평택 뉴비전 엘크루 선구매 후분석

스댕의 부동산 이야기(23) - 인테리어에 홀려서 산 평택 엘크루

 

평택 뉴비전 엘크루 요약

① ★2억 후반대 가격에 역대급 인테리어

② 74㎡이 맞나 싶을 정도로 잘빠진 구조

③ 주택수 미포함 

④ 훌륭한 커뮤니티 및 조경 : 야외수영장, 물놀이터, 캠핑장, 가든

⑤ 국공립 어린이집 원아 150명 

⑥ ★국내 최대 규모의 안성 스타필드(2.5km, 5분)에서 모든 문화생활 및 쇼핑 가능, 시원시원한 도로

⑦ 평택의 대치동이라 불리우는 비전동 학원가

⑧ 평택시청, 삼성전자 평택캠퍼스 및 벤더 수요

⑨ 잘 꾸며진 역사유적공원과 아래 천변의 개선공사

⑩ 입주 후 수요의 변화, 평택 미분양 물량 해소

⑪ ★평택 부발선 추진 : 경기도+평택+안성+용인+이천

⑫ ★용이동 푸르지오 5형제 매매가 4억 돌파 

⑬ 이재용 부회장, 평택 삼성전자 반도체 파운드리 10조 투자 발표

⑭ 분양권 전매 가능!! (20년 7월 이후 신규 분양 단지 전매금지 발표)

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지난번 '선구매후분석 시리즈(1)'의 천안역사 동아라이크텐 이후 5개월만에 이렇게 홀려서 분석없이 분양권을 또 하나 잡았습니다. 이거참 글을 어떻게 시작해야할까 고민이네요. 

 

글을 쓰면서 지금부터 분석을 해보려 합니다.

 

[선구매] 글의 초반은 고민없이 입금을 하게 된 계기이고 

[후분석] 후반은 며칠간 주변 좀 돌아보고 손품좀 팔아 나름 알아본 결과입니다 

 

 

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선구매

 

나는 왜 홀렸는가? ① 기본 인테리어, 구조 

 

저와 제 친구들, 주변 지인들의 케이스를 관찰해보면 최종 결정은 항상 와이프들이 하더라구요. 집은 여자가 사는거라고 생각합니다. 여기에 답이 있습니다. 난 30대 남자이지만 갱년기인지 이거 참 너무 이뻐

 

제가 근래 본 모델하우스 중 인테리어가 가장 좋았습니다. 색감, 소재 조화를 잘했습니다. 2억대에 이런 마감이라니 대우조선해양건설이 살짝 미친거 아닌가 싶을 정도로 잘해놨더라구요. 누가 디자이너인지 상을 주고 싶습니다. 스댕상... 천마디 말보다 몇장의 사진이 낫죠. 아래는 모하에 가서 직접 찍어온 사진들입니다. 

 

74제곱(29평) 주방

84제곱(35평 주방)

64제곱(25평) 주방

거실-주방 아트월 인테리어

 

제 생각입니다만 이정도 인테리어는 돈주고도 못합니다. 새로 입주하는 신축 아파트를 싹 뜯어내고 리모델링한 인테리어 유경험자로서 이런 인테리어를 내돈들여 새로 하려면 2~3천 정도가 듭니다. 그런데 이게 기본 인테리어라니.. 바닥의 색감과 주방가구들의 색감이 훌륭합니다. 게다가 아트월을 주방에서 거실까지 이었습니다. 

 

이렇게 소재와 색상을 잘맞춘 현장은 처음봅니다. 이게 2.9억짜리 아파트가 맞나 싶죠. 바닥 강마루도 광폭을 써서 더욱 예쁩니다. 거실 아트월과 주방 벽면에 포세린타일 느낌의 마감을 하고 간접등을 이었는데, 저는 이걸 사진으로 보고 반해서 바로 현장에 이미 가있는 동네 지인분께 전화를 하여 현 상황에서 가질 수 있는 가장 좋은 집을 잡았습니다. 다시 보니 창틀까지 흰색으로 맞췄더군요. 

