잘오르고 잘버티는 부동산의 7가지 조건
- 투자
- 2019. 12. 18.
지난번 끄적여봤던 글인 '오르는 부동산을 사는 17가지 기준'이 생각보다 많이 읽혔다. 이번 글도 마찬가지로 내 지난날의 경험, 지인들의 투자이야기, 부동산 전문가들의 서적 맟 영상자료, 수많은 단톡방과 부동산 카페들을 돌아다니며 수집한 사례들과 내 통밥을 버무려 종합해서 내린 귀납적인 결론이다.
사실 오를 지역 꼽는 것 보다 버티는 곳 찾는게 더 어렵다. 1216부동산대책 덕분에 더 어려워졌다. 끝도 없이 오를 것 같았는데, 천장을 만들어줬으니 말이다.
주택 구입의 핵심 3요소는 누구나 알고있듯이 교통, 학군, 직장의 교집합이다.
'고소득 직장까지의 교통이 좋은 학군우수 지역'이면 부연설명이 필요없다. 돈있으면 그냥 사면 되는데 그런 곳은 이미 비싸니 차선책을 찾는것 아니겠는가. 오르는 것과 더불어 언젠가는 다가올 하락기에도 잘 버틸 곳들을 찾을 때 고려할 몇가지 요소들이 있다.
1. 당연한 이야기 : 초역세권, 역세권은 덜 빠진다
- 보통 역과의 거리에 비례하여 하락폭이 증가한다. 다 떨어져도 역세권은 적게 떨어진다.
- '나는 지하철 타지도 않는데'라고 생각하면 안된다. 다른 사람들이 많이 탄다.
- 괜찮은 역세권 중 상승기때 여러 이유로(ex.매물이 잠겼다던지..) 탄력을 많이 못받은 곳은 하락기에도 잘 버틴다.
- 그 덜오른 역세권이 더블 이상 역세권이면 더욱 좋고, 해당 Line 연장 이슈가 있다거나, 급행화 이슈가 있는 곳, GTX 라인 들과의 연결성(3정거장 이내)이 좋은 곳은 GTX가 완공되고 운행이 시작되는 향후 7~8년간 잘 버틸 것이다.
2. 직주근접성이 좋고 배후의 직장 수요가 탄탄한(탄탄해질) 동네도 잘 버틴다
- 일자리가 지속적으로 증가하고 있는 지역이면 최고로 좋다. 그런덴 잘버틴다.
: 그래서 개발계획이 중요. 현재를 보지 말고 미래를 봐야 한다. 상상력+분석력
- 일자리의 총량이 유지만 되도 땡큐. 강남이 계속 그가격을 유지하는 이유는 직장 때문이다.
그리고 그 직장들 때문에 교통 또한 중심지가 된다.
- 1~2차 하청을 많이 거느린 대기업 상황이 안좋으면 빠르게 탈출해야 되는 이유이기도 하다.
- 직장과의 물리적 거리를 무시하는 사람들이 많은데 물리적 거리 엄청 중요하다.
- 그 직장이 연봉 높고 근속년수가 긴 기업들이라면 더욱 좋다.
- 수평으로 넓은 공장들보다는 판교처럼 좁은 지역에 수직으로 사무실들이 쌓여있는 곳들(테크노밸리, 지식산업센터)
- 새로운 산업단지를 만드는 수도권 경부축, 학군-교통이 좋은 곳들은 혹시모를 하락기에도 버틸 가능성이 높다.
- 현재의 신규 산단들이 파리날린다고 앞으로도 파리가 날리지는 않음. 언젠간 다 들어차게 된다. 기업들이 사무실들을 자꾸 경부축 머리(강남)에서 척추(판교,정자,광교,기흥,동탄 등) 아래쪽으로 내려보내는 이유가 있다. 강남 땅값과 임대료는 너무 비싸다. 수많은 사무실들이 낸 수익 중 임대료로 빠지는 것이 많으니 임대료가 낮고 교통이 좋으며 기업들이 몰리는 경부축 경기도권으로 내려오는 것.
* 판교 제2/제3 TV, 정자-미금역 대기업 본사 이전, 용인 경제신도시, 동탄TV, 수원/화성/용인 삼성전자의 지속적 성장, 하이닉스 용인 처인구이전 등
3. 거래량 없이 단기간 급등한 곳은 하락기에 많이 빠진다.
- 물량을 동반한 계단식 상승이 아닌 듬성듬성 최고가를 찍은 곳들이 특히 더 그렇다.
- (그냥 진리) 골이 깊으면 산도 높고, 산이 높으면 골도 깊다.
