부동산 확증편향을 조심하라

스댕의 부동산 이야기(32) - 부동산 확증편향을 조심하라

 

동네 원주민들이 많이 하는 말 중에 이런 것이 있습니다.

 

"아니 저게 언제부터 있었지!? 뭐? 프리미엄이 3억이라고?"

 

새로 생긴, 도색이 완료된 아파트를 보고 하는 감탄사이죠. 근처에서 들어보셨거나, 나 스스로 한번쯤 해봤을법한 말입니다. 그 크고 높은 건물이 하루만에 뚝딱 생겨날리 없는데 그런 말들을 합니다. 왜그러는 걸까요? 그러는 사이에(지역 주민들이 못알아보는 사이에) 돈은 외지인들이 다 벌어갔습니다. 미치고 환장할 노릇이죠. 그 외지인이 '나'라면 또 이야기가 달라지긴 하지만요. 

 

왜 원주민들은 그런 기회들을 놓치는 것일까요.

 

 

 

 

확증편향 

정보의 처리 과정에서 일어나는 인지 편향 중 하나를 가리키는 말입니다. 정보의 선택적 수용, 즉 내가 원하는 대로 정보를 수용하고 판단한다는 뜻입니다. 동일한 정보가 있더라도 어떤 경향의 정보를 신뢰하고 불신하는가에 따라 다른 결론을 내리는 것을 말하기도 하구요. 증거의 수집과 해석에서 모두 작용할 수 있습니다. 지적 능력이 높아도 확증편향에 빠질 수 있으며, 오히려 더 크게 영향을 받을 수도 있습니다. 

 

'확증편향'은 투자에서 가장 주의해야할 부분입니다. 

부동산적 확증편향의 사례를 보겠습니다.

 

① '우리동네에 신축 아파트가 들어선다고? 우리 동네는 안돼~ 20년간 오른 적이 없어'

② '뭐? 분양가가 4억이야? 주변이 3억인데? ㅋㅋ 거길 사는 돌아이도 있을까'

③ '거긴 새 아파트가 들어서봤자 사람 살 곳이 아니야. 외노자 천국이라고 할 수 있지. 외지인들은 그런것도 모르고.. 나니까 말해주는거야'

 

원주민들이 본인 동네를 외면하고 외투를 무시할때 자주 하는 말입니다. 살아보지도 않은 동네에 와서 대충 몇일 보고 투자하는 외투들은 절대 성공할 수 없다는 논리이죠. 하지만 실상을 까보면 그 동네에서 돈을 번 것은 외투들 뿐입니다.

 

왜그럴까요?

 

 

 

외지인들은 살아보지 않았기에 더 객관적인 시각으로 해당 부동산을 다각도에서 분석할 수 있기 때문입니다. 경험 자체가 없기에 경험에 의한 확증편향의 오류가 최소화됩니다. 외부 투자자는 [거시경제, 민간 개발계획, 관 주도 개발계획, 직주근접, 소득수준, 학군, 교통호재, 인구이동, 향후 금리(유동성), 주변 매매-전세 시세] 등 다양한 요소에 대한 현재-미래의 상황 변화를 감안하고 투자를 결정합니다. 반면, 원주민은 과거 본인의 경험에 비중을 많이 두고 이야길 하지요. 이게 가장 큰 차이입니다. 

 

투자자는 미래를 그리며 투자를 결정하지만, 원주민은 과거에 기반한 확증편향에 기반하여 판단을 합니다. 너무 많은 경험이 되려 독이 된 겁니다. 그래서인지 자기 동네에 투자해서 성공했다는 사람보다, 연고가 없는 곳에 투자를 실행한 사람들의 성공 케이스가 더 많은 것 같기도 합니다.  

 

'백조는 모두 희다'는 귀납적 결론은 검은 백조의 발견으로 붕괴됐듯이(Black Swan), 원주민들의 의견은 완공 전의 신축 분양권의 실거래 몇개만으로도 붕괴됩니다. 그때서야 부랴부랴 돈을 준비하지만 이미 늦었습니다.

 

내가 애써 외면하는 사이에 건물은 이미 다 올라와버렸고, 어느새 색칠까지 해버렸거든요. 도색이 완료될 때쯤 들리는 말이 이겁니다. 

 

"아니 저게 언제 저렇게 다지어졌지!? 뭐? 프리미엄이 3억이라고?”

 

어느새 분양가 대비 수억이 올라버렸고 이제는 갖고 싶어도 살 수 없는 그런 존재가 되어버렸습니다. 땅을 파기 시작할때부터 인지하고 있었는데도 말이죠. 

 

이는 당연하게도 반대의 케이스에도 적용됩니다.

 

"내가 3년간 지켜봤는데 이동네는 계속 올랐어. 그러니까 앞으로도 계속 오를거야"

 

이런 주장 역시 검은백조 한마리의 등장으로 붕괴될 주장입니다. 하락장에선 이런 신호 하나가 불씨가 되어 불안심리가 불처럼 번집니다.

 

이제 나 스스로를 돌아볼 시간입니다.

나도 이런 선입견은 없는지 말이죠.

 

'잘 안다'는 생각을 접읍시다. 투자 전에는 새로운 시각으로 분석해야합니다.

 

분석 뿐만이 살 길입니다. 다양한 분야의 다양한 사람의 말을 들어보고, 나 스스로도 여러 체크리스트를 통해 미래를 그려보고 끝없이 점검해봐야합니다. 상황은 계속 변하니까요. 원론적인 이야기만 하거나 의도를 갖고 이야기하는 강사들은 절대 내 재산을 책임져 주지 않습니다.

 

 

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