천안역사 동아라이크텐 선구매 후분석

 

최근 부동산 강사를 포함한 투자자들에게 주목을 받고 있는 곳이 있다. 바로 천안. 엥? 천안? 천안이 왜..? 라는 생각이 들 것이다. 그렇다 천안은 아산에 밀려 부동산으로는 언급도 안되던 곳이 맞다. 나도 천안에 투자한다는 단톡방 사람들을 보면 이해를 하지 못했던 것이 사실이다. 

 

그런데.. 

 

며칠전 천안역 초역세권에 투자를 하셨다는 지인이 있더라. 평소같으면 그냥 흘려들었을텐데 그날따라 왜그랬는지 아무도 물어보지 않을때 나혼자 물어봤다.

 

"어디 투자하셨는데요?"

「천안역 동아라이크텐이요」

 

천안역에 이런 주복이 생긴다고?

 

음? 투자 많이 하시는 분인데.. 천안역도 참 의외인데 동아라이크텐이랜다. 이 얼마나 생소한가. 대충 써치를 해보니 이게 뭐지.. 천안역이랑 붙어있는 곳에 용적률 777%로 1100세대 가량의 주복건물을 올린다고 한다. 어? 뭔가 예전의 경험이 떠오르면서 뽐뿌의 기운이 스멀스멀 온다. 

 

아주 조금 알아본 후 그날 저녁 바로 가족들과 함께 분양권 세개를 매입했다. 선지름 후공부. 다음날 본계약을 체결하고 공부를 하기 시작했는데 볼수록 매력적이다. 그 이유를 아래 적어보고자 한다. 일단 투자측면에서 금융(?)적으로 혹할만한 것은 다음과 같다.

 

1. 미분양으로 인한 분양권 주택수 포함x  ←이 혜택은 완판되는 시점에 없어진다. 

2. HUG, HF아님 (건설사 자체보증, 중도금 대출이 이미 두건이 있어도 별도로 두 건을 더 받을 수 있다)

3. 중도금 무이자

4. 2차 계약금 3%금리대출

 

초기 투자금이 발코니 포함 계약 합해서 1120만~1130만원 밖에 들지 않는다. 그 이후로 2차 계약금 2,200만원에 대한 월 3% 이자만 납부하면 되기 때문에 완공때까지 부담이 없다.   

 

 

이정도 혜택이 있는 곳이 왜 미분양이었을까? 아마 낙후된 구도심의 3~3.5억 분양가였기에 (원)주민들에게 소외받은 것으로 보인다. 

 

천안역 일대는 천안의 원도심이다. 굉장히 낙후되었다. 이런 구도심, 원도심은 천안의 (원)주민들이 관심을 두지 않을 모든 요소를 갖고 있다. 천안을 잘 아는사람들에게 동네의 이미지가 참으로 좋지 않다. 라이크텐 개발예정지 위로는 고물상을 비롯한 혐오시설이 상당히 많다. 사실 지금 지나가다 뭔일을 당해도 아무렇지도 않을 것같은 풍경을 그리고 있다. 천안을 잘 아는 원주민들이 진짜 싫어할만하다. 

 

그런데 보통 이런 성격의 49층짜리 주복은 아무것도 없었던 하늘에 건물의 위용이 드러나고 도색이 시작될때쯤  지역 사람들이 알아본다.

 

 

많은 사람들이 건물 완성 후에나 변화를 눈치챈다.

 

천안역은 유독 유동인구가 많다. 전철에서 내려 버스를 타러 가는 사람들과 천안역에서 내리진 않지만 천안역 플랫폼으로 들어오는 양방향 전철과 기차에서 라이크텐의 위용을 한눈에 볼 수 있다. 지상철이기 때문에..

 

아마도, "아니 도대체 저 건물은 뭐지? 언제부터 저게 있었지?" 

 

요렇게 될 것이다. 그 시점부터는 프리미엄 상승의 기울기가 달라진다.

 

사실 그냥 구축밭에 신축주복이 우뚝 솟기만 해도 시세가 오르기 시작하는데 라이크텐을 둘러싼 개발 호재도 있다. 자료를 좀더 자세히 들여다보니 천안역세권 도시뉴딜사업이 올해부터 시작된다. 라이크텐이 포함된 서부광장 공사가 2019년 11월부터 삽을 뜬다는 것.

 

천안시와 중앙정부에서 약 1조원을 들여 천안역세권을 포함한 원도심 일대를 재개발한다고 한다. 이걸 좀더 자세히 들여다볼 필요가 있다.

 

천안시는 천안역을 중심으로 서북구와 동남구로 나뉜다. 역사도 서부역과 동부역으로 나뉜다. 

 

 

뭐야 왜 행정구역이 저따구로 생겼지

 

서부역은 그 고물상을 비롯한 낙후지역이 있고 동부역은 유흥가 및 골목상권이 있다. 동부역에서 조금 더 걸어가면 신세계 백화점(야우리) 및 천안 최고의 번화가가 나온다. 이 일대에 도시재생 뉴딜사업을 한다는 것. 그런데 1조의 사용처를 보니 동부의 동남구청 일대 재개발(건축)에 2,800억을 사용하고, 서북구의 라이크텐 일대에 6,800억원을 들여 새롭게 변모시킨다는 것이다.

