부동산, 꺼진 불도 다시보자 : 추가 규제와 순환매
- 투자
- 2020. 6. 14.
스댕의 부동산 이야기 50
꺼진 불도 다시 보자 : 추가 규제와 순환매 - 가성비 경부축, 지방 코어를 주목해야 하는 이유
정부에서 경기 서남부에 추가 부동산 규제를 걸 예정인가봅니다. 이정도로 간을 보면 거의 바로 행하던데.. 기존 규제 발표 문서에 지역만 바꾸면 되니 얼마나 편하겠습니까. 수원,용인,성남 등을 송도,안산,시흥,군포로 바꾸기만 하면 땡입니다. Ctrl+F 키를 누른 후 단어 바꾸기..
경기 서남부는 꿀이 떨어지는 정말 매력적인 시장이었습니다. 교통 오지였던 시흥의 경우 전철이 전혀 없던 교통 황무지에 서해선, 월판선, 신안산선이 뚫립니다. 서해선은 마곡단지 접근성, 월판선은 판교 접근성, 신안산선은 여의도 접근성을 확보합니다. 핫한 산업단지들이랑 다 연결되는 것이지요. 돈이 몰리지 않았던게 이상할 정도였습니다.
그런 시흥이 이번에 조정을 맞게 되는 것이죠.(아직 발표는 안났지만..) 경기권을 계속 들여다보신 분들은 대충 아시겠지만 시흥이 본격적으로 급격하게 오르기 시작한 건 수용성 거의 전지역이 조정으로 뚜까 맞고 난 후부터였습니다. 해당 지역 투자자들께선 조정지역이 되어도 끄떡없다! 라고 생각하시겠지만 그렇지 않더라구요. 조정을 겪어보니 맞으면 참 많이 아픕니다. 진짭니다. 대출이 막히기 때문입니다. 그래서 쌈짓돈들이 다른 곳으로 이동하게 되어있습니다.
수용성 규제 이후 엄청나게 올라버린 인천 연수구(송도), 경기 시흥, 경기 안산, 경기 군포 등으로 조정대상지역이 확대되는건 기정사실인가봅니다. 2~3억대 주택이 즐비하던 구도심들에 신축 아파트가 생기며 7~8억 가까이 시세가 올라와버렸으니 말이 나올만도 합니다. 안산의 초지역세권이나 4호선 중앙역 신축들의 가격을 보면 '아~ 규제가 들어올만 하구나'라는 생각이 드실 겁니다.
여기서 중요한건 '거기 규제가 걸렸구나 그럴 줄 알았어 꼬시다~' 이런 게 아닙니다. 이건 인생에 아무런 도움이 되지 않는 폭락론자들의 사고방식이구요.
우리는 아래와 같은 생각을 할 필요가 있습니다.
'경기 서남부 규제가 시행된 후 시중에 넘처나는 유동성의 다음 행선지는 과연 어디인가!?'
정도입니다.
각자의 생각이 다르겠지만 제 투자기준으로는 다음 항목의 교집합이 일어날 곳들입니다. 한번 보실까요.
[그냥 제 기준]
1. 경부축
2. 기존 산업지
3. 신규 산업지 예정(추가 일자리)
4. 기존 역세권
5. 추가 교통 호재
6. 인구(혹은 세대수) 증가
7. 거래 가능한 분양권 상태
8. 9억 이하 조정지역 신축
9. 6억 이하 비조정지역 신축
10. 지방 산업지 오랫동안 브랜드 신축 없이 눌려있었던 곳들
위 기준 중 대충 몇 개의 교집합을 가지면.. 특히 다섯개 이상 겹칠 경우 투자 1순위라 봅니다. 조정지역의 경우 실거주가 동반되면 더 좋겠구요. 비조정지역은 그냥 투자로만 접근해도 좋을 것 같습니다.
이렇게 기준만 말해버리면 '이게 뭔소리야' 하시는 분들이 많아 예시를 적어보겠습니다. 지역은 참고만 하시고 방법론에 집중을 해주시길 바랍니다.
미리 좀 말씀드리면 서울 남쪽 경기권 요지는 이제 전부 조정이 걸리기 때문에 그냥 리셋이 되는 격입니다. 다시 서울 중위가격 이하 아파트들과 경부축 조정지역 이하 요지들로 자금들이 이동할 것으로 예상되구요, 규제가 없는 청정지역 들은 핀셋으로 들어올려지겠죠. 흔히 얘기하던 핀셋 규제가 반대로 적용되게 생겼습니다. 인천의 비규제 지역, 경기 북부 일부, 동부 일부, 남부 평택-안성, 그리고 지방코어들 등입니다.
