용인 부동산의 미래는 이미 결정되어 있다

ㅌ스댕의 부동산이야기(24) - 수용성의 미래는 이미 결정되어 있다

 

 

최근 비관론자들의 이야기들을 들어보면 강남 직결이 없는 지역들의 경우 지금이 끝물이라는 이야기를 많이 하던데 정말 끝물인지에 대해 대충 짚어보는 시간을 가져보겠습니다.

 

 

1216 대책 이후의 집값 상승 지역으로 수원,용인,성남이 언론에 많이 오르내리고 있습니다. 이를 줄여 서울 '마용성(마포,용산,성동)에 빗댄 '수용성'이라 부르더군요. 이 지역들은 그냥 아무 이유없이 서울을 누르니 풍선효과 만으로 오르는 것일까요? 정말 그뿐일까요. 그렇다면 지리적으로 훨씬 가까운 다른 곳들이 더 큰 폭의 상승이 있었어야 합니다만 그렇지 않았고, 한국감정원 주간 시세 동향을 보면 수용성 지역은 계속 타지역들과의 갭을 키우고 있습니다.

 

 

그런데 이런 결과는 이미 1216 대책 전부터 여러 이유들로 인해 예견했던 일입니다.

 

 

저또한 1216 이전부터 경부축-경기도 교집합의 산업요충지들을 주목해야 한다고 꾸준히 글을 썼었습니다. 유명 강사분, 애널리스트 분들께서 용인에 대해 언급하지 않을때도 용인, 수원 등지를 주목해야 한다고 강하게 주장을 했었죠. 평균 방문자 2~3천 수준의 미천한 블로그이지만 몇몇 지켜보신 분들은 다 아실거라 봅니다.

 

 

지금 이야기하고 싶은 건 현재 수용성 부동산의 가격은 이미 몇 년 전에 결정되었다는 겁니다. 그리고 여러 이유에 의해 이미 3~4년 후의 미래 또한 결정되어 있습니다. 잠시 아마존 창립자 제프베조스의 2017년 인터뷰를 볼까요.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

제프베조스의 이야기를 잘 보셨는지요. 장기적 관점을 견지할때 개선되는 점은 너무도 많은데, 그건 인간에게 부자연스러운 사고방식이라 지속적으로 연마하고 쌓아야 하는 능력이라는 말이 참 와닿습니다. 이는 부동산을 보는 관점에도 큰 도움이 됩니다. 다시 수용성으로 돌아오겠습니다.

 

 

여러 요인들에 의해 수용성의 미래 또한 이미 결정되어 있습니다. 현재의 상황을 보면 이 지역들은 아직도 높은 상승 여력을 남겨 두고 있고, 결국 수용성의 중위값은 서울의 중위값과 별반 차이가 없어질 거라고 봅니다.

 

 

그 이유들을 아래에서 확인해보겠습니다.

 

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1. 산업

 

해당 지역들은 강남접근성 외에도 지역 자체가 산업 배후를 가지고 있거나 앞으로 가질 예정이라는 공통점이 있습니다. 삼성전자 반도체 공정의 증설, 판교테크노밸리의 확장, 정자동의 대기업 사옥 이주, SK하이닉스 신규 생산라인 조성, 용인플랫폼시티 건설, 용인반도체클러스터 등의 계획들이 경부축을 타고 이어지고 있으며, 이때문에 중소규모의 산업단지들과 지식산업센터 등의 사무실까지 계속 확장 중입니다.

 

 

하나로 묵여있진 않지만 경부축을 타고 내려오는 이 기업들의 라인은 대한민국의 미래를 상당부분 책임질 IT-반도체 국가클러스터라고 볼 수 있겠습니다. 반도체와 함께 국내 산업의 큰 축을 담당하는 현대자동차는 화성 남양에 있지만 10년 후 내연기관을 버리고 수소차(=전기차)로 모두 전환하겠다는 발표를 한 마당이고, 게다가 삼성동으로 집결할 예정이라 경부축의 중요도는 더욱 더 올라갈 수 밖에 없다고 예상할 수 있습니다. 