 

그 좁은 땅덩어리에 5년간 6,800억을 쏟아붓는다면 이 일대는 완전히 천지개벽할 것이다. 게다가 개발하는 5년간의 호재를 라이크텐이 최근접 수혜단지로서 계속 흡수할 것이기 때문에 혹시모를 하락에도 초역세권이라는 입지와 함께 굳건히 신축 주복의 시세를 지킬 것이다. 누가 그러던데. 부동산은 상상력이라고. 맞는 말이다. 미래를 봐야한다. 현재는 아주 부족한 곳이지만 2~3년후엔 아주 많이 바뀔 것이다. 

 

바뀌는 점은 다음과 같다. 국내 원도심 재생사업의 시범사업 격이므로 신경써서 진행할 것으로 보인다.

 

1. 임시역사인 천안역사의 증개축

2. 서부역에 복합환승센터 건설

3. 라이크텐 위로 천안중심업무지구인 스마트도시 플랫폼 건설

4. ...

 

그냥 아래 사진으로 대체한다. 뭐가 많다.

 

음?

 

 

저 좁은 땅에 돈을 쏟아 붓는다고..?

 

라이크텐은 복합환승센터, 지식산업센터, 업무복합시설, 상업시설, 복합환승센터, 스마트도시플랫폼의 바로 아래 위치하게 된다. 그렇게 큰 부지는 아니지만 현재의 고물상들에 비할바가 아니다. 현재는 그냥 부지 면적으로 나와있지만 건물들이 올라간 후 연면적으로 계산하면 좁은 면적은 아닐 것으로 보인다. 

 

아래 사진에서 천안역 우측에 새로 지어질 건물들의 뒤에 투명하게 보이는 곳이 천안역 동아라이크텐이다. 라이크텐에서 역사까지는 현 기준 걸어서 1~2분 정도 걸린다. 

 

 

천안역 - 라이크텐 직선거리 = 68m (향후 광장 조성) 

 

 

천안역사 동아라이크텐은 구축밭의 신축, 지속되는 개발 호재, 가까운 초등학교(와촌 초등학교까지 걸어서 5분), 저렴한 분양가, 변치않을 초역세권의 입지, 원주민의 무관심 및 주변의 소소한 안티 등 여러 요소들이 내 투자기준에 맞다. 사실 이곳의 구린점을 나열하기 시작하면 수십가지도 넘지만 위에 열거한 사실들이 단점들을 압도한다고 본다.

 

장기미분양의 딱지를 갖고 있지만 조만간 그 미분양 딱지도 사라질 것이다. 19년 9월 내에 완판을 예상한다. (오늘 완판됐다는 소문도 있던데..)

 

 

그리고 청주공항부터 천안을 연결하는 복선전철 소식도 있다. 

 

 

여기엔 EMU-230이 운행될 가능성이 높은데, 고속철이라 보면 된다. 구로까지 운행된다면 천안에서 구로까지 30분 정도가 걸린다. 아래 복선전철 노선개요가 맞다면 뭔가 아주 긍정적이다. 맞벌이 부부의 직장이 서울과 천안, 천안과 오송, 천안과 청주 이런식이라면 어중간한 곳에 안살아도 된다. 한명에 출근 몰빵을 주고 천안에 사는 것이 더 나을 수도 있다.

 

만약 EMU-230이 가시화되면 천안역세권 초인접 단지인 천안역사 동아라이크텐 가치는 더 주목받는다. 주변에 신축 물량이 더 나와도 천안역사까지 도보 1~2분이라는 입지의 가치는 절대 변하지 않는다. 역사를 이용할 사람들에게는 정말 꿀같은 곳이 될 것이다. 

 

 

 

여기 분양가가 평균 3.2~3.5억 정도로 책정된 것 같다. 천안과 아산의 종합적인 상황으로 볼때 완공될때 쯤(21년 4월 예정)이면 4억 정도까진 무난하게 올라갈 것 같다는 생각이 든다. 그리고 전세를 한두바퀴 돌리고 나면 천안역세권 개발사업 종료시점과 맞물려(23~24년) 아~~~주 긍정적인 희망회로를 돌리자면 5억까지도 가능할 것으로 본다.

 

천안역이 무슨 5억이냐? 라고 할 사람들도 분명 있다. 그런데 그게 구도심 여기저기서 일어났다. 

 

4년전 기흥역세권 신축 단지들이 4억에 분양할때 주변에선 기흥이 무슨 4억이냐며 미분양이었지만 현재 입주 1년차에 7억이 되었고, 시흥 원도심인 시센푸도 정말 오지게 안티가 많았지만 현재 입주 전임에도 불구하고 P가 1억이 붙었다.

 

천안역세권과 천안역사 동아라이크텐의 미래는 어떻게 될까. 

잘 생각해볼 필요가 있다. 미분양의 오명을 벗고 훨훨 날아오르길 기대한다.