10분 고민 후 경주 두산위브 트레지움 매수

스댕의 부동산 이야기(45) 

경주 두산위브트레지움 매수

 

*금쪽같은 내부동산 톡방 비번: 1357

금쪽같은 내부동산(분양권 재건축 재개발 상가 꼬빌)

 

오랫만에 포스팅 제목이 단지 이름입니다. 요즘 핫하던 지방들에 선진입할 기회가 많았음에도 제 마음에 쏙 드는 물건이 없어서 시장에 참여하지 않고 있었습니다. 그냥 다 걸렀습니다. 그런데 어제 제 기준 꽤 괜찮은 곳을 지인으로부터 추천받아 10분 정도 알아보고 바로 매수했습니다.

 

그게 오늘 포스팅하는 경주 두산위브트레지움입니다.

 

 

전 계약시 얼마나 고민을 하는지가 제 나름의 지표인데, 경주 두산위브는 고민을 많이 하지 않았습니다. 지도를 보자마자

'아이고 여긴 해야겠다'라는 생각이 들더라구요.

 

10분정도 고민을 했습니다. 천안역이나 주안역, 기흥역을 살때보단 좀 길게 고민을 했고 평택 미분양을 매수할때보다는 훨씬 짧게 고민했네요. 어쩌다보니 이번에도 선구매후분석이 됐습니다.

 

 

지금부터 제가 생각하는 경주 두산위브트레지움의 매력포인트를 적어보겠습니다.

 

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1. 향후 n년간 경주에 입주물량이 없다.

  - 대단지 아파트를 짓기가 어렵다더군요.

  - 땅만 파면 유물이 나와서 허가를 안내준답니다.

  - 만약 지금 추가분양을 해도 3년 후 입주이고, 두산위브보다 입지가 좋진 않을 것 같습니다. 그리고 인건비 자재비때문에 분양가가 올라갈거라 확실히 경쟁력이 있겠죠.

 

2. 도급/브랜드 평판 20위권-10위권 나름 1군 건설사 두산

  - 그룹이 위기이긴 합니다만 극복할겁니다

  - 도급순위는 낮은데 브랜드평판이 높다

 

3. 남쪽 지척에 초등학교, 북쪽 지척에 여중여고

  - 학세권 대강 완성

 

4. 북쪽 바로 뒤 홈플러스 

  - 대형마트 차타고 가는게 맞지만 도보이용도 가능

 

5. 길건너 특색있는 한옥 맥도날드

  - 맥도날드는 사실 반정도는 부동산 기업

  - 스벅도 들어온다고 함

 

6. 바로위 용강산업단지 

  - 일진베어링, 발레오전장, 에코플라스틱 등 현대차 벤더 다수 : 망하지 않을 업체들

  - 지척의 일진/발레오는 조립 위주로 매연 x

  - 중견중소 기업들의 준수한 연봉 

  ▶ 용강산업단지에서 응축된 힘이 대단할 거라고 봅니다.(상승 시)

 

7. 경주 최고의 학원가(?)

  - 남쪽에 포진한 황성동 학원가 이용 가능

 

8. 특화 북카페 등의 경주 최고의 커뮤니티 예정, 넓은 단지, 해가 잘 드는 곳이라 나중에 조경 좋아질 것

 

9. 최신축으로 내진 특화설계를 내세우고 있음

 - 지진이 무서우면 최신축으로 가야하는데 최신축이..?

 

10. 그 다음 신축인 황성 이편한세상과 5년의 연식차

 - 이편한의 가격은 84제곱 기준 3.2억 수준 

 

11. 동쪽의 산 조망권 가능. 우측 동들 동향도 매력있음

 

12. 황성공원-경주도서관까지 도보 13분, 870m

 

13. 경주시청까지 1.7km

  - 시청 및 관공서의 중요성은 행정 편의가 아닌 공무원들의 연봉 때문

 

14. 6~7월 안에 완판 혹은 완판에 가깝게 될 가능성

  - 시행사에서 수십개 물량은 끝까지 들고가서 나중에 올려팔 가능성 높음

 

15. 시스템에어컨 2대, 중문 무상 개꿀

 

16. 도로교통 굿 

 

17. 대한민국 국민이면 경주를 모르는 사람이 없다

 

18. 천년도시가 된 데이는 다 이유가 있는 것이다

   : 살기 좋다는 뜻

 

19. 황리단길 신흥 부자들은 경주 대장 단지에 살텐데 황리단길이 차로 10분 거리

  

20. 인근 도시 아파트들 시세 폭등 예상(울산, 포항 등)

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이정도가 제가 생각하는 경주 두산위브 트레지움의 '간단 특장점' 나열입니다.

 

거시적 환경도 좋습니다.

5월 부동산 대책으로 앞으로 분양할 분양권에 전매제한이 걸린다고 하기도 하고, 공공분양 물량은 등기 후 전매도 막아놨으니 실질적으로 거래할 물건 자체가 사라지고 있는 중입니다. 그와중에 이런 지역 대장격 아파트를 봤으니 사지 않을 이유가 없었습니다.