 

 

이 삼성동-판교-분당-영통-기흥-처인-동탄-평택으로 이어질 대한민국의 척추급 산업 밸리는 정말 많은 배후 주거지를 필요로 합니다. 지난번 글*에서 분석한 결과 새로 생겨나는 양질의 일자리가 최소 30만개 이상입니다. 여기서 일하는 사람들은 '직주 근접성'으로 강남을 선택하지 않습니다. 아니, 선택하지 못합니다. 그 이유가 뭘까요.

*2020/01/09 - [부동산 투자] - 분당선 부동산 신-구축들의 미래

 

 

서울 대신 수용성 지역의 추가 상승에 무게를 두는 이유는 '경부축의 산업'과 교호작용을 할 '근로 소득의 한계로 인한 강남(서울 신축)진입 불가’, '직주근접의 중요성' 때문입니다.

 

 

 

2. 소득과 대출, 직주근접

 

여전히 강남 신축이 선망의 대상일 수는 있겠지만, 회사의 주인이나 창업 멤버급 임원, 성공하 자영업자가 아닌 이상 상속 없이는 이미 20억이 넘어가는 강남의 신축아파트는 이제 꿈꾸기 힘들게 되었습니다. 구매 자금의 동원이 참 어렵기 때문이죠.

 

 

돈을 열심히 모아서 갈 수 있다고는 하지만 현실을 들여다보면 정말 어려운 소리입니다. 저또한 근로소득 상위 3%이며 상가에서 나오는 월세 소득도 있지만 꿈도 꾸지 못하고 있으니까요.

 

 

국내 연봉 분포를 보겠습니다. 2018년 기준 최소한 연봉 6950만원 이상을 받아야 상위 10% 안에 들고, 1억원을 받아야 상위 3.2%의 컷에 걸립니다. 하지만 근로소득 상위 3.2% 안에 들어도 강남 신축에 들어가긴 어렵습니다. 생활비를 제하고 나면 모이는 돈이 별로 없거든요. 설상가상으로 1216 이후 15억 이상의 초고가 아파트는 대출 자체가 어려워졌습니다.

 

 

 

 

그렇다면 경부축 고소득 연봉자들, 상위 10%에 해당하는 가구들은 어디에 거주를 할까요? 불편함과 리스크 테이킹을 감수하며 인서울을 할까요? 가끔 불편을 감수하는 분들이 있긴 하지만 대부분 직주근접을 선택하는 것이 일반적이라고 할 수 있겠습니다. 이게 첫번째 시사점입니다. 높은 연봉을 받는다고 하더라도, 인서울 신축에 진입하긴 꺼려진다는 점이죠. 쉽게 예를 들자면 분당구 정자동에 직장이 있는 사람이 집값이 오를 것 같다고 은평구의 신축에 들어가 살지는 못할 거란 말이죠. 

 

 

아니 그런데, 경부축 가구들의 소득이 상위에 해당하긴 할까요? 그것도 궁금합니다. 아래에 재미있는 통계가 있습니다. 경부축 수용성 라인의 급여 현황을 보도록 하겠습니다.

 

 

2018년 보험료부담 대비 급여비 현황 분석, 국민건강보험 빅데이터실

 

 

수용성 지역인 분당(3위), 용인 수지(4위), 용인 기흥(7위), 수원 영통(13위) 등은 이미 소득이 상당히 높습니다. 앞으로 이 추세는 계속 지속될 예정입니다. 아니, 오히려 수용성의 고소득자 비율은 더욱 올라갈 겁니다. 해당 지역들의 경우 3040세대가 많아 기업이 영업활동을 지속하는 한 연봉은 늘어날 수 밖에 없기 때문입니다.

 

 

또한 판교의 확장, 분당으로의 대기업 본사 이전, 용인 플랫폼 시티를 비롯한 반도체 클러스터, 수원 삼성전자 등이 새로운 일자리를 계속 만들어내고 있으며 교통 확충으로 인해 산업 요충지들 간의 상호 연결성이 더욱 좋아지고 있어 '강남 직결'의 중요성이 점차 희석되고 있습니다. 앞으로 5년안에 일어날 일입니다.

 

 

3~5년 후에 근로소득 상위 3~10%의 고소득 가구들이 훨씬 많이 생길텐데, 이 사람들은 강남보다는 직주근접이 가능한 지역 신축 요지에 거주지를 잡을 가능성이 더 높습니다. 아마존 창업자 제프베조스의 말대로 미래에 이 지역들의 가격은 이미 결정되어 있다는 것이지요. 현재의 가격도 3년 전에 이미 결정되어 있었다고 할 수 있구요.