 

 

바닥에 사용된 강마루의 색감이 너무 괜찮아서 원목마루 옵션을 선택할 필요조차 없습니다. 프레임 안에 있는 누리끼끼한게 원목마루

79제곱이 맞나 싶을정도로 넓음

74제곱미터의 거실 아트월, 주방 아트월 그리고 안방 현관 문틀 색상을 보시길 바랍니다. 이런 톤온톤의 조화 아무나 못하는겁니다. 분양가가 더 높은 아파트들에서도 이렇게 디자인을 잘뺀 곳은 별로 없습니다. 간접등도 와.. 저걸 다이을생각을하다니ㅋ 대우조선해양의 건설부문이 작정하고 분양했나봅니다. 

 

사각 싱크볼이라니. 이야~~

 

 

74제곱 4베이 구조인데, 84만큼 구조를 잘빼서 34평같이 넓어보임

아이방 글라스 인테리어 가능

 

구조도 아주 좋습니다. 전 74형을 했는데요, 74형이 맞나 싶을정도로 넓게 잘 뺐습니다. 84에 잘못들어온 줄 알고 나갔다 다시 들어왔습니다. 서비스면적이 상당한 것 같더라구요. 팬트리가, 발코니2(세탁실)모두 굉장히 크고 드레스룸, 욕실2 앞 화장대가 모두 괜찮았습니다. 쩔었습니다 정말. 이 아파트는 인테리어가 많은 일을 하고 있습니다.

 

채광, 통풍까지 모두 괜찮아 보이죠? 

선구매 후분석에는 다 이유가 있는 겁니다.

 

 

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나는 왜 홀렸는가? ②가격, 주택수 포함x

사실 인테리어를 보자마자 그냥 바로 샀기 때문에 분양가도 모르고 샀습니다. 그런데 조건이 참 좋네요.

 

투자금이 1천만원 밖에 들어가지 않습니다. 그리고 주택수에 포함되지 않네요. 

 

1차 계약금과 확장비 120만원 가량을 지불하고 나면 완공때까지 지불할 돈이 2차 확장비 120만원 외에 아무것도 없습니다. 2차 계약금, 중도금60%가 모두 무이자입니다. 천안역사 동아라이크텐보다 조건이 더좋네요.

 

제가 산 아파트의 가격은 2억9천이 안되는 것 같습니다. 지금도 가격을 모르겠습니다. 사실 별로 궁금하지도 않습니다. 

 

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나는 왜 홀렸는가? ③커뮤니티 및 부대시설

 

그래도 사기 전에 홈페이지는 봤습니다. 10분동안 서치를 했거든요. 그런데 이게 왠걸 있을건 다있습니다. 대우조선해양이 대우건설한테 뭘 좀 받았는지 신축 푸르지오들과 거의 비슷하네요. 

 

지금 사는 집엔 수영장이 없습니다. 한시적으로 어린이들이 이용할 수 있는 야외수영장 딸린 아파트를 갖고 싶었는데 마침 엘크루에 있었습니다. 여기 부모님이나 장인장모님을 모시면 좋겠네요. 여름에 할머니네 놀러가면 아파트에 수영장이 있으니 얼마나 아이들이 좋아할까요. 

 

실제로 어떻게 조성이 될지 모르겠지만, 이쪽 가든뷰도 꽤 좋을 것 같습니다. 고층도 좋지만, 이정도 가든뷰가 나온다면 저층도 꽤 좋을겁니다. 아이들 물놀이하는걸 볼 수 있으니까요. 리조트 느낌이 났으면 좋겠습니다. 저층에서 시세를 받혀주면 고층도 더 좋겠죠. 

 

a. 150명 수용가능한 대규모 국공립어린이집(전환 예정)이 단지 한가운데 뙇 

b. 야외 수영장 및 물놀이 시설

c. 단지 내 캠핑장

d. 헬스장, 골프장, 경로당 등 있을 거 다있음

저층 수영장 가든뷰도 정말 좋을 것 같습니다. 리조트 느낌 날 듯.

단지 내 캠핑장

 

 

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후분석

 

사고나서 분석하는 것은 바보같은 짓입니다. 왜냐면 '소유효과(Endowment effect)' 때문이지요. 내가 가진 물건이 남들 물건보다 좋아보이는 효과입니다. 미국의 행동경제학자 리처드 타일러(Richard H. Thaler)가 붙인 이름입니다. 그럼에도 불구하고 최대한 객관적으로 보고자 합니다.

