숨은 진주를 캐기 위한 부동산 분석 기법

스댕의 부동산 이야기(31) - 숨은 진주를 캐기 위한 부동산 분석 기법

 

'총,균,쇠'라는 책을 아시는지요요. 아마 들어보셨을 겁니다. 문화 인류학자이자 역사학자, 프로 생리학자인 제레드 다이아몬드 교수의 저서입니다. 문명의 발전에 대한 새로운 관점을 서술하는 책인데요, 제목부터 참 어렵기도 하고, 인기있을리가 만무한 분야의 서적임에도 불구하고 많은 사람들에게 읽혀 세계적인 베스트셀러가 됐습니다. 그 비결은 뭘까요?

 

'문명의 발달'과 사뭇 상관없어 보이는 '총(Guns)', '균(Germs)', '쇠(Steel)'라는 요소를 문명 발전의 핵심요소로 간주-연결시켜 그 근거를 차분히 풀어나갔습니다. 남들이 보지 못하는 '숨어있던 자원'을 찾아 '새로운 연결'을 시도한 것입니다. 많은 사람들이 그의 주장에 동감했고, 세계적으로 소문이 나 우리나라에서도 베스트셀러가 됐습니다. 물론 다이아몬드 교수의 그런 관점이 옳았는가에 대한 논란이 있긴 하지만, 그런 논란 자체도 베스트셀러가 되는데 한 몫을 하기도 했습니다. 

 

여기에 부동산 투자의 시사점이 있습니다. 바로 숨은어있는 자원(Hidden Resources), 새로운 연결(Connections), 논란-반대(Argu-,Anti-)이죠. 뭔말인지 싶으실 겁니다.  

 

결론을 조금 먼저 말씀드리면, '남들이 못보는 숨어있는 자원'들을 찾아내 부동산의 상승요소들과 잘 '연결'시킨 사람들이 이번 상승장에서 자산가치를 크게 불렸습니다. 잠깐 16년 이후 경기권에서 크게 번 사람들을 예로 들어보겠습니다. 

 

① 어떤 사람은 신분당선의 가능성과 역과의 거리, 쇼핑몰 중요성을 인지하고 성복역 롯데캐슬 골드타운을 초피에 매입하였고,

② 또 어떤 사람은 호수조망, 주변의 대기업들, 신도시의 쾌적함 등을 연결시켜 광교신도시의 중흥S클래스를 분양받았습니다.

③ 근처 부동산을 포함한 그 누구도 추천하지 않았던 분당선 기흥역 황무지의 주복닭장이라 불리던 기흥역세권은 입주 1년만에 가격이 두배가 되었습니다(21년 기준 3배됨). 여기엔 1군 브랜드들의 마천루, 도로와 철도의 개선계획, 모은 자산은 적지만 연봉이 높았던 젊은 대기업 직장인들의 수요 등이 숨은 자원들이 있었습니다.

④ 원주민들이 치를 떨던 천안역 근처는 확정된 개발 계획을 인지한 사람들만이 모든 안티를 뒤로하고 구매하여 이미 엄청난 수익률을 달성하고 있습니다.

 

위의 예시들은 적은 투자로 높은 수익률을 올린 곳들과 진행중인 곳들 입니다. 부동산 고수들이 공통적으로 이야기하는 '상상력'이 발휘된 곳들이죠. 그런데 이 단어 자체가 광범위한 개념이라 '상상력'을 발휘하라는 말은 저에게 좀 어려운 것 같습니다. 도대체 어떤 상상력을 발휘해야 한단 말입니까. 

 

 

1. 주변 자원과의 연결

그래서 좀더 쉽게 접근하기 위해, 저는 상상력이란 단어를 '주변 자원'과의 '연결'로 바꿔봅니다.

누구나 생각할 수 있는 부동산의 가치에 관련된 자원(Resource)들은 아래와 같습니다.

 

1) 집 근처의 교통

2) 집 근처의 직장수요

3) 집 근처의 자연환경

4) 집 근처의 학군

5) 집 근처의 소득수준

6) 집 근처의 브랜드 가치

7) 집 근처의 쇼핑몰

 

하지만 이런 것들은 당장 눈에 보이는 요소들입니다. 난이도가 낮은 시험이라 경쟁이 치열하죠. 누구나 알아볼 수 있기에 청약에 당첨되기도 힘들고 초피 또한 매우 높아 프리미엄을 주고 접근하기엔 수익률이 떨어집니다. 

