매슬로우 욕구단계이론과 수용성-각지역 신축 부동산

스댕의 부동산 이야기(25) - 매슬로우 욕구 단계 이론과 수용성 부동산

 

오늘은 매슬로우의 욕구계층(단계)이론과 대한민국 부동산을 연결시켜볼까 합니다. 

 

아래 그림은 학창시절 누구나 배웠고 시험에 단골로 출제되던 내용이라 수업시간에 잠을 좀 많이 잤더라도 아마 몇번쯤 보셨을 겁니다. 인간의 욕구를 강도와 중요성에 따라 생리/안전/사회/존경/자아실현의 5단계로 분류한 이론인데요,

 

이 이론은 사람이 어떻게 동기를 갖고 목표를 실현시키려는 힘을 품게 되는지에 대한 유용한 설명을 제공합니다. 그리고 이 이론은 주택 구매에 대한 욕구 또한 잘 풀어줍니다.  

 

그림을 한번 볼까요.

 

 

 

다들 어디선가 한번쯤 본 그림

 

 

 

욕구란 무엇인가?

욕구란, 행동을 일으키는 '동기요인' 입니다. 

욕구에 결핍이 오면 그 충족을 위해 행동을 일으킵니다.

 

* 부동산에 잠깐 대입해보자면

동기요인은 부동산을 취득하려는 갖은 이유(needs)가 되겠고, 

행동은 청약, 줍줍, 분양권전매, 갭투자, 주택담보대출, 전월세계약 등이 되겠네요. 

 

다시 돌아와서,

그리고 욕구는 하위욕구와(Deficiency needs)와 상위욕구(Growth needs)로 나뉩니다. 

 

1. 하위욕구 : 부족해서 생기는 욕구

2. 상위욕구 : 성장하고 싶어서 생기는 욕구

 

 

 

인간의 욕구는 하위단계에서 상위단계로 계층적으로 배열돼 하위 욕구가 충족되어야, 그 다음 단계의 욕구가 발생한다고 이야기하고 있습니다. 생리적 욕구부터 시작해서 최종적으로 자아실현의 욕구까지 단계별로 올라간다는 것입니다.

현대에는 세상이 많이 발전함에 따라 생리-안전의 욕구에 대한 부족함은 더이상 찾아보기 어렵습니다. 우리나라는 더욱 그렇습니다. 그래서 상위의 욕구를 추구하는 사람들이 점차 늘어나고 있습니다. 여기까지는 다들 아시는 내용입니다.

 

이제 부동산으로 넘어오겠습니다.

지금부터가 중요합니다.

 

부동산 취득의 니즈 역시 상/하위로 구분될 수 있습니다.

 

* 하위욕구는 전/월세 수요자 및 1주택 수요자

  (안전/생리적 욕구)

* 상위욕구는 신규주택 취득 계획이 있는 1주택자부터 다주택 투자자

  (사회~자아초월의 욕구)

 

하위욕구와 상위욕구 중 어떤 결핍이 더 강한 동기요인을 갖는지에 대해 고민을 해보고 검색도 해봤습니다만 잘 모르겠습니다. 

 

그런데, 부동산에 한해선 '상위욕구가 더 강하다'라고 자신있게 말할 수 있습니다.

 

하위욕구인 생리적욕구, 안전의욕구는 전월세 거주로도 충분한 결핍 해소가 가능합니다만,

성장하고 싶어 생기는 상위욕구는 소위 상급지라 불리는 부동산들의 취득 혹은 최신축 주택의 취득 외에는 결핍 해소가 사실상 불가능하다고 볼 수 있기 때문입니다. 강남 한복판에 거주하는 사람들마져도 결핍을 느끼는 세상이니까요.

 

느낌이 오시는지요.

정부의 규제는 '부동산 취득에 관한 인간의 상위욕구'를 절대 꺾을 수 없습니다.

 

이런 성장의 욕구는 '충족'이 되기 전까진 끝나지 않기 때문에 이를 억압할수록 욕구는 더욱 커지고 욕망으로 번져 결국 가능한 모든 방법을 동원해서라도 가지려합니다. 말도 안되보이는 호가가 실거래가로 변하는 모습을 많이 보셨을 겁니다. 사람 심리가 그렇습니다.

 

 

성장 니즈에 기반한 부동산 취득의 상위 욕구는 목표로 정한 부동산의 취득이 끝나야지만 해소가 되기 때문에, 공급이 충분치 않은 상황에선 성장의 종착지를 비롯한 중간 정차역에 해당하는 지역들의 가격은 결국 치솟게 됩니다.

 

결국 종착지인 강남 등지와 중간 경유지들인 서울의 마용성(마포, 용산, 성동), 경기의 수용성(수원, 용인, 성남), 광명, 과천 등 최신축 역세권 단지들의 상승은 갖은 강력한 규제에도 불구하고 '상위욕구'에 의한 실수요에 의해 규제를 돌파하며 떠밀려 올라간 것으로밖에 볼 수 있겠습니다.

 

그리고 각 지역(시)의 신축 아파트들 또한 그동안 경험하지 못한 시세의 상승을 맛볼 것입니다. 이미 인천 구도심, 부천, 북시흥, 시흥 장현, 군포, 의왕, 용인 동백, 용인 처인, 안산, 오산, 평택, 천안 동남구 등지에서 시작이 됐다고 볼 수 있겠습니다.    

 

이런 욕망은 절대 가수요가 아닙니다. 상위 욕구 기반의 실수요입니다. 내가 지금보다 좀 더 좋은 집으로 가서 살겠다거나 투자로 돈을 벌겠다는데 이런 자아실현급의 욕구는 규제로 막을 수 있는 성질의 것들이 아니라 봅니다.

*물론 제동을 걸 수는 있겠지만 표심 및 세수 확보 등의 모순에 빠지게 됩니다

'신축'의 맛을 본 사람들이, 공급이 충분치 않은 상황에, 역대급 유동성 시장을 만난다면..

미래의 부동산 시장은 이미 결정된 것이나 다름 없습니다. 지난번 글에서 썼었지요.

 

아래 글들을 참고하시면 더욱 좋겠습니다.

 

 

용인 부동산의 미래는 이미 결정되어 있다

경부라인, GTX-A, 반도체밸리 부동산에 주목해야 하는 이유

분당선 부동산 신-구축들의 미래

 

매슬로우의 욕구계층이론 요약

1) 인간은 무엇인가를 필요로 하는 결핍의 존재로서, 충족되지 않은 욕구만이 행동을 일으킨다.
2) 인간의 욕구는 충족되어야 할 순서대로 계층화되어 있어서, 하위 욕구가 충족되면 다음 단계의 충족을 위해 동기화된다.
3) 일단 욕구가 한 번 충족되어 만족감을 느끼고 나면, 사람은 그 다음 단계의 고수준 욕구를 또다시 추구하게 된다.
4) 동기유발에 작용하는 욕구는 충족되지 않은 욕구이고, 충족된 욕구는 다시 그 욕구가 나타날 때까지 동기유발의 힘을 상실한다.