천안 도시재생 뉴딜사업의 최대 수혜지 '천안역사 동아라이크텐'
- 투자
- 2020. 1. 3.
스댕의 부동산 이야기(14)
천안은 지난번에 한번 적었기 때문에 따로 정리를 하지 않으려 했는데, 추가 대형 호재가 하나 더 생겼고, 조감도들도 새로 나와 정리를 다시 합니다. 누구나 다 아는 신불당쪽 분석은 아니구요, 천안역을 중심으로 한 천안 원도심 도시재생사업(뉴딜사업)과 한 주상복합 아파트에 대한 이야기입니다.
부동산이 오르는 여러 이유 중 하나는 근처의 대규모 개발계획일 겁니다. 그때 오르는 패턴을 정리해보면, ①개발 계획 소문에 오르고, ②그 계획의 확정에 오르고, ③착공 후 많이 오르고, ④완공에 또 오릅니다. 이런 개발 계획이 '신축 아파트(or 주상복합)', '역사(Station)'와 만나면 강한 시너지를 일으키는게 최근 부동산의 트렌드라는 것은 이 글을 클릭해서 들어오는 분들 정도면 잘 아실겁니다.
현재의 천안 원도심(천안역 일대)은 대규모 개발 계획의 확정 및 착공의 초기 단계입니다. 그럼에도 불구하고 천안역사 초역세권의 84㎡ 신축 아파트 분양권이 아직 3억원대 중후반의 저렴한 가격입니다. 어제 작성했던 부동산 수용주기에 대한 글의 '조기수용자(Ealry Adopter)'들과 실거주 수요 일부가 진입한 상태, 즉 전기다수로 넘어가는 시점의 초반이자 S-Curve 곡선 상의 성장기의 시작단계라고 볼 수 있겠습니다. 지금은 가치를 인정받아 하루가 다르게 오르고 있는 시점이니까요.
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지난 9월까지는 혁신가와 얼리어답터에게 일부 선택되었었지만 현지인들에게 선택을 못받아 오랜 기간 캐즘(Chasm, 여기선 미분양의 의미)에 빠졌었으나, 2019년 5월 정부의 원도심 개발계획이 확정되고 10월초 완판되며 훌륭하게 '마의16구간'을 돌파한 천안역사 동아라이크텐과 그 주변의 개발 계획을 살펴보겠습니다.
※ 용어가 생소하다면 위 링크의 글을 읽고 오시면 도움이 되실겁니다.
일단, 얼마전 착공식의 축포 사진부터 올립니다.
이런 글을 쓰는 이유는 전 지금도 여기에 투자 혹은 투자겸 실거주로 들어가기에 아직도 늦지 않았다고 생각하고 있기 때문입니다. 이유들을 함께 짚어보겠습니다.
1. 국토교통부 보도자료(19.12.26) : 도시재생 사업의 본격적인 착공
도시재생 뉴딜 신사업은 3종 세트로 구성됩니다. 이중 19년 12월 26일에 진행한 행사는 천안역세권 서부역의 2번 총괄사업관리자 뉴딜사업에 관련된 내용이었습니다. 2번은 도시재생 3종 세트 중 가장 강해보이는 사업이라고 볼 수 있겠습니다.
1. 도시재생 혁신지구
도시재생을 촉진하기 위해 공공 주도로 쇠퇴지역 내 주거·상업·산업 등 기능이 집적된 지역거점을 신속히 조성하는 지구단위 개발사업
2. 총괄사업관리자 뉴딜사업
공기업이 시행하는 거점 개발사업*을 중심으로 재생 계획을 수립하고, 사업을 시행하여 재생효과를 극대화하는 사업
신속하고 체감도 높은 정주환경 개선, 혁신거점 조성, 주변 재생사업과의 시너지 효과 등을 도모
3. 도시재생 인정제도
도시재생 전략계획이 수립된 지역 내에서, 활성화계획 없이 생활SOC, 임대주택‧상가 공급 등을 추진할 수 있는 점단위 도시재생사업
(시사점) 이런 구체적인 개발 계획이 나왔고 국토부 장관이 직접 와서 국가 시범단지라며 착공식을 거행했음에도 불구하고 아직도 천안역 개발을 믿지 않으시는 분들이 있습니다. '천안은 뭘해도 안돼' '거긴 한국사람들 사는 곳이 아니야' '천안에 살 곳도 많은데 왜 하필 천안역을 사냐' '계획만 그럴싸하지 공사는 못할걸' 등의 반응입니다. 그런 인식들 덕분에 이 좋은 땅에 무혈입성 할 수 있었습니다.
