구도심 신축 불패의 이유 : 구축밭의 신축 아파트

스댕의 부동산 이야기 #62

구도심 신축의 대단한 강점

* 오늘은 유튜브 준비 대본이라 어투가 좀 다릅니다.

 

저는 구도심 신축 예찬론자입니다.

저만의 의견일 뿐일수도 있지만 우리나라의 건축-건설행정은 좀 잘못됐다고 생각하고 있어요. 그동안의 도시형성 트렌드를 보면 구도심을 슬럼화시키고 신도시들을 개발하는 쪽으로만 진행을 했는데.. 

 

아마도..

보상 문제 등 여러~ 복잡한 사정들이 있었겠지만,

'그냥 그게 더 쉬워서 그랬다'

로 퉁칠 수 있을겁니다.

 

우리가 아는 글로벌의 유명한 도시나 마을들을 떠올려보세요.

로마, 런던, 베를린, 호치민, 뉴욕, 이스탄불, 파리, 시드니 등등

전부 수십수백년, 천년이천년씩 묵은 뿌리깊은 구도심들입니다.

 

구도심의 매력은 개발이 없어도 그냥 자연 환경 자체가 사람들이 모여살기 좋은 곳이라는 겁니다. 

즉, 평지와 길이 있고 물이 있어 집을 짓고 살기 좋다는 것이지요.

우리나라에는 그런 오래된 도시들이 어디가 있죠?

 

600년 묵은 서울,

1000년 묵은 경주 등이 있겠네요.

 

그런데 우리나라는 그동안 구도심을 재생시키지 않고 있었어요.

뭐 재생시킨다고 해봤자 창의성 없는 역대 정부의 담당자들이 수주받은 사람들과 함께 삥땅이나 치면서 벽에 의미없는 벽화나 그리고 간판정도 교체해준게 답니다. 주거 문제는 어느 정권을 막론하고 정부를 믿지 마세요. 

 

근데 이제서야 구도심 개발에 본격적인 발동을 거는 것 같아요.

얼마전 용산, 천안 기타 등등에 도시재생시범지구 지역을 지정해버렸죠.

 

물론 신도시도 필요합니다. 서울경기의 그 많은 신축수요를 감당해내야 하니까요.

구도심 개발은 보상액부터 시작해서 이해관계들이 거미줄처럼 얽혀있어 모든 절차를 끝내기엔 너무 오래걸리기 때문입니다. 토지주들 몇명 있는 황무지에 개발을 하는게 정말 쉬운게 맞습니다. 

 

하지만,

 

그 복잡하게 얽힌 이해관계들이 풀리는 순간이 언젠간 오는데..

수많은 사람들의 욕망이 한 점을 바라보게 되는 그날입니다.

 

구도심 거주민들의 욕망이 새 아파트로 분출이 될때 

그곳의 자산가치는 폭발합니다.

 

세상만사 복잡한 어른들의 수많은 이해관계가 풀리는 경우는 단 한가지밖에 없다고 봅니다. 

바로 '돈'

내 호주머니에 들어오는 이익이지요.

 

이익이 기대되지 않으면 구도심 재건축이 일어나지 않습니다.

반대로 구도심 개발이 이미 추진중이라면 엄청난 이익이 기대된단 뜻이기도 하구요.

 

저는 그래서 구도심 신축은 불패라고 생각합니다.

절대 손해는 보지 않는다는 말이에요.

적어도 지지는 않습니다.

그 어려운 이해관계들을 뚫고 작품이 탄생하는 것이거든요.

 

그럼 구도심에 지어지는 주상복합이나 아파트를 사지 않을 이유가 있나요?

걔들은 이미 시작할 때부터 달리는 말입니다.

 

다들 주식판에서도 한번쯤 들어보셨죠?

 

달리는 말에 올라타라

올라가는 로켓에 후크라도 걸어서 같이 올라가라 이겁니다.

 

그런데 모두가 이런 생각을 할 수 있으면

우리같이 평범한 사람들은 돈을 벌 수 있는 기회가 없지요.

 

슬럼화된 구도심에 대한 편견..

