2020년 부동산 전망과 투자하고 싶은 아파트(수도권 서남부)

스댕의 부동산 이야기(12) 2020 부동산 전망과 투자하고 싶은 아파트들 #1 수도권 서남부

 

2019년의 대한민국 부동산은 굉장히 뜨거웠습니다. 이십여 차례에 가까운 정부의 부동산 대책을 비웃기라도 하는 듯 상승세는 계속되었습니다. 18년 하반기 9.13대책 이후 잠시 눌려있던 서울 및 수도권, 지방 광역시 핵심지의 부동산들이 신축-재개발/재건축 예정지들 위주로 19년 하반기에 폭발해버립니다.

 

이는 16-18년에 내집마련을 하지 못했던 무주택자들과 1주택자들의 신축으로의 이주 수요에 의한 상승이었다고 봅니다. 일부 투기 수요도 있었겠지만, 실수요자들에 의한 불장이 되었다고 할 수 있겠습니다. 

 

그러면 12.16 대책 이후의 2020년의 부동산 전망은 어떨까요? 언제나처럼 수도권을 중심으로 풀어보도록 하겠습니다. 모든 사람들이 궁금해할 상승이냐 하락이냐는 예단하기 힘든 부분이지만, 현재 실수요자 및 투자자들의 심리와 다양한 애널리스트들의 의견들을 종합하여 나름대로의 통찰을 내보면, 결론은 "가격대에 따른 분리적 상승"이 일어날 것이라 봅니다. 다시말해서 상승세는 꺽이지 않을 것이라는 쪽으로 귀결됩니다.  

 

20년도 역시 '상승'에 무게를 둔 이유는 몇가지 중요한 사실들 때문입니다.

 

1. 줄어들지 않는, 되려 늘어나고 있는 유동자금(=풍부한 유동성)

2. 9억 미만 주택의 대출규제는 변화 없음

3. 살고 싶은 동네의 '신축' 수요는 절대 줄어들지 않는다

4. 서울/경기권 핵심지 실수요자들의 신축 매수가 어려워짐에 따른 전세로의 몰림 ▶ 전세가 상승 유발 ▶ 갭..  

5. 정부의 30만호 공급 계획은 서울이 아닌 3기 신도시임. +'도대체 언제?'의 문제

 

 

이 밖에도 양도세를 풀지 않아 매물 부족 현상은 그대로 지속될 것도 그렇고 상승을 점치는 다양한 이유들이 있습니다만사실 다 부차적인 이야기이고, 한문장으로 요약하자면 '풍부한 유동성에 의한 핵심지 신축 수요는 많은데 공급이 부족해서' 라고 볼 수 있겠습니다. 분양가 상한제나 재초환(재건축 초과이익 환수제)등으로 핵심지 공급예정 물량들이 더욱 줄어들 것이기 때문에 가격상승의 본질인 '수요 대비 공급부족'은 그대로 유지되는 상황입니다.

 

어울리지 않게 서론이 길었습니다. 그럼 2020년엔 아파트를 사야할까요 말아야할까요.

 

'제가 돈이 있다면'이라는 가정과 '내가 중도금 대출이 나온다면'이라는 두번째 가정 하에서 제가 사고 싶은 아파트들에 대해 이야기를 풀어보고자 합니다. 부동산 몰빵보다는 투자 포트폴리오는 잘 분산시켜야 하겠지만, 대한민국의 현재 시스템 아래서는 다른 곳에 투자하기는 좀 어렵네요. 아직은 부동산 비중을 높게 가져가는 것이 좋다고 생각합니다. 당연하게도 지금 명의와 자금이 된다면 사고 싶은 아파트들은 참 많습니다. 전 HUG 보증 중도금 대출이 이미 2건이라 더 이상 신축은 뭘 살수가 없습니다. 이거 참 정리를 하는 와중에도 슬프네요.

 

1부는 경기권 서남부, 2부는 동남부, 3부는 경기북부, 4부를 쓴다면 경기남부 및 천안 정도가 되겠네요.

 

 

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2020년 내가 돈이 있다면 투자하고 싶은 곳들(수도권 서남부)

위에서 '현 가격대에 따른 분리적 상승'이 일어날 것이라고 얘기했는데, 다들 예상하시는 대로 저 또한 9억 이하 비조정 지역의 아파트들은 빠르게 9억까지 갈 거라고 봅니다. 다만 그건 현재 7~8억대 아파트들 얘기구요. 현재 6억 이하 아파트들은 아직 갈길이 멀었죠. 하지만 현재 상대적으로 저렴한데다 경기 서남부쪽도 광시테크노밸리, 서해선, 월판선, 수인선연결, 인천발 KTX 등의 확정 호재들이 대기중이기 때문에 어느정도의 키맞추기를 할거라 봅니다. 

