부동산 가두리의 이해

스댕의 부동산 이야기(19) - 부동산 가두리

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너무나 가파르게 오르는 부동산 시세도 사회문제이지만 대부분의 사람들이 가진 가장 큰 사유재산인 부동산의 가격을 특정인들이 농락하는 것 또한 큰 문제입니다. 오늘은 '부동산 가두리'에 대해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 가두리를 분석하신 전문가분들의 말에 의하면, 가두리는 대장 단지를 제외한 인근 단지들이 갭메우기를 시작할 때 발생한다고 합니다. [목차 2번글 참조] 아래 레퍼런스들을 반드시 차근차근 읽어보시고, 가두리를 당하고 있는 단지들에서는 잘 해결해 나가시길 바랍니다.  

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1. 어서와 부동산 가두리는 처음이지?

아래는 가두리에 대해 누군가 만들어주신 짤입니다. 참 쉽게 이해할 수 있도록 잘 만들어 주셨습니다. 원본 출처를 찾고 싶은데 단톡방에 돌아다니는걸 가져온거라 누가 이렇게 잘 만드셨는지 알 수가 없습니다. 혹시 원작 링크가 있으시면 출처를 명기하겠습니다. 일단 대의를 위해서 저도 자료를 활용합니다. 일단 아래 짤들을 보신 후 2번 글을 정독하시길 바랍니다. 그 후 3번으로 넘어가셔서 실상을 다시 한번 확인하시면 되겠습니다.

 

* 아래 이미지는 '금이의 뿌리깊은나무' 블로그에서 만드신 것이었네요. (_ _) 좋은 이미지 감사드립니다.

https://m.blog.naver.com/dart007/221774170140

어서와 부동산 가두리는 처음이지?

 

 

 

 

 

2. 가두리 관련 상세 설명

(원문링크) m.blog.naver.com/pass1977/221709561945

(내용)

부동산들은 지역별로 연합이 있습니다.

각 연합들은 조직적으로 이루어져있고 정기회합을 가지며 회칙에 기반해 운영합니다.

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부동산들은 시세 상승을 원하는 경우와 시세를 묶어두려는 경우 두가지가 있습니다.

시세상승을 원하는 부류는 실제로 그 부동산이 중개업과 동시에 투자를 진행하는 경우입니다.

1, 2번과 같이 시세차익을 원합니다.

 

투자를 진행한 단지에 대해서는 손님들에게도 아주 적극적으로 이 곳의 시세는 높다. 그리고 더 높아질 것이다. 라고 브리핑 하고, 중개를 통한 수수료 + 투자수익을 같이 거두게 됩니다. 

 

또다른, 시세를 묶어두려는 경우는, 우리가 통칭

'부동산 가두리' 라고 합니다.

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정말 부동산 가두리가 있는가?

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제가 까페를 자주 들어오지는 않습니다만, 부동산 가두리란 없다. 지금  가격이 시장의 시세일뿐이다. 라고 말씀하신느 분들이 있습니다. 이 말은 맞기도 하고 틀리기도 합니다.

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'부동산 가두리'란 무엇인가?

많이들 아시겠지만, 간략히 설명드려봅니다.

부동산들의 주 수입원은 매도와 매수를 연결해주고 받는 중개수수료이고, 법적으로 그 상한요율이 정해져 있습니다.

(*분양권의 경우 지역별로 다르게 건당 X백만원 등으로  고정해서 받기도 합니다.)

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33평 기준으로 10억중반~20억씩 하는 서울 A급지 외의, 5~7억정도씩 하는 매물들이 모인 지역들은

가격 상승시 대체재를 찾기가 쉽기 때문에 가격이 오르면 해당 단지의 매수세가 바로 조정이 되는 경우가 많습니다. 더 싼 단지를 찾아 이동하게 되는거지요.

그럼 당연히 중개수수료를 수익으로 삼는 부동산들의 수익이 줄게 됩니다. 

 

5~7억정도 하는 매물들은, 건당 수수료가 5억이 되든 7억이 되든 크게 차이가 나지 않습니다.

7억짜리 하나 중개하느니, 5억짜리 두개를 중개하는게 부동산 입장에서는 훨씬 유리합니다.

그래서, 해당 단지의 가격 상승을 최대한 붙잡아두려고 합니다.

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여러가지 방식이 있습니다.

 

① 매도자가 의뢰한 가격대가 높으면 네이버 부동산 광고나 손님에게 브리핑을 하지 않습니다.

② 매도자에게는 내놓는 가격이 "너무 비싸다. 그 가격에는 손님이 아예 찾지 않는다." 라고 하며 가격대를 낮추기를 유도합니다.

③ 네이버에 광고 시 정확한 층수를 표기하지 않습니다. 

 

네이버 광고 시 같은 매물이면 여러 중개사가 광고해도 하나만 뜨게 돼있습니다. (중개업소 3개. 이런식으로 하단에 표기가 되죠) 그런데 매도자가 '7층' 매물을 의뢰하면 '중층'으로 표기하고, '8층', '6층' 등 다른 집을 더 낮은 가격으로 올립니다. (허위매물 여러건 등재) 매수자가 '중층'으로 표기된 낮은 가격의 허위매물을 보고 연락해오면, 부동산에서는 실제로 매도 의뢰한 '7층' 매도자에게

 

"XX원에 손님 있으신데 진행 해볼까요?"

 

로 접근을 하게 되는겁니다. 이런식으로 시세의 상승을 묶어두고자 여러가지 방법을 씁니다. 