[Case1]
경부축+기존산업지+신규 산업지 예정+기존역세권+교통 호재+9억 이하 투과/조정 신축
- 광교 전부
- 수지신축, 역세권준신축 전부
- 영통 힐스테이트(망힐) 급매
- 기흥역세권 신축 6개 단지(+맞은편 재건축 구축)
- 수원의 1호선, 분당선 역세 신축들
- 근래에 분양한 분양권 전부 다 : 신동탄 포레자이, 영통 자이 등
* 수용성 신축들 7~8억대에서 규제가 걸린 후 흐름이 서남부 신축, 인천 등지로 완전히 넘어갔었습니다. 아직 통계가 나오지 않았지만 작년 12월 대책 이후의 풍선 때 경기 서남부의 소득 대비 주택가격 비율(PIR) 너무 올라갔다고 봅니다.
* 판교TV, 분당선 기업들(네이버,현대중공업,두산그룹), 삼성전자(수원-기흥), SK하이닉스(용인 처인) 등 고소득 직장이 몰려있는 지역들로 회귀할 가능성이 높다고 보며 코로나로 인해 4차 산업혁명 섹터로의 산업 주도권이 더 빠르게 넘어가고 있는 상황이라 IT 및 반도체 관련 산업이 집적된 분당 리모델링, 용인GTX역(구성역), 분당선, 신분당선, 인덕원동탄선 근처 단지들 등은 계속 째려봐야 합니다.
* 더 말씀드리면 위에 열거된 동네의 경부축 7~8억대 분당선 역세권 신축 급매, 구성역 래미안, 연원마을, 기흥역 신축들, 보정역 등지는 이제 가성비로 접근 가능한 수준이라 봅니다.
* 광교, 판교를 보십시오. 투과든 조정이든 씹어먹고 날아갑니다. 규제는 잠깐의 조정을 불러오지만 시간이 흐르면 펀더멘탈이 가격에 반영되는 것이죠.
[Case2]
경부축+인구증가+추가일자리+교통호재+6억 이하 비조정 신축-준신축-분양권
- 용인 처인구(역북-역삼), 용인 동백지구 신축
- 지제역세권 단지들, 고덕 기축 및 신규 분양권(ebc 등), 평택 동삭동 자이, 더샵 등
- 평택 소사-용이-비전-용죽 : 기축 푸르지오5형제, 6월분양예정 이편한
- 평택 엘크루(분양권), 효성 해링턴 등
- 안성 공도 신축 + 분양권
- 천안역 라이크텐, 힐스테이트, 신천안 한성필하우스, 두정 효성 헤링턴, 한화 포레나
* 평택-천안역세권은 같이 갈 것 같습니다. 각 도시의 인구가 100만이 넘는 성남-용인-수원이 300만 벨트, 화성(동탄1/2)-오산-평택-안성-천안의 수도권 남부(오동평안천?) 벨트로 묶이는 느낌입니다. 그 한가운데 '스타필드 안성'이 뙇!
- 청주 그냥 신축, 구도심 신축 분양권
[Case3]
송도(연수구), 시흥(북시흥,은계,장현,배곧 등)이 조정에 걸릴 경우
- 인천 연수구 제외 모든 역세권 신축 6억 이하 분양권/입주권
- 부천 일부
- 인천의 국철 1호선 특급행 역세권, 인천 2호선, 7호선 연장지 주변, 각지 더블역세권, 주안역, 부평역, 부천 1호선-서해선 더블역세 소사역 신축 등
어.. 이렇게 적다간 끝도 없을 것 같아 고만 적겠습니다.
몇가지 기준을 세우고 스크리닝하다보면 눈이 가는 곳이 있으실 겁니다. 그 기준은 각자 다르기에 알아서 설정하시면 됩니다. 저는 수도권+경부축+산업을 최우선 기준으로 삼지만 다른 분들은 아니실 수도 있으니까요.
크게보면 경기 서남부 규제 후 유동성이 수용성으로 일부 돌아올 거라 봅니다. 분당, 구성, 기흥 지금 들썩거리는게 눈에 보입니다. 그리고 나머지 돈들은 수도권 비규제 지역 및 각 지방의 코어 신축들로 골고루 퍼질거라 보구요. 지방 중에선 기존 산업지나 신규 일자리가 창출되는 쪽들 중 오랫동안 눌려있었으나 이제서야 브랜드 신축이 공급되는 곳들을 주목을 해야 겠습니다.
