상승전환되는 지방 부동산을 반드시 찾아야 하는 이유

스댕의 부동산 이야기 47

상승전환되는 지방 부동산을 반드시 찾아야 하는 이유 (경주 후속글)

 

 

 

 

한 지역의 부동산 가격이 오랫동안 침체되면 그 동네의 사람들은 투자 자체를 안합니다. 관심을 부동산 투자가 아닌 딴데로 돌리죠. 서로 만나도 부동산 이야기는 되도록 꺼내지 않습니다. 다같이 물린거 얘기해봐야 즐거울리 없으니까요. 그래서 동네가 전반적으로 투자를 꺼려하는 분위기로 변합니다. 

 

이건 동네가 될 수도 있고 시(군) 전체가 그런 분위기가 될 수 있습니다. 시세를 리딩하는 스타성 있는 대단지 아파트 없이 오랫동안 가격이 눌려있는 주로 도시들이 그런 모습을 보이지요. 

 

반면 어떠한 이유로 확 뜬 아파트가 생기면, 그 도시의 많은 사람들이 투자자로 변합니다. 모여서 하는 이야기의 주제 절반이 부동산으로 변하지요. 

 

'누구 엄마는 뭘 사서 몇억이 올랐대'

'그집 신랑이 그렇게 투자에 관심이 많더니 결국 신축 거기 분양받았잖아. 거기가 그렇게 오를줄 알았어? 다들 그런 분양가가 말이 되냐고 아무도 안샀는데 말이야'

'뭐? 천만원 주고 산 분양권이 프리미엄이 1억이 붙었다고? 수익률이 1000%?’

'아 나는 그동안 뭐했나 몰라. 지금이라도 뭐 살거 없을까? 나도 좀 알려줘~'

 

이런걸 보면 부동산도 주식과 상당히 닮아있습니다. 

떨어졌을땐 오히려 마음이 편해져서 관심을 갖지 않다가, 쥐똥만큼이라도 오르면 계속 보게 되는 심리와 비슷하달까요.

 

그런데 상승 혹은 하락이 지속되는 동네는 저는 사실 관심이 없습니다.

여기서 주목할 건 따로 있습니다.

하락에서 상승으로 분위기가 전환되는 동네들입니다.

 

끝도 없는 상승은 어렵습니다. 일정부분 오르고 나면 더이상 지역 전체가 대세 상승하는 일 없이 신규 분양하는 단지정도나 수익을 기대할 수 있는데, 그런 단지는 대부분 이미 전국구라 초피가 높아 좋은 수익을 기대하긴 어렵습니다.

 

 

반면!

하락에서 상승으로 분위기가 반전하는 동네는 기대수익이 상당히 높습니다. 

 

5년 10년 눌려있는 동네의 가정들은 많은 힘을 비축합니다. 투자에 관심이 없는 기간을 겪는 동안 가계에 현금이 많이 쌓일 수 밖에 없기 때문입니다. 연차가 쌓여 연봉이 늘고(특히 공무원들), 육아때문에 경력이 단절됐던 주부들이 경제활동을 하기 시작하는 등 지역 가구들의 현금 보유량이 올라갈 수 밖에 없기 때문입니다. 

 

이런 「응축된 힘」들은 언젠가 반드시 폭발합니다.

 

그 폭발의 트리거는 지역 대장이 될 가능성이 있는 특색있는 아파트들의 완판 및 시세 상승 등의 이유로 당겨집니다. 눌려있던 지역 대장격 아파트의 가격이 일정 기간 상승추세에 놓이고 나면, 지역 거주민들이 눈치싸움을 하다가 더이상 안되겠다 싶을 때.. 숨어있던 쌈짓돈을 꺼내어 하나둘씩 매수를 하기 시작합니다.

 

그리고 그런 누군가가 아파트로 돈을 벌었다는 소문이 들리기 시작하면, 그 여파는 순식간에 동네에 번지게 됩니다. 그 후 각자 사정에 따라 누구는 대장 RR을, 누구는 몇단계 낮은 세그먼트의 부동산을 구입하겠죠. 이렇게 투자로 돈을 버는 동네 사람들이 많아질수록 지역민들은 점차 투자마인드를 갖게 되고 몰려다니며 인근 도시까지 투자를 하러 다니게 됩니다.

 

그리고 그렇게 지역 '불장'이 시작됩니다.

