부동산, 잘 모르겠으면 기업만 따라다니면 되는 이유

안녕하세요. 스댕입니다.

저는 부동산 이야기를 할때마다 기업과 산업을 중요성을 강조해 왔습니다. 오늘은 기업 특집입니다.

2019년 4월 30일
삼성전자의 이재용 부회장이 한 말입니다.

'당부하신 대로 확실한 1등을 하도록 하겠습니다'

이때 이 말을 알아차리고 고덕이나 지제역에 들어갔었어야 했었습니다. 미리 들어가신 분들 축하드립니다.

그로부터 1년이 지난 2020년 5월,

삼성은 평택사업장에 EUV 생산라인 구축을 위한 파운드리 10조 투자를 발표하였습니다.

이래서 부동산에 관심이 많은 분들은 기업인들의 말을 더 면밀히 살펴야 한다는 겁니다.

기업인과 정치인

비슷한 말을 하지만 그 무게가 다릅니다.

물론 실현 가능한 공약만 거는 좋은 정치인들도 있지만, 그런 분들은 인기가 없어 잘 당선되지 않더군요.

공약이행률이라는 지표가 있을 정도로 본인들의 약속을 지키지 못하는 정치인들과는 달리 기업인들은 약속을 지키려 온갖 노력을 다합니다. 약속을 지키는 것에 기업의 목숨이 달려있기 때문입니다.

그래서 총수의 발표 전후로 국내외 최고의 엘리트라는 사람들이 체계적인 계획을 세웁니다. 그리고 최종 검토가 끝나야지만 본 계획을 발표합니다. 아래처럼 말이죠.

https://www.youtube.com/watch?v=usYt00fNo_s

기업은 신뢰가 생명입니다. 신뢰와 돈벌이가 직결되어 있으니까요. 거짓말과 번복이 기본 패시브로 탑재된 정치인과는 180도 다릅니다.

그래서 투자자로서 우리가 주목해야할 입은,
정치인들의 입이 아닌 기업인들의 입이라고 할 수 있겠죠.

한세월 기다려도 지켜지지 않는 정치적 공약들과는 달리 기업인들의 발표는 어느정도 구체적 플랜이 세워진 후에 세상에 공개를 합니다.

될리 없는 계획을 대충 세상에 뱉었다가 번복하면 그 기업의 신뢰도는 떨어지게 되고, 결국 기업의 생존을 위협하게 되기 때문입니다.

이번 삼성의 투자건은 즉각 실행됩니다. 그래서 시장도 즉각 반응합니다. 평택 부동산들에는 매수 문의가 상당히 많아졌다고 하더군요.

올해초에 작성한 글에서도 분당선 신-구축의 미래가 밝다고 한 것은 기업의 투자와 신규 사옥 건설이 줄줄이 이어지고 있었기 때문이었습니다. 어떻게 되고 있습니까? 분당선 신분당선 라인들 말입니다.

신규 산업단지, 기업의 신사옥이 만들어지면  인근 동네는 서서히 수요가 올라갈 일 밖에 남지 않습니다. 올해 초에 쓴 글을 읽어보시기 바랍니다.

2020/02/10 - [투자] - 서울불패 vs 수용성 경기불패
2020/02/07 - [투자] - 용인 부동산의 미래는 이미 결정되어 있다

코로나와 강력한 규제로 인해 현재 숨을 죽이고 있는  분당, 수지, 기흥 등은 부동산 관련 뉴스에 이제 나오지 않고 있지만, 현장은 흥미롭게 돌아가고 있습니다.

바닥이 확인됐다고 생각한 매수대기자들이 아파트를 매수하기 시작했으며, 전세가가 생각했던 예산을 웃돌아 고민에 빠진 전세입자들이 많아지고 있습니다.

전 이게 다 일자리의 수와 품질 모두가 상승했기 때문이라고 생각합니다.

코로나로 인해 네이버-분당, 카카오-판교와 그 협력사들의 일자리는 더욱 많아지고 있고 그들의 연봉과 미래 또한 보장되고 있습니다. 핑크빛 미래가 예견되는 기업의 젊은 엔지니어들이 일자리 근처에 집을 매수하기 시작하죠.

코로나 이후 카카오의 주가

분당 미금-정자쪽 현대중공업, 두산그룹, 네이버 2사옥 등이 완공되고 입주가 시작되면 이런 점프가 계속 일어날 것이고,

가격이 너무 올라 판교 분당 등지의 집들을 매수하기 부담스러운 임직원들은 회사 접근성이 좋으면서도 대출이 어느정도 나오는 9억 이하 집들을 매수하러 전철역을 따라 이동할겁니다.

수지 신축은 넘사벽이 되어버렸고,
기흥역세권으로 대표되는 기흥구 역시 근처 구축들이 일제히 폭등을 해버렸습니다.
지금은 기흥역세권 신축들과의 갭을 계속 줄이고 있는 상황입니다. 갭이 어느정도 줄어들면 역세권 단지들은 또 밀려 올라가겠죠.

거기에 기흥구 마북동의 구성역세권 개발이 가시화되면서 구성-신갈-기흥이 일제히 꿈틀거리고 있습니다. 눈치게임이 끝난 것이라 볼 수 있겠습니다.