- 1216 대책으로 9억을 많이 넘는 집들은 거래 자체가 부담이 됐다.
- 특히 15억이 넘는 곳들은 사기도, 팔기도 힘들어졌다.
: 단기간 거래량 없이 급등한 15억 근처 30평대 매물들은 일단 잠시 조심.
(물론 쭉쭉 치고나가 20억, 30억이 될 수도 있음)
4. 전세가와 매매가의 갭이 적은 곳
- 전세가가 가격 하방을 지지해주는 기능을 하는데, 가끔 역전세도 나타나긴 한다.
- 얼마전까지는 당연한 이야기였는데 이제 어찌 될지 모르겠다.
: 1216대책으로 이제 다주택자들의 몸테크도 힘들어졌다. 카오스다.
(카오스 예상 이유) 2주택자 이상 소유주의 전세대출 연장이 불가능해짐. 은행권 세부지침.
5. 40-50대가 많은 곳이며 대출이 적은 곳 (등기부등본 확인)
- 담보 대출이 많은 지역보다는 적은 동네가 가격이 떨어졌을 때 팔지 않을 가능성이 높다.
- 담보 대출을 확인하려면 등기부 등본을 확인해야 그러면 덤으로 실거주 확인도 할 수 있음.
(실거주율 높은 동네가 하락기에 덜빠진다)
- 4050 많은 곳은 이직 확률이 적어 이탈을 하지 않는다.
- 이 항목의 경우 발품보다 손품을 많이 팔아야 함 (http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp)
6. 입지좋은 재건축 예상 지역
- 40년이 다가오는 입지좋은 아파트들은 재건축 이슈와 함께 수요가 몰리면서 다른놈들 떨어질 때도 오른다
- 들어가 살기 싫다는게 문제..
7. 9억 이하로 접근(feat. 1216 부동산대책)
- 사업자를 제외하고 근로소득자의 실질적 소득 천장은 2억 내외이다.
- 연봉 1억 기준 실수령액 660만원, 2억 기준 1,150만원인데 생활비 제하고 15억원 현금박치기는 쉽지 않다.
(대출이 안나오는데 무슨수로..?)
- 1216대책 덕분에 '버티는 아파트'를 고려하며 구매하는 분들은 9억 이하의 위 7개 기준이 몇개의 교집합이 있는 아파트로 접근하는 것이 좋겠다. 상승기에 오르는 아파트 구매라면 9억이든 15억이든 그냥 사도 무방하지만, 하락기에 그나마 버티는 아파트로 생각을 바꾸면 9억 이하 대출에 문제없는 '조정지역 이하'의 입지 좋은 최신축 아파트가 좋을 거라고 본다. 정권이 바뀌고 규제가 풀리면 물론 해당없는 이야기.
더이상은 모르겠다.
위 7개 항목중에 2개이상 교집합이 있다면 더 좋을 것이고 하나만 걸려도 하락폭이 적을 것이다. 그리고 위 7개 항목에 다 해당된다고 해도 대세 하락기에는 장사가 없다. 다 떨어지는데 혼자 고고하게 버티는 경우는 못봤다. 단지 '상대적으로 그나마 가격방어가 되는 조건'이지 절대로 남들 다떨어지는데 혼자 오르거나 금강불괴처럼 버티는 걸 말하는 건 아니다.
그리고 떨어질때 잘 버티는 놈들이 상승기때에는 조건만 맞으면 폭발한다. 뭐 당연한 이야기.
2019/12/15 - [부동산 투자] - 오르는 부동산을 사는 17가지 방법
오르는 부동산을 사는 17가지 방법
글을 읽는 다른이들에게 금전적인 도움이 되는 이런 글을 한번쯤 써보고 싶었다. 내가 TV에 나오는 전문가는 아니지만 근 몇 년간 전국 요지의 부동산이 돌아가는 것을 눈으로 목격하고 수없는 임장과 실제 투자를..
minife.tistory.com
'투자' 카테고리의 다른 글
| 수원 코오롱 하늘채 더 퍼스트 무순위 당첨자 발표 시각 (0) | 2019.12.29 |
|---|---|
| 2020년 용인시 부동산을 주목해야 하는 이유 (20) | 2019.12.19 |
| 1216 부동산 대책(주택시장 안정화 방안) 요약 및 느낌 (2) | 2019.12.16 |
| 오르는 부동산을 사는 17가지 방법 (18) | 2019.12.15 |
| 12월 7일 전국 분양권 줍줍 (0) | 2019.12.06 |