자본주의는 돈을 다룰 줄 모르는 사람에게 자유를 주지 않는다

스댕의 부동산 이야기 49

자본주의는 돈을 다룰 줄 모르는 사람에게 자유를 주지 않는다.

Moneyman, 2018

 

 

저는 무일푼으로 사회생활을 시작했습니다. 

결혼할 때에도 양가의 도움을 받지 못했습니다. 

오히려 양가에 매달 용돈을 드리고 있습니다.

어렵게 들어간 S로 시작했던 그 회사도 그만두고 마음맞는 사람들끼리 모여 차린 작은 회사에서 풍족하게 잘 살고 있습니다. 잘릴 위험이 없으니 노후의 걱정도 그닥 없습니다. 무일푼으로 시작했는데 12년 남짓한 세월만에 어떻게..?

 

---

 

다행히도 첫 직장을 잘 잡아 초년생 때 시드머니를 꽤 모을 수 있었습니다. 탕정(아산 탕정신도시의 그 탕정) 시골 기숙사에서 회사-기숙사-회사-기숙사 생활을 하며 돈을 아예 안 쓴게 유효했던 것 같습니다. 하지만 노동을 통한 급여를 모아서는 제가 꿈꿨던 삶은 살 수 없겠더군요. 그런 현실을 깨닫는데 너무 오래 걸렸습니다. 입사 후 8년간 자본주의의 꽃이라 생각되는 레버리지를 전혀 활용하지 못했으니까요. 오히려 제가 회사에게 레버리지를 당했습니다.

 

아마 이 글을 읽는 수많은 분들께서도 실시간으로 레버리지를 당하고 계실겁니다. 내 능력을 통해 회사가 큰 이익을 보고 있을 테니까요. 뭐 어쩔 수 없습니다. 근로소득이 있어야 하니 기업이라는 잘 구축된 시스템에 빨릴 수 밖에 없는 입장이죠. 그래도 당한만큼 어디선가 되돌려 받아야 하지 않겠습니까.

 

시간을 저 뒤로 미뤄 기업의 훌륭한 임원이 되면 부하직원들을 지렛대로 활용해 큰 소득을 가져올 수 있겠지만 그게 쉽겠습니까. 요원한 일입니다. 너무 멀죠. 지금을 고통속에 살며 행복을 뒤로 미루는 것은 2천년대 초반이었으면 모를까, 2020년엔 맞지 않는 트렌드입니다. 근(近)미래를 위해 당장 실행가능한 것은 투자고, 투자로 성공하려면 어쩔 수 없이 레버리지를 활용해야 합니다.

 

 

하지만 위에 적었듯이 저도 이를 오랫동안 활용하지 못했습니다. 요즘 사람들이랑 이야기해보면 예전의 저같은 분들이 참 많더군요. 돈이 없는데 투자를 어떻게 하냐는데 여쭤보면 다들 통장에 2억씩은 있으시더라구요. 일이 바쁘고 신경쓸게 많아서 투자 사례나 남들의 성공 방법을 알아보지 못하신 분들이 참 많으십니다. 하지만 자원은 이미 다 갖추고 계시더군요.

 

많은 급여 생활자 분들이 '대출에 대한 막연한 두려움' 을 가지고 있는 것 같습니다. 저희 부모님 세대에서 우리에게 인이 박히게 하던 말씀 중 하나가 '빚을 내지 말라'였기 때문이었을까요?(feat.보증서지마라) 저도 그 잠재의식 안에 있는 족쇄를 끊어내기가 참 어렵더군요.

 

'빚을 내지 말라'

 

하지만 돈을 번 사람들은 그 말을 듣지 않은 청개구리들,

빚을 내서 투자한 사람들입니다.

 

더 많이 대출을 낼 수 있던 사람들이 더 많이 벌었죠.

 

저와 똑같이 4억이 있었는데 8억 대출을 내 잠실 리센츠를 구입하신 지인이 생각납니다.

(보고계신가요 키다리행님ㅋ)

 

이건 어쩌면 당연한 세상의 이치인 것 같습니다. 나보다 강한 강자에게 돈을 빌린다는 것은 항상 두려운 일이죠. 하지만 역사를 들여다보면 그 두려움을 극복하고 강자에게 돈을 빌려 그 돈을 지렛대(Leverage)로 사업을 일으키고 투자를 한 사람들만이 큰 성취를 이뤄냈습니다. 과거엔 그 강자들이 왕실이였지만 지금은 은행으로 바뀐 것 뿐입니다. 은행은 빚좀 천천히 갚아도 예전처럼 목을 치거나 삼대를 멸하진 않으니 투자를 하기 얼마나 좋은 세상이 된겁니까 이게.

