부동산 수용 곡선과 얼리어답터 : 수지,기흥,평택,천안,시흥,광주,경주

스댕의 부동산 이야기(13)

 

기술수용곡선이라는 그래프가 있습니다. 어떤 새로운 기술이나 그 기술을 이용한 제품이 출시되면 사람들이 받아들이는 특징을 설명하는 모델인데요, 이게 부동산 시장에 적용해보니 재미있는 결과가 나옵니다. 검색해보니 기술수용곡선을 부동산에 적용한 사례는 아직 없어 보입니다.  

 

제 본업이 기술혁신에 관련된 일이기도 하여 기술수용곡선(기술수용 주기 모델, TALC)을 이미 여러차례 강의에서 다루기도 했는데요, 몇 년 전부터 머리를 부동산 쪽으로 많이 굴리다보니 조금씩 제 본업과 융합이 드는 느낌입니다. 이 두 영역을 합쳐보니 재미난 것들이 보이네요.

 

그래서 오늘은 다소 생소하다 느끼실 수 있는 기술수용곡선 그래프와 함께 이를 '부동산 수용곡선'으로 전환해보는 시간을 가져보고 이동네 저동네에 적용해보는 시도를 해보고자 합니다. 교양 수업을 듣는다고 생각하시고 가볍게 읽어주시면 좋을 것 같습니다.

 

결론을 미리 이야기해보자면, 이왕 내가 선택할 부동산이 '전기다수의 초반'인 상태가 투자겸 실거주를 원하는 실수요자들의 입장에선 가장 안전할텐데요, 도대체 전기다수라는 말은 뭐고 내가 구매할 집은 현재 어떤 상태인지 생각해보는 시간을 갖겠습니다.

 

일단, 기술수용곡선에 대해 간략히 알아보겠습니다. 아래 그래프가 기술수용곡선(기술수용 주기 모델)이라고 합니다.

 

기술수용곡선

 

어떤 새로운 물건이나 기술이 등장했을때, 이를 가장 먼저 알아보고 구매하는 사람들을 혁신수용자(Innovator)라고 정의합니다. 무조건 사고 보는 아주 일부의 사람들이죠. 부동산 시장에선 청약을 넣는 행동과 매칭이 되겠습니다. 그리고 혁신수용자들보다 약간 느리지만 주류다수의 사람들보다 빠른 사람들인 조기수용자(선각수용자, Early Adopter)가 있습니다. 초피에 신축 아파트를 사들이는 사람들이라고 할 수 있겠네요.  

 

이 혁신수용자와 선각수용자를 합치면 약 16% 정도가 됩니다. 아직 이들은 모험 중입니다. 이 투자가 성공일지 아닐지 모르거든요. 이 기술(혹은 부동산)이 정말 좋다면 후단의 Mainstream Market(주류 다수)로 넘어가겠지만, 시장에서 선택받지 못하면 깡통(Chasm)을 차기도 합니다. 기술수용곡선에선 이 16%를 넘기기가 매우 어렵다고 알려져 있습니다. 그래서 '마의 16구간'이라고도 하지요. '첫 끗빨이 개 끗발이다'라는 말이 여기서 나온 것 같기도 합니다. 초반에 잘나간다고 몽창 투자했다가 캐즘 구간을 못넘기고 망할 수도 있기 때문입니다. 

 

신기술(신축 아파트)가 주류 다수의 시장으로 넘어가기 위해서는 시장 매력도가 충분히 높아야 하는데 그렇지 못하다면, 얼리어답터들만 가지고 놀다가 사라져 버리고 말기 때문입니다. 그래서 캐즘 구간을 잘 넘기기 위한 여러 방안들이 소개되기도 하지요. 무사히 메인스트림으로 넘어갈 수 있다면 큰 성공을 기대할 수 있기 때문입니다. 부동산도 마찬가지라는 생각이 드는건 저뿐일까요?