 

이런 건 거시경제와 정책 그리고 사람들의 복잡한 심리 변화가 얽혀 나타나는 결과일 겁니다. 논리에 감성이 가미되어 움직이는 복잡계(複雜系, complexity system)라 지표로는 설명이 잘 안되죠. 그래도 참고할만한 지표는 그 지역의 소득대비집값 정도가 될 것 같긴 합니다. 당연한 말이지만 거의 근본 지표격이라고 할 수 있겠죠. 

 

 

눌려있던 곳에서 어떤 이유로든 트리거가 당겨지면 지역의 소득, 배후 산업 등을 보고 빠르게 매수하는 전략이 어느정도 성공을 거두는 괜찮은 투자 방법론이 될 것 같습니다. 제가 이런 방식으로 근 1년간 투자했던 곳들이 인천 주안역세권, 천안역세권, 평택 엘크루 등이었습니다. 저는 못했지만 청주, 원주, 평택 동삭동, 거제 등지에 가신 지인들도 좋은 투자를 하신 것 같구요. 

 

사견이지만,

이런 현상들이 전국에서 차례대로 일어나고 있다고 느껴집니다. 높은 곳에서 낮은 곳으로, 이슈가 된 곳에서 주목받지 못했던 곳들로 말이죠. 그런 숨은 진주들을 찾아 자금들이 알아서 돌아다니며 성은을 입히는 느낌입니다. 이런 순환매장을 만드는 것은 역시나 '부동산규제(=대출 규제)'일 것 같구요. 좀더 강건한 상승을 만들어 주는 요소가 '산업'의 유무 입니다. 제조나 IT기반 산업이 없다면 관광업이라도 발달이 되어 있어야 합니다.

 

2020/05/23 - [투자] - 부동산, 잘 모르겠으면 기업만 따라다니면 되는 이유

 

 

그동안의 순환매-풍선효과의 순서를 보면 서울-수용성+지방광역시-인천-경기서남부-경기남부-지방도시(산업지)-지방도시(관광)-지방도시(일반) 정도일까요.

 

우리 도시는 산업도 준수하고 특색이 있으며 얼마전 분양한 최신 브랜드 신축도 있는데 아직 잠잠하다면 조만간 전국의 돈들이 알아서 모이는 현상을 직접 경험하실 수 있을겁니다. 이런건 단순히 '풍선 효과'라고 대충 보고 넘길 내용이 아닙니다. 그 풍선에 의해 우리의 부(富, Wealth)가 달라질 테니까요.

 

그렇게 눌려있다 폭발한 곳들은 전국에 너무 많아서 정리하기도 힘들 정도 입니다. 제가 직접 겪고 있는 곳만 해도 수원시 4구, 용인시 3구, 인천 미추홀구, 인천 부평구, 경기도 의왕시, 부천시, 시흥시, 안산시, 평택시, 천안 동남구 등 너무 많으니까요. 최근에 들려오는 소식들을 보면 지방 코어들도 마찬가지입니다. 청주, 거제, 원주, 전주, 진주 등이죠.

 

저는 돈이 없기 때문에. 그리고 100원도 잃기 싫기 때문에 무피투자만 합니다. 그래서 위에 열거한 곳들은 이제 못들어갑니다. 그 와중 발견한 곳이 지지난번에 포스팅한 경주이죠. 오랜기간 눌려있었기 때문에 비축된 힘이 클 것이고, 그 힘은 어떤 트리거에 의해 폭발할텐데 그 스위치가 현재로선 경주의 그 미분양 대단지일 가능성이 높기 때문입니다.

 

평온하던 한 마을 어느 단지에 전국의 투자자들이 몰렸습니다. 전 이 사실 자체가 해당 시민들의 투자마인드를 깨울 기폭제로 봅니다. 스위치가 'off'에서 'on' 상태로 변하고 있는 것이죠. 아마 완판 현수막과 함께 완전한 'on'상태가 되지 않을까 싶습니다.

 

조심스럽게 예상하건데 그동안 소외받던 많은 곳들이 하락-정체의 어두운 터널에서 나와, 볕이 드는 인근도시의 대장 시세들과 나란히 설 날이 곧 올겁니다. 

 

스댕이었습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

 

 

추가)

항상 하는 말이지만 믿거나 말거나 입니다.

이러다 처물리고 나가 떨어질 확률 또한 존재합니다.

지금까진 없었습니다만 운때가 좋았을 뿐..

 

제가 직접 경험하거나 공부하지 못한 곳들 외엔 괜히 잘못썼다가 욕먹을까봐 잘 쓰지 못합니다. 투자한 곳들 외엔 무지렁뱅이라서요.

 

 

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