아래부터는 여러 개발호재들입니다.
1. 천안 역세권 혁신지구 (국가시범지구)
□ 천안역(1호선) 서부광장 부근 사업부지는 천안역 뉴딜사업지(‘17선정, 중심시가지형) 내에 위치하고 있고, 총 사업면적은 약 1.5만m2, 총 사업비는 약 1,886억원. (※ 천안역 일대 2022년까지 6219억원 투입 예정)
□ 천안역과 연결되어 있어 집객 및 성장기반이 우수하고, 부지확보(천안시, 코레일 소유)를 통한 사업의 빠른 추진이 기대되며, 인근 기존 도시재생사업*과의 연계 측면에서 높은 평가를 받아 선정됨
* 천안역세권 도시재생사업(‘17년 선정, 중심시가지형), 동남구 도시재생선도사업(‘14년 선정, 일반근린형), 남산지구 도시재생사업(’17년 선정, 일반근린형)
□ 천안시, 코레일, LH, 주택도시기금이 공동 출자하는 리츠(REITs)*가 사업시행자가 되고, LH가 자산관리회사(AMC)로 참여하여 신속히 사업을 추진해 나갈 예정
* REITs: 주식회사의 형태로 다수의 투자자로부터 자금을 모아 투자하고 수익을 돌려주는 부동산간접투자기구(Real Estate Investment Trusts)
(시사점) 위의 사진은 정부 자료임에도 불구하고 아예 '천안역' '동아라이크텐' '신동아파밀리에' '와촌초등학교' 등을 찍어줬습니다. 제가 표시한 것이 아니고 정부에서 만든 자료입니다. 천안역과 와촌초를 끼고 있는 동아라이크텐, 신동아파밀리에 안사고 뭐하니? 정도의 느낌이랄까요.
❶ (교통·산업시설) 천안역과 연결되는 복합환승센터 구축으로 집객 및 거점조성을 위한 성장기반을 확충하고, 지역내 대학ㆍ기업과 산학연계를 위한 창업ㆍ벤처기업 업무공간도 제공
❷ (주거공급) 지역 수요를 반영해 저렴한 가격의 공동주택 총 196 세대(전용 49㎡ 20세대, 59㎡ 108세대, 84㎡ 68세대)를 공급
2. 세종-천안-서울 철로 연결 계획
세종시 관련 계획은 아주 빠르게 진행됩니다. 사용 철도가 천안아산을 지나가는 고속철 선로가 아니고 현재 천안역을 지나가는 일반선로로, ITX 새마을호를 이용할 계획인가 봅니다. 충북쪽에서 KTX 세종역 반대 이슈를 만들어줘 새로 나온 계획인데 충북 덕분에 천안이 크게 어부지리를 보네요. 천안역이 수도권 역사들과는 달리 역사로서의 가격 결정 기능이 부족한게 맞긴 하지만, 이런 계획은 아주 좋습니다. 제 기준 대형호재라고 할 수 있겠습니다.
향후 청주-천안-서울 공항철도도 겹치기 때문에, EMU-250 전용 선로 전환을 빠르게 할 수도 있겠네요. 가감속이 빠른 동력분산식열차로 260km/h로 달리면 KTX와 별반 차이가 없을겁니다. 느낌이 좋네요.
https://www.youtube.com/watch?v=tgtRTC_iyRw
3. 천안-청주 공항철도
2022년 완공 목표로 8,216억 예산입니다. EMU-250활용. 천안-서울 구간은 EMU 철로가 아니라서 최고속도는 150km/h정도까지 밖에 못내지만 최소정차로 서울역 50분 찍을 수 있다는데 아직 잘 모르겠습니다. 구로디지털단지 같은 곳은 진짜 빨리 가겠네요.
2번의 세종-천안-서울이 확정되면 천안-서울구간 역시 EMU 선로로 바꾸는건 시간문제일 것 같은데요. 저만 그렇게 예상되는 걸까요?