 

제가 중요하게 생각하는 '신규 (양질의)일자리'가 광시테크노밸리 등지에서 제대로 일어나기만 한다면 서남부의 이미지도 좋아질거라 봅니다. 그동안 여러번 언급했었기도 했고 이미 투자가 진행중인 경부축 동남부의 판교,분당,수지,기흥,영통,동탄 등은 좀 나중으로 미루고 오늘은 서남부 위주로 적어보고자 합니다. 

 

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1. 안산 초지역세권

18년 초에 안산 초지역에 투자하려고 임장까지 갔다가 주변에서 하도 말려서 안했었습니다. 그냥 했으면 많이 벌었을텐데요. 저쪽에 새로 뭐라도 생기면 초피에 잡고 싶습니다. 미래 펜타(5개)역세권이죠. 이미 많이 올랐지만 아직 끝나지 않았다고 봅니다. 사정있는 급매물이 나온다면 잡고 싶습니다. 

 

제 생각에는 서해선이 참 물건입니다. 아직 반쪽자리이지만 대곡연결까지 이뤄지고 나면 위로는 마곡접근성이 탁월해지고 아래에는 화성시청역이 열려 현대자동차 남양연구소 접근성 또한 좋아집니다. 제가 왜 1년전에 여기를 잡지 않았을까요. 어차피 전 투자자인데요. 

 

지도는 클릭해서 보시길 바랍니다

 

2. 안산 그랑시티자이

여긴 신경도 안쓰고 있었는데, 건물을 너무 이쁘게 올렸더군요. 옆에 쇼핑몰인 'AK안산'이 들어오고 신안산선 한양대역이 반경 2km안에 지어지면 자전거나 마을버스로 금방 갈 수 있기 때문에 매력적입니다. 괜찮은 물길도 있고 단지내에 초중학교도 갖고 있으며 위로 한양대학교 ERICA캠퍼스가 있어 그냥 하나 살까 생각중인 동네입니다. 지금도 고민중입니다. 경기 동남부의 기흥역세권과 약간 닮은꼴이기도 합니다.

 

초지역세권과 더불어 이곳 또한 시흥에서 추진중인 광시테크노밸리와 화성에서 추진중인 국제테마파크의 영향을 어느정도 받을 것으로 봅니다.  

 

 

 

3. 북시흥 재건축 단지 - 삼보아파트 

북시흥 시센푸 프리미엄이 하루가 다르게 상승하더군요. P4000일때부터 주변에 사라고 권유를 하였지만 다들 거들떠 보지 않더군요. 그사이에 P가 1.5억이 넘었습니다. 시센푸는 이미 늦었다고 치고, 재건축이 가시화된 북시흥 대야동 영남아파트는 제일 작은 평수가 1.8억까지 올랐습니다. 영남도 투자하긴 좀 늦었습니다. 영남아파트 재건축이 딱 한가지 아쉬운 점이 용적률을 300%까지 올림에도 불구하고 너무 소형이기 때문에 조합원만으로도 천세대가 넘어 일반분양이 없습니다.

 

그에 반해 재건축 유력 후보지인 삼보아파트는 건폐율 28%에 용적률 144% 이지만 현재 300세대 밖에 없고 26~31평형이 주를 이루고 있어 대지지분 또한 괜찮습니다. 일반분양이 무조건 나오므로 수익률이 영남보다 많이 좋을 것으로 봅니다. 재건축이 확정될 대세 하락이고 뭐고 다 씹어먹고 확실하게 날아갈 놈이라는 생각이 듭니다. 

 

대야역 2번출구까지 260m 도보 3분 거리 초역세권에, 초/중/고를 모두 끼고 있으며 은행로 상권 또한 도보 접근성이 우수합니다. 시흥IC까지 붙어있어 자차/대중교통, 학세, 역세 모두 다 가진 곳이라는 생각이 드네요. 사견이지만 재건축이 확정된다면 시센푸 시세를 턱밑까지 따라갈 놈으로 보입니다. 

 

건폐율을 좀 올리고 용적률을 280%까지 받아낸다면 74~84㎡ 평형으로 600세대까지 가능할텐데, 이정도 규모는 현대건설 힐스테이트가 참 잘 짓더군요. 여기는 제가 미리 들어가고 써야되는데.. 쓸까말까 고민하다가 썼습니다. 돈이 내년에 생기는데.. 

 

북시흥 시흥대야역세권, 시흥IC 주변

 

★ 사실 시흥은 북시흥 신축 아파트 단지들과 은계지구, 장현지구(가온신도시) 신축들이 모두 매력적입니다. 사실 안산보다 입지가 좋고 부천보다 개발하기가 쉽죠. 잠재력이 높은 곳입니다. 자차 이용시 교통은 원래부터 좋았는데, 철길까지 생기니 시세가 폭발하고 있지 않나 싶습니다. 생각보다 부자들도 참 많구요. 한가지 아쉬운 점은, 인천-천안 구도심과는 다르게 시흥시 시민들이 본인 동네가 좋다는걸 '알아채버렸다는' 점입니다. 동네에서 알아봐주니 신축들 호가가 무섭게 치고 올라가네요. 그래서 저평가된 재건축 예정지 위주로 알아보고 있습니다.