 

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용어정리

혁신수용자(Innovators) 

새로운 기술이 나왔을 때 무조건 받아들이는 계층. 신기술에 문제가 있거나 불편하더라도 사용하는데 아무런 불평도 제기하지 않는다.

 

선각수용자 (Early Adopters)

이들은 신기술의 진가를 알아차리고 그것이 가져다 줄 경제적 이익과 전략적 가치를 높이 사는 계층.

 

전기 다수 수용자(Early Majority)

실용적 구매 계층으로서 기본적으로 첨단 기술에 관심을 가지고 있지만 모험을 하고자 하지는 않으며,

신기술이 성숙될 때까지 기다리는 계층.

 

후기 다수 수용자(Late Majority)

첨단 기술에 대한 부정적인 시각을 가지고 있으며, 신기술이 업계의 표준으로 인정받지 못한다면 이를 도입하려 하지 않는다.

 

캐즘(Chasm)의 의미

캐즘(Chasm)이란 원래 지질학에서 쓰이는 용어로 지각변동 등의 이유로 지층 사이에 큰 틈이나 협곡이 생겨 서로 단절되어 있다는 뜻이다. 제프리 A.무어 박사는 이러한 현상을 마케팅 분야에서 찾았는데 그것이 첨단기술 수용론이라고도 불리우는 캐즘 마케팅 이론이다. 이 이론의 요지는 첨단 제품의 초기 수용자와 그 이후 주류 시장의 수요자들은 서로 다른 시점에 서로 다른 이유로 제품을 구매한다는 것이다. 또한 제품이 아무리 혁신적일지라도 실용적이지 못하면 시장에서 성공하기 힘들기 때문에 혁신성을 중시하는 소비자가 중심이 되는 초기시장과 실용성을 중시하는 소비자가 중심이 되는 주류시장(Mainstream) 사이에서 첨단기업은 종종 급격한 매출 감소나 정체(캐즘)를 겪을 수 있다.

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본 이론을 부동산에도 적용할 수 있을 것 같습니다.

 

1. 부동산 혁신수용자(Innovator)

혁신수용자(2.5%)에 매칭이 되는 사람들은 주로 구체적인 개발계획을 알고 있는 정부부처 관계자(공무원), 건설사 및 건축사무소 임직원 등의 특수관계자가 되겠습니다. 진흙밭에 맨발로 들어가서 벤츠끌고 나오는 사람들이 많이 있는 영역이 이쪽입니다.  

 

'부동산 개발 관련자들과 친하게 지내라'가 더 와닿는건 왜일까요.

위에서 언급한대로 확신을 갖고 청약통장을 쓰는 사람들, 혹은 아무도 거들떠 보지 않는 미분양 아파트를 자신있게 구매하는 투자자들 정도라고 볼 수 있겠습니다. 그런데 이 혁신가 양반들이 모두다 벤츠를 끌고 나오진 않습니다. 맨발로 들어가 양말정도 신고 나오는 사람들도 꽤 있습니다. 이 이야기는 제일 뒤에 용인 성복역 롯데골드타운에서 예를 들어 이야기하겠습니다.

 

 

2. 부동산 조기수용자(Early Adopter)

 

부동산 혁신수용자들

선각자(13.5%)에 해당되는 사람들은 주로 투자자들이라 봅니다. 정부의 개발계획 및 기업의 상황 등 다양한 정보를 찾아다니며 풍부한 상상력을 바탕으로 빠르게 투자를 하는 사람들입니다. 역시나 장화 신고 들어가서 벤츠를 끌고 나오는 사람들이 되겠습니다. 

 

특수한 보직에 있어 정보가 빠른 사람들일 수도 있고 분석력이 탁월하며 동시에 상상력이 아주 풍부한 투자자일 수도 있습니다. 이들이 수익률이 가장 높은 집단입니다. 선구자집단(Ealry Adopters)이 후단의 실용주의자 집단(Ealry Majority)과 보수주의자 집단(Late Majority)에게 부동산을 넘기면서 수익을 내니까요.

