경부라인, GTX-A, 반도체밸리 부동산에 주목해야 하는 이유

스댕의 부동산이야기(22) - 산업의 척추 역할을 하는 경부라인 반도체밸리와 부동산

 

---

부동산과 지역경제는 강한 양의 상관관계를 갖고 있습니다. 당연한 소리입니다. 부동산 수요는 양질의 직장과 직주근접성이 결정합니다. 최근 과열 양상이 보이고 있는 우리나라의 부동산들. 과연 괜찮을까요? 초장기적 관점에서 보면 부동산은 무조건 우상향 하는게 맞습니다만, 시덥잖은 이유에 의해 본연의 가치보다 크게 뛴 경우 단기 조정 혹은 하락을 피할 수 없습니다. 기회비용에 의한 손실을 최소화하려면 산업의 핵심지에 투자를 해야 합니다. 그렇다면 이런 생각까지 이어지겠죠.

 

'현재 우리나라 산업 중심은 어디일까? 미래에는 또 어떻게 변할까?'

---

강남은 왜 계속 비싼건지, 서울 중심지 뺨때리는 가격의 판교/광교는 무엇이며, 망포/기흥의 꾸준한 상승, 동탄2의 대장들과 평택의 분양권은 왜이리도 핫한지에 대한 나름대로의 생각을 풀어보고자 합니다. 

 

과거 산업구조에선 각 지방곳곳에 중심지라 할만한 곳들이 있었습니다. 우리나라 성장 기반은 오랜 기간 제조업 몰빵이었고, 저렴한 인건비와 우수한 두뇌-손기술에 힘입어 섬유, 자동차, 전자부품, 철강, 조선, 가전, 휴대폰 등 참 다양한 종목의 제조업을 가지고 있었습니다. 그리고 '섬유/화학/전자부품의 구미' 처럼 각 지방을 대표하는 산업들이 있었습니다. 정부 차원에서도 지방에 혁신도시나 거점도시를 만들기 위해 부단히 노력을 하였습니다.

 

물론 현재도 국내 경제의 대부분은 제조업 기반이긴 하지만 예전보다 대표 종목이 많이 줄어들었습니다. 저렴한 인건비를 찾아 중국과 베트남 등지로 빠졌기 때문입니다. 그와 동시에 지방 경제가 쇠락하기 시작합니다. 지방 경기의 침체에 따라 부동산 시세 역시 하락하게 됩니다.

 

반대로,

신산업이 몰리는 지역의 부동산은 꾸준한 상승을 이어갑니다.

 

 

중국과 동남아에 제조업을 빼앗기는 것을 보고만 있을 수는 없었습니다. 역대 정부와 국내 기업들은 돌파구를 찾아야했습니다. 그 중 삼성전자와 하이닉스는 국내외 경쟁사들과의 반도체 치킨게임에서 승리하여 글로벌 메모리반도체(D램) 시장을 석권하게 됩니다.

 

석유제품(울산), 평판디스플레이(파주,천안,아산), 자동차(화성 남양, 울산, 광명, 군산 등), 철강(포항, 광양)등이 고군분투 하고 있긴 하고 있지만 우리나라의 수출 효자는 아무래도 반도체라고 볼 수 있겠습니다. 이 구도는 앞으로도 쉽게 변하지 않을 것 같습니다.  

 

그러면 자동차, 석유 등과 함께 우리나라의 산업을 하드캐리하고 있는 반도체 산업의 중심은 어디일까요? 반도체의 연구개발과 생산이 이루어지는 곳이 바로 우리나라의 척추라고 생각되는 경부라인 기흥/화성, 평택, 온양/천안(삼성전자)이며 이천,청주(SK하이닉스) 등입니다.

 

왜 이곳들을 우리나라를 지탱하는 척추라고 생각하는지 그림으로 한번 보겠습니다.

 

내멋대로 그려본 우리나라 산업-부동산 지도

 

왜 서울 부동산은 한도 끝도 없이 오르고 용인 기흥, 수원 광교, 수원 영통, 판교, 분당 등은 연일 부동산 관련 뉴스에 오르내릴까요. 전 위에 대충 그려놓은 사람의 신체로 유추를 해보았습니다. 공교롭게도 우리나라 지역 산업의 구도가 사람의 몸과 참 닮아있습니다. 서울에서 뻗어나와 대전-천안에서 갈라지는 경부,장항,호남선이 다 이유가 있었던 것 같네요. 

 

인간의 신체 기관이 어디하나 중요하지 않은 곳이 없겠습니다만 없어지면 매우 불편하긴 해도 생활은 그래도 가능한 다른 기관들과는 달리 머리와 척추는 다치면 바로 식물인간 혹은 사망입니다. 그만큼 중요한 핵심 구성 요소입니다.  