 

아래부터는좀 풀어서 써볼까요.

 

 

 

 

1. 용강산단

항상 강조하는 산업.

일단 용강산업단지에서 수요를 받혀줍니다.

 

다른데로 이전하면 어떡하냐!? 

코로나때매 망하면 어떡하냐?

생각하실 수 있겠지만 해당 기업들의 매출규모로 볼 때 공장 이전을 위한 대규모 투자는 어렵고, 현대차의 글로벌 약진을 볼때 망하기도 어렵습니다. 

 

숙련노동자들의 거주지 문제도 있구요. 

용강공단 내 기업들은 대부분 현대차 벤더들입니다.

망하지 않을 우량한 기업들이 모였다고 볼 수 있습니다. 오랜 거래처들입니다.

 

용강공단은 현대차라는 거인의 어깨에 올라탄 공단입니다. 두산위브는 그 공단의 어깨위에 올라탄 아파트로, 경주의 새로운 부촌으로 자리매김 할 가능성이 높은 곳이라는 생각이 듭니다.

 

 

경주 용강공단 

 

용강공단 내 근로자분들의 연봉도 준수합니다.

여기서 응축된 힘이 클 거라 봅니다.

 

많이들 하시는 말씀들이 있습니다.

'경주는 보수적이어서 프리미엄을 주고 집을 사지 않는다'

2억대 집에 살던 사람들이 3~4억 하는 집을 사지 않는다는 논리인데요,

 

유사 사례로 경기도 시흥시(북시흥)이 있습니다. 

2~3억대 집에 사시던 지역민분들이 지금은 6~7억에도 턱턱 손쉽게 계약하는 모습을 보이고 있습니다. 

서울, 부천, 시화공단 등에서 응축된 힘이 있었던 것이죠. 찾아보면 이런 사례는 엄청나게 많습니다.

 

5년간 신축 입주가 없었던 경주는 비축된 에너지가 상당할겁니다. 이 힘을 폭발시킬 트리거가 두산위브트레지움이 될 가능성이 있습니다.(믿거나 말거나 전 그렇게 생각합니다^^)

 

산업을 따라다녀야 한다는데는 이유가 있습니다. 

지난 포스팅을 참조해주시길 바랍니다.

 

부동산, 잘 모르겠으면 기업만 따라다니면 되는 이유

 

 

 

2. 인구감소 but 세대 수 증가

인구는 감소하고 있지만 세대수가 증가 중이네요?

좋은 현상입니다. 

 

아래 링크한 선지자 분의 블로그를 참조해주십시오. 다 보셨으면 돌아오셔서 3번부터 다시 읽으시구요.

bustudy.tistory.com/1

경주 지역 분석 및 블로그 스크랩

 

 

3. 특화 신축, 분양 계획 전무 : 신축의 힘은 대단하다

16년 이후 신축도 없었고, 두산위브 이후로 브랜드 신축 계획이 없네요. 커뮤니티가 있는 1군 대단지 첫 신축이 아닐까 싶습니다. 피트니스센터, 도서관, 키즈존, 회의실, 독서실, 골프연습장 등 기본 구성이 다 있네요.

 

이런 곳은 사검 이후 본격적인 시세가 형성됩니다. 사검 때 친척 친구들 다같이 오거든요. 신축은 언제나 귀합니다. 역세권만큼 귀한게 신축인데 경주는 신축 대단지 대형평형을 가지고 있는 곳이 두산위브 트레지움 말고 없습니다. 앞으로 계획도 없고 말이죠.

 

 

 

 

게다가 두산에서 특화 내진설계를 홍보 포인트로 내걸고 있습니다. 지진이 걱정된다면 더욱 최신축으로 이사할 명분이 생기는 것이죠.

 

 

 

4. 관공서+산단 시너지

이부분도 굉장히 중요합니다.

관공서가 몰려있는게 중요한게 민원의 편의성이 아닌 거기서 일하시는 분들의 소득수준이 높기 때문입니다. 희망퇴직 당할일도 없구요. 용인시청 근처의(처인구 역북지구) 가격 상승을 보면 유추할 수 있습니다.

 

관공서 직원들은 지방 신축 아파트, 대장급 아파트의 주 수요자입니다.

그런데 두산위브트레지움에서 경주시청이 지척입니다.

 

 

경주시청-경주두산위브 거리 : 1.7km 자전거 8분

 

 

2020년에도 공무원 연봉은 3%이상 올랐습니다.

게다가 인원도 어마무시합니다. 아래 표를 보니 1591명입니다. 경주 전체 공무원 수인줄 알았는데 시청 공무원의 수인가봅니다. 확인이 필요합니다. 12년도 기사를 보니 얼추 맞을 것 같기도 하구요.

 

 

19년 기준 경주시 공무원 수 

12년도 기사

 

 

경주시청에 호봉 높은 공무원들 많이 계시겠죠?

4~6억대 지방 대장 아파트는 보통 공무원들 몫입니다.

