38살 김과장이 부동산 투자자가 되기까지의 이야기

스댕의 부동산 이야기(27) - 3040의 실제 이야기

 

이번 상승장의 주역은 3040세대의 실수요자들입니다.

이제 슬슬 20대도 참전중이긴 한데..

근로소득으로는 도저히 재산을 늘릴 수 없을거란 생각을 하는 70~80년대생들이 대거 부동산 시장에 뛰어든 것이죠. 

 

그럴 수 밖에 없었던 이유가 있습니다.

오늘은 가상의 인물 '38세 김과장'을 만들어 부동산 시장에 뛰어든 30대 중후반 가장의 이야기를 풀어 보겠습니다.

 

 

 

 

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1부 공포

주인공은 아무것도 물려받을 것이 없는, 혹은 상속을 받기엔 너무나 먼 젊은 가장인 김대리(도중에 진급해서 김과장 됨)의 이야기입니다. 김대리의 인생 목표는 여느 동년배들과 같습니다. 바로 '내집마련'. 이 세속적이고 소박한 꿈을 위해 얼마 안되는 근로소득이지만 적금, 펀드, 연금보험 등의 금융상품에 가입했습니다.

 

그런데 기대와는 좀 다릅니다. 통장에 돈이 붙는 속도가 1호선 완행이라면 집값이 오르는 속도는 KTX SRT GTX였습니다. 시간이 흐를수록 열심히 일할수록 내집마련의 꿈과는 거리가 멀어지는 기이한 경험을 하며 상실감과 좌절감을 느낍니다. 이 페이스로는 오르는 전세값도 감당을 못합니다. 안락함과는 거리가 먼 주거환경으로 가족들을 내몰게 생겼습니다.

 

집값이 고정되어 있다면 연차에 따라 오르는 연봉으로 언젠간 '내 집을 가질 수 있겠지'라는 생각을 하며 무념무상으로 일이나 하며 열심히 했겠는데, 그게 아니었던 것이죠. 김대리는 인플레이션, 레버리지 따위의 경제용어엔 전혀 관심이 없던 진성 공대생 이었습니다.

 

사실 김대리는 좋은 나이에 대기업에 들어와서 아무것도 안하고 회사 기숙사에서 살며 7년간 3억을 모았습니다. 이제 결혼도 해야겠으니 에라모르겠다 3억으로 '아무 집이나 사자!'라고 생각하고, 여기저기 분양 정보를 알아보기 시작합니다.

 

위례신도시, 동탄2시범, 광명, 광교신도시.. 無P라는데 무피가 뭔지 청약이 뭔지 사실 하나도 모르겠습니다. 그런데 회사 게시판(사내포털)에 이런게 뜨네요. 김대리는 하필이면 그 타이밍에 재수없게 그 글을 봅니다.

 

'우리나라도 일본을 따라간다. 집값은 반의 반토막으로 폭락할 것이다'

 - S대인경제연구소

 

김대리는 공포감에 시껍합니다. 폭락론자 S씨가 글을 너무 잘썼습니다. 3억이면 약간의 대출을 일으켜 위례고 동탄이고 아무데나 살 수 있었지만 포기합니다. 아파트를 샀는데 폭락하여 자산가치가 반토막 나는 것은 악몽과 같습니다. 내가 사려고 했던 곳은 서울도 아닌데 말입니다. 동탄이고 위례고 광명이고 일본 위성도시들처럼 폭락할거라는 생각을 해버리고 매수를 포기합니다.

 

 

2부 문드러지는 마음

그래서 좀더 모아 '안전한' 서울에 들어가기로 한 김대리는 시드머니를 불려보고자 주식을 해봅니다. 큰맘먹고 태양광 관련주에 1억을 투자해서 3개월만에 5천만원을 날렸습니다. 남은 5천으로 이번엔 대선주와 바이오주를 건드렸는데 5천만원이 5백만원이 되어버립니다. -90%.. 일년만에 1억이 날아갔습니다.

 

김대리는 모든 재테크(?)를 접고 다시 월급만 모으기 시작합니다. 그러기를 3년.. 주변에서 자꾸 이상한 소리가 들려옵니다. 그때 무서워서 못산 위례신도시, 광교신도시, 광명역세권, 동탄2 시범 등이 뭐 폭등을 하고 있대나 뭐래나. 주변 선후배동기들이 수억을 벌었다며 좋아합니다. 

 

하필 또 기사에선 부동산으로 돈을 번 스타들로 도배가 됩니다. 슈퍼맨이 돌아왔다라는 프로그램에 나오는 집들은 왜이리 좋아보이는지.. 나도 열심히 살았고 나름 돈도 많이 모았는데, 난 왜 여태 집한채 사기 힘든 것이냐며 속이 문드러지기 시작합니다. 김과장은 주식, 적금, 펀드 등 어떤 걸로도 부동산의 상승을 따라갈 수 없다는 걸 드디어 인지했습니다.

 

 

 

3부 결심과 소고기

2017년, 진급한 김과장(36세)은 드디어 집을 사기로 결심합니다. '빚지고 살면 그지 꼴을 못면한다', '보증 서면 뒤진다'는 엄마의 30년 가르침 중 비중이 더 높았던 빚쟁이론을 저버리게 됩니다. 한번도 누구에게 돈을 꿔본적 없는 김과장은 대출이 저승사자처럼 무섭지만 어쩔 수 없습니다. 토끼같은 내 자식들 맘편하게 내집에서 잘 키우고 싶습니다. 

