2020년 인천 미추홀구 부동산의 대반격
- 투자
- 2019. 12. 30.
스댕의 부동산 이야기(11)
얼마전 분양을 마친 미추홀 트루엘파크가 엄청난 줍줍인파로 인해 완판됐다는 소식을 들었습니다. 역사들과의 거리가 제법 있는 소규모의 인천 아파트가 평당 1,200~1,250만원 정도의 분양가였음에도 불구하고 완판이라니, 인천 구도심에 대한 인식이 많이 달라졌음을 느낍니다. 불과 5개월만에 분위기가 180도 바뀌었네요. 7월에 인천광역시 미추홀구 역세권에 선진입한 저로선 너무나 기쁜 소식입니다.
19년 중순, 마른오징어도 쥐어짜면 물이 나온다는 격언(?)에 힘입어 저는 영혼까지 짜내는 투자를 몇 달간 진행했었습니다. 기준 금리 인하로 인해 주담대의 금리가 2.5%까지 내려왔을때 느낌을 받았었죠. 낮은 금리와 더불어 역대 최고의 유동성(19년부터 몇년간 지속될 수십조의 토지보상) 때문에 부동산 신규 수요는 지속적으로 일어날텐데, 정부의 여러 부동산 정책들이 공급을 막아 수급이 깨진다고 생각했습니다. 그래서 얼마 없는 통장 잔고였지만 그걸 가지고서라도 저평가된 수도권 부동산에 빠르게 투자를 진행해야겠다고 판단했었죠.
「당신도 부동산이나 좀 알아봐. 아무곳이나 한번 찍어보는게 어때? 부동산 공부도 할 수 있고.. 초심자의 행운이 찾아올 수도 있어」
라고 했던게 지난 7월 어느 날이었네요. 다음 날 와이프가 어디선가 미추홀구에 있는 모 단지를 찍어오더군요. 사실 인천은 생각도 안하고 있었는데..
와이프가 찍어온 곳은 1호선-인천2호선 더블역세인 주안역 5분 거리의 모 단지였습니다. 바로 모하로 달려가 몇 개 안남은 물건 중 가장 좋아보이던 30평형 필로티층을 평당 1천만원대에 주웠습니다. '와이프가 처음 찍어온 물건인데~'라며 고민없이 바로 계약했었죠.이때 좀 멋있었음 이게 불과 다섯달 전입니다.
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그 시기엔 줍줍 물량이 있어도 아무도 인천에 관심을 두지 않았습니다. '인천은 안된다'는 심리가 크게 작용하고 있었거든요. 덕분에 전 느긋하게 좋은 분양권을 하나 더 취득할 수 있었습니다. 미추홀구 신축을 저렴하게 가질 수 있었던 좋은 기회였다고 봅니다. 지금처럼 경쟁이 없었거든요.
그랬던 미추홀구가 대반격을 시작했습니다. 수많은 사람들이 인천을 들여다보고 있습니다. 올 가을, GTX-B 건설계획이 확정되고 송도가 날아가버렸습니다. 그러더니 이제 인천 구도심 부평쪽 신축과 검단신도시의 신규 아파트 청약이 성공적으로 완판되며 구도심 또한 뛰기 시작합니다. 그리고 오늘의 주인공, 인천 원도심의 핵심(?)인 미추홀구까지 슬슬 발동을 겁니다. 미추홀구 일부 재개발 단지의 일반분양권이 평당 1,500만원에 근접했다는 소문까지 들리고 있으니까요.
이번 글에선 아직도 실거주 겸 투자로 늦지 않았다고 보는 미추홀구를 들여다보도록 하겠습니다.
1. 구축밭의 신축 효과
저는 리스크가 적은 부동산 투자로 '구축밭의 신축'을 첫번째로 꼽습니다. 그 이유는 해당 개발예정지의 원주민들께서 본인들의 동네를 저평가하기 때문이죠. 주로 이런 말들이 나옵니다.
「우리 동네는 뭘해도 안돼요」
「거기가 3억이라고? 뭔 말도 안되는 소리를..」
「재개발이 될 것 같아요? 절대 안됩니다~ 거긴 사람 살 곳이 아니에요.」
제가 제일 좋아하는 말들입니다. 이런 분위기는 제 입장에서 너무 좋습니다. 청약기회도 없고 정보까지 늦은 저같은 사람들에게까지 기회가 오거든요. 어쩌면 투자의 바로미터(barometer, 사물의 수준이나 상태를 아는 데 기준이 되는 것. 순화어는 `잣대', `척도', `지표')라고도 할 수 있겠습니다.