 

용인시 2035 도시기본계획

부동산 계의 얼리어답터들은 워낙 정보가 빠르고 부지런하며 어느정도 참을성도 있어 큰 수익을 내곤 합니다. 주변에 보면 꼭 지인 열에 한 명 꼴로 이런 분들이 있죠. 통계적으로도 12.5%입니다. 8~10명 중 한 명은 주변에 이런 사람이 있어야 됩니다. 그래야 그나마 자산을 불려 나가는 전기다수라도 될 수가 있거든요. 

 

부동산 시장에서 이 부류는 걱정할 필요가 없습니다. 지금까지 저래왔다면 이미 부자일 것이고 엄청나게 부지런합니다. 게다가 전기다수 실용주의자들과는 다르게 돈을 깔고 앉은게 아니라 계속 이익실현을 하면서 가기 때문에 알부자에 현금부자들이죠.

 

천안 원도심 뉴딜사업

그런데 요즘 자신을 조기수용자라고 착각하는 일반투자자들이 있습니다. 단톡방이나 밴드, 카페 등에서 편향된 정보를 대충 얻고 실전 투자를 하는 분들인데, 실제 임장이나 해당 지역에 대한 면밀한 관찰 없이 몰려다니는 분들이 이에 해당됩니다. 이건 좀 많이 위험해 보입니다. 위험신호가 포착되는 곳이 꽤 있습니다.

 

위에서 얘기한 캐즘 구간에 빠져 큰 손실을 입고 헤어나오지 못할 가능성이 높습니다. 모든 부동산이 잘 가는 건 아니니까요. 직주근접성, 교육여건, 교통, 브랜드, 경쟁지의 상황 등을 종합적으로 고려해야 하는데 그런 분석 없이 좋다는 곳에 몰려다니는 겁니다. 캐즘에 가장 빠지기 쉬운 투자는 '비역세권 미분양 줍줍 혹은 지방 미분양 줍줍' 입니다.

 

 

 

3. 부동산 전기다수 실용주의자(Ealry Majority)

이제 우리 주변에서 실제로 많이 볼 수 있는 전기다수의 실용주의자 영역입니다. 친구나 직장 동료 중에 프리미엄을 어느정도 주고 내집마련을 했는데 많이 올라서 기분이 좋다고 사람들입니다. 이 부류가 전기다수 실용주의자이며 실수요자들이라 볼 수 있겠습니다. 당연히 이 전기 실용주의자들 역시 수익을 많이 냅니다. 경우에 따라선 선각자나 혁신가들보다 훨씬 더 높은 수익을 낼 수도 있습니다.

 

실거주자들이기 때문에 잦은 이동 없이 느긋하게 기다리며 오르는 걸 즐기니까요. 좋은 입지의 신축 아파트에서 잘 살다가 꼭대기에서 팔고 다른 곳으로 넘어가는 분들이 있습니다. 그야말로 투자겸실거주의 신(God)들이죠. 그 뒤에도 소문을 듣고 찾아오는 수많은 후기다수(Late Majority)가 있기 때문에 매도도 어렵지 않습니다.

 

전기다수

 

하지만 전기다수에 속했다고 모두 돈을 버는 것은 아닙니다. 타이밍에 따라 돈을 벌 수도 있고 까먹을 수도 있습니다. 위 그림에서 주황색 케이스는 돈을 많이 벌겠지만, 보라색 케이스는 수익을 거의 낼 수 없겠죠. 그래서 이 구간은 성향에 따라 손익이 갈립니다. '적절한 타이밍에 이사를 다니는 사람이 부자가 된다'는 말이 저는 이 그래프로 설명이 되는데요, 여러분들은 어떤 생각이 드시는지요. 

