2020년 용인시 부동산을 주목해야 하는 이유

스댕의 부동산 탐방(10)

 

1216 부동산 대책 발표 후 수많은 전국의 전문가들이 앞다퉈 본인들의 분석 결과와 미래 부동산 시장에 대한 예측들을 올리고 있습니다. 많은 시도들이 언급되는 가운데 유독 용인시에 대한 언급이 없길래 용인시에 대해 좀 적어봤습니다.

 

향후 5~10년간 전국 지자체에서 가장 뜨거울 곳이 용인시라는 생각이 드는 건 저뿐일까요? 1216 대책 이후에 나온 전문가들의 의견에 왜 언급이 없었는지 알 수가 없습니다. 일단 많은 전문가들이 의왕, 과천, 안양 등을 언급했는데 일자리의 총량이 늘어나지 않는 상승이라 전 조금 아쉽습니다. 일자리 증가에 따른 건전한 계단식 상승이 좋다고 보는데요, 수도권은 평택을 제외하고 기업들이 유지되거나 빠지고 있는 추세라는 생각이 듭니다.

 

하지만 용인시는 되려 반도체 관련 양질의 기업들이 꾸준히 생겨나고 있으며 SK하이닉스라는 초거대 확정 호재와 용인 플랫폼시티라는 대형 개발이 공존하는 곳입니다. 또한 이번 1216조치로 상승이 기대되는 6억-9억 사이에 포진된 분당선 라인 아파트들과, 10억을 넘어버린 신분당선 라인, 6억 이하의 많은 주택들이 다같이 모여있는 곳입니다.

 

향후 용인은 단순 부동산 규제에 의한 반사적 심리-투자수요에 의한 상승(풍선)과 더불어 상당한 양의 일자리 신설-이전에 따른 실수요 바탕의 상승이 펼쳐질 수 있을 것이라 봅니다. 일자리와 교통 호재가 대기중인 곳은 모든 악재를 이겨내며 어떻게든 우상향하기 마련입니다. 아래는 그 근거들이니 가볍게 읽어보시면 좋겠습니다.

 

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1. 늘어나는 일자리와 빨라지는 교통 : 용인 플랫폼시티(경제신도시)와 GTX

GTX 용인역(현 구성역)을 중심으로 5.9조의 정부예산이 투입되는 '경기 용인 플랫폼시티'가 곧 삽을 뜹니다. 

경기 용인 플랫폼시티 조성사업은 용인시 기흥구 보정동, 마북동, 신갈동 일원 약 275만7000㎡(약 83만평)에 조성되며, 총사업비 5조9646억원이 투입되는 큰 사업이에요. GTX 용인역 자리는 착공을 위한 준비중에 있습니다.

 

 

GTX 용인역 

 

(시사점) 국가 예산만 6조 가까운 돈이 투입되는데 이건 누가 중간에 삥땅좀 쳐도 티도 나지 않을 큰 사업입니다. 전국에 이정도 규모의 땅에 6조가 사용되는 사업이 어디가 있는지 살펴보시면 답이 나옵니다. 없습니다. 죽전역, 보정역, 구성역, 신갈역, 기흥역 분당선 라인과 신분당선 일부가 둘러싸고 있네요. 그리고 기흥역과 연결된 동백지구로 향하는 용인경전철이 있습니다. 향후 많은 종류의 수많은 일자리가 플랫폼시티에 집중될 것이고, 이는 인근 부동산의 실수요를 불러일으킬 것입니다. 

 

현재 용인시 분당선 라인은 구성역 삼성래미안과 기흥역세권 신축 단지들이 시세 리딩을 하고 있습니다. 7~8억 수준의 실거래가가 등록되고 있네요. 신분당선 라인은 성복롯데골드와 이편한이 10억을 넘겼고, 신분당선 라인 신축들이 8억 이상에 거래되고 있습니다. 20일 본회의 통과 후 플랫폼시티가 내년부터 본격적인 착공을 시작하면 3년 후에는 분당선,GTX-A 구성역을 필두로 분당선, 신분당선 신축들의 기세가 더욱 무섭게 뻗어나갈 것이라 봅니다. 