 

 

2. 미래의 자원

그래서 더 남들이 쉽게 응시하지 못하는 어려운 시험에 도전하여 수익을 올려야 합니다. 난이도가 좀더 높은 시험에 응시하려면 위 자원들의 앞에 '미래의'라는 단어를 적용하면 됩니다.

 

1) 미래의 교통

2) 미래의 직장수요

3) 미래의 자연환경

4) 미래의 학군

5) 미래의 소득수준

6) 미래의 브랜드 가치

7) 미래의 쇼핑몰

 

이렇게 앞에 '미래'만 붙여도 난이도가 꽤 올라갑니다. 여기서 반 정도는 떨어져나갑니다. 스스로 여러 계획들을 알아보러 다녀야 하는데 이게 귀찮기도 하고 어렵기도 하기 때문입니다. 그래도 힘들긴 하지만 내가 공수를 들인만큼 지식이 쌓이게 되고, 이런 지식은 서로 연결되며 시너지를 일으켜 불확실했던 투자에 대한 근거들을 마련해줍니다. 슬슬 남들이 못보는 자원들을 찾아 '상승'이라는 요소와 연결을 시키기 시작합니다.

 

그런데.. 투자밥좀 먹었으면 요즘 이정도는 기본입니다. 이미 이 정도 난이도에는 모두들 적응이 됐기 때문에 여기 또한 경쟁이 치열합니다. 여기서 더 난이도를 높여보겠습니다. 이제 최강의 난이도인 '안티(Anti-)' 자원들을 들여다봅니다.

 

 

3. Anti-의 숨은 자원 활용

다음은 전형적인 안티의 말말말입니다.

 

1) 초등학교가 없어

2) 동네 소득 수준이 낮다

3) 학원가가 없다

4) 아파트가 너무 빽빽하다(용적률이 높다)

5) 역이랑은 가까운데 너무 소규모잖아

6) 외국인 노동자가 너무 많아

 

이에 대한 대책 혹은 현재 불안요소들의 미래 전망들을 예측하다보면 남들이 절대 보지 못하는 사실들을 알아낼 수 있고, 이는 미래 부동산의 가치 상승과 연결이 됩니다. 위에 적은 여섯개의 내용이 어떻게 바뀌는지 보겠습니다.

 

1) 내가 매입하려는 아파트 근처에 초등학교가 없지만, 건설사에서 기증받아 아파트 자체적으로 운영하는 초등학교 전용 셔틀버스가 있다고 하네. 7살때까지 어린이집/유치원 버스를 타고 다니던 아이가 8살이 되면 갑자기 성인이 되는 것도 아닌데, 10분씩 걸어서 학교에 가는 것보다 셔틀버스 통학이 오히려 훨씬 더 안전할 수 있겠는데? 이 버스를 입주민들이 더 좋게 활용할 방법들도 있지 않을까? 스타필드(이마트) 쇼핑지원이라던지..

 

2) 지금은 동네 소득 수준이 낮은데 주변에 반도체 생산라인들이랑 해외 기업의 연구소가 크게 생긴다네. 모은건 없지만 연봉은 높은 30대들이 대거 분양을 받았다고 하는데, 아파트가 준공에 4년이 걸리니까 그때면 다들 연봉이 꽤 올라가있지 않을까?

 

3) 주변에 2만세대가 들어오는데 분양사무실에 물어보니 여기 청약자중 3040이 70%가 넘는다고 하니, 이 자녀들이 중학교 쯤 올라갈 때가 되면 학원가가 어디어디 중심으로 생기지 않을까?

 

4) 좁은 땅에 초고층으로 올라가니까 단지 내 상권 형성에 유리하겠구나. 용적률이 더 높은데 가격방어에 성공한 주복 아파트를 찾아보니까 전국에 꽤 많은데.. 여기도 똑같이 사람사는 곳인데 크게 다르겠어? 

   

5) 초역세권 수요는 반드시 있어. 그런데 공급이 200세대 밖에 없으니 어느정도 선방은 하겠네. 

 

6) 우리 아파트가 생겨서 동네 집값이 올라가면 주변 집값도 따라 오를테고, 이동네 개발이 되고나면 집값이 올라서 외국인 노동자들은 다른 곳으로 밀려날 가능성이 커.