 

 

 

4. 인천 재건축/재개발 전역

인천은 수도권 서부라고 치고 적겠습니다. 나중에 경기 북부 다룰때도 또 나올 것 같긴 합니다. 인천이 그만큼 매력적입니다. 지난번 포스팅에 미추홀구만 적었지만 사실 인천 전역에 투자할 곳이 널렸다는 사실은 다들 아시리라 믿습니다. 송도부터 시작한 온기가 부평, 미추홀, 검단 등 여러 곳으로 퍼지고 있죠. 하지만 북시흥신축이나 부천신축들, 송도신축들에 비하면 아직 인천은 시작도 안했습니다. 그 이유는 지역민들 자체의 저평가라 판단합니다. 눈에 보여야 하는데 아직 눈에 보이는 수준은 아니거든요. 가보면 아시겠지만 사방이 공사판입니다. 

 

7호선 연장선상에 있는 신축 아파트들과 GTX-B 정차역사 근처 신축-준신축들, 미추홀구 역세권 재건축-재개발 단지들에 돈만 있다면 더 들어가고 싶습니다. 인천 구도심의 분양권들은 전매제한이 대부분 6개월입니다. 이미 거래가 되고 있는 곳도 20년에 풀릴 곳도 많죠. 분명히 인천의 오름세를 감지 못한 깜깜이 급매물이 나올겁니다. 

 

재건축, 재개발이 차고 넘치는 인천광역시 미추홀구

 

 

 

5. 군포10구역 도시환경정비사업지

금정역 힐스테이트를 잡지 않았던 것이 엄청나게 후회됩니다. 금정역 한정거장 뒤인 군포역 역세권인(군포역 반경 300m 이내) 군포10구역 도시환경정비사업지. 여기도 전 아주 좋아보입니다. 금정역이 GTX역이 되고 나면 근처 1정거장은 온기를 좀 받을 것이고.. 자세한 설명은 생략하겠습니다. 여기도 숨은 보석같은 곳인데 아직 많이 알려지진 않았습니다. 

 

군포역

 

 

6. 천안 도시재생 뉴딜사업지

천안을 수도권 서남부로 넣어버렸습니다. 따로 천안을 다루긴 힘들 것 같아서 좀 멀리까지 왔습니다. 여기도 좀 길게 쓰겠습니다. 아래 지도는 3억 이상으로 필터를 건 모습입니다. 천안에서 가장 뜨거운 곳인 신불당과의 가격차이가 꽤 많이 납니다. 2배 이상이네요. 천안역 일대의 많은 호재들 때문에 이 갭이 어느정도 줄어들 가능성이 아주 높습니다. 하지만 단순 갭으로 더 갖고싶다고 이야기하는 것은 아닙니다.

 

천안역지도는 클릭해서 보시길 바랍니다

서북구와 동남구의 경계인 천안역사 중심으로 국가 도시재생의 1호 사업지가 지정됐고 이미 국토부장관이 참석하는 큰 행사와 함께 삽을 떴기 때문입니다. 천안역을 포함한 저 동네 일대에 1조원 가량의 사업비를 쏟아부으며 원도심을 재생하는데요, 특히 천안역 서쪽의 좁은 땅에 6천억원 이상의 돈을 쏟아 붓습니다. 천안역 증개축(거의 신축) 예정, 복합환승센터 건설, 각종 비즈니스 빌딩이 들어서는게 확정됐습니다.

 

그리고 EMU-250을 활용하는 청주-천안-서울 고속철 계획이 확정됐고, 세종-천안-서울 고속철 계획이 새롭게 세워졌습니다.  

 

천안-아산에는 삼성을 비롯한 여러 기업들 또한 상주하고 있어 일단 안심이 됩니다. 서울 경기권 못지 않은 고소득자들이 아주 많습니다. 투자자의 입장에서 현재 너무나 낙후되어 원주민들 및 근처 상급지(신불당 등지) 주민들이 거들떠도 안보고 무시하는 천안역 일대가 아주 매력적으로 보입니다. 그런 곳들이 개발되면서 묻고 더블로 가는 모습을 많이도 봐왔기 때문일 겁니다. 명의만 있다면 천안역사 주상복합의 RR을 좀 더 잡아놓고 싶은데 그게 안되서 참 아쉽습니다. 

 

 

오늘은 2020 부동산 전망과 수도권 서남부의 투자하고 싶은 아파들을 정리해봤습니다

2부 수도권 동남부를 적어볼 예정입니다. 구독 혹은 즐겨찾기를 부탁드립니다.

 

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