 

저는 큰회사에 재직하던 당시 결혼 이후 돈이 정말 모이지 않아서 슬슬 걱정이 되기 시작했습니다. 투자를 안했으니까요. 급여가 오르는 속도보다 물가와 집값이 오르는 속도가 더 빨랐습니다. 그때도 집사는게 목표였는데 어째 시간이 갈수록 내집 마련은 점점 멀어지는 기이한 경험을 했습니다. 회사는 성장이 멈춘게 보이고 급여는 자꾸 동결되고 나이는 먹어가고.. 그때의 저와 비슷한 생각을 하시는 무주택자 분들이 꽤 있으실 겁니다. (이게 지속되면 나중에 부동산 기사마다 악플을 달고 다니는 신세한탄 악플러가 됩니다.)

 

위기감에 처음으로 큰 돈을 투자했던게 인천 미추홀구 주안역의 썩축상가였습니다. 이때도 자본주의 마인드를 갖지 못하여 레버리지를 안땡기고 현금박치기를 했었습니다.(이놈이 향후 최고 효자로 돌아올 것 같긴 하지만,,) 급여 인상분이 너무 적으니 어디서 월세라도 들어오면 그나마 낫겠지 싶었습니다. 1.8억을 투자해 연 1500만원 정도가 들어오는 괜찮은 수익률의 상가였습니다. 상가담보대출을 활용했다면 수익률이 어마어마 했겠죠.

* 6년전 그당시 대출을 활용하고 나머지 돈으로 분양권을 샀었어야 했습니다. 시간을 되돌리고 싶네요.

 

상가 취득 후 월 백수십만원씩 통장에 들어오는게 좋긴 했지만 역시나 이걸로도 부자가 되긴 어렵다는 생각이 들더군요. 그래도 좋았던 점 하나는 '에잇 이깟 회사 때려쳐도 최소 굶지는 않는다'라는 생각이 드니 스트레스도 좀 덜어지고 이직에 대한 부담도 적어졌었다는 것 정도였네요.

* 결국 그 상가 덕분에 먼저 나간 형들이 차린 판교의 회사에 합류할 수 있게 되었었습니다. 상가도 잘잡으면 인생에 큰 도움이 됩니다. 

 

그 이후에도 몇년간 집을 안사고 있다가 사정에 의해 어쩔 수 없이 제 집을 사야하는 상황이 왔었습니다. 그때까지도 전 자본주의와 어울리지 않는 '가난한 사고' 덕분에 근로소득으로 모은 현금 2억에(기업 생활을 하며 기숙사에 처박혀 5년간 wow만 했더니 모인 돈) 상가까지 들고있었음에도 불구하고 초역세권 주복 신축 분양권을 한개밖에 사지 않는 실수를 범하고 맙니다. 4개정도를 한꺼번에 살 수 있는 여력이 되었었는데 말이죠. 만약 지금의 마인드였다면 거리낌없이 최대 수량을 질렀을 겁니다.  

 

뭐 어쨌든 그 당시 행한 첫 실거주 투자로 3~4억이 근처의 수익을 올렸습니다. 그리고 그때 눈을 떴습니다.

 

'아 대출이 나쁜게 아니구나.ㅋ 그동안 뭐한겨 아이고ㅠ'

 

갚는데 어려움이 없는 대출은 자산이라는 말이 그제서야 와닿더군요. 그 이후 쓸데없는 대출 원금 상환을 중단하고 본격적인 투자를 진행했습니다. 시드가 생길때마다 사람들이 아직 발견하지 못한 진주들을 캐러 댕겼습니다.

 

근 1년. 19년 6월 이후에 잡은 곳들만 봐도 최근 계약한 경주를 제외한 투자 건들의 평균 수익률이 500%가 넘어가는 기염을 토하게 됐습니다. 모든 투자건의 입주 완료가 아직도 1년 이상 남았으니 수익률은 더 올라가겠죠. 시간을 더욱 묻힐 생각입니다. 1년간 제가 벌어들인 급여와 투자로 얻은 수익을 비교해보면.. 몇 배 차이가 납니다. 그렇다고 근로소득이 중요하지 않은 것은 아니죠. 지속적인 투자를 하려면 근로를 더 열심히 해야합니다.(정부는 이런 점을 간과하는 것 같습니다)

 

그 덕분에 요즘은 정말 미래에 대한 걱정이 많이 해소되었습니다. 지금까지의 방법론으로 투자를 지속하다가 거시적 상황이 변하면 또다른 투자를 진행할 수 있을 것 같거든요. 

 

개별 종목을 모두 깊게 공부해야하는 주식과는 달리(공부한다고 되는 것도 아니고..), 부동산의 거시적 흐름과 미시적 이슈들을 분석하고 예측해주는 고수와 선생님들이 워낙에 많기 상대적으로 공부가 쉽기 때문입니다. 참고할 책과 영상도 많구요. 그래서 부동산 투자는 나름의 투자 방법론을 세우기도 쉽고 인사이트도 주식보다는 훨씬 쉽게 생기는 것 같습니다.