 

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결국 수원, 용인, 성남의 아파트들은 언젠가 서울의 중위값에 도전할 거라고 봅니다. 서울이 대한민국의 수도이며 글로벌 수퍼스타 순위권 도시이긴 하지만 향후 첨단 산업으로 중무장하는 경기남부에 평균 소득이 밀릴 가능성이 있습니다. 그렇게 때문에 아직 수용성이 끝물이라는 말에는 공감하기 힘들다는 것입니다. 경기 남부에 9억원이 넘은 아파트들도 이미 꽤 나오고 있긴 하지만 평균을 보면 아직 멀었습니다.

 

 

당연히 끝도 있을 겁니다. 저는 그 '끝물의 시작 단계'의 가격 또한 가구의 총 소득이 결정한다고 보는데, 이게 현 기준으로는 9~10억원선이라 봅니다.

 

 

시드머니 4억원이 있는 연봉 1억원 외벌이 가족이라면, 9억짜리 집의 60%를(5.4억) 주담대 30년상환 원리금 3%으로 받고 월 220만원 가량 대출을 갚아나갑니다. 연봉이 1억이라면 월 실수령액 660만원 선이므로 220만원을 상환하고 440만원으로 4인가족이 생활할 수 있습니다.

 

 

정부가 1216대책에서 9억원을 1차 기준으로 정한게 꽤 심사숙고해서 정한 거라는 생각이 드네요. 결국 수용성에서 자주 오르내리는 지역들의 경우 가격 평균이 9억원 근처에서 수렴할 것으로 보입니다. 

 

 

반면 9억원을 훌쩍 뛰어넘는 12억~15억 이상의 집을 구매하기 위해선 연봉이 1.5~2억 정도는 돼야 구매가 가능한데 사실상 그 정도 시세를 만들어 내기엔 연봉으로는 힘든 부분이 있습니다. 그때부턴 시드머니가 결정합니다. 

 

 

시드머니가 7~8억이 있을 경우 조정지역 및 비조정지역의 12억원 아파트의 주담대가 5억원 선에서 해결됩니다. 서울, 수원, 용인, 성남, 동탄 등에서 부동산 투자 등으로 시드머니를 키운 고소득자들의 경우 12억원까지는 또 바라볼만 할 것 같습니다. 그 이후는 모르겠네요^^.

 

 

경부축 수용성라인은 첨단기술-공학에 기반한 도시가 될 것이라 미래가 밝습니다. 하지만 엔지니어들의 임금 피크 또한 존재하기 때문에 실질적 한계는 분명히 있습니다. 그 마지노선이 현 기준 12억원 정도라 보여집니다. 15억원 부터는 상위 1% 고소득자가 아닌 이상 선뜻 매입하긴 어려울 것 같습니다. 분명히 전용 84㎡기준 15억원 이상의 거래도 나오긴 하겠지만, 그게 시세로 굳어지기는 힘들다는 것이죠. '상투'는 그쯤에 있다고 봅니다.

 

 

어쨌든 계속 성장중인 도시인 성남, 용인, 수원들의 전국구급 유명한 신축-준신축들은 멀지 않은 시기에 9억원에 수렴할 것이고 교통/산업의 호재들이 슬슬 현실화가 될 쯤인 3-4년 후에는 현 정부가 정해놓은 고가 주택 기준인 12억 정도의 시세까지도 가능하다는 것입니다. 요약하자면, 아직 끝물은 멀었다는 이야기이지요. 

 

 

그리고, 경기도-경부축 교집합이면서 산업적 배후수요가 좋은 도시 중 3억원대에 신축 대단지 아파트를 구할 수 있는 곳은 이제 오산-평택밖에 남지 않았습니다.

 

경기권 최남부라는 한계는 있겠지만 위로는 용인-동탄, 아래로는 천안에, 삼성전자가 고덕에 계속 증설을 하고 있고 안성 스타필드 등의 문화 중심지가 완공될 예정이며 주변지역들과의 철도-도로 연결이 확충되고 있기 때문에 평택 등지의 3년 후의 미래 또한 이미 결정되어 있다고 볼 수 있겠습니다.

 

 

매슬로우 욕구단계이론과 수용성-각지역 신축 부동산

 

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