1216 부동산 대책(주택시장 안정화 방안) 요약 및 느낌

각 지역 부동산 단톡방에 벌써부터 관계부처 합동 부동산 대책 발표 자료가 떠돈다. 이번 발표는 1216대책이라고 불리우려나? 난 용기가 없어서 재배포는 못했고 누가 올려준걸 잘 읽었는데, 그 느낌은 이렇다.

 

 

1. 15억 이상 

  : 여기 사다리는 이제 끊는다. 현금 가진 놈만 올라와.

 

2. 9억 이상

  : 중산층 됐으니까 앞으로 세금 많이 내야지? 

 

3. 9억 이하(v)

  : 9억 까지는 사다리 놔줄테니 재주껏 올라가라~

 

   - 현재 5~8억원대 수도권 GTX A~C 3 정거장 이내 신축들,  신분당선역세권, 분당선신축역세권, 월판선, 인덕원선, 경강선, 서해선 기타 등등 

   * 분당 비역세 구축, 수지역세 신축/준신축/리모, 구성역세권(용인역GTX), 기흥역세권 신축, 수원 역세 요지들 신-준신축, 광주역세권 신축, 시흥장현지구, 시흥은계지구, 안산초지역세권, 안산한양대근처, 동탄2 트램연결되는 곳들, 수도권 마지노선 천안역세권(EMU 및 급행) 등등 너무 많아서 더이상 모르겠다. 

 

 

그리고 20~21년 사이에 큰 혼돈이 일어날 듯. 그 이유는 조정대상지역 다주택자의 분양권에 대한 내용 때문. 사람들이 세운 플랜이 많이들 무너졌을 것이다.

 

이번 규제가 판단 기준을 '공시가'에서 '시가'로 변경한 것도 큼. 9억원 이상 물건의 수요는 확실히 줄어들 것이라고 봄. 하지만 뭐가 어쨌든 수도권 역세권 신축 9억 이하 역세권으로 수요가 쏠릴 것으로 본다.

 

그러나 자신있는 '가즈아~' 보다는 소극적인 '갈 수 있지 않을까?'의 분위기가 나올 것이고 결국 풍부한 유동성에 기반한 실수요자들에 의해 경기권 '덜 오른' 신축들로 불이 옮겨붙을 듯. 그 후엔 몇 번 언급한 지방 교통요지 신축들까지 분위기가 번질 것이다. 

 

내년 총선을 앞두고 표를 잡기 위해 애쓰는 느낌인데. 무주택 서민들과 9억 이하 1주택자들 표심까지 잡아보겠다는 걸로 보이는데 오히려 역풍만 맞을 것 같다. 이 느낌이 맞는지는 두고 봐야 알겠지만.

 

20191216 대책 양도세 정리(펌글)

1. 1세대 1주택자 고가주택 장특요건 
 → 거주요건 추가(보유4% + 거주 4%), 21년 1월 1일 이후 양도분

2. 조정대상지역 일시적 2주택자 비과세 요건 강화 
 → 전입 조건 有, 12.17이후 취득분

3. 등록 임대주택 비과세 요건 
 → 거주요건 추가, 12.17이후 취득분

4. 다주택자 중과시 분양권 주택수 포함
 →  21년 1월 1일 이후 양도분

5. 주택 세율 강화 1년 이상 기본 세율 
  → 2년 이상 기본세율 적용, 21년 1월 1일 이후 양도분

6. 다주택자 양도소득세 중과 한시적 배제(191217~200630)
 → 10년 이상 보유, 중과배제, 공제 적용

 

 

 

네임드 요약글

 

1216 부동산 대책 이후 누군가의 예상 시나리오(펌글)

 