 

그렇다면, 모든 지역 모든 단지에 이런 가두리 활동이 있는가?

사실 그렇지는 않습니다.

그렇기 때문에 저 위에서처럼, 가두리는 없다. 시장가격이 시세다. 라고 하는 분들의 말이 맞기도 하고 틀리기도 한겁니다.

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어떤 지역들은 부동산들이 가두리 할 필요도 없이

시세가 오르지 않습니다. 입지나 상품성이 좋지 않기 때문입니다. 보통, 오래된 구축 아파트들이 모여있는 서울외 도시들의 호재 없는 지역입니다. 

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가두리는 그럼 어느 지역 어느 단지에서 성행하는가?

전반적인 문맥과 내용을 이해하셨다면 이미 파악하셨겠지만,

특히 성장 가능성이 높은 신도시나 호재가 많은 지역에서 가두리가 성행합니다.

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해당 지역에서도 대장단지들은 가두리 활동이 없거나  덜합니다. 

대장 단지들은 매도세가 가장 먼저 불붙고 거래량도 많기 때문에, 가격을 붙들어두는 활동이 무의미합니다. 그런 가두리 활동이 없어도 찾는 사람들이 끊이지 않고, 매매가가 계속 높아지면서 수수료 수익이 늘어납니다. 오히려 손님들이 문의하면 '여기는 지금 사셔야 합니다. 지금까지도 올랐고 계속 오릅니다.' 라고 브리핑 합니다. 

 

그렇다면 가두리는 어디에서 주로 일어나는가. 

바로 대장주 인근 단지들입니다.

대장주와의 갭이 벌어지면서 바로 인근 단지들로 수요가 돌아가게 되는데, 어디나 그렇듯, 대장주 중심으로 그 반경에는 많은 단지들이 있습니다. 

 

대장주와의 갭 메우기가 시작이 되는 순간 가두리 활동이 본격적으로 시작되는겁니다.

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대장주와의 적정Gap 선까지 가격이 상승하는건 시간의 문제입니다. 

예를 들어, 대장주 현재가격 10억, 바로 인근 A단지 적정가격 8억이고 현재 가격은 5억이라면,

 

부동산들은 시세가 단기간에  바로 8억으로 점프하게 만드는게 이익일까요. 

아니면 5억, 5.5억, 6억, 6.5억 ... 이런 식으로 최대한 천천히 많은 거래를 진행하며 오르게 하는게 이익일까요.

어느쪽이 더 많은 중개수수료를 얻을 수 있을까요.

 

 

 

 

3. 가두리 근절을 위한 선구자, 우대빵님 블로그

(원문링크) https://blog.naver.com/jjack28/221749178946

허위매물 만들어서 집값가두리하는 방법과 집주인 후려치는 방법!

[출처] 허위매물 만들어서 집값가두리하는 방법과 집주인 후려치는 방법!(우대빵의 실전 부동산 매매)!!!|작성자 우대빵

허위매물 만들어서 집값가두리하는 방법과 집주인 후려치는 방법!(우대빵의 실전 부동산 매매)!!!

1. 허위매물의 어머니,,,"급매"

 

허위매물은 실제로 존재하지않는 매물이지만, 수요자들에게 가장 선호도가 높은 조건만을 결합시켜서

중개업자가 만들어낸 거짓으로 뭉쳐진 가상의 매물입니다!!! --> 이게 바로 손님끌기용 낚시 매물인것이죠!!!

물론 그중에는 실제로 거래된 물건도 있으나, 이미 거래가 완료된 예전 매물을 손님을 끌어들이기위해

바로 내리지않고 계속 광고사이트에 노출시키는 경우 또한 허위매물입니다!!!

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예를들어,우대빵이 시세가 10억인 아파트를 소유하고있는 상황에서 집안에 중요한 일이생기거나, 집을 꼭 팔아야할 급한 상황이 생기게되버리면 ( 양도소득세 비과세기간이 걸린다던가,,,한시적 1가구 2주택 기간이 거의 다됐다던가 하는,,,) 집을 꼭 팔아야하는 "급매"라는 이름으로 소중한 내집을 내놓게되지요???

 

이 급매를 내놓는다는건,,,집주인인증을 거부하고 집값을 담합하는 공인중개사분들에게,,, 피땀흘려 모은 돈으로 산 소중한 내집을 작게는 몇천만원에서 많게는 억단위로 싸게 팔아도 된다는 일종의 ""후려치기면허""를 발급해준것과 같습니다. ㅡ,,ㅡ;;

007 살인면허처럼요,,,

(후략)

 

 

4. 가두리 관련 기사 모음

http://www.kyeongin.com/main/view.php?key=20191206010001898

① 가두리 부동산을 아십니까?

부동산 업계에선 "아파트값은 시장 상황과 수요 및 공급의 원칙에 의해 결정된다. 저가 매물만 올리는 게 아니고, 시세에 맞는 매물 위주로 광고하는 것"이라며 가두리 부동산에 대해 강하게 부정한다.

 

http://www.newstomato.com/ReadNews.aspx?no=936094

②매물품귀 부르는 부동산 가두리

“중개소가 가격 상한선 둬” 집주인들 매물 거두며 갈등

 

https://www.sedaily.com/NewsView/1YXK05LSRL

③집값담합 처벌한다며...'후려치기'는 예외?

양천·강서등 일부지역 중개업소 집값 '낮추기 짬짜미' 사례 나와

국토부 2월 시행 법개정안엔 시세 올리기만 처벌 조항 포함 "집값 떨어뜨리기에 도움된다"

정부 '봐주기' 아니냐 지적도