 

 

 

오늘(19년12월20일) 용인플랫폼시티 도시개발사업 확정됨

 

 

전국적인 하락장이 와도 잘 버틸 수 있는 곳은 '도시개발에 따른 실수요'가 많은 곳임을 명심해야 합니다. 플랫폼시티 완공 시점 전세 두세바퀴가 끝나는 기흥역세권 신축단지의 경우도 10억 이상도 찍을 수 있을 것으로 보며 수지 신분당선 역세권들은 13억 까지도 바라볼 수 있을거라 생각하는데 이건 제 뇌피셜입니다.

 

그리고 GTX-A 완공, 플랫폼시티의 효과와 함께 용인의 대장은 구성역세권이 될 것이고, 구성역과의 연결성이 좋은 단지들 또한 분위기가 좋겠지요. 

 

 

용인경제신도시(플랫폼시티) 개발계획 구역과 조감도

 

 

 

 

 

 

2. 용인 처인구 SK하이닉스 120조 투자

SK하이닉스는 용인시에 1조6,000억원, 산업설비에 120조원 등을 포함, 총 122조원을 투자해 ‘용인 반도체 클러스터’를 구축 할 계획입니다. 생산유발효과 513조원, 부가가치유발 188조원, 일자리 2만여개, 취업유발효과는 148만명에 달하는 경제효과가 예상된다고 하네요. 위에서 6조원도 참 많은 돈이라고 했는데 하이닉스의 투자는 120조입니다. 이 돈이 용인시 처인구에 집중 투입됩니다.

 

 

 

 

(시사점) 120조 투자가 논밭/야산이던 땅을 갈아엎고 투입되는거라 천지개벽이 예상됩니다. 120조 투자는 부연설명이 필요 없습니다. 하이닉스가 위치할 처인구 원삼면에 들어오면 당연히 원삼면이 아주 좋아질 것이며, 위로 역북,역삼,기흥,신갈,수지,죽전 아래로 동탄 옆으로 수원까지 그 호재를 모두 나눠줄 것입니다. (신흥덕,기흥,동백,역북 등지에서 진입하는 신갈 우회도로 이용, 이 도로는 수지 풍덕천까지 연결될 예정)

 

SK하이닉스 공장 완공 후 가동이 시작되면 해당 지역의 경제가 전에 없던 호황을 누릴 것이며, 이는 확정 호재입니다. 그냥 기다리면 실현되는 것이지요. SK하이닉스와 반도체클러스터 주변 지역에 투자하지 않을 이유가 없습니다. 느긋하게 기다리는 것도 투자입니다.

 

 

 

3. 램리서치 한국 이전과 용인 반도체 클러스터의 의미

세계적인 반도체 장비 기업 미국 '램리서치'(Lam Research)가 경기 용인시에 반도체 R&D 센터를 건립합니다. 용인시와 램리서치는 연구·개발센터인 '한국테크놀로지센터'을 기흥구 지곡일반산업단지에 건립하기 위해 산업용지를 수의계약으로 공급하는 내용의 업무협약을 체결했습니다. 협약에 따라 램리서치는 지곡산단내 산업용지 1만∼2만㎡를 공급받게 되고 센터 조성은 20년 3월부터 시작됩니다.

 

 

 

 

(시사점) 미국R&D센터의 이전 : 고학력 기술자들의 용인 지곡동 및 근처 보라동,기흥역세,동백지구,역북역삼,수지구 등으로의 진입이 예상됩니다. 신규채용 300~400명에 미국센터 이전에 따른 글로벌 인재 유입(대략 1,000명 이내라고 합니다)도 일어날 것입니다. 이와 별개로 글로벌1위 반도체 장비 업체인 '어플라이드 머티리얼스'도 한국으로 이전할 것이라는 소문이 있고, 용인에 터를 잡을 가능성 높다는 카더라가 있습니다. 

 

램리서치 용인 이전은 그 상징성이 크다고 볼 수 있겠는데요, 삼성전자 반도체 공장과 앞으로 지어질 처인구 SK하이닉스의 딱 가운데 용인 기흥구가 위치하고 있어 용인시가 향후 글로벌 반도체 클러스터로 성장할 수 있다고 봅니다. 용인시도 그렇게 계획을 하고 있구요. 이는 정말 환영할만한 일입니다. 

