경기남부 3대 100만 도시인 성남시, 용인특례시, 수원특례시의 신축 아파트 전세가가 고전 중인 이유를 알아봅니다. 사실 딱히 각잡고 분석할 필요가 없긴 합니다. 너무나 명확하기 때문입니다. 첫번째 하락 이유는 입주물량 때문이고, 두번째 하락 이유는 전세대출의 금리 때문이겠죠. 입주물량을 알아보겠습니다. 용인은 입주 물량이 없는데, 수원, 성남에 입주물량이 어마무시합니다. 매교역세권이 입주를 시작했습니다. 현재 네이버 매물 기준 전세 매물이.. 매교역 푸르지오SK뷰 717개 힐스테이트푸르지오수원 546개 매교역 근처에 도합 1250개 정도의 전세 물량이 쌓여있습니다. 여기서 무서운건, 23년 7월 수원센트럴아이파크자이 3432세대와 23년 9월 수원권선6래미안아파트 2175세대가 추가로 입주할 예정이라는..
기흥역세권 2020년 8월 풍경과 매매-전세 시세 기흥역세권 공식 사진가라 불리워도 손색이 없을 아름다운 내집갖기 카페의 '혜리미효리미'님께서 좋은 사진들을 아주 오랫만에 업로드해주셨습니다. 사진을 제가 퍼오긴 좀 그래서 해당글 링크를 합니다. 아래 두 사진중 하나를 클릭하시면 해당 글로 연결됩니다. 네이버 '아름다운 내집갖기' 카페에 업로드된 기흥역세권 6개 단지 사진입니다. 6개 단지는 기흥역 센트럴 푸르지오, 힐스테이트 기흥, 기흥역 더샵, 기흥역 지웰 푸르지오, 기흥역 파크 푸르지오, 기흥역 롯데캐슬 레이시티 입니다. 710 대책 이후에도 거래가 꾸준히 계속되고 있습니다. 국평(84㎡)기준 시세는 아래와 같습니다. - 매매 실거래 : 8~9억 - 매매 호가 : 7~10억 - 전세 실거래 : 5.5..
스댕의 부동산 이야기(43) - 지방 부동산으로 돈이 몰리는 이유 지방에 돈이 몰리는 이유를 간단하게 정리해 봅니다. 원인은 코로나 때문입니다. '엥? 코로나 때문에 지방에 돈이 몰린다고? 이게 뭔 개소리인가요' 라고 생각하시겠죠. 그 인과관계를 유추해보고자 합니다. 1. 코로나로 인해 글로벌 서플라이 체인이 많이 망가졌습니다. - 카메라 회사에서 카메라를 만들어야 하는데 세계 각지에서 부품 조달이 안되는 겁니다. 2. 그로 인해 기업들은 매출이 확 줄어듭니다. 완제품이 안나오니까요. - 사실 코로나 이전부터 기업들은 위기였습니다. - 울고 싶었는데 코로나가 뺨을 지대로 후려친 격입니다. 3. 하지만 고용은 유지해야 합니다. 기업들은 웁니다. - 우리나라는 미국처럼 못짜르니까요.(고용노동법) - 임금은 ..
스댕의 부동산 이야기(43) 부동산 투자의 상상력, 트레이닝 가능한가? 눈에 비치는 것은 적다. 눈에 비치지 않는 것까지도 꿰뚫어볼 수 있는 지혜가 필요하다 한비자(韓非子, B.C 280~233) 대부분의 사람들은 눈에 보여야 인지를 합니다. 콘크리트 더미 일때에는 40층이 올라가도 존재를 인식하지 못하다가 도색이 완료된 후에야 알아보기 시작합니다. '저게 언제부터 있었지?' 그제서야 부랴부랴 알아보지만 늦었죠. '조금 더 일찍 알았으면 더 저렴하게 가질 수 있을텐데' 수익은 고스란히 투자자들 혹은 선진입한 사람들의 몫이 됩니다. 투자자들도 처음부터 투자를 잘 한 것은 아닙니다. 남들은 보지 못하는 것들을 '먼저' 보기 위해 오랜시간 부단히 노력했겠죠. 실패도 꽤 있었을 겁니다. 눈에 비치지 않지만 미래..
스댕의 부동산 이야기(27) - 3040의 실제 이야기 이번 상승장의 주역은 3040세대의 실수요자들입니다. 이제 슬슬 20대도 참전중이긴 한데.. 근로소득으로는 도저히 재산을 늘릴 수 없을거란 생각을 하는 70~80년대생들이 대거 부동산 시장에 뛰어든 것이죠. 그럴 수 밖에 없었던 이유가 있습니다. 오늘은 가상의 인물 '38세 김과장'을 만들어 부동산 시장에 뛰어든 30대 중후반 가장의 이야기를 풀어 보겠습니다. 1부 공포 주인공은 아무것도 물려받을 것이 없는, 혹은 상속을 받기엔 너무나 먼 젊은 가장인 김대리(도중에 진급해서 김과장 됨)의 이야기입니다. 김대리의 인생 목표는 여느 동년배들과 같습니다. 바로 '내집마련'. 이 세속적이고 소박한 꿈을 위해 얼마 안되는 근로소득이지만 적금, 펀드, 연금보험..
스댕의 부동산 이야기(26) - 서울이냐 수용성이냐 변하지 않는 것은 오직 변한다는 사실 뿐이다. [헤라클레이토스(Heraclitus of Ephesus, Ήράκλειτος, BC 535~475)] 부동산 투자에서 '서울(Seoul)을 사라' 만큼 쉬운 이야기가 또 있을까요. 누군가에게 조언차 이야기하긴 쉽지만 듣는 사람 입장에선 선뜻 이행하기는 어렵습니다. 서울이 더이상 매력이 없어진 걸까요? 그건 아닌데요. 그 이유를 풀어보고자 합니다. 서울은 수백년간 제 1의 도시였고 지금 역시 대한민국 넘버원 도시입니다. 이런 구도는 앞으로도 깨질 가능성이 없겠지만, 부동산의 절대법칙 같았던 '서울불패'라는 공식에 변화의 바람이 불고 있다는 것은 눈치빠른 투자자분들이라면 이미 느끼실 겁니다. 과거 서울은 정치,..
