지방 부동산으로 돈이 몰리는 이유
- 투자
- 2020. 5. 21.
스댕의 부동산 이야기(43)
- 지방 부동산으로 돈이 몰리는 이유
지방에 돈이 몰리는 이유를 간단하게 정리해 봅니다.
원인은 코로나 때문입니다.
'엥?
코로나 때문에 지방에 돈이 몰린다고?
이게 뭔 개소리인가요'
라고 생각하시겠죠.
그 인과관계를 유추해보고자 합니다.
1. 코로나로 인해 글로벌 서플라이 체인이 많이 망가졌습니다.
- 카메라 회사에서 카메라를 만들어야 하는데 세계 각지에서 부품 조달이 안되는 겁니다.
2. 그로 인해 기업들은 매출이 확 줄어듭니다. 완제품이 안나오니까요.
- 사실 코로나 이전부터 기업들은 위기였습니다.
- 울고 싶었는데 코로나가 뺨을 지대로 후려친 격입니다.
3. 하지만 고용은 유지해야 합니다. 기업들은 웁니다.
- 우리나라는 미국처럼 못짜르니까요.(고용노동법)
- 임금은 계속 나가는데 매출은 안나옵니다.
4. 코로나로 인해 쫄아서 소비자들도 물건을 안삽니다.
- 만들지도 못하는데 그나마 있는 재고도 털어내지 못합니다.
- 소비충격, 공급충격..
5. 기업들은 파산 직전까지 갑니다.
6. 정부는 기업을 유지시키기 위해 돈을 풀어야 합니다.
- 기업들이 GG를 치고 폐업을 시작하면 정말 큰일이 나니까요.
7. 그런데 우리나라 정부는 돈이 별로 없습니다.
- 우리나라는 기축통화국이 아닙니다
- 돈을 막 찍어냈다가 다른 곳에서 문제가 일어날까 쫄아서 돈을 미국처럼 못 찍어냅니다.
8. 어쩔 수 없이 은행에 기댑니다.
- 그런데 은행은 뭐 천하무적인가요.
- 기업에 대출을 해주려니 부담스럽습니다.
- 가계 대출도 만만치 않기 때문입니다.
9. 그래서 가계 대출을 줄여 기업에 돈을 대주기 시작합니다.
- 가계 대출이 뭐 있겠습니까.
- 가장 큰게 부동산 담보대출, 중도금대출 등입니다.
10. 거의 전역이 조정지역이라 봐도 무방한 서울과 서울근교의 도시들 대출이 상당부분 막혔습니다.
- 공급이 부족하여 이미 소문난 곳은 다 9억이 넘어버렸으니까요.
- 기업에 돈을 대주느라 가계 대출을 옥죄니 집을 살때 가장 중요한 '레버리지'가 막힙니다.
11. 투자자들이고 실수요자들이고 수도권 입지 좋은 곳에선 원하는 집을 살 수가 없게 됩니다.
- 다시 한번 말하지만 부동산 매입에 있어 가장 중요한 것은 대출이니까요.
- 레버리지를 이용하지 못하면 실거주나 투자자 모두 들어오지 않습니다.
- 최근의 집값 정체는 대출제한이 가장 큽니다.
12. 실수요자들은 서울경기권에선 집사는 것을 포기하고 전세를 찾기 시작합니다.
- 그래서 전세가가 치솟기 시작했죠.
- 몇개월이 지나면 수용성이 뉴스에 또 등장할겁니다. 전세값때문에..
13. 투자자들은 어떨까요.
- 투자자들 역시 서울경기에는 이제 투자가 힘들어졌습니다.
- 그래서 돈을 싸들고 지방으로 가봅니다.
- 지방은 아직 대출 규제가 없기 때문이죠.
- 서울 경기야 입지가 워낙 다 좋아 왠간한 호재로는 집값이 움직일 기미도 보이지 않았는데, 지방은 다름을 경험합니다.
- 도로만 하나 새로 생겨도 호재라고 합니다.
- 투자자들은 신세계를 맛봅니다.
14. 지방은 대출도 나오는데 이렇게 별것도 아닌 호재에도 시장이 반응하니까요.
- 뭐야 울산에 현대중공업이 수주를 했어?
- 대우조선해양이 뭐 어쨌다고?
- 응? 청주 광가속기?
- 구미가 어쩌구 저째?
15. 이러니 지방이 좋다고 소문이 나고 투자들이 몰리는거죠.
코로나 → 기업 폭망 → 기업 유지를 위한 은행 대출 지원 → 수도권 가계 대출 규제 → 지방은 규제 없다 지방으로 가즈아 → 지방의 호재 민감도 경험 → 소문 : 와아~~ 우르르~~
요런 기전이라고 보면 되겠습니다.
결국 다 코로나 때문이라 볼 수 있겠지요.
'근본원인'입니다.
이번 지방 불장의 원인은 코로나였던 것입니다.
어떤 조막만한 세력이 아니라는 겁니다.
코로나가 그들을 지방으로 몬 것이죠.
당분간 지방 순회공연이 있겠지요.
어쩔 수 없는 흐름이라 생각합니다.
그래도 조심하는 편이 좋겠습니다.
이번 v자 반등에 사람들이 우량주인 삼성전자에 대거 들어가 수익을 냈던 것처럼
작금의 상황에서도 '레버리지가 투자가 가능한 우량주'에 들어가는 것도 나쁜 선택은 아닐 것 같습니다.
제가 말하는 우량주는 항상 기업을 염두하고 하는 말입니다.
물론 전업 투자자들은 어딜 가든 수익을 내기에
우량주와 테마주에서 모두 수익을 내겠지만,
내 안목이 부족하다면 사람들에게서 잊혀진 경기권 유망 우량주에 미리 가서 앉아있는게 좋지 않을까 싶습니다.
최대한 리스크를 최대한 줄이는 투자로 말이죠.
새로운 기업이 오고,
새로운 채용이 있고,
인구 유입이 지속되고,
교통 호재가 있는 곳.
공급이 없는 곳.
등입니다.
그중에 가장 중요하다고 생각되는 기업과 정부의 대규모 투자.
당장 생각나는건 요정도입니다.
용인 처인구 하이닉스 신규 공장 투자 120조(10년)
용인 기흥구 구성역 인근 플랫폼시티 투자 6조(10년?)
평택 삼성전자 반도체 신규 파운드리 투자 10조(?)
천안역세권 개발사업이 1조 (4년)
청주 방사광가속기 사업 1조 (8년)
천안 디스플레이 단지쪽 투자 12조 (모름)
기흥구를 제외하곤 경부축 비조정 산업지들이네요.
이러나 저러나 지방장은 꽤 지속될 수도 있습니다.
서울경기가 가만히 있는데 지방이 슉~ 오르는게 이번이 처음이 아니죠.
그동안 바빠서 글을 못올렸습니다.
오늘처럼 짧게라도 자주 올리고자 합니다.
2020/05/09 - [투자] - 부동산 투자의 상상력, 트레이닝 가능한가?
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