그러니까 안좋은 방향으로의 관성같은게 항상 있습니다.

 

그래서 원주민들은 본인들 동네에 신축 아파트가 올라간다고 하면

일단 욕부터 박고 시작을 합니다.

편향적 사고의 본보기라고 할 수 있지요.

 

'우리동네에 뭔 분양가가 3억이나 해? 미쳤나벼~'

'거기 분양가가 3.5억이라고? 어이쿠 입주할때 마피나겠네~ 기댕겨봐유. '

'사장님, 거긴 들어가지 마세요. 제가 책임질게요(지역에서 15년간 영업한 동네 붇사장님 曰)'

 

이러면서 미분양이 나요.

그런데 그런 구도심 신축 미분양 단지들의 물량소진 트렌드를 보면 참 어디든 비슷합니다.

 

첫번째, 몇몇 선구안을 가지신 원주민들. 그분들이 RR을 가져갑니다.

그리고 그냥 쭉 미분양으로 가다가,

외지 투자자들이 들어와서 완판을 시켜요. 

 

그러면 동네 주민들은 이런 말들을 하죠.

 

"우리 동네 알지도 못하는 사람들이 말이여.. 손해만 볼게 뻔허지~, 내가 여기 20년을 살았는데 오를 것 같아? 안올라~"

"여긴 보수적이고 신중한 사람들이라 웃돈 주고는 안산당께요."

 

네, 이게 바로 원주민 100전 100패의 법칙입니다.

그 좋은 입지의 구도심 원주민들은 본인 동네의 가치를 모릅니다. 

너무 오래 우물안에 살았기 때문에, 우물밖 타지역의 구도심 개발 사례와 부동산 가격 상승의 트렌드를 전혀 모르는 것이죠.

 

자금의 폭탄이 투하되서 새로 지어지는 신도시가 물론 좋겠지요. 상상력을 동원하기도 참 편하구요. 동탄같은 곳을 떠올리면 되니까요. 도로가 새로 깔리고 빌딩이 막 들어서니 엄청 좋지요.

하지만 교통은? (계획만 있는 환상선에 목매게 되는..)

상권은?

학군은?

 

하지만 구도심은 이런 모든게 이미 갖춰져 있습니다.

우리나라의 잘못된 행정편의주의로 구도심이 슬럼화되니, 상대적으로 훨씬 좋은 입지를 가진 구도심의 가치가 오히려 떨어져 보이는 겁니다.

 

지금 서울 신길동 어떻게 됐습니까?

부산 광안리 삼익비치는요?

영등포역 뒤에 푸르지오 가격이 어떻게 되고 있죠?

대차게 까이던 기흥역세권은요?

안산 초지역 신축 단지들은요?

 

아직도 그런 편견으로 까이고 있는 곳이 있는데

천안역이에요. 

 

사람들이 천안역세권을 까는 이유가 보통 보면 두가지 입니다.

첫번째, 역사에 노숙자들 외노자들이 많다

두번째, 역사 근처에 유흥가가 있다 

 

이런 분들은 미래를 보지 못하는 겁니다.

아니면 그동네 초기에 투자를 못했으니 일부러 경계하는 걸수도 있구요.

그러면서 뭔 세력들이 들어갔네 투기꾼들이 천안역을 매수했네 그러죠. 

참 내로남불입니다. 

 

본인집 3억에 사서 8억 된건 실수요에 의한 자연스러운 짓이고,

옆동네 3억에 사서 7억 갈것같다고 하면 투기다? 

 

내집 자랑하면 건전한 투자고

남들이 자기집 자랑하면 투기다?

 

참 웃긴 일입니다. 

그런걸 이중잣대, 내로남불이라고 하지요.

 

다시 천안역 이야기로 돌아오면 이래요.

그 일대가 국가 도시재생 시범 혁신구역으로 정해졌어요.

그래서 총 대충 1조정도의 사업비가 배정됐습니다.

나랏돈만 1조이니 민간투자랑 합치면 훨씬많겠죠.

 

일단 저정도의 천문학적인 돈이 좁은 구역에 투자되는건 그 슬럼화된 원도심 일대를 국가에서 나서서 갈아 엎겠어주겠다는 말이예요. 