1. 서울 중심에서 점점 옆으로 온기 퍼짐
2. 수도권 주요 지역도 관심 높아짐
3. 특히 분당, 수지의 경우 학군 수요로 연말에도 전세 수요 및 이주 수요 증가
4. 겨울 장임에도 서서히 온기 수도권으로 퍼짐
5. 정부 급 당황
6. 회심(?)의 카드로 분상제 시행
7. 단기 물량 다소 증가하나 쏟아지는 전세 수요 역부족
8. 청약 가점 상승…탈락자 속출
9. 탈락자들 분노…기존 구축 중 준신축 도전
10. 서울 메인지역에서 수도권까지 넘나들기 시작
11. 이런 와중에 여당 총선 참패, 급격한 레임덕 시작
12. 이젠 정부 정책 믿지 않는 분위기 팽배
13. 이 와중에 6개월 분상제 유예기간 종료
14. 공급 감소, 수요 증가 -> 가격 폭발
15. 아수라장

 

 

 

하락기에도 버틸 부동산을 선택하는 8가지 기준

오르는 부동산을 사는 17가지 방법

 

부총리 발표문

 

존경하는 국민 여러분

정부는 관계부처간 지속적인 논의를 거쳐 
｢주택시장 안정화 방안｣을 마련하였으며, 
오늘 이 자리를 빌어 그 결과를 말씀드리고자 합니다. 

주택가격은 작년 9.13 대책 이후 
전국적으로 안정세를 유지해 왔으나, 
최근 서울 등 일부 지역에서
국지적 과열현상이 재현되고 있습니다. 

과열의 중심에는 투기적 성격이 강한 
일부 지역의 고가주택 거래가 자리잡고 있습니다.  

강남권의 9억 초과 고가주택 거래 비중은
연초 20% 중반에 머물렀으나, 
가격이 상승 전환한 7월 이후 
50%를 넘나들고 있습니다.

특히, 강남권 등을 중심으로 
서울의 갭투자 비중은 꾸준히 증가하여 
60% 수준에 육박하고 있는 상황입니다. 
이는 저금리로 인한 낮은 금융비용 등으로
주택보유에 따른 기회비용은 크지 않은 반면 
가격상승에 따른 시세차익 기대가 강하게 작용하여, 

갭투자·전세대출 등 금융 레버리지를 적극 활용하여 
투기적 매수에 나서고 있기 때문으로 보입니다. 

또한, 그 과정에서
편법·불법 증여 및 대출규제 우회 등
이상 거래도 상당수 확인되고 있습니다.

더 큰 문제는 일부 지역의 과열이
주변부로 순식간에 확산될 수 있다는 점입니다. 

상대적으로 상승폭이 낮았던 
인근 단지 또는 외곽 지역은 갭메우기 움직임으로 
덩달아 가격상승이 확대되고 있습니다.

과도한 주택가격 상승은 
무주택자, 실수요자의 내 집 마련 기회를 빼앗고, 
상대적 박탈감을 유발하는 등 
사회적 통합마저 저해합니다.
정부의 정책의지와 가용한 수단이 있는지에 대한
시장의 의구심도 커지고 있습니다.

그러나, 
주택시장 안정에 대한 
정부의 의지는 어느 때보다 확고합니다. 

주택은 
인간다운 삶을 보장하는 기초가 되는 만큼, 
불로소득을 위한 투기수단이 되어서는 안되며
휴식과 안정을 주는 거주공간이 되어야 합니다. 

나아가, 
국민경제의 건전한 발전과 사회적 통합을 위해서도
주택시장 안정이 필수적입니다. 

정부는 이러한 엄중한 인식을 바탕으로 
｢주택시장 안정화 방안｣을 마련하였습니다. 

 

주택시장 안정화 방안 주요내용

이번 대책은 
주택 투기수요를 근본적으로 차단하고
주택공급을 지속적으로 확대하여,
주택시장을 거주목적의 실수요 중심으로 개편하기 위함입니다.

이를 위해
다음의 네 가지 방안에 중점을 두었습니다. 

첫째, 금융대출이 투기수요의 자금동원 수단이 되는 상황을원천적으로 근절하겠습니다. 

둘째, 다주택 및 고가 1주택 보유부담을 획기적으로 강화하고,양도세 혜택을 엄격히 제한하여불로소득에 대한 기대이익을 원천적으로 차단하겠습니다.  