 

'현금부자'라기 보단 부동산을 깔고 앉아있기 때문에 부동산 중산층이라 부르는 것이 더 맞을 것 같습니다.

 

 

4. 부동산 후기다수 실용주의자(Late Majority)

이제 후기 다수까지 왔습니다. 이 후기다수의 대부분은 집으로 돈을 벌기는 힘듭니다. 갑자기 집 앞에 엄청난 지하철 역사가 생겨나거나 대기업이 갑자기 집앞으로 이전하지 않는 이상 집값 반등을 기대하기는 힘듭니다. 사실 이 시기에 집을 사야 하는 상황은 아주 많은 케이스가 있습니다. 정보가 늦던, 그냥 갖고 싶었던 집이 드디어 원하는 가격이 됐던, 직장을 옮기는 바람에 직주근접을 위해 이사를 갔던..  

 

후기다수-지각수용자

 

후기다수의 집 구매의 아주 많은 케이스가 있겠죠. 하지만 후기 다수와 뒤에 있을 지각수용자(Laggards)들 또한 큰 돈을 벌기도 합니다. 그 이유는 지각수용자에 대한 설명 이후에 적어놨습니다.

 

 

5. 부동산 지각수용자(Laggards)

'집값에 전혀 관심이 없는 16%의 사람들입니다. 그냥 싼맛에 삽니다. 아니면 처음 분양받아서 30-40년간 그 집에 살아오신 분들일 수도 있습니다.'라고 이야기하고 싶은데, 부동산은 좀 다릅니다.

 

진성 지각수용자에 추가로 중장기 투자자들이 합류합니다. 후기다수와 지각수용자의 영역에 재건축, 재개발 투자자들이 합류합니다. 그러면서 새로운 부동산 커브를 만듭니다.

 

 

위와 같이 말이죠. 새로운 그래프네요.

 

기술수용곡선과 엮어 더불어 저희가 자주 사용하는 기술진화(Technology Evolve)에 자주 등장하는 S-curve 입니다. 원래 그래프의 세로축은 기술의 퍼포먼스를 나타내는데(가로축은 시간), 부동산에서는 그냥 '가격'이라 생각하면 되겠습니다. '공시지가'라고 해야 더 맞으려나요.

 

왼쪽 주황색 그래프를 보면 S-curve 하나는 부동산의 분양부터 멸실까지의 과정을 보여줍니다. 한 사이클이죠. 이 사이클은 리모델링의 경우 최소 15년, 재건축의 경우 30~40년이 되겠습니다. 그 이후 새로운 그래프(파란색)가 그려지며 시세가 새로 생겨나겠죠. 땅은 없어지지 않고 건물이 새로운 가치를 가지고 다시 태어납니다. 이런 S곡선 그래프들이 계속 생기고 없어지길 반복하며 결국 부동산은 우상향합니다. 단, 입지가 좋은 곳 위주입니다. 당연한 이야기이지만 사람들은 개발을 따라 입지가 좋은 곳에 모여살게 됩니다.

 

후기다수의 마지막과 지각수용자들에는 부동산에 관심이 없는 실수요자와 투자자들이 혼재합니다. 당연히 전월세 세입자들도 끼어있겠죠. 재건축-재개발은 시간이 최대 10년까지 걸립니다. 이를 기다리는 중장기 성향의 투자자들이라고 할 수 있겠네요.

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이제 실제 지역에 매칭을 시켜 사례를 좀 볼까요. 몇군데 실사례를 분석해보겠습니다. 여긴 어떤 상황이며 누가 들어와있는지, 앞으로는 어떨지에 대해 알아보겠습니다.

 

서해선 대야역 영남아파트(지각수용)

북시흥 대야 영남

우선 북시흥 대야 영남아파트입니다. 1987년 지어진 아파트이죠. 여긴 확실히 지각수용자(진짜 지각+투자자)들에 의해 시세가 2배 가까이 올라왔습니다. 집 주인들이 연로하신 할머니들이 많습니다. 투자로 들어온 젊은 사람들도 꽤 있구요. 재건축이 완료되면 새로운 커브를 그려내겠죠.