 

김과장은 '시드머니가 4억밖에 없는데 집을 살 수 있을까?'라는 생각이 듭니다. 역시나 그돈으로는 살 수 있는 집은 서울엔 없었습니다. 그래도 나름 신혼이고 아이도 어린데 곰팡이 천지의 40년된 빌라나 구축보다는 깨끗한 신축아파트를 사고 싶습니다. 지도를 보며 좀 더 내려오기로 합니다. 신림동부터 서치를 시작한 김과장은 사당을 지나 강남을 패스하고 분당을 지나 죽전 수지 기흥 동탄.. 그나마 강남 통근이 괜찮을 거라 예상되는 경부축을 훑으며 내려갑니다.

 

 

 

 

 

 

김과장은 4~5억 대의 신축을 찾다 용인의 한 아파트 공사 현장을 발견합니다. 뭔가 역사(subway station)도 바로 옆이고 위치가 참 좋아보입니다. 분양가는 5억이었지만 용인 밑으로는 더이상 내려가면 안될 것 같아 덜컥 분양권 계약을 했습니다. 한번에 5억을 내야 하는줄 알았는데 뭐 분양가의 10%만 내고 프리미엄을 몇백만원만 주면 된다고 합니다. (!?)

 

생각보다 초기투자비용이 낮음에 김과장은 의아해 합니다. 이거 사기아닌가라는 의심까지 합니다.

 

'집을 사는게 원래 이런건가?'

 

이런 생각을 했지만 부동산에서 그러라는데 그냥 뭐 전문가 말을 따를수밖에 없습니다. 분명 5억짜리 아파트를 샀는데 6천만원밖에 쓰지 않았습니다. 오잉~? 중도금 대출이라는 것을 승계받긴 했지만 2년간 이자가 1천만원 정도 나온다니 뭐 괜찮습니다. 아무렴요. 이제 ‘김과장’인데 그정도야 감당할 수 있습니다.

 

매도자 할아버지는 김과장과 쿨거래를 마치고 오르지도 않을 집 왜사냐며 소고기라도 사먹으라고 10만원을 쾌척하고 가십니다. 김과장은 걱정이 많이 됐지만 우리 가족 걱정없이 편하게 살 집을 샀다는 마음에 한푼도 안올라도 된다며 자기위로를 합니다.

 

 

4부 환희 

분양권 구매 2년반 후, 김과장은 드디어 입주를 합니다. 초기투자 6천만원에 잔금 1.5억. 총 2억원 남짓의 현금에 대출을 땡겨 산 집이 10억이 됐습니다. 대출을 제외하고 5억원을 번 것이죠. 대출을 2~3억원 가량 땡기긴 했지만 한달에 갚아야 하는 돈이 1백만원 내외라 살만 합니다. 사실 그사이 집값이 높아지는 바람에 주택담보대출이 분양가보다 더 많이 나오는 웃기는 상황까지 만들어졌습니다. 김과장은 이제 안도합니다.

 

게다가 집이 지어지는 동안 혹시 떨어질까 하는 불안감에 3년간 아름다운 내집갖기/부동산스터디 등의 재테크 카페와 각종 단톡방을 들락거리며 공부를 엄청나게 한 김과장은 이미 부동산 전문가 급의 지식까지 쌓았습니다.  

 

김과장은 이제 부동산만큼 확실한 재테크가 없다고 생각합니다. 그리고 다음 투자상품을 찾기 위해 전국 방방곡곡 투자를 하러 다니는 직장인 부동산 투자자가 되었습니다. 그나마 대한민국에서 중산층으로 살아갈 수 있는 방법은 부동산 투자말곤 전혀 보이지가 않았으니까요.

 

에필로그1

김과장네 사무실에 90년대생 28세 신입사원이 들어왔습니다. 결혼을 하고 싶은데 집을 사야겠답니다. 10살 차이가 나는 이 친구에게 김과장은 본인의 모든 노하우를 전수해줍니다. 

 

그렇습니다, 이제 부동산에도 포스트3040, '90년대생'이 오기 시작했습니다.

 

 

에필로그2

김과장에게 분양권을 P500에 판 할아버지는 황혼이혼을 하셨습니다. 할머니가 노후대비로 사놓으신 분양권을 몰래 갖다 파신거거든요.

 

 

에필로그3

김과장은 여기저기 경부축 산업지들을 따라 이거저거 많이도 사놨습니다. 통장에 1천만원 이상 모이는 꼴을 못보고 계속 사고 팔았습니다. 정부에서 25번이나 부동산 대책을 내놓으며 겁을 줬지만 이상하게 대책을 내놓을때마다 오르길래 그냥 존-버를 했습니다. '이또한 지나가리라'라는 마음으로 살던대로 살았는데 코로나가 터지면서 글로벌이 돈을 헬리콥터로 뿌려대니 이게 집값이 오르는 것과 더불어 돈의 값어치가 무자게 떨어져 버린것이죠. 돈을 놀리지 않은 결국 김과장은 자산가가 됐습니다. 이제 수익형에도 도전하려 합니다.

 

아, 처음산 그집은 13억이 되었습니다. 2억밖에 대출이 없던 김과장은 후순위 사업자 대출을 땡겨 가족 사업도 시작합니다. 무인 점포에서 또다른 현금흐름을 만들어냅니다.  

 

 

김과장들이 모인 단톡방 입장코드: 1123

금쪽같은 내부동산(분양권 재건축 재개발 상가 꼬빌)

 

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3040 김과장의 부동산 스토리를 적어봤습니다. 

다음 언젠가 시간날 때 '부동산에도 90년대 생이 온다'를 적어보도록 하겠습니다. 아직 자료가 덜 모여서 못적고 있습니다.

 

 

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