그런데 옆에 산단까지 있으니 완판이후 고소득자 위주로 경쟁이 붙을 수 밖에 없습니다.

아주 중요합니다.

 

제일 비싼 단지이며 최신축이니까요.

 

투자자의 시선으로 보기엔 입주 후 몇년 안에

두산위브 트레지움이 경주 대장이 될 가능성이 농후합니다.

이미 대장인가요?

 

대장은 천장이 없습니다.

역사를 새로 쓰는 것이죠. 

 

관공서와 산업지가 가까운 구도심 신축 대단지는 무조건이라고 볼 수 있습니다. 예전에 쓴 글인데 두 링크를 읽어보시기 바랍니다.

 

2020/02/09 - [투자] - 매슬로우 욕구단계이론과 수용성-각지역 신축 부동산

2020/01/02 - [투자] - 부동산 수용 곡선과 얼리어답터 : 수지,기흥,시흥,천안,광주

 

 

 

5. 대형마트

10분동안 고민할땐 없었는데 계약하고나니 홈플러스가 보이더라구요.

기분이 참 좋았습니다.

도보로도 갈 수 있으니까요. 뒷문이 만들어지겠죠?

 

 

 

 

 

6. 학교, 학원가

학교도 몰려있고 학원가도 있고 좋은 것 같습니다.

호갱노노의 학원가 분석입니다.

황성동에 몰려있습니다.

 

 

경주 두산위브트레지움 근처 학원가

 

 

7. 공원

경주 시립도서관과 공원까지 꽤 가깝습니다. 자전거 타고 가면 딱이네요.

 

 

 

 

8. 등산코스 + 조망

길건너면 소금강산, 무지기산이 있습니다. 아래 기자분이 그러는데 진짜 금강산이랩니다. 

107동, 109동 동향 거실뷰가 기대됩니다. 나무들이랑 가장 가까운 동은 107동이네요. 

 

10~15층 정도가 로얄일것 같은데,

여기 동향들이 뷰가 꽤 괜찮을 것으로 예상됩니다.

 

4계절 자연 뷰..?

 

 

 

 

9. 맥도날드 

맥도날드가 부동산으로 더 유명합니다.

스타벅스처럼요.

이것도 믿거나말거나입니다.

 

멋드러진 맥도날드가 길건너에 바로 있네요. 

좋습니다. 

 

+여기에 스타벅스 D/T점도 들어온다고 합니다. 

호재네요.

 

우리집 앞에도 맥도날드가 있었으면 좋겠다

 

 

경주 두산위브트레지움 주변 상황에 대해 적을게 생각보다 많네요. 

 

사견이지만 느낌이 괜찮습니다.

왜 지금까지 미분양이었던 걸까요.

뻔한 답이긴 합니다만 현지 시민들이 받아들이지 못하는 고분양가 때문이겠죠. 2020년 전국 기준으로 보면 딱히 고분양가도 아니지만요. 이제 이정도 땅에 이정도 건물 지으려면 평당 1천에 못짓습니다. 아무리 지방이어도 최소한이 1250입니다. 

 

하지만 거시적 상황도 그렇고(정부의 5월 부동산 대책 : 분양권 전매제한) 경주 내에서의 미시적 상황도 그렇고(공급 없음) 트레지움을 둘러싼 주변의 상황도 그렇구요.

 

산단+시청+학교+맥도날드+등산(조망)+공원+시립도서관+학원가..

 

부족한걸 꼽는게 어려울 정도로 입지가 괜찮아 보입니다.

원주민들께서 이번에도 늦게 알아볼 가능성이 높다고 보구요, 이주 수요는 계속 꾸준히 나올 겁니다. 경주 내에 경쟁지가 없을 것으로 보기에 오랜시간 대장노릇을 할 것 같습니다.

 

아마도,

 

① 도색 후

② 사전점검 후 

③ 입주 장 3개월 간

④ 전세 한바퀴 돌아간 후 x2

 

계속 수요의 타점이 지속될겁니다.

수요 시점이 곧 상승의 계단들입니다.

입주장 마감까지 거의 1년이 남았네요.

 

아주 매력적인 곳입니다. 

여기저기 언급되는 수많은 좋은 곳들(청주,거제,전주,원주 등) 모두 참고참으며 지켜보다가 제일 느낌이 강하게 와서 잡은 곳이라 애정도가 높아질 것 같습니다.

 

 

천년도시~

 

 

아 정작 중요한 아파트 사진을 안올렸네요.

아래는 경주 두산위브 트레지움 소개 공식 유튜브 영상입니다.

저도 이제야 보내요.

 

 

오.. 괜찮네요. 산 아래 집들도 이뻐서~

 

 

 

나름 핫한 곳에만 붙여주는 그이름 '트레지움'

 

 

그냥 느낌이 좋습니다. 

뭐 망한 분석이면 가서 살아버리는걸로..

 

울가족 다같이 내려가서..

나이먹고 여행가보니 아주 살기 좋더만요