서해선 다크호스 북시흥 시흥대야역 영남아파트 재건축

북시흥 재건축의 미래는 어떻게 될까? 은계지구를 포함한 북시흥이 요즘 뜨겁다. 시센푸(시흥 센트럴 푸르지오)의 프리미엄이 1억원까지 올라왔으며, 최근 은계지구 호반 써밋플레이스도 물량이 잠기면서 마지막 남은 매물이 1억원이 넘는 웃돈이 붙어 거래가 완료된 것으로 보인다. 

 

 

구도심 구축밭에 우뚝 솟은 시센푸의 경우 소래초등학교까지의 통학거리(좀 멀다), 주변의 그다지 좋지 못한 환경이 단점으로 거론되었음에도 불구하고 서해선 신천역 초역세권과 정말 오랫만에 등장한 커뮤니티가 잘 구성된 2000세대 대단지 신축이라는 강점들이 모든 단점을 씹어먹으며 북시흥의 대장 격으로 자리매김 하였다. 

 

 

서해선 신천역과 대야역을 품고 있는 북시흥. 서해선이 주목받는 이유는 지금은 반쪽짜리에 불과한 소사-원시선이지만 21년까지 공사를 완료하여 소사-대곡선이 완공되기 때문인데, 서해선 대곡연결 완공 후 시흥대야역에서 김포공항까지 14분이 걸리게 된다. 그러면 시흥대야역 초역세권인 영남아파트 재건축에서 마곡밸리까지 door to door 기준 30분이면 출퇴근이 가능해진다는 것. 

 

 

SBM 카페에서 작성된 서해선 환승 예상도

 

게다가 신천역의 인천2호선(광명역KTX) 연장과 시흥시청역의 월판선(판교), 신안산선(여의도) 신설 덕분에 서울 주요지로의 환승이 가능해진다. 비록 뒤로 1~4정거장을 가서 갈아타는 불편함이 있지만 지하철을 이용한 여의도, 판교출퇴근이 가능해진다.(거꾸로가는 심리적 타격이 있긴 하지만..지금은 버스타고 판교까지 가는 것 자체가 너무나 힘듦) 서해선 덕분에 북시흥 전반적으로 철도를 활용한 교통이 극적으로 좋아지는 것이다. 

 

 

소사역을 가서 1호선(구로,신도림,용산)으로 갈아타도 되고, 부천종합운동장역에 가서 7호선(강남,가산)을 갈아타고 된다. 김포공항에선 5호선, 9호선(여의도)을 갈아탈 수 있어 출근이 쉬워진다. 마곡, 구로디지털단지, 가산디지털단지, 여의도, 강남 등 모든곳으로의 출퇴근이 가시권에 들어오게 된다. 정말 주요 업무지구로의 출퇴근 시간이 극적으로 단축된다. 

 

 

그런데 여기 북시흥에 또하나의 이슈가 있다.

바로 시흥대야역 근처 30년 이상된 아파트들(영남, 삼보)의 재건축이다.

 

 

시흥대야역 영남아파트

 

현재 북시흥에서 추진중인 재건축은 시흥대야역과 30m정도의 거리를 두고 붙어있는 "영남아파트"인데 여기가 재건축될 예정이다. 현재 경관심사를 통과했고 교통영향평가 등도 마무리되어가고 있다.

 

예상대로라면 19년 12월 ~ 20년 2월 사이에 모든 것이 통과되어 사업시행인가가 떨어질 것으로 보인다. 

 

 

22m.. 어쩌면 역사랑 아파트랑 지하로 연결될 수 있을지도..??

 

현재 시세는 가장 소형 기준 1.6억. 여긴 일반분양이 없다. 조합원 분양만 있기 때문에 사업시행인가 후 프리미엄이 붙기 전에 사놓으면 좋을 것. 분담금이 아직 나오지 않았다. 재건축 용적률은 300%를 받았다. 기존 영남아파트 단지의 용적률이 높았기 때문에 종상향을 하여도 일반분양 물건이 나오지 않아 분담금이 약간 높은 단점이 있지만, 그럼에도 불구하고 나중의 실거래가는 조합원 분양가 대비 어느정도 오를 것으로 예상한다. 시흥 전체에서 이정도로 초역세권인 단지는 시센푸를 제외하고 없다.

 

 

현재 46제곱미터 소형평수 가격은 1.6억

 

최종적으로 조분가가 평당 1400정도로 나오지 않을까 싶다. 현재 계획으로는 999세대에 소형평형 위주로 설계가 되었는데 약간 변경됐다는 소문이 있다. 나는 시센푸가 서해선 대곡연결 후 평당 1700~1800까지는 갈 것으로 본다. 그렇다면 영남재건축이 평당 1400에 조분가가 나왔다고 쳐도 향후 평당 3~400의 차익이 발생한다. 소형평수가 많아 시센푸와 수요가 겹치지 않는 것이 또 장점이다.

 

 

물론 84, 72형도 상당수 있다. 건설사는 대림산업으로 결정됐다.