 

또한 본업 외 남는 시간에 투자를 행할 수 있으니 직장과의 밸런스도 깨지지 않습니다. 오히려 부동산 투자를 잘 안다는 것 자체가 제 경우엔 본업에도 큰 도움이 되더군요. 워낙 전국 부동산을 다 들여다보고 있다보니 어느 지역의 누구를 만나도 자연스럽게 대화의 주제가 흘러갑니다. 굳이 날씨이야기 같은 버퍼를 두지 않아도 사는 집과 투자에 대한 이야기는 비즈니스를 하는 사람들이라면 좋은 주제가 되기 때문이죠.

 

이젠 생소한 지역에 누군가를 만나러 가거나 교육 등의 출장이 잡히면 그 회사의 특징보다 그 동네 부동산을 먼저 공부하고 갑니다. 조심스럽게 부동산 이야기를 던졌을 때 받지 않는 사람은 여태 단 한명도 보지 못했습니다.  

 

본격적으로 관심을 갖고 부동산 투자를 하다보니 얼마 되지 않는 시간동안 꽤 많은 자산가치의 상승과 개인적 역량의 상승이 있었던 것 같습니다. 사람이 어떤 일에 몰두를 하면 자연스럽게 배우게 되니까요. 이렇게 배운 내용들은 또 개인적 '콘텐츠'가 됩니다. 이를 통해 또다른 '취미 겸 일'을 시작해 볼 수가 있겠죠,

 

그간의 투자를 돌이켜보면 신축 분양권들이야 말할 필요도 없고, 사람들이 알아보지 못한 재건축 예정지 갭투자, 근처가 개발예정 공터라 이걸 알아보는 사람이 없어 분양가가 저렴한 3년 후에 좋아질 것 같은 임대가 맞춰진 신축 상가의 취득, 썩축 초역세권 상가의 상업지 가로주택 추진, 도로 개발 때문에 생겨난 토지 보상 등 이미 겪은 것들과 겪고 있는 것들 덕분에 배운게 정말 많고 앞으로 공부할 것도 널리게 되었습니다.

 

포트폴리오가 다양해진만큼 공부할 내용도 많아졌지만, 시장 상황이 달라진다고 해도 포트폴리오의 전환을 비교적 쉽게 할 수 있을테니(비중 변화 : 아파트를 팔아서 상가의 대출을 갚아버리는 식 등) 보다 강건한 투자를 할 수 있게 되겠지요. 경매와 자율주택정비사업에도 도전해볼 예정입니다.

 

화폐가치가 떨어지기 때문에 생겨나는 눈속임적 성공인 부분이 있기도 하지만, 모든 투자가 목표 수익에 도달할 것은 기정 사실로 보여지고, 투자 건들을 당장 처분을 해도 광교신도시 신축 84형 정도에는 가고도 남을 자산이 모인 것 같습니다.

 

무일푼으로 시작해 급여생활 11년, 투자생활 4년만에 이정도면 만족합니다. 제 투자가 아직 끝난 것도 아니고, 이 시간에도 저 대신 돈은 일하고 있으니까요. 우리나라가 망하지 않는 이상 계속 투자를 하고 싶습니다.

 

이런 활동들 덕분에 미래에 대한 근심없이 본업에 더욱 집중 가능한 것이 정말 좋고, 투자를 하며 만난 동료들 덕분에 인맥이 넓어진 것과 정보취득이 빨라진 것도 즐거운 일 같습니다. 부동산 투자 수익은 관심(정보)과 투입하는 시간, 금액에 결국 비례하게 되더군요.

 

전국.. 아니 글로벌 불장이 시작되었습니다. 세계 최대의 투자사 블랙록은 중국의 부동산 폭등을 예견하더군요. 금융시장에 몇몇 부정적 이슈가 있긴 하지만 세계는 모기지론 사태 등을 이미 겪었으므로 위기는 아마 어떻게든 막아낼 겁니다. 이 와중에 미국은 초저금리를 장기간 유지하겠다는 계획을 실행하고 있죠. 

 

이미 늦었다고 생각하고 아무것도 안하는게 나을까요. 

지금이라도 레버리지를 활용해 뭐라도 해야하는게 나을까요.

과연 경제적 자유는 누구에게 찾아올까요?

 

이쯤에서 제가 존경하는 머니맨님의 글귀를 하나 가져오겠습니다.

 

'투자를 나쁘게 보는 이들을 멀리해야 한다. 그들은 생활고에 시달리며 자유를 박탈당할 팔자다. 자본주의는 돈을 다룰 줄 모르는 사람에게 자유를 주지 않는다. (중략) 가지고 있는 돈이 얼마든 돈을 일하게 할 줄 모른다면 평생 돈대신 일하는 삶을 피할 수 없다'

 

2020/06/11 - [투자] - 아빠는 돈을 엄청 많이 벌어? 어떻게 계속 사?

2020/04/25 - [투자] - 부동산 폭락론자 필패의 이유

2020/06/03 - [투자] - 상승전환되는 지방 부동산을 반드시 찾아야 하는 이유

2020/05/26 - [투자] - 10분 고민 후 경주 두산위브 트레지움 매수

2020/05/23 - [투자] - 부동산, 잘 모르겠으면 기업만 따라다니면 되는 이유