 

 

서해선 대야역 삼보아파트(후기다수-지각수용)

북시흥 삼보

북시흥 삼보아파트입니다. 여긴 후기다수에서 지각으로 넘어가는 도중입니다. 영남처럼 극적인 상승은 나오지 않고 있습니다. 바로 앞 영남아파트와 2~3년의 시차를 두고 움직일거라 봅니다. 이미 지각수용자(재건축 수요)들이 진입 중입니다. 29평 기준 3.5억 31평 기준 4억까지 봅니다. 기흥역세권 한성아파트가 미친듯이 시세를 분출하는 걸 보면 삼보의 길도 어느정도 예측이 됩니다.

 

 

천안역사 동아라이크텐(얼리어답터)

천안역사 동아라이크텐

천안역사 동아라이크텐입니다. 올해 5월부터 9월까지 들어온 분들이 '조기수용자(얼리어답터)'에 해당된다고 볼 수 있겠습니다. 캐즘 구간은 이미 넘었다고 생각되며 지금 전기 다수(Early Majority)가 알아가고 있는 중입니다. 프리미엄이 하루가 다르게 상승하고 있죠. 34평 기준 5억까지는 열려있다고 봅니다. 그래프엔 문제가 있네요. 초기 거래들에 불법이 좀 있는 것 같습니다. 거래량이 올라가고 있습니다. 전기다수로 넘어가고 있다는 증거입니다.

 

 

천안역 신동아파밀리에(중기다수-후기다수)

천안역 신동아 파밀리에 아파트입니다.

10년치 그래프를 보면 완벽히 정체되어 있습니다. 2005년 입주입니다. 전기-후기 중간 쯤이라 볼 수 있겠습니다. 옆단지 라이크텐의 가격이 많이 치고 올라가면 이쪽도 영향을 받게 되어 있습니다. 게다가 천안역사 및 도시재생 뉴딜의 영향도 받을 예정이라 3년 쯤 후엔 이가격엔 못살거라 봅니다. 

 

 

기흥역세권 6개 단지(전기다수)

기흥역 힐스테이트, 최근 7.8억에 거래 완료

4억 전후에 분양후 전매가 풀리고 전매가 꽤 일어났습니다. 얼리어답터들이 실수요자들에게 많이 넘겼습니다. 전기다수의 실수요자들이 이미 살고 있지요. 기흥역세권의 평균 실거주가 7~80% 수준입니다. 전기다수 시장이긴 하지만 기흥역세권 및 용인의 호재들로 인해 아직 전기다수 시장이 끝나지 않았다고 봅니다. 

 

기흥역 센트럴 푸르지오, RR 매물이 없음

기흥역세권 세대수의 주축을 이루고 있는 센푸, 파푸, 더샵, 힐스가 모두 입주 2년이 지나지 않았기 때문에 기흥역세권을 뒤늦게 알아본 전기다수의 실수요자들과 아직 남은 20%의 투자자들이 아직 만나지 못했습니다. 2021년 이후까지도 상승을 유지할 수 있습니다. 

 

12.16 부동산 대책으로 7억대 신축 매물들은 빠르게 9억까지 올라갈 것으로 봅니다. 기흥역세권의 신축 단지들 역시 20~21년의 상승을 거쳐 9억까지는 어떻게든 갈 거라 보는데요. 그렇다면 당연히 현재 9억 기준점과의 어느정도 갭이 있는 급매물들을 잡으면 전기다수에 포함이 될 것으로 봅니다. 지웰푸르지오와 롯데캐슬레이시티 역시 마찬가지 입니다. 