꺼진 불도 다시 보자는 의미가 여기에 있습니다. 경기 서남부 등지에서 불꽃이 타오르는 동안 연기만 피우고 있었던 9억 이하 수용성 조정지역들과, 재료가 없어 오랫동안 불이 꺼져 있었던 지방 코어들을 눈여겨봐야 합니다.
또 예를 들어볼까요.
코로나고 뭐고 다 씹어먹고 사실상 104척의 발주를 낸 카타르발 LNG선 관련 산업의 핵심지들. 최소 7년간의 일감을 확보한 거제, 포항, 울산 등에 주목을 하지 않을 이유가 있을까요?
그리고 포항(철강)과 울산(조선) 사이에 끼어있으면서 경부축이기도 하고 관광산업과 자동차 부품산업을 모두 가지고 있는 경주도 주목해볼만 합니다. 자동차가 물류로 난리이긴 하지만 지금까지의 대위기를 모두 극복한 기업들이기에 이번 위기도 잘 극복할 겁니다.
광가속기와 함께 훨훨 날아가고 있는 경부축 청주를 보셨겠지요. 부산도 작년 조정지역 해제 이후 급등하여 최근 주목을 받지 못하고 있는데, 가성비로 접근해볼만한 신축들이 보이고 있습니다. 우리가 내 집에만 집중하는 사이 전국이 들썩이고 있습니다. 각 가계에 숨어있던 잠자는 돈들이 죄다 나오고 있는 느낌입니다.
규제로 인한 유동성의 다음 행선지를 찾아보는 일은 재미있는 일입니다. 투자할 돈이 없어도 흐름만 파악하고 있다면 투자금이 생겼을 때 적절히 들어갈 수 있으니까요. 잘 보다보면 예측 가능한 부분도 있습니다.
아마 훨훨 나는 분들은 이미 작년부터 들어가서 앉아계실 것이고, 뛰는 분들은 이제서야 움직이기 시작하셨습니다. 걷는 분들은 약간의 프리미엄을 지불하셔야 하고 지각하시는 분들은(꼭 지역 원주민들이 많이들 지각을 합니다) '아~ 우리동네 가치가 이렇게 높구나'하고 확인이 된 후에야 제일 비싸진 집을 매수하시겠죠. 이건 뭐 우리나라 모든 지역에서 나타나는 패턴 같습니다.
다시 말씀드리지만 돈들이 규제에 떠밀려 여기저기 떠돌며 모든 곳들을 들썩이고 있습니다. 심지어 산업지 경부축이 아니면 처다보지도 않는 저마저도 광양, 목포, 군산, 전주, 속초 등까지 구경하고 있으니까요.
지난번 글에도 적었지만 우리나라 뿐만이 아닌 글로벌 부동산 불장이 시작될 것 같다는 글로벌 투자 기관들의 예측이 있습니다. 코로나의 2차 대유행이 올 수도 있지만 이미 한 번 겪은 위기이기도 하고, 1차 위기에 투자한 사람들의 성공담을 너무나 많이 보았기에 이후 발표될 최악의 경제 지표에도 투자 열기가 꺽이지 않을 가능성이 있습니다. 전문가들이 하반기에 큰 상승이 올거라고 예측하는 이유이기도 할겁니다. 심리상의 하반기는 이미 시작됐습니다.
예견된 위기는 위기가 아닙니다.
예측되는 순간 대책이 수립되기 때문입니다. 관찰의 유무에 따라 결과가 달라지는 양자역학의 이중슬릿 실험과 어느정도 유사한 면이 있지요 비슷하죠. 이번 코로나 1차 파동처럼 관찰되지 못한 일이 갑자기 다가와야 글로벌에 충격이 오는 것이지 이미 2차 웨이브는 어느정도 예상하고 있기 때문에 사람들이 준비가 되어 있을 겁니다. 경제지표가 작살이 날 거라고도 이미 알고 있으니까요.
우리는 팩트에만 집중하면 됩니다. 이미 실현된 팩트는 「엄청난 유동성」이며 앞으로 실현될 팩트들은 「규제」와 「호재」이겠지요. 유동성이 줄어드는건 향후 몇년간 걱정할 필요가 없을 것 같고, 나라의 규제 방향과 각 지역들의 호재에 집중하며 미리 들어가서 자리를 펴고 앉아있을 수 있다면 경제적 자유에 한걸음 더 다가가는 사람이 될 수 있겠지요.
다같이 공부를 멈추지 말았으면 좋겠습니다.
함께 하시죠~
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