사업 부지로 선정된 천안역 일대는 매우 좁습니다.

이건 그냥 대놓고 빌딩 위주로 올리겠다는 것이죠. 

썩은 구도심에 새로운 마천루가 생기는 거에요.

 

그런데 여기 뭐가있냐?

짓다만 그지같은 조립식 건물 천안역이 있습니다.

그런데 그게 이용객이 아주 높아요.

사용자기준 전국 9위의 역사(Station)인데 조립식 판넬로 대충 만든 건축물이에요.

 

이걸 증축한다고 했다가 얼마전에 계획을 뒤집었죠.

개보수가 아니라 아예 새로짓겠다고..

 

천안역과 딱붙은 옆에는 뭔 스타트업파크 빌딩을 또 올린댑니다. 예산을 800억인가 더받은걸로 알고 있어요.

바로 동아라이크텐 아파트랑 붙어있죠?

 

여기가 개발되고,

비즈니스맨들이 출퇴근을 하고,

인근 주복들에 세금내는 거주민들이 살기 시작하면

노숙자들이 거기서 발뻗고 잘 수 있을것 같습니까.

 

엄청나게 많은 민원이 들어갑니다.

천안역의 노숙자들은 하루아침에 없어져요.

그쪽에 모여있던 노숙자들이 오히려 원도심 외각으로 빠지게 되죠.

 

그리고 외노자들이 절대 나쁜건 아니지만(그 나라에서 대학나오신 분들도 많은데..)

외노자들 역시 원도심 월세에서 외곽으로 빠질수밖에 없어요.

왜냐?

 

땅값이 올라가기 때문입니다.

 

주복이 생기고 빌딩이 올라가면

그동네 월세는 따라 올라가요.

 

그럼 수입이 정해져있는 역근처 노동자분들은 자연스럽게 저렴한 월세 찾아 원도심 주변으로 퍼지는거에요. 그럼 정작 그런 문제로 지금 걱정해야 할 사람들은 그런 천안역세권 주복/아파트에 투자하신분들이 아니라, 역세권 바깥의 개발 안되고 월세 저렴한 썩축아팟이나 빌라에 사시는 분들이라구요.

 

이렇게 지금만 보는 사람들은 투자마인드가 생겨날 수가 없어요.

미래를 봐야해요.

 

그런걸 기업에서 배우는 혁신 기법에서는 '시스템적 사고'라 합니다.

9 windows, Multi Screen Thinking이라고도 하는데, 

과거 현재 미래

상위시스템과 하위시스템을 보라는 내용입니다.

 

그럼 수천수억 들여서 투자하는 부동산도 당연히 그렇게 해야겠지요.

과거로부터 현재로 오게 된 트랜드를 확인하고

미래에는 여기가 어떻게 변할지 생각해봐야 하는거 아니겠어요?

 

이게 부동산 전문가들이 말하는 부동산 투자의 상상력이라는 건데

얼마든지 도표로 만들어내서 합리적인 상상을 할 수가 있어요.

 

상위시스템이라면 미래에 그 아파트 주변의 상가, 도로, 비즈니스환경, 교육은 어떻게 변할 것인지,

하위시스템이라면 미래에 그 아파트 내부에 들어가는 소프트웨어인 거주민들, 입대의, 관리사무소, 자재 등은 어떻게 변할것인지 생각해보라는 거죠.

 

그럼 내가 이 아팟에 투자를 해야할지 말아야 할지 느낌이 와요.

저는 모든 투자를 그렇게 했어요.

 

왜?

그당시 돈이 없었으니까....

 

사람들이 별로라고 하는 곳만 들여다봤어요.

물론 저도 수중에 수억있었으면 제일 좋은데만 골라서 샀겠죠.

그런데 돈이 얼마 없었거든요.

 

그래서 구도심 미분양 단지들을 주로 찾았습니다.

 

과거엔 중심지였으나,

현재는 너무 구리고, 지금은 구리지만(경기도 구리 아님)

미래에는 좋아질 곳.

 

당연히 투자는 미래를 보고 해야하는거 아니겠어요?