 

 

 

 

 

 

 

 

4. 판교 이남 분당선 라인의 기업 유치 러시

네이버 제2사옥, 현대중공업 통합R&D센터, 두산그룹 7개 핵심계열사, 드림시큐리티 등이 정자동에 사옥 이전.

예상 인원 2만명. 2023년초 입주 완료.

 

(시사점) 젊은 직장인들 위주라 10억 이상의 분당판교 신축에는 들어가기 어려습니다. 현재 상대적으로 저렴한 용인으로의 인구 유입이 될 가능성이 높으며 '신축' 선호 현상에 따른 분당선 신축/준신축을 찾을 것입니다. 최근 준신축 신갈역세권이 높은 가격에 거래되는 것이 포착되고 있습니다. 정자역과 직결되는 분당선 초역세권 최신축은 현재 기흥역세권이 유일하지만 앞으로 일부 공급이 예정되어 있긴 합니다.

 

* 기흥역세권 2지구, 구성역 서울우유 부지 개발, 용인플랫폼시티 11,000세대 등

 

 

두산, 네이버 정자독 사옥 조감도

 

 

 

5. 용인 동백 세브란스 병원 개원과 의료산단

대학병원인 세브란스가 용인 동백의 중심에 자리를 잡습니다. 755병상으로 시작하여 2천병상까지 늘릴 계획이라고 하네요. 인력규모 2천명 수준으로 시작하여 확대 예정이라고 합니다

 

 

 

 

(시사점) 앞으로 계속 '확장할' 계획이라 지속적인 직간점 일자리 창출이 있다고 볼 수 있겠습니다. 의사들을 비롯한 고소득자들도 일부 이사를 오겠지요. 용인시에서 추진하던 의료산단 추진도 아직 죽지 않았다고 봅니다. 

 

 

 

6. 기흥ICT 밸리 22년 완공

큰 규모는 아니지만 상주인원 6천명 정도의 일자리 이전 및 신설. 분당선 기흥역 도보 6~7분 거리.

 

 

 

(시사점) 분당선 초역세권 유일한 신축인 기흥역 근처에 호재가 참으로 많습니다. 주거지 공급이 멈췄는데 없는데 기업과 일자리가 계속 이전하고 있습니다. 기흥역 도보 6분 거리에 문화시설을 갖춘(CGV, 도서관, 건강검진센터 등) 지식산업센터 세 동이 들어오는데 상주 인원은 6천명 이상을 예상하고 있네요.

 

이미 8억대까지 올라간 기흥역세권에 입주가 힘들더라도 주변의 신축 단지들(신흥덕, 신동백 등)에 온기가 퍼질 것으로 보입니다. 경전철로 연결될 것이니까요. 용인 수지구 신축들에서 가격의 상방을 열어주고 용인 여기저기 신축들이 하방 또한 다져주고 있는 모습입니다. 기흥역세권이 중간에 끼어있다고 볼 수 있구요.

 

용인 신축에서 시작된 온기는 주변 구축 및 재건축, 리모델링의 사업성을 올려줄 겁니다. 구축들의 가격 또한 올라가겠지요. 그만둘 걱정 없이 꾸준히 가계 소득을 올릴 안정적인 젊은 인구가 유입되겠죠.

 

 

7. 좋아지는 교통편 

GTX-A외에도 이슈들이 있습니다. 분당선 동탄-오산연장과 에버라인 광교연장, 인덕원선 개발 등입니다. 분당선 오산연장은 BC가 0.1 모자라 대책을 세우고 있다던데 기대해볼만합니다. 동탄만 협조해주면 무조건 통과라는 말이 있습니다. 에버라인 광교연장과 인덕원선은 확정된 호재이고 삽을 뜨면 됩니다. 이런 교통호재도 놓칠 수 없습니다. 

 

 

(왼쪽부터) 분당선 연장안, 에버라인 광교연장안, 인덕원-동탄선 연장안

 

 

(시사점) 사실 미확정 호재인 분당선 연장, 분당선 급행, 신분당선 연장의 호재가 파급력이 굉장히 큽니다. 확정이 된다면 또 한번의 시세 변화가 있을겁니다. 

 

 

 

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