셋째, 사실상 거래허가에 준하는 강력한 조사를 통해 시장질서를 교란하는 불법 및 우회행위를원천 금지하겠습니다. 

넷째, 수요가 큰 도심 내 주택공급을 지속 확대하여 중장기 시장 안정을 도모하겠습니다.  
다음으로 금번 주택시장 안정화 방안의 주요내용을
말씀드리겠습니다. 

 

【투기적 대출수요 규제 강화】

첫째, 투기지역 및 투기과열지구 내 
주택담보대출에 대한 관리를 대폭 강화하겠습니다. 

가계, 개인사업자, 법인 등 모든 차주를 대상으로 
시가 15억원 초과 아파트에 대한 주택담보대출을 전면 금지하고, 
그 외 주택은 시가 9억원 초과분에 대해 
주택담보대출 LTV 한도를 40%→20%로 대폭 축소하겠습니다.

현재 금융회사별로 관리되고 있는 DSR 규제는
개별 차주단위로 모든 대출을 통합 관리하는 등 
규제를 우회하여 대출을 받지 못하도록 하겠습니다. 

주택담보대출을 받기 위한 요건인 
기존주택 처분기간을 2년에서 1년으로 단축하고, 
1년 내 신규주택으로의 전입의무를 추가하는 등 
실수요자 요건을 보다 엄격하게 적용하겠습니다. 

전세대출을 이용한 이른바 갭투자 방지를 위하여 
전세자금 대출 후 시가 9억원 초과주택을 구입하거나 
2주택 이상을 보유하게 되는 경우에는 
전세대출을 즉시 회수하겠습니다. 

 

【주택 보유부담 강화 및 양도소득세 제도 보완】

둘째, 공정과세 원칙에 맞게 종부세를 강화하고, 
양도세 혜택은 실거주 중심으로 제한하겠습니다.

종부세율의 경우
고가 1주택자에 대해서는 0.1~0.3%p,
3주택 이상자와 조정대상지역 2주택자에 대해서는 
0.2~0.8%p 추가 인상하겠습니다.

조정대상지역 2주택자의 세부담 상한도
3주택 이상자와 동일하게 300%로 확대하겠습니다.

이와 함께 고가주택에 대한 공시가격을 대폭 현실화하여
시가 30억원 이상 아파트에 대해서는
내년도 공시가격 현실화율을 80% 수준까지 상향조정하겠습니다. 

단, 1주택 고령자에 대한 공제율을 인상하여,
실수요자의 종부세 부담이 가중되지 않도록 하고, 

전액 부동산교부세로 지방에 배분되는 
종부세의 세수 증가분을 
서민 주거복지 재원으로 적극 활용하는 시행방안도 검토 중입니다. 
실거주 하지 않는 주택의 양도차익에 대한 과세도
강화해 나가겠습니다. 

양도세 장기보유특별공제는 
거주기간 요건을 추가하여 
실거주자가 아닌 경우의 공제율을 제한하고, 

일시적 2주택 양도세 비과세 요건 중
기존 주택 처분기간을 2년에서 1년으로 단축하고,   
신규 구입주택으로의 1년내 전입요건을 추가하겠습니다.

임대등록주택에 대해서도 
거주요건 2년을 충족하는 경우에 한하여
양도세 비과세 혜택을 부여하겠습니다.

다주택자 양도세 중과시 분양권도 주택수에 포함하고, 주택 단기양도 중과세율을 인상하겠습니다.

다만, 시장 내 매물이 확대되도록
다주택자가 10년 이상 장기 보유한 주택을 매각할 경우 
양도세 중과를 ‘20.6월말까지 한시적으로 배제하겠습니다.

 

 

【투명하고 공정한 거래질서 확립】

셋째, 개별거래에 대한 강력한 조사를 통해 시장질서를 교란하는 불법 및 우회행위를 
원천 차단하겠습니다. 

