분당선 부동산 신-구축들의 미래

스댕의 부동산 이야기(16) 분당선 부동산의 미래 

오늘은 분당선에 대한 글입니다.

 

평화로운 분당선은 아무일도 없을 것 같지만 이슈가 꽤 있습니다. 바로 급행화, 연장, 수급불균형입니다. 급행화*는 추진중이며 연장* 건 역시 오산, 화성, 용인에서 추진을 하고 있습니다. 두 이슈 모두 멀지 않은 미래에 확정이 날 것으로 보입니다. 그리고 오늘 집중적으로 다룰 수급불균형 이슈. 

 

* 두 공약 모두 임기 반이 지나도록 추진을 하지 않고 있습니다. 제가 알아본 바로는 국토부는 예산의 70% 비용 준비가 끝났는데 나머지 30%의 비용을 서울시와 경기도가 협의를 하지 않고 있다고 합니다. 국토부도 조율할 마음이 없고 서울시장과 경기도지사님, 성남시장님 모두 아무것도 안하고 있습니다. 하지만 총선이 다가옴에 따라 공약을 또 남발할 것이고, 이번에 모두 다 재탕삼탕 들고 나오겠죠. 정치인들이란 참^^ 하여간 언젠간 되긴 할겁니다. 

 

분당선은 왕십리부터 시작하여 강남을 지나 분당 죽전 구성 기흥 영통 수원까지 가는 수도권 서남부 경부라인을 관통하는 지하철입니다. 분당선은 주목해야 합니다. 왜냐, 우리나라의 미래 먹거리(산업)들이 집중되고 있는 곳이기 때문입니다. 그래서 수급불균형(수요 대비 공급 부족)이 생길 예정입니다.  

 

 

분당선 라인 : 수원-용인-성남-서울

 

분당선 라인의 신규 일자리는 계속 증가 중입니다.

 

판교, 분당, 용인만 대충 합쳐도 20만에 육박하는(아래 다이어그램 참조) 신규 일자리가 창출됩니다. 수원은 합치지도 않았습니다. 하이닉스야 처인구니까 뺀다고 치더라도 현재까지 확인된 분당선 라인의 신규 일자리가 17만정도 됩니다. 이사를 하지 않을 사람 반, 거기서 신축 구매의사가 없는 사람 반을 제한다고 해도 3만 정도의 신축 수요가 있겠네요.

 

보수적으로 잡은 2~3만의 수요자들은 오랜 기간의 학습에 의해 집을 구한다면 아마도 역세권 신축을 노릴겁니다. 

 

네이버 블로그 '팡동의 지역분석'님 글의 표에 추가로 용인 일자리를 덧붙였습니다. (출처:http://blog.naver.com/gotaku0527/221610166128)

 

그런데 분당선 라인엔 역세권 신축이 매우 귀합니다.

제가 아는 바로는 5년 이하 분당선 역세권에 신축이 거의 없습니다. 지금도 별로 없고 앞으로 공급 계획 역시 별로 없습니다. 아래는 직접 지도를 보고 찾은 5년 이하 역세권 신축, 신축 예정지들입니다.

 

 

1. 매교역 도보 5분 힐스테이트푸르지오수원 2,586세대(분양가6억, 완공 전)

2. 망포역 도보 8~9분 힐스테이트 영통 2,140세대(8.5~9.5억)

3. 기흥역 도보 20초~8분 기흥역세권 힐스,센푸,더샵,파푸,지웰,롯데, 6245세대(7.5~9.5억)

4. 기흥역 도보 3~4분 기흥역세권 2지구, 2100세대 (분양가 7억 예상, 뇌피셜)

5. 구성역 도보 8분 서울우유부지 개발, 1,000세대 예정(분양가 7억 예상, 뇌피셜)

6. 수내역 도보 6분 분당 지웰푸르지오, 166세대, (84기준 9억- 분양가)

7. 미금역 도보 15분 정자동 분당 더샵 파크리버, 506세대 (84기준 9.1억 - 분양가)

번외) 구성플랫폼시티 11,000세대 (역세권 아닐 가능성 높음)

 

이 정도가 확인됩니다.

 

언제 확정될지 모르는 3기 신도시 플랫폼시티 11,000세대를 빼면 총 14,000세대가 안됩니다. 그래서 전 위에 적힌 단지들은 앞으로도 상당히 강하게 상승할거라 봅니다. 수내/미금의 아파트는 거래가 풀리기 시작하면 단숨에 15억 이상 갈 것이고, 나머지 분당선 신축들은 9억 평준화 후 입지에 따라 10~12억 정도까지는 갈 것으로 예상합니다.

 

아, 서울쪽에는 디에이치자이 개포 등이 있긴 한데 32평 기준 분양권이 22억이 넘으므로 패스. 분당선에 일자리가 몰리든 말든 상관없는(=살 수 없는) 동네라 서울쪽은 카운팅하지 않았습니다.

 

그리고 신축이외에도 주목해야할 보석같은 곳들이 있습니다. 분당선 초역세권 준신축-구축 아파트들입니다. 상갈역 금화마을이나 신갈역 새릉골 풍림, 아이파크 아파트, 보정역 포스홈타운, 기흥역 한성 재건축, 영통역 신나무실마을(리모델링 이슈), 망포역 현대아이파크, 이매역 진흥 등 재건축, 리모델링 이슈들이 있는 곳들도 있고 그냥 살기좋은 곳들도 있네요. 

 

 

서현, 수내 같은 지역은 이제 역세권이 전혀 아닌 제일 안쪽 단지들까지도 더욱 더 따듯한 볕이 들지 않을까 싶습니다. 일자리에 의한 주택 수요 + 전통의 학군 + 수지에서 스타트한 리모델링 + 건축연한 등의 이슈가 복합적으로 나타날거라..

 

어쨌든 분당선 라인들은 그동안 몇번 주장했던 '일자리 증가에 따른 어쩔 수 없이 떠밀려 올라가는 형국'이 될거라 준신축 및 구축들 또한 영향을 반드시 받을거라 봅니다. 이미 전세가도 천정부지로 오르고 있는 것으로 보아 실수요자들이 계약을 서두르는 모양새입니다. 제가 거주주인 곳도 며칠전부터 신고가급 거래가 꽤 일어나고 있는 걸로 보입니다. 

 

전문가들에 의하면 전국적인 상승은 3~4년 정도 지속될거라 본다고 합니다. 하지만 분당선 라인은 그보다 좀 더 오래 갈 것 같습니다. 늘어가는 일자리 대비 공급이 턱없이 부족하니까요. 여기에 분당선 오산-동탄 연장, 급행화라는 기름이 끼얹어지면 어떻게 될까요? 

 

다 쓰고보니 너무 당연한 소리를 길게 한 것 같아 부끄럽습니다. 

 

부동산 수용 곡선과 얼리어답터 : 수지,기흥,시흥,천안,광주