 

'진짜 이뻐서 산거니 가격이 좀 떨어져도 괜찮다.'라는 생각을 하면서 분석을 하면 좀 더 객관적이 되지 않을까 싶습니다. 후분석은 아파트 자체가 아닌 상위시스템이라 할 수 있는 아파트의 주변의 환경과 입지에 관한 분석 위주입니다.

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후분석① 입지 : 스타필드, 학원가, 시청

평택 엘크루는 지하철이 없습니다. BRT도 계획도 아직 없습니다. 제가 가장 중요하게 생각하는게 역세권인데 역세권이 아닙니다. 지제역처럼 SRT나 1호선도 없습니다. 그냥 자동차를 이용하는 수밖에 없습니다. 그런데~

 

스타필드 9월 완공

안성 스타필드가 들어오는군요. 하남 스타필드보다 더크다고 합니다. 연면적이 하남 2배랍니다. 하남도 어마어마하게 크던데. 오늘 차를 끌고 직접 가본 결과 진짜 가깝네요. 어차피 안성 스타필드에도 전철이 없습니다. 걸어서 40분, 차끌고 5분 이하입니다. 엘크루에서 스타필드까지는 직선도로이며 6차선입니다. 3km정도의 거리입니다.

 

평택 엘크루 현장에서 스타필드까지의 체감거리는 정말 가깝습니다. 초거대 쇼핑몰에서 5분이라.. 매력적입니다. 해외 쇼핑몰에 가는 기분이 들 것 같네요.

 

참고로 안성 스타필드에서 일할 근로자는 5,000명이상으로 예상한다고 하네요. 간접 고용포함 15,000명.

 

물론 스타필드가 생긴다고 직원들이 즉시 근처 아파트로 입주하진 않습니다.

원거리 통근을 하다가 생각하죠.

 

'아 너무 멀어서 못해먹겠다. 근처로 이사가자'

 

그래서 서서히 인구유입이 될겁니다.

그 중 신축대단지인 엘크루에도 눈이 가는 건 어쩔 수 없는거죠.

https://www.youtube.com/watch?v=fyGHcbGU_uc

 

 

(아래는 호호호x203은 귀여운 저희 딸이 몰래 써놓은거라 귀여워서 지우지 않겠습니다.)

호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호호

 

평택 뉴비전 엘크루 - 안성스타필드 거리

 

학원가, 평택시청

저는 평택 비전동이 학원가가 좋은줄 몰랐습니다. 그런데 누가 얘기해주더라구요. 평택의 대치동이 비전동이라며.. 전 잘 모릅니다. 그렇다고 하니까 그냥 믿기로 했습니다. 비전동학원가, 평택시청이 매우 가깝습니다. 아래 지도에 보면 학교용지를 이미 잡아놨는데 초등학교는 허가가 나지 않았다고 하더군요. 그래서 셔틀버스 두대를 영구기증 받았다던데 이것도 꽤 괜찮습니다. 애들 많아지면 생기겠죠 뭐.

 

유치원때까지 셔틀버스를 타고 다니던 초등학교 1~2학년 애들이 갑자기 도보로 다니는 것도 별롭니다. 엘크루 자체 통근버스가 운행된다고 하니 저학년 부모님들은 더 안심이 될 수도 있습니다. 게다가 이 버스를 유휴시간대에 스타필드 쇼핑버스로 활용한다면 아파트 입주자대표회의에서 수익사업도 할 수 있습니다. 부모들에게도 좋고, 아이들에게도 좋고, 아파트에게도 좋은 일이죠.

 

 

시원시원한 도로와 주변 아파트들

엘크루 옆으로 도로가 시원시원하게 잘 나있습니다. 좋더라구요. 도로를 마주하고 주위에 평택비전센트럴푸르지오, 평택비전에듀포레푸르지오 아파트 등이 있습니다. 전 비전동 다른 신축 아파트들도 미분양 물량 해소되고 나면 꽤 치고 올라갈거라 봅니다. 구도심 신축은 항상 옳습니다. 이 길은 천안까지 잘 뚫려있어 천안출퇴근 하시는 분들이 엘크루에 관심을 갖게 만들어주겠죠. 차가 막히는게 문제라고 하지만, 차가 막히기 때문에 홍보효과가 또 대단합니다.