4. '21년 천안 입주물량이 없음
천안역 동아 라이크텐은 2021년 여름쯤 입주가 가능할 것 같습니다. 그런데 2021년에 천안에 입주 물량이 라이크텐과 옆단지 동남구청 힐스테이트 말고는 없네요. 둘이 합쳐도 1,500세대가 안될겁니다. 멸실로 인한 수요와 그냥 있는 신축수요, 외지인들의 유입 등으로 볼때 21년에 뭐 부동산 제도에 엄청난 문제가 생기거나 다른 아파트들이 공정을 다 무시하고 빛의 속도로 건설하여 21년에 갑자기 물량을 쏟아내지 않는 이상 전세가도 괜찮을 것 같습니다.
투자자들이 많이 들어갔다고 위험하다고 하는데 천안역사의 경우 1,100세대 뿐입니다. 100% 투자자여도 관계없을 정도의 물량이네요. 그런데 얼마전 입주자 모임에서 대략 설문을 한 결과를 보니 이미 실거주 비율이 더 높습니다.
5. 천안역 급행 증차(국철 1호선, 반영 완료)
이제 하루종일 30분 간격으로 급행이 서게 됐습니다. 15분에 한대 정도의 경기/서울행 전철이 있으며 30분마다 급행이 있네요. 천안역과 딱붙어 있어서 집 문앞에서 천안역사까지 2분 안에 끊을 수 있는 천안역 초역세권 아파트는 이런 뜻밖의 호재를 그대로 흡수합니다.
(시사점) 서울에 살아도 구로/가산 디지털단지까지의 출퇴근이 1시간 이상 걸리는 경우가 많습니다. 그런데 급행이용시 천안에서도 한시간 남짓 걸립니다. 갈아탐 없이 1시간이라면 갈내할만 합니다. 물론 급행전철보다는 앉아가는 지정좌석제 기차를 타는 것이 정신건강에는 더 좋습니다만 기차보다 훨씬 저렴하고(천안에서 서울역까지 2,850원) 급행을 이용할 경우 시간차이가 별반 나지 않기 때문입니다.
6. 주변 상급지와의 갭
위에 개발 호재들도 참 많지만, 전 천안 대장 신불당과의 가격차이가 상당한 것 또한 제 기준으로 아주 큰 장점이라고 봅니다. 주변 상급지와의 갭이 크게 벌어져 있는 것 자체가 초역세권 최신축 아파트의 강력한 호재라고 생각합니다. 대부분의 기반시설이 상급지에게 밀리지만 그래도 철길 하나는 완벽하게 가졌으니까요. 확실한 특장점이 있는 곳이라 분명히 수요는 꽤 있는데, 공급은 1천세대 뿐입니다. 다시말해 수급이 좋다는 이야기이죠. 갭은 줄어들까요 아니면 더욱 벌어질까요?
제 생각엔 신불당에서 지속적으로 천장을 높여주고 그 밑에서 천안역사 주변 신축들이 따라가는 형국이 될거라 봅니다. 철도 교통 좋은 동생 정도의 포지션이 되겠죠.
가격을 보겠습니다. 신불당 84제곱 최고가 7억, 천안역사 동아 라이크텐은 분양가 평균 3.25억원입니다. 많은 기반시설을 갖춘 완성된 도시인 신불당의 지도를 보겠습니다.
확실히 좋습니다. 천안과 아산시의 일자리만 유지된다면 신불당은 계속 대장으로 남을 가능성이 높습니다. 추가적인 개발 계획은 없지만 이미 구축된 대장의 포지션은 유지될거라 봅니다.
(시사점) 신불당으로부터 직선거리 3.5km, 도로거리는 6km 이상 떨어진 천안역은 현재는 별로 살고싶지 않은 곳이 맞긴 합니다. 하지만 지금이 너무나 안좋기 때문에 1조원을 들여서 천지개벽을 시키는 천안역에 희망이 보이는 것은 저뿐일까요? 특히 서부역의 경우 완전히 갈아엎는 수준의 대공사를 시작했기 때문에 경기도나 청주쪽으로 출퇴근 하는 분들의 주거지로도 손색이 없을거라 봅니다.
천안역사 동아라이크텐의 미래는 어찌될까요?
위 사실들을 기반으로 이젠 각자의 상상력에 맡기면 될 것 같습니다. 마지막으로 19년 12월 26일 착공 기념식 사진이나 몇 장 올리고 물러가겠습니다.
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