이미 일을 시작한 용인 세브란스 병원, 기흥역 SK V1에 입주할 회사들, 용인플랫폼시티 개발을 위해 모이는 기업들, 하이닉스의 120조 투자 관련 기업, 용인테크노밸리 산단의 기업들 등 양질의 일자리가 계속 만들어지고 있고 직원들은 처음에는 통근을 하다가 점차 회사 근처로 모이게 됩니다.

결국 기업과 일자리로 부동산의 미래가 결정되는 겁니다. 나머지는 부차적인 요소들입니다. 그래서 우리는 정치인들의 말보단 기업의 실질적인 행보에 더 관심을 두고 투자 판단의 기준으로 삼아야 합니다.

정치인들의 공약도 결국 기업유치와 관련되는 것들이 많고, 교통호재들도 기업들과 주거지의 연결성 확보일 뿐입니다.

투자에 도움이 되는 지표가 참 많지만, 전 지표들의 근본은 결국 '기업'과 연결된다고 생각하고 있습니다.

일자리가 없는 지역엔 철도를 아무리 깔아봐야 소용이 없습니다.

내가 여러 지표를 기민하게 보는 능력을 갖고 있지 않다고 생각되면 그냥 좋은 혹은 성장중인 기업들을 따라다니면 되는겁니다.

그래서 기업 총수나 CEO들이 무슨 얘기를 하는지,
4차 산업혁명 - 포스트 코로나 시대에 어떤 기업들이 흥할지 망할지에 대해 공부하고,
흥할 기업들 근처에 미리 들어가서 앉아있으면 되는 것이죠.

2020/01/02 - [투자] - 부동산 수용 곡선과 얼리어답터 : 수지,기흥,시흥,천안,광주

부동산 수용 곡선과 얼리어답터 : 수지,기흥,시흥,천안,광주

몇번째 이야기하고 있지만
판교-분당부터 시작해서 기흥,수원,동탄,평택으로 이어지는 경부축 IT-반도체 밸리는 향후 국가 경제의 절반을 담당하는 핵심 축이 될겁니다.

지금 미-중 반도체 전쟁(5G전쟁, 무역전쟁..) 중에 우리나라가 목숨을 걸고 지켜야 할 것이 있는데 그게 딱 반도체입니다. 삼성과 정부가 함께 목숨을 걸 겁니다. 중국과의 초격차를 유지하려 안간힘을 쓰고 있습니다. 반도체는 해외로 들고 나갈리가 만무하니까요. 정부와 기업이 대놓고 밀고 있는데 우리도 당연히 그쪽에 투자를 하는게 옳은 일 아니까요.

반도체만 떼놓고 보면
대한민국의 반도체 도시는 '수원,용인,화성,평택'입니다.

2020/01/24 - [투자] - 경부라인, GTX-A, 반도체밸리 부동산에 주목해야 하는 이유

경부라인, GTX-A, 반도체밸리 부동산에 주목해야 하는 이유

기업 투자 후 부가가치가 높은 곳은
단연 반도체, IT기업들입니다.
지금은 4차 산업혁명, 5G 시대를 앞두고 있으니까요.

거시경제에, 기업의 행보에,
기업인들의 입에 주목하면 부동산 공부에 많은 도움이 될거라 생각합니다.


[추가]
제 생각일 뿐이지만,
몇가지 조건이 만족되는 평택의 분양권 일부는 이번 주말에 저가 매물이 씨가 마를 것으로 예상합니다.

① 전매 제한이 없는 기존 분양권
② 주변 대비 저렴한 시세
③ 초기 투자금 1억원 이하

경기도 산업지에 위와 같은 조건의 신축 분양권이 있다는 자체가 신기한 일이긴 하지만,
어쨌든 평택에 저런 물건들이 있긴 하지요.

그간 부르짖은 상승 조건들이 지금의 평택에 딱 맞아떨어집니다.

1. 경부축+경기도
2. 산업 자본 유입
3. 미래가 밝은 젊은 엔지니어들의 유입
4. 대기업
5. 대기업을 따르는 중견중소기업 벤더
6. 신도시-구도심의 조화
7. 철도이슈
8. 아직 이슈가 되지 않아 저렴한 가격
9. 미분양의 해소, 공급 물량 축소
10. 주변 상급지들의 존재(용인,동탄,천안)

평택지역은 삼성전자 반도체, 용인시 원삼면 하이닉스 신규투자 이 두개의 영향을 다 받을겁니다. 거기에 스타필드라는 문화중심지가 생겼으니 앞으로 더욱 좋아지겠죠.

가보신 분들은 알겠지만 지제, 고덕, 동삭동, 소사벌지구 용이동, 소사동, 합정동, 비전동, 스타필드 근처를 가보면 예전의 평택이 아닙니다. 교과서에 배운 '평택평야' 이런걸 생각하시면 안됩니다.

경기도 외곽이 오르면 끝물?
그런건 20년전 이야기입니다.



[추가2]
투자를 하고 싶은 곳은 널렸는데 명의도 돈도 없습니다. 안타깝습니다.
정부의 가이드를 지켜야 하니까요.
아아.. 갖고 싶은 곳이 너무나 많다..