스댕의 부동산 이야기(25) - 매슬로우 욕구 단계 이론과 수용성 부동산 오늘은 매슬로우의 욕구계층(단계)이론과 대한민국 부동산을 연결시켜볼까 합니다. 아래 그림은 학창시절 누구나 배웠고 시험에 단골로 출제되던 내용이라 수업시간에 잠을 좀 많이 잤더라도 아마 몇번쯤 보셨을 겁니다. 인간의 욕구를 강도와 중요성에 따라 생리/안전/사회/존경/자아실현의 5단계로 분류한 이론인데요, 이 이론은 사람이 어떻게 동기를 갖고 목표를 실현시키려는 힘을 품게 되는지에 대한 유용한 설명을 제공합니다. 그리고 이 이론은 주택 구매에 대한 욕구 또한 잘 풀어줍니다. 그림을 한번 볼까요. 욕구란 무엇인가? 욕구란, 행동을 일으키는 '동기요인' 입니다. 욕구에 결핍이 오면 그 충족을 위해 행동을 일으킵니다. * 부동산에 잠깐 대..
ㅌ스댕의 부동산이야기(24) - 수용성의 미래는 이미 결정되어 있다 최근 비관론자들의 이야기들을 들어보면 강남 직결이 없는 지역들의 경우 지금이 끝물이라는 이야기를 많이 하던데 정말 끝물인지에 대해 대충 짚어보는 시간을 가져보겠습니다. 1216 대책 이후의 집값 상승 지역으로 수원,용인,성남이 언론에 많이 오르내리고 있습니다. 이를 줄여 서울 '마용성(마포,용산,성동)에 빗댄 '수용성'이라 부르더군요. 이 지역들은 그냥 아무 이유없이 서울을 누르니 풍선효과 만으로 오르는 것일까요? 정말 그뿐일까요. 그렇다면 지리적으로 훨씬 가까운 다른 곳들이 더 큰 폭의 상승이 있었어야 합니다만 그렇지 않았고, 한국감정원 주간 시세 동향을 보면 수용성 지역은 계속 타지역들과의 갭을 키우고 있습니다. 그런데 이런 결과는 ..
스댕의 부동산 이야기(16) 분당선 부동산의 미래 오늘은 분당선에 대한 글입니다. 평화로운 분당선은 아무일도 없을 것 같지만 이슈가 꽤 있습니다. 바로 급행화, 연장, 수급불균형입니다. 급행화*는 추진중이며 연장* 건 역시 오산, 화성, 용인에서 추진을 하고 있습니다. 두 이슈 모두 멀지 않은 미래에 확정이 날 것으로 보입니다. 그리고 오늘 집중적으로 다룰 수급불균형 이슈. * 두 공약 모두 임기 반이 지나도록 추진을 하지 않고 있습니다. 제가 알아본 바로는 국토부는 예산의 70% 비용 준비가 끝났는데 나머지 30%의 비용을 서울시와 경기도가 협의를 하지 않고 있다고 합니다. 국토부도 조율할 마음이 없고 서울시장과 경기도지사님, 성남시장님 모두 아무것도 안하고 있습니다. 하지만 총선이 다가옴에 따라 공약..
스댕의 부동산 탐방(10) 1216 부동산 대책 발표 후 수많은 전국의 전문가들이 앞다퉈 본인들의 분석 결과와 미래 부동산 시장에 대한 예측들을 올리고 있습니다. 많은 시도들이 언급되는 가운데 유독 용인시에 대한 언급이 없길래 용인시에 대해 좀 적어봤습니다. 향후 5~10년간 전국 지자체에서 가장 뜨거울 곳이 용인시라는 생각이 드는 건 저뿐일까요? 1216 대책 이후에 나온 전문가들의 의견에 왜 언급이 없었는지 알 수가 없습니다. 일단 많은 전문가들이 의왕, 과천, 안양 등을 언급했는데 일자리의 총량이 늘어나지 않는 상승이라 전 조금 아쉽습니다. 일자리 증가에 따른 건전한 계단식 상승이 좋다고 보는데요, 수도권은 평택을 제외하고 기업들이 유지되거나 빠지고 있는 추세라는 생각이 듭니다. 하지만 용인시는 되..
세계 3대 반도체장비회사인 램리서치가 용인시 기흥구 지곡동에 둥지를 틀기로 결정했다고. 직접 수혜를 입는 지역은 당연히 그 일대인 보라동. 지리적으로 가장 가까운 곳은 기흥구의 보라동이며 인근 신축 및 대규모 주거단지로는 기흥역세권, 동백지구, 역북지구 등이 있음. 추후 신갈우회도로-지곡일반산업단지 진출로가 마련된다면 자차활용시 기흥역세, 동백지구, 역북역삼에서 모두 자차로 10분 이내에 도착 가능. 자전거도로가 확충된다면 자전거로도 20분 이내 주파 가능. 아주 램리서치는 기흥 주거지구의 한가운데 제대로 자리를 잡을 예정. 만약 이렇게 확정이 되면 분당선 연장 이슈와도 연결될 수 있는데, 올해 11월~12월 사이에 오산시에서 추진중인 분당선 기흥역 분기-동탄-오산 연장의 예타결과에 도움을 줄 수 있을 ..