내가 가족데리고 실거주하는 곳은 물론 적당히 좋은곳이어야 하겠죠.

 

하지만 투자는? 

최소한의 비용으로 최대 이익을 뽑을 곳에 해야합니다.

 

요즘 사람들이 투자귀신들이라 그런 곳들은 이미 다 털렸지만

아직도 전국 각지의 지방도시들을 모두 돌아보면 분명 들어갈 곳들이 있어요.

 

2주택 취득세 정도는 씹어먹고 올라갈 곳들..

아, 지방에 1채 추가하는 취득세는 아직도 1%대라죠?

 

 

사례

 

구도심 개발 사례들을 보겠습니다.

부산 남천동입니다.

 

광안리로 유명한 남천동 삼익비치에요.

작년까지 그냥 8억대 실거주 타운이었어요.

하지만 그 모든 이해관계를 뚫고 재건축이 확정되니 얼마까지 갔죠?

200% 이상 올라버렸습니다.

1년만에..

 

 

용인 수지구 동천자이를 볼까요.

5억대에 분양한 구도심 외각 신축인데 10.45억이 됐네요.

 

 

기흥역세권 역시 4억초반에 분양했는데 지금 9억까지 왔습니다.

 

성남 신흥동, 단대동은 또 어떻구요

 

동네 집값 2-3억하던 시흥 대야동은 어찌됐습니까?

 

 

과연 천안 와촌동이나 경주 용강동같은 지방 도시들의 구도심 신축은 어떻게 될까요?

천안같은 곳은 전철-기차역사를 들어낼 수가 없어요.

이미 천안역에 노선이 몇개가 되기 때문에 다른데 거점 역을 추가하기도 어렵구요.

 

이 입지는 영원한거예요.

신불당 같은 곳들이 신축타운이니 그간 천안의 대장 기능을 잘 해왔지만,

입지와 상권이 훨씬 좋은 천안역 일대의 개발이 끝나면 대장이 바뀔수도 있어요.

 

물론 신불당은 현재 굉장히 좋은 주거지입니다.

하지만 현재 못가진거,

그리고 앞으로도 영원히 가질 수 없는게 철도와 복합환승센터, 스타트업파크 등이겠죠.

 

천안역 일대 개발이 지속된다면 그쪽으로 돈과 사람이 몰리니 우리가 지금은 상상도 못할 많은 것들이 생겨날거에요. 그럼 미래의 답은 나와있지 않겠어요?

 

투자는 숨은 진주를 캐야하는데, 

진주는 우리나라 모든 사람들이 바라보며 9시 뉴스에서 쉴새없이 떠들어대는 3기 신도시는 진주가 아니에요.

 

로또에요.

3기 신도시 중 경부축과 경부축 근처에 걸치고 있는 용인플랫폼시티와 교산신도시의 민간 신축 아파트는 그냥 로또에요. 로또에 기대하는건 어리석은 짓입니다.

 

적은 돈으로 나와 부모님, 자식들의 투자겸 실거주할 집을 찾으려면 구도심 재건축 재개발 예정지에서 찾아야해요. 이미 건축에 들어간 곳도 상관없구요.

 

원도심 주복이나 아파트들 분양가에서 대충 20~30% 정도 올랐는데 이미 프리미엄이 많이 붙었다고 생각들 하시죠?

천만의 말씀입니다. 그런 곳들은 몇년 지나면 근처 대장 단지 가격에 근접하거나 훌쩍 뛰어넘을수도 있어요.

 

동네 주변 사람들이 이야기하는것처럼 20년씩 안걸려요.

세상은 빠르게 변합니다.

 

구도심-원도심의 특징은 입지는 좋고 개발이 계속되는데 공급은 어렵고 시간이 오래 걸려요.

그럼 답은 이미 나와있죠.

1천~2천세대 브랜드 아파트의 공급이 시작된 구도심-원도심이라면, 너무 고민하지 마세요. 시간과 시장은 우리들을 기다려주지 않아요.

 

전국의 원도심 개발 단지들을 모두 들여다보세요.

실거주고 투자고 둘 다 말입니다.

 

끝