 

 

입지 최강의 시흥대야역 초역세권 영남아파트 재건축 투시도(대림산업 홈페이지)

 

영남의 입지가 굉장히 좋은점이 하나 더있는데, 자차교통이다. 시흥IC까지 1km도 되지 않는다. 서울외곽순환 고속도로에 5분안에 들어갈 수 있으며, 진입 후 제2경인고속도로에 또 바로 태울 수 있다. 게다가 영동고속도로 접근성도 아주 좋다. 자차교통은 원래부터 좋았다. 몇년전 강남순환도로까지 뚫려 강남까지도 굉장히 빨리 갈 수 있다는 것 또한 좋다.

 

확실히 자차교통은 부천의 외곽지역보다 좋다는 의견이다. 아래 일루미스테이트와의 비교를 보자.  

 

 

극강의 고속도로 진입

 

교통에 관해 북시흥의 강점을 어필할 수 밖에 없는 것이 이번에 성공리에 분양한 부천 일루미스테이트와의 비교이다. 일루미스테이트에 당첨된 분들은 비교하지 말라고 하지만 일루미스테이트 자체가 핫이슈라 부러워서라도 비교할 수 밖에 없다. 일루미가 잘나가서 그런거니 이정돈 이해해주자. 

 

영남아파트 재건축이 행정구역이 시흥시인게 아주 아쉽지만 교통 하나는 일루미스테이트 대비 꿇릴게 별로 없다. 아래 지도를 보자. 

 

 

부천 일루미스테이트와의 거리 : 3.4km

 

시흥대야역에서 일루미스테이트까지 최단거리로 3.41km이며 차로는 9분정도 걸리는데, 자차를 이용하여 고속도를 태우는 사람이라면 어차피 시흥IC로 와야한다. 강남이나 판교로 출퇴근 하는 사람이면 시흥IC를 활용할 수 밖에 없다. IC를 태우지 않는 출퇴근 지역이라면 당연히 일루미쪽이 더 빠르겠지만(구로,오류동을 지나가는 출퇴근지) 그렇지 않다면 북시흥쪽이 자차 교통이 좋다.

 

 

그리고 시흥 톨게이트를 빠져나와 부천으로 빠지는 길 자체가 그냥 교통지옥이다. 아는 사람들은 안다. 퇴근할 때 저 도로가 어떻게 변하는지. 아직까지 시흥으로 빠지는 차들은 지옥까진 아니지만 시흥쪽도 은계지구 입주가 모두 끝나면 지옥이 될 것 같긴 하다. 그래도 IC에서 아파트 단지까지 가까운건 큰 장점.

 

 

여긴 점점 더 지옥으로 변할듯 시흥, 부천 모두..

 

또한 서해선 역사를 끼고 있다는 것이 영남 재건축이 앞으로 가질 최고의 장점이다. 대야역까지 20m니 뭐 말할 필요가 없지.. 일루미스테이트쪽의 단점이라면 소새울역까지 도보로 가기엔 좀 거리가 멀다는 것. 일루미스테이트가 참 좋은 곳이긴 하지만 비싸서 혹은 당첨되지 못했다면 시흥대야역 초역세권에 들어가는 것도 좋다고 본다.

 

 

엘레베이터를 타고 내려오자마자 눈/비를 맞지 않고 1분안에 역사에 진입할 수 있다는 것은 엄청난 장점이다. 이정도 초역세는 전철 두세정거장 정도의 차이 혹은 상급지의 버스교통을 대체할 수 있기 때문에 수요가 생길만 하다. 

 

 

본의아니게 일루미스테이트와 비교를 했는데, 일루미가 대박쳤고 잘나가서 그런거니 안좋게 보지는 말자. 가격적으로 일루미와 일정 갭을 유지하면서 같이 올라갈 거라고 본다. 행정구역이 다르다는 것은 큰 차이이다. 인정할 건 인정해야 한다. 

 

 

이제 영남의 근처 학군을 보자.

 

가까운 학교들

 

재건축 예정지 500m 안쪽에 학교가 다섯개나 있다. 대야초까지 400m, 은계초까지 350m, 은계중학교는 은계초 바로 옆에 있고 신설 고등학교도 설립 예정. 특히 은계초까지는 통학로도 아주 괜찮다.

 

정말 이만한 입지가 없다. 서울 접근성 높은 전철에, 고속도로를 태우기 엄청 편하고, 학교에 보내는 것에 대한 걱정도 없으니 아마 재건축이 끝나는 시점에는 아주 좋아지지 않을까.

 

 

주변 신축

 

주변에 신축이 많이 들어오는 바람에 삐까번쩍한 신축 상가들 또한 엄청나게 들어선다. 이미 많이 지어놨다. 영남재건축 맞은편에는 북시흥 대야역 두산위브더파크와 시흥은계어반리더스가 곧 완공되어 입주를 시작한다. 전통의 할렘이었던 지역이 모두 브랜드 신축으로 들어서는 것. 

 

 

이중 단연코 최강의 입지는 영남 재건축이다. 시센푸가 84제곱미터 아파트들의 시세를 이끈다면, 그 이하 시세는 분명히 영남재건축(대림e편한세상)이 이끌 것으로 보인다.

 

 

사업시행인가를 목전에 둔 지금, 잡아야 하지 않을까?

 

 

다음엔 북시흥 재건축 기대주 삼보아파트에 대해 적어봐야겠다.