 

그리고 이쪽은 S커브를 기흥역세권 2지구에서 새롭게 그려낼 예정입니다. 1지구는 그때 위로 한번 더 열리겠죠. 아직 전기다수의 중반정도까지 왔다는 느낌입니다.

 

 

용인 수지 초입마을 리모델링 (New S-Curve, 새로운 수용곡선의 등장)

초입마을

용인 수지가 폭등중인 것은 모두 다 아실겁니다. 수원 영통구와 함께 몇주째 가장 핫한 지역이죠. 한국감정원 주간 통계 기준입니다. 그도 그럴것이 풍덕천동 초입마을에서 높은 거래량을 동반한 70% 이상의 상승을 보여주고 있습니다. 원래대로라면 재건축 수요의 지각수용자들이 27-28년차에 투자자들이 진입해야 할 시즌이 맞기도 하지만, 특별하게도 단지 리모델링 추진이 분당을 제치고 일사천리로 진행되고 있는데다 여러 상위시스템(교육, 교통, 유동자금, 규제 등)의 도움으로 엄청난 시세분출 중입니다. 이는 새로운 커브를 그리고 있다고 볼 수 있겠습니다.

 

용인의 리모델링 시범단지 격이라 잘 끝난다면 이 위에있는 4억의 가격 또한 앞으로 볼 수 없게 될 수도 있습니다.

 

 

성복역 롯데캐슬 골드타운(전기다수)

성복역세권

성복역 롯데캐슬 골드타운입니다. 전형적인 전기 다수라고 볼 수 있겠습니다. 초창기 평균 5.4억에 445건의 손바뀜이 있었네요. 저때 파신 분들은 너무나 속상할 것 같습니다. 혁신가들이 모두 다 돈을 버는 것은 아니라는 것을 알 수 있는 그래프입니다. 오히려 얼리어답터들과 전기다수가 많이 벌었습니다.

 

앞으로 2년간은 매물이 잠길텐데요, 응축했던 힘을 2년 후에 폭발시킬 수 있을지가 관건입니다. 제 뇌피셜이지만 용인에 호재가 워낙 많아 긍정적으로 봅니다. 구성역 쪽에서 엄청난 그래프를 새로 그려낼 것이고, 1년 후 RR매물들이 본격적으로 풀리는 기흥역세권과 성복역의 준신축, 구축들에서도 밀어올리는 역할을 해줄 것이기 때문입니다.   

 

 

경강선 광주역세권(전기다수의 중반)

경기 광주역세권. 이미 2억이 올랐지만 제2, 제3 판교테크노밸리의 완공 및 입주와 더불어 더 오를 곳이라 생각됩니다. 미래의 실거주 수요층과 아직 만나지 못했기 때문이죠. 그 경강선  광주역세권의 가치를 알아본 사람들이 최근 5대에 매수를 시작하여 6억대까지 끌어올렸습니다. 역사 위치만 보면 '판교역'과 3정거장 전철 12분으로 판교 수요를 꽤 빨아들일 것 같지만 그러지 못하고 있습니다.

 

기반시설이 경기광주에 비해 좋은 용인수지나 용인기흥 쪽으로 수요를 나눠갖기 때문입니다.  여긴 앞으로 역사 주변이 어떻게 개발되느냐에 따라 엄청나게 오를수도 있고 중-단기 캐즘에 빠졌다가 향후 우상향 할 수도 있습니다. 정부의 개발계획을 째려봐야 하겠습니다. 경기 광주는 나중에 자세히 다룰 예정입니다. 하나 갖고 싶거든요..^^ 

 

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쓰다보니 오늘도 꽤 길어졌습니다.  

지금 보고 있는 부동산, 우리가 투자한 부동산은 현재 어느 시점에 해당할까요?

 

 

2020년 용인시 부동산을 주목해야 하는 이유

 

2020년 인천 미추홀구 부동산의 대반격

 

2020년 부동산 전망과 투자하고 싶은 아파트(수도권 서남부)