우선, 정비사업 단지의 고분양가 책정으로 인한
시장 불안요인이 발생하지 않도록
민간택지 분양가상한제 적용지역을
대폭 확대하겠습니다.

집값 상승을 선도한 강남구 등 서울 13개구와  
과천‧하남‧광명시의 13개동, 
그리고 정비사업 이슈가 있는 
성북구 등 서울의 5개구 37개동을 
추가지정 하겠습니다.

고가주택 구입에 대해서는 자금출처를 전수 조사하고, 
국토부에 실거래가 상설조사팀을 신설하여 특별사법경찰관을 전면 배치하는 등 
주택거래 허가에 버금가는 수준으로 
촘촘히 조사하겠습니다.

또한, 공정한 청약질서 확립을 위해 
불법전매 등 적발시 청약금지 기간을 10년으로 확대하고, 
청약당첨 거주요건 및 재당첨 제한도 강화하겠습니다.

임대사업자 관리를 위해 합동점검과 함께 
등록요건 및 사업자 의무도 강화하겠습니다.

임대등록시 종부세·양도세와 마찬가지로 취득세·재산세도 공시가격 기준 수도권 6억원, 
지방 3억원 초과 주택은 혜택을 제한하겠습니다.

【실수요 중심의 공급 확대】

마지막으로 실수요자를 위한 도심내 주택공급도 방식을 다양화하고 속도를 더 내겠습니다.

수도권 30만호 공급계획의 조속한 추진을 위해
지구지정 및 지구계획 수립 절차를 신속히 진행하고,  
서울 도심 내 부지 4만호는 
패스트트랙 적용을 통해 사업승인을 최대한 앞당기겠습니다. 

관리처분인가를 받은 정비사업 단지들이
최대한 분양가상한제 적용유예를 받을 수 있도록  
신속한 사업추진을 적극 지원하겠습니다.  
서울의 가로주택정비사업 활성화를 위해  
공공성 요건 충족시에는 
사업시행 면적을 1만→2만㎡로 확대하고, 
분양가상한제 적용도 제외되도록 하겠습니다. 

서울의 준공업지역 내 주택공급을 위해서
산업-주거 복합건축을 확대하고,
주거용 오피스텔도 함께 공급하는 등 
제도개선이 획기적으로 이뤄질 수 있도록 하겠습니다. 


마무리 발언

정부는 금일 발표한 주택시장 안정화 방안이
즉시 효과를 낼 수 있도록 하겠습니다. 

정부 차원의 조치인 
금융감독 규정, 세법 시행령 개정 등은
조속히 완료하고,

종부세법 등 법률 개정사항은 
최대한 신속히 처리하겠습니다.

국민 여러분! 

금일 관계부처 합동으로 발표한 
‘주택시장 안정화방안’은 
주택 실수요자를 철저히 보호하면서,
시장 교란행위‧불안에 엄정하게 대응하겠다는
강력한 의지를 담았습니다.

삶의 터전이 되어야 할 공간이
투기의 수단으로 전락하고, 
청년과 서민의 내집마련 희망을 빼앗는
작금의 상황이 지속되어서는 안됩니다. 

주택을 통한 불로소득은 
어떠한 경우에도 절대 허용하지 않겠습니다. 

대책 발표 이후에도
시장 상황을 엄중히 모니터링하며,

필요한 경우 내년 상반기중 
주택수요, 공급 양 측면에 걸쳐
추가적인 종합대책을 마련하겠습니다.
시장안정을 위해 필요하다면
세제, 대출규제 및 주택거래와 공급 전반에 걸친 강력한 대책을 주저없이 시행하겠습니다. 

정부의 시장안정 의지에 함께 해주시고,
적극적으로 지지해주시길 부탁드립니다. 

감사합니다. 

부총리 겸 기획재정부 장관
홍 남 기
국토교통부 장관
김 현 미
금융위원회 위원장
은 성 수
국세청장
김 현 준

 

2019/12/15 - [부동산 투자] - 오르는 부동산을 사는 17가지 방법

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