구축밭의 신축이 좋은 점이 딱 이겁니다. 워낙에 투자가 진행되지 않고 그 상태로 동네가 오래 유지된 곳이라, 가장 빠르게 상상력을 발휘해야 할 '동네 부동산(공인중개사)'들 마저 개발 예정지인 본인 지역을 폄하합니다. 시흥, 의왕, 기흥, 안산, 천안역 등지에서 그런 사례를 참 많이도 봤습니다. 공인중개사들까지 그러니 부동산 투자에 관심이 없는 원주민 분들께선 절대 3년 후를 보지 못합니다. 건물이 다 올라가고 도색이 끝나야지만 '이런게 언제부터 있었냐'고 되물으며 그제서야 매수를 준비합니다.
깨끗하고 좋아보이는 신축이 들어서고 나면 그때부턴 인간의 본성인 '새 집에 대한 로망'이 발동되기 때문에 그때부터 구도심의 신축 가격이 급등하기 시작합니다.
그런 효과를 기대할 수 있는 매력적인 수도권 투자처가 제겐 인천 미추홀구였습니다. 그 이유는 서쪽으로는 인천 송도, 동쪽으로는 부천-서울, 남쪽으로는 시흥인데, 이 모든 곳들의 신축들이 모두 프리미엄이 엄청나게 붙고 있었기 때문입니다.
심지어 지하철 불모지였던 북시흥까지 서해선이 연결되면서 신축들의 프리미엄이 1억 이상까지 보이기 시작했었습니다. 그런 상황이었기에 인천 구도심 신축에 투자하는 것은 상당히 안전하다는 생각을 했고, 이 내용은 지금도 유효합니다. 미추홀구는 재건축-재개발 단지들은 인근 도시의 신축들과 갭을 매울거라 예상합니다. 점점 더 분양가가 높아지고 있거든요.
송도, 부천, 시흥 신축들이 모두 5억을 넘어 6억~8억대의 시세를 이루고 있기에 미추홀구 신축들 역시 하나둘 건물이 다 올라가고, 색이 칠해지고, 스카이라인이 바뀌기 시작하면 지역민들의 인식개선이 되며 5~6억까지는 무난하게 갈 것이라고 보기 때문입니다.
2. 교통호재 : GTX-B, 수인-분당선 연결, KTX, 1호선 특급행
게다가 인구 300만의 인천광역시이기 때문에 구도심임에도 불구하고 대중교통.. 특히 지하철이 이미 잘 뚫려있습니다.
* 1호선 : 도원-제물포-도화-주안-간석
* 인천2호선 : 주안국가산단-주안-시민공원-석바위시장
* 수인선 : 숭의-인하대
특히 1호선 주안역의 경우 서울역까지 40분 내에 주파하는 1호선 '특급행' 전철이 있고, 인천시청역의 경우 GTX-B 정차역입니다. 이미 대중교통이 나쁘지 않은데 고속철까지 추가로 들어오니 투자하지 않을 이유가 없습니다. 오르면 올랐지 떨어질리가 없죠. 사실 오른적이 없어서 떨어질 수 조차 없다는 말이 맞을 것 같습니다.
게다가 수인선 송도역은 향후 KTX가 정차할 예정이며, 분당선과도 연결되어 안산-수원-기흥-분당까지도 한번에 갈 수 있습니다. 좀 멀긴 하지만 안산, 수원, 기흥, 분당까지 이어지는 산업의 요충지들을 다 지나가기 때문에 분명 약간의 버프(?)를 받을 것이라 봅니다.
3. 스카이라인의 변경과 구도심 인식개선
위에서 미추홀구의 스카이라인이 변경될 것이라고 이야기했는데, 미추홀구가 재개발 천지이기 때문입니다. 주안1구역, 4구역, 주안7구역, 주안10구역, 도화1구역, 도화5구역, 광명아파트 재건축, 미추8구역 등등 정말 많습니다.
이미 건물들이 꽤 올라온 곳도 있고, 건설중인 곳도 있으며 터파기만 한 곳들도 있습니다. 수년간 아파트들이 계속 건설될 겁니다. 어느정도 건설이 진행되고 나면 현재의 낙후된 이미지가 차츰 희석될 것으로 보입니다. '인천 구도심은 투자할 곳이 아니다'라는 심리에서 '미추홀구에 새로 분양하는 곳 어디 없나'로 심리가 변하겠죠.
미추홀구의 재건축, 재개발 단지들의 조감도를 몇개 가져와서 정리해봤습니다. 이정도면 스카이라인이 좀 변하지 않으려나요? 위에 올리지 못한 단지들도 향후 정리해서 올리도록 하겠습니다.
