상가 재건축 매도청구권 시가의 산정 관련

<법무법인 강산 임승택, 김태원, 김은유>님의 글 중 필요한 부분만 일부 스크랩

원문 출처 : http://land.hankyung.com/board/view.php?id=_column_407_1&no=214

 

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■ (종전자산) 시가의 산정

매도청구를 하여 소유권을 취득하기 위해서는 당연히 반대급부로 아파트 등 종전자산 값을 주어야 한다. 

이 종전자산 값은 법원이 감정평가사를 선정하여 감정평가를 거쳐 최종적으로 결정하는데, 감정을 실시함에 있어서 소위 개발이익이 포함된 “시가”로 정하여야 한다는 것이 대법원 판례이다. 

 

즉, “시가”란 매도청구권이 행사된 당시 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다(대법원 1996. 1. 23. 선고 95다38172 판결, 대법원 2014. 7. 24. 선고 2012다62561, 2012다62578).

 

시가산정기준일은 매매계약체결의제일이다. 즉, 매도청구의 의사표시가 담긴 소장 부본 송달일이거나, 최고를 소장으로 하였으면 최고서 송달일로부터 2개월이 경과한 다음날이 기준일이다(대법원 2010. 7. 15. 선고 2009다63380 판결).

 

 

■ 소유자 대응(개인)

 

(1) 즉시 대응의 필요성

피고는 소장을 받는 날, 아니 받기 전부터 미리 대응을 하여야 한다. 최선의 대응은 전문변호사를 빨리 선임하는 것. 처음부터 사전 준비하고, 나아가 소송에서는 감정인 선정절차부터 철저히 준비하여야 제대로 된 감정평가를 받을 수 있다. 가끔 감정평가가 나온 후에 대비한다는 생각, 2심에 가서 다시 재판하면 된다는 생각을 하는 경우가 있으나, 이는 매우 잘못이다. 대부분은 법원에서 선정한 1심 감정인의 감정평가 결과가 나오면 그것으로 끝이다. 그 후에 결과는 바뀌지 않는 경우가 대부분이다.

 

 

(2) 전문변호사를 선임

“아는 만큼 보인다.”라는 말이 있다. 전문변호사의 눈에는 사소한 것부터 큰 것까지 볼 수 있는 능력과 경험이 있다. 매도청구소송을 법리적인 측면 및 감정평가에 대한 지식, 경험을 두루 갖춰야 하는 전문분야임을 잊지 않아야 한다. 게다가 재건축사업에 관한 전반을 잘 알고 있는 전문변호사라면 최선이라고 할 수 있다.

 

 

(3) 감정평가가 전부

시가는 감정평가에 의해 결정된다. 통상은 원고(조합) 측이 감정평가를 신청하여 감정절차를 주도하고 있다. 그러나 피고도 감정절차에 적극적으로 대응함이 좋다. 즉 공동 감정신청을 고려하여야 하고, 감정인 선정, 감정비용, 시가에 대한 의견을 철저히 개진하여야 한다.

 

감정인의 감정 결과는 그 감정방법 등이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등의 현저한 잘못이 없는 한 이를 존중하여야 한다(대법원 2007. 02. 22. 선고 2004다70420 판결, 대법원 1997. 2. 11. 선고 96다1733 판결 등 참조).

 

 

(4) 반소제기 여부를 고려해 보아야 한다.

매도청구소송은 원고가 현금청산대상자에게 시가를 지급받음과 동시에 소유권을 이전하고 부동산을 인도하라는 것이다. 따라서 원고가 급하면 바로 돈을 지급하고 나가라고 하지만 급하지 않으면 판결이 있어도 돈도 주지 않고 그냥 세월을 보내는 것이다. 이러한 경우 피고가 바로 돈을 받기 위해서는 반소를 제기하는 것이다.

 

 

※ 집합건물법에 의한 매도청구는 가능하지만 여러 가지 면에서 도시정비법과는 다르다. 따라서 매도청구를 하려는 자나 당하는 자 모두 전문변호사를 선임하여 조언을 받는 것이 최선이라고 본다. 집합건물법에 의한 매도청구는 판례도 극소수에 불과하다. 아는 것이 힘이다.