 

6차선 도로. 좋았으~

https://www.youtube.com/watch?v=s-8HrlytxbE

평택 전문가들이 좋다고 함

 

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후분석② 입지 : 삼성전자 평택캠퍼스와 각 벤더들

큰 상관은 없겠지만 평택캠퍼스(삼성전자 반도체사업부)까지 가기도 나쁘지 않습니다. 어차피 대부분 회사셔틀이나 차를 이용하니까요. 고액연봉자들인 삼성전자 반도체사업부 사람들이 그렇게 싼 아파트를 살것같으냐! 라고 물으실 수도 있겠지만 사람 사는게 케이스가 참 다양해서 얼마든지 가능한 이야기입니다. 처음부터 돈이 많은 사람은 없으니까요. 저도 그룹 시절 7년간 기숙사에 살았습니다.

 

 

반도체와 거래하는 업체들이 또 엄청나게 많습니다. 평택, 용인, 안성 등지에 참 많이도 있는데요, 그 중소중견 기업체들의 임직원분들도 근처에 사시겠죠.

 

신축 중에서도 꽤 잘지어진 신축이 될 예정이라 입주장이 오면 없던 수요가 꽤 생길 것으로 봅니다. 대단지이기도 하구요.

 

[20년 5월 추가]

 

평택 파운드리 라인 신설, 비메모리 글로벌 경쟁력 강화

https://www.youtube.com/watch?v=4Msmc4Ufdgk

 

삼성, 평택에 10조 규모 극자외선 파운드리 구축

https://www.edaily.co.kr/news/read?newsId=03555526625771216&mediaCodeNo=257

이재용의 빅픽처..평택에 10조 규모 EUV 파운드리 구축

재드래곤 형님 요즘 제일 멋있습니다. '확실한 1등'

 

1조원 투자에 청주가 들썩이는 모습을 보셨을 겁니다.

평택은 10조입니다. 게다가 반도체는 쉴새없이 생산을 하기 때문에 유지보수, 전후공정에 중소업체들이 엄청나게 붙습니다. 삼성전자+벤더들의 수요가 평택에 몰리는 것이죠. 용인/수원/오산에선 평택으로 출근하기엔 무리가 있습니다. 

 

여긴 평택(고덕/지제/소사벌)과 안성 쪽으로 두루 퍼질거라 봅니다.

 

그런데.. 

용인 하이닉스는 120조 투자 예정이죠.

기흥구 구성역 인근엔 순수 예산만 6조 투자. 

장투 겸 실거주를 하실 분들은 용인 기흥구나 처인구로 가는것도 좋습니다.

 

2020/02/07 - [투자] - 용인 부동산의 미래는 이미 결정되어 있다

2019/11/20 - [투자] - 램리서치 R&D센터 용인 기흥 지곡동 이전 확정 및 수혜지 분석

 

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후분석③ 입지 : 옆에 공원, 밑에 하천

평택 엘크루 바로 옆에 역사유적공원이 있더군요. 그리고 아래에는 천이 흐르고 있습니다. 전 이런 곳이 좋습니다. 천변은 평택시에서 예산을 꽤 들여서 새로 꾸민다고 합니다. 정비를 한다는 말인데요. 기대됩니다. 천변이 꽤 길어서 자전거도로만 잘 만들어놓으면 정말 좋을 것 같습니다. 신축 아파프 단지 주변에 물이 흐르는 곳들이 다 아주 잘되더라구요.

 

그리고 우측의 역사유적공원은 청동기 집터라고 합니다. 무덤 같은 것은 없구요. 그냥 집터라고 하네요. 2000년대에 뒤늦게 청동기시대 유물이 365점이 발견되어 공원으로 만들었댑니다. 오랫 옛날부터 살기 좋은 곳이었나 봅니다. 청동기시대 집터라니 ㅋㅋ.

 

아파트 단지 안에 뭐가 많아서 크게 나올일이 없을 것 같지만 단지 내 산책 말고도 공원과 천변으로 나가 놀면되니 참 좋을 것 같습니다.