 

청와대, 국회의사당, 대법원, 금융, 문화산업, 각 기업의 헤드쿼터가 몰려 있는 우리나라의 수도인 서울이 머리라면, 머리에서 뻗어나온 경부선을 타고 분기가 쳐지는 대전 위로의 지역들이 척추입니다. 그곳에 하필 4차 산업혁명의 핵심 산업들이 몰려있습니다. 그 주인공들이 IT의 판교,분당 반도체의 기흥,화성,평택,온양,천안,청주 등입니다. 향후 처인이 추가될 예정이구요.

 

머리를 너무 많이 써 과열이 된 서울을 냉각시키니 척추가 열을 내기 시작합니다. 공교롭게도 서울 이후의 상승 지역들을 보면 모두 반도체, IT 산업에 해당되는 경부라인 반도체 벨트 지역들입니다. 머리(서울)에 가까울수록 빠르게 영향을 받기도 하고, 팔다리에서 오는 신호들을 머리로 전달해주기 위해 신경물질들을 잘 전달할 통로까지 잘 확보하고 있습니다. 그게 바로 왕복가능한 수많은 길들인(열려있거나 열릴 예정인) 경부라인.. 즉, 경부고속도로와 신분당선, 분당선, SRT, GTX-A, GTX-C 인동선, 제2 경부고속도로, 용서고속도로 등이 되겠네요.

 

앞으로 이 반도체 밸리의 중요성은 더욱더 부각될 것입니다. 우리나라 반도체의 시작점이라고 볼 수 있는 용인 기흥(삼성전자 기흥캠퍼스*)과 화성, 향후 글로벌 최대의 반도체 생산라인을 가질 평택과 용인 처인(SK하이닉스) 모두 높은 부동산적 잠재력을 가지고 있다고 봅니다. 대부분 자동화된 생산라인에서 로봇이 대체하지 못할 일을 하며 마지막까지 살아남은 고임금자들이 터를 잡을 곳들이기 때문입니다. 

 

*삼성전자 기흥캠퍼스 : "경기도 기흥은 깨끗한 공기, 풍부한 산업 용수, 소음과 진동이 없는 환경 등 반도체 라인을 운영하기 좋은 조건을 갖추고 있습니다. 삼성전자는 이 부지를 확보했고, 1983년 기공식을 열며 본격적인 사업장 건설을 시작해 1984년 3월 라인 건설을 완료했습니다. 평균 18개월 걸리는 공사를 6개월 만에 완료한 이례적인 사례인데요. 1984년 5월 준공식을 시작으로 이곳에서 본격적인 고집적반도체(이하 VLSI) 양산이 시작됐습니다. " (출처 : https://www.samsungsemiconstory.com/2183)

 

 

SK하이닉스가 용인 처인구에 120조원을 들여 새로운 생산라인을 건설하기로 확정하였고 그에 따라 램리서치(용인 지곡동으로 R&D센터 이전) 등의 Global Top-Tier급 장비업체들이 속속 국내로 들어오고 있습니다. 경부축 반도체 밸리 쪽으로 말입니다. 용인시에서는 「용인 반도체 클러스터」라는 이름까지 붙여 지원을 하고 있습니다.

 

4차 산업혁명과 사물인터넷의 일상화로 인해 반도체의 수요는 지금도 폭발적으로로 증가하고 있습니다. 불과 10년전만 해도 반도체 산업엔 몇 년 주기의 사이클이 존재한다고 입을 모았으나, 이제 그것도 옛말인 것 같습니다. 반도체 산업 불황의 기간이 어째 시간이 갈수록 짧아지고 있는 느낌입니다.

 

그리고 수출 순위 등에는 집계되지 않지만 판교 테크노밸리에 자리를 잡은 국내 기업들이 두각을 나타내며 국내 경제의 한 축을 담당하게 됩니다. 이제 판교만 놓고 봐도 부산마저 앞질러 6위 정도가 된 것 같습니다. 판교, 분당, 광교, 영통, 기흥, 동탄 등에 생겨나는 신축 아파트들이 서울 아파트들의 중위값을 넘는 이유가 다 이 경부축 산업의 호황 때문이라는 느낌은 저만 드는 생각일까요?

 

판교 제2, 제3테크노밸리도 생기고 나면 경상북도 위로 올라갈 것 같네요.

 

앞으로의 미래는 서울-판교-화성-수원-화성-평택-천안-청주까지 이어지는 밸리가 아주 중요할거라 봅니다. 좀 더 세분화해볼까요. 강남-판교-분당-기흥-처인-영통-동탄-평택-천안-온양-청주 정도가 긴 척추를 만들 것이라 봅니다. 아마 이 척추 근방에 중요한 심장, 간, 위 같은 기관들도 있겠지요.

 

서울부터 이어지는 반도체 산업지도를 따라 국내 부동산의 지도도 더욱 선택과 집중이 진행될 것으로 봅니다. 어떤 부동산을 가지고 있어야 할까요. 답은 이미 나와 있습니다.

 

 

2019/12/19 - [부동산 투자] - 2020년 용인시 부동산을 주목해야 하는 이유

2020년 용인시 부동산을 주목해야 하는 이유

2019/12/15 - [부동산 투자] - 오르는 부동산을 사는 17가지 방법

오르는 부동산을 사는 17가지 방법