 

'안티'들의 주장에 제시되는 해법/대책이나 미래의 자원들인, 초등학교 셔틀버스, 3040의 4년 후 직장연봉 같은 인자들을 저는 '숨은 자원(Hidden Resources)'라 부릅니다. 이런 요소들을 찾는 것은 어렵고 귀찮은 일이지만 발견할 경우 확실한 보상이 따라옵니다. 

 

이렇게 생각하는 방식는 사람이 자연스럽게 가질 수 있는 사고의 흐름이 아니기 때문에 이정도의 '연결'까지 오려면 많은 노력이 필요합니다. 누가 안티를 했을 때 '아 그래서 안좋구나'라고 수긍하면 수익은 거기서 끝나지만, 그런 것에 대한 대책 혹은 미래전망을 끝까지 파고 들어가다보면 남들이 못보는 것을 볼 수 있고, 이런 연결이 결국 높은 수익을 가져올 기회로 다가오는 것입니다.

 

분양초기부터 비관적인 의견이 주도한 단지들은 프리미엄이 많이 낮거나 미분양일 가능성이 높습니다. 제일 난이도가 높은 반면, 수익의 총량은 좀 적을지 몰라도 '수익률' 측면에선 따라올 투자가 없습니다. 계약금 혹은 계약금의 일부만 내고 중도금까지 무이자로 분양권을 가져올 수 있기 때문이죠.(모든 미분양/초피 낮은 물건이 좋다는 건 절대 아닙니다. 끝까지 아무것도 발견 못하는 곳들도 있으니까요) 

 

최근의 좋은 사례로는 천안역사 동아라이크텐 정도가 있겠습니다. 원주민들의 외면에 장기 미분양이었지만 완판 5개월만에 프리미엄이 1억 가까이 붙었습니다. 준공이 1년 넘게 남았음에도 불구하고 말입니다. 확정된 국가급 개발계획, 세종시에서 시작되는 많은 교통호재가 천안역을 경유한다는 사실 등의 숨은자원이 작용했습니다.

 

인천 미추홀구의 신일해피트리도 마찬가지입니다. 주안역 북부의 소규모 단지라 외면받았지만 확실한 자원인 초등학교와의 거리, 1호선 특급행, 주변 재개발 단지들의 높은 분양가라는 숨은 자원들로 인해 괜찮은 수익이 기대되는 상황입니다.

 

모두가 시흥 장현지구를 주목할때 조용히 치고나간 시흥센트럴푸르지오나, 시센푸보다 더 외면받은 대야두산위브 또한 서해선-김포공항까지 14분+마곡지구라는 숨은자원의 버프를 받아 크게 상승하였습니다. 최근 이슈였던 용인 명지대 서희스타힐스나 평택 뉴비전 엘크루 또한 여러 숨은자원들이 있어  좋게 보고 있지만 아직 판단하기엔 일러 추석때쯤 평가가 가능할 것 같습니다. 

 

 

4. 부동산 혁신기법

사실 전 지금까지 '숨어 있는 자원들의 발굴과 연결'이라는 혁신기법을 부동산에 대입하여 이야기를 풀었습니다. 혁신이란게 그렇습니다. 주변에 이미 다 널려있지만 일반적인 관점으로로는 보이지 않았던.. 각기 따로 존재하여 가치가 낮았던 요소들을 새로운 방식으로 연결시키면서 높은 가치를 만들어내는 것 정도일까요. 

 

13년 전, 그러니까 2007년에 뭐가 발명됐는지 기억나시나요? 바로 세상을 완전히 바꿔버린 발명품인 '아이폰3GS'가 출시된 해입니다. 제각기 떨어져 숨어있던 자원들인 통신기술, 디스플레이, 정전식터치, 배터리 등의 기술을 애플에서 재조합하여 억지로 연결시켜 새로운 가치를 지닌 물건을 만들어 낸 것이 '스마트폰'이었죠.

 

이렇게 다른 사람들은 찾지 못한 자원들을 찾아내 뭔가와 연결시키는 혁신적인 마인드를 가진 사람들이 부를 거머쥡니다. 부동산도 예외없이 해당된다는 이야기이구요. 

 

현재 보이는 자원, 미래의 자원, 안티를 활용하면 보이는 숨어있는 자원. 이런 것들을 찾아 부동산과 연결시키면 숨어있는 진주를 찾기 좀 더 쉬울거라 봅니다. 

 

다음 글에서 또 뵙겠습니다.

읽어주셔서 감사합니다. (_ _)

 

 

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사실 지금 부동산 신경쓸때가 아니죠 ㅠㅠ  마스크 사러 갑시다.

 

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