4. 구도심의 풍부한 인프라와 인구 분포
미추홀구는 자연으로 둘러싸인 작은 시골동네가 아닙니다. 녹지를 찾아볼 수 없을 정도로 건물이 들어차 있습니다. 그래서 생활 인프라가 이미 좋습니다. 위에서 이미 이야기한 지하철 외에도,
a. 인천종합버스터미널, 경인고속도로, 제2경인고속도로, 제2외곽순환도로 등 고속도로 접근성
b. 인하대학교, 인천대학교
c. 인천문학경기장, 신세계백화점, 이마트, 홈플러스
등이 있네요. 게다가 대규모 재개발 덕분에 젊은 인구가 몰릴 예정이라 앞으로 상권은 더욱 좋아질 것이라 봅니다.
그런데, 구도심인 덕분에 좋은점이 하나 더 있습니다. 인구분포입니다. 미추홀구의 19년 4월 기준 인구통계를 보면 4050 인구가 30%이상을 차지하고 있습니다. 이렇게 중장년들이 포진된 동네는 이사를 잘 가지 않기 때문에 하락장에 강한 면모를 보입니다. 언젠가는 올 하락장에도 버틸 수 있는 체력을 4050에서 지지해주기 때문에 이 또한 장점이라고 볼 수 있겠습니다.
그리고 재건축-재개발이 하나둘씩 완료되고 입주시기 때마다 30대 인구가 엄청나게 증가할 겁니다. 값싸고 입지 좋은 신축을 찾아 30대들이 몰려들 것이 확실하고, 그러고 나면 도시가 살아납니다. 이미 미추홀구 여기저기에 대규모 오피스 빌딩과 쇼핑몰 개발이 추진중라는 소식이 들려옵니다. 환영할만한 일입니다.
30대부터 50대까지 두루 분포하는 곳이 혹시모를 하락기 부동산 가격 방어 측면에서 조금 더 강건하죠.
미추홀구의 아쉬운 점
미추홀의 한가지 아쉬운 점은 인근에 대기업이 없다는 점입니다. 공단이 있긴 하지만 '신규'일자리가 부족합니다. 얼마전 정리한 용인시(기흥구, 처인구)처럼 글로벌 대기업들이 몰려오는 곳이면 금상첨화인데 인천 미추홀구는 딱 그게 부족하네요. 그래서 막 두배씩 오르길 기대하는 건 힘들 것 같습니다.
그래서 인천 미추홀구에 부동산 투자를 하거나 투자겸 실거주를 할 아파트를 고를 때에는 리스크테이킹 관점에서 하나라도 제대로된 '특장점'이 있는 곳으로 선택을 하는 것이 좋을 것 같습니다. 주변 도시에 비해 저렴한 공급 가격 또한 특장점이 될 수도 있습니다.
1. 특장점 첫번째 : 역세권
역세권은 배신하지 않습니다. 도보 5~10분 이내의 역세권을 택하는게 좋겠습니다. 저라면 1호선-인천2호선 더블역세권 주안역 인근이나 인천2호선 시민공원, 석바위시장, 인천시청역 인근의 단지들을 고르겠습니다. 어떤 단지의 경우 엘레베이터를 타고 내려오면 인천2호선 역사로 연결되는 곳도 있더군요. 저는 갖고 있지 않지만 그런 곳은 수도권에서 처음봤습니다.
2. 특장점 두번째 : 학교 접근성
평당 1,000~1,500 분양가의 아파트를 선택해서 들어오는 가구라면 맞벌이가 많을 겁니다. 그러니 초등학교를 끼고 있는 곳이 좋겠습니다. 중학교까지는 모르겠네요.
결론은 역세권에 초등학교를 끼고 있는 곳이면 안전할 것 같다는 누구나 알 수 있는 쉬운 결론을 내버렸습니다. 반대로 역에서 먼데 학교까지 주변에 없다면 한계가 있으니 너무 기대를 하지 말자는 풀이도 될 것 같습니다. 그리고 미추홀구 투자는 브랜드보다는 철저하게 입지 위주로 가는 것이 좋다고 생각합니다.
사실 전 엄청 보수적인 투자를 하는지라(돈이 없어서..) 위의 두가지 특장정이라도 있는 곳으로 들어가자고 주장을 했지만, 화폐가치 하락과 더불어 1216부동산대책으로 인한 비조정지역 9억 이하 수도권 신축 아파트의 초강세 등이 예상되므로 '인천광역시 미추홀구 역세권 신축 아파트 혹은 입주권'이라면 어디를 사도 향후 2~3년간은 괜찮은 수익을 가져다 줄 것으로 보입니다. 정부에서 9억 이하 비조정 아파트들은 재주것 올라가보라고 도와주고 있다는 생각까지 들거든요.
어쩌면 정말로 2020년은 미추홀구 부동산의 대반격의 해가 될지도..?
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