 

 

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후분석④ : 평택 신축 미분양의 해소

이것도 전혀 몰랐는데 그동안 물량 적체가 상당했군요. 그런데 그 미분양이 완전 해소되고 있습니다. 좋네요. 아마 2~3년전이었으면 무슨 평택 비전동 유물터 근처가 3억이냐고 했겠지만, 분위기가 많이 바뀌었습니다. 평택 위의 용인, 화성 동탄 신축들이 10억이며, 아래로 천안이 7억 근처입니다. 가격도 저렴한데 게다가 인테리어가 이렇게 좋은데요 ㅋ

 

자료 출처 : 햄부리와 동네한바퀴 블로그

https://m.blog.naver.com/mymobydick/221793030191

2019.12월 미분양과 매수 타이밍

 

 

후분석⑤ 평택-부발선 이슈

평택-부발선의 존재조차 몰랐는데 평택시에서 엄청 밀고 있네요. 이정도 추진 언급이면 보통 됩니다. 그림 상으로는 엘크루를 관통하네요. 스타필드에서 3km 거리이니 역사를 하나 내주면 좋겠는데요. 

 

이정도 멤버면 보통 됨

 

★평택-부발선 개요

- 경기도 평택시에서 경기도 안성시를 지나 경기도 용인시를 거쳐 경기도 이천시까지 잇는 노선, 일반철도로 개통될 예- 정

- 19년 이전까지는 임시로 그린 노선이 전부이며, 기점과 종점만 확실하고 안성시의 버스터미널 근처에 역을 만든다 정도가 알려진 것의 전부였으나, 스타필드 안성점 활성화, 용인시 동부의 철도교통망 확보, 이천마장지구의 교통망 확보 등 이해관계가 맞아떨어지기 시작하여 평택시, 안성시, 이천시 외에 용인시가 추가로 뛰어들었고 경기도까지 가세하며 조기추진을 요구 중

 

나중에 반투명 오버레이로 제대로 그려보겠습니다. 

'역사유적공원역' 정도로 역사를 만들면 아주 좋겠네요.

 

후분석⑥ 근처 아파트의 매매가, 전세가 상승

엘크루 주변에 좋은 아파트들이 많이 있습니다. 그동안 눌려있던 시세가 폭발하기 시작합니다. 평택비전레이크푸르지오 아파트의 84제곱미터(34평)의 전세가가 3.5억에 거래되었습니다. 지웰 39평은 매매가가 4.5억 실거래가 나왔더군요. 엘크루는 84형의 분양가가 3.3억, 74형 분양가가 2.8억선입니다. 입주시점인 내년 말-내후년 초의 시세는 어떨까요? 

 

물론 입지가 비전에듀포레쪽이 좋습니다만 완공까지 거의 2년이 남았고 역대급 유동성과 저금리(시기는 모르지만 0.25까지 내려갈 겁니다)에, 분양권 전매제한 의해 아마 2년 후에는 엘크루의 전세가 또한 2.6~3억 사이에서 전세가가 형성되지 않을까 싶습니다. 21년에 용이동 합정동쪽에 입주물량이 없더라구요.  

 

(4/26 추가) 비전푸르지오 5형제가 전세가, 매매가 천장을 계속 높이고 있습니다. 전세가가 엘크루 분양가를 넘어버릴 추세입니다. 잘됐네요~

 

 

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쓰다가 좀 더 생각한건데 음..

 

1. 평택이라는 도시 자체가 인구가 늘어나고 있는점

2. 삼성전자 반도체의 후광은 일반인들이 생각하는 것보다 어마어마하다는 점

3. 평택은 평택 자체수요로 돌아간다는 점

 - 강남-판교-분당-기흥-동탄의 직주근접성은 솔직히 동탄까지가 마지노선

 - 기차역 물론 중요하지만 중요도가 많이 떨어짐 : 기흥에서 경부타고 30km

4. 2~3년간 지속될 화폐가치하락-인플레이션

5. 21년 비전동 입주는 엘크루밖에 없다는 점(동시 입주는 고덕)

6. 구축밭의 신축효과, 주변 신축과도 완공시기가 3년 이상 난다는 점 

 

정도가 강점이려나요.

 

더 알아보고 싶은데 주말이라 이제 애랑 놀러가야겠습니다. 놓친게 있다면 말씀 부탁드립니다.