상업용 부동산과 지방 대장 아파트 투자 #20년 10월

스댕의 부동산 이야기 #61 

 

오랫만에 부동산 이야기를 올립니다.

요즘 신규 투자를 했다는 소식들이 뜸하네요.

아마도 정부의 고강도 대책들 때문일 겁니다. 

 

분위기가 많이 식었다는 느낌은 저만 느끼는 것이 아니겠지요. 이 상태가 유지된다면 아마도 더이상 정부의 새로운 정책이 나오긴 어려울겁니다.

 

하지만 청약 시장은 여전히 불타오르고 있기 때문에 실수요자들의 수요는 여전한 느낌이고, 전세가가 많이 오르는 바람에 전세-매매의 갭은 점점 줄어들어 소위말하는 상급지들의 투자가 오히려 쉬워졌습니다. (*무주택자-1주택 실수요자 한정)

 

그런데 국내 인구의 절반을 차지하는 서울-경기권에서 거래 건수가 급감하고 있습니다. 계속 신고가가 나오고 있긴 하지만 이렇게 거래가 끊기면 정부의 세수에도 문제가 생기지요.

 

그리고 물량을 받아줄 다주택자들과 법인의 신규투자가 막혔기 때문에 이는 건설경기의 침체로 서서히 전환될겁니다. 이러면 전후방산업이 어려워지고, 이는 곧 정부에서 목숨을 거는(것 처럼 보이는) 취업자수와도 관계되기 때문에 정부 입장에서 결코 좋은 현상은 아닙니다. 

 

이미 부동산 시장이 여러 누더기식 규제 때문에 많이 왜곡이 되어있기 때문에 이런 부작용들을 해결하고자 언젠가 이 비정상적인 규제들을 다시 풀건데, 그 가능성은 대선을 치루기 전 언제가가 될 것입니다. 앞으로 2년 남았습니다.  

 

 

그래서 우리는 가까운 미래를 대비하기 위해 지금 이 순간에도 공부와 투자를 해놔야 합니다. 전국의 분양 물량은 어떤지, 정부의 3기 신도시 추진은 계획대로 되는지, 로컬 어느 지역이 개발되는지, 어느 동네가 땅을 파기 시작했는지 말입니다. 

 

어찌, 다들 다음 턴을 준비하고 계신지요? 신규 매수가 어렵다고 부동산 자체에 관심을 끊고 계신 분들은 직후 다가올 기회를 잡기 어렵습니다. 많은 전문가들이 23~24년까지는 상승을 점치고 있습니다. 아직도 몇번의 턴이 남았다는 것이죠. 

 

부동산을 새로 매수하지 못하더라도 끊임없이 분위기를 체크하고 개발 이슈들을 공부하시는 분들만이 더 좋은 기회를 가질 수 있습니다. 그렇다면 지금 공부를 하고 있는 분들은 도대체 무엇을 하고 있느냐? 

 

주택은 지방대장, 상업용 부동산으로 꼬빌, 상가, 오피스, 지산 등을 보고 있더군요. 오늘은 상업용 부동산과 지방대장을 살펴보겠습니다.

 

1. 상업용 부동산

코로나를 부동산에 끌어와 상가에도 새로운 임대차법을 발의하는 바람에 상업용 부동산에 대한 우려가 있긴 하지만, 그런 설익은 정부 정책에 휘둘리지 않는 윈윈관계에 있는 임대인-임차인들이 대부분입니다.

 

찰나같은 정부의 정책에 겁먹을 필요도 일희일비 할 필요가 없습니다. 상업용 부동산의 본질은 변하지 않았습니다.

 

임대인은 리스크를 안고 은행이자보다 높은 수익을 올리기 위해 기꺼이 상업용 부동산을 매수할 것이며, 임차인은 조금이나마 리스크와 초기 투자비를 줄이고자 상업용 부동산에 기꺼이 임차인으로 들어갈 겁니다. 이런 본질적 구조는 그대로입니다. 

 

이 본질이 변하려면 정부에서 공공임대마냥 적재적소에 상가를 공급해야 하는데, 불가능한 일입니다.

 

현재 오피스, 지산, 상가를 레버리지를 일으켜 잡아놓는다면 동일한 돈을 은행에 그냥 맡기는 것보다 5~10배의 이상의 수익을 얻을 수 있습니다. 1.5억을 은행에 넣어놓으면 연간 200만원 남짓한 이자를 받지만 수익률 높은 상업용 부동산에 투자를 하면 이자를 제하고 연 1,500~2,500만원 정도의 이익을 기대할 수 있습니다.

 

3년간 월세를 모은 후 재계약때 n%의 월세를 올린 후 매도를 한다면 수천~수억의 차익이 생겨 커진 덩어리로 재투자를 할 수 있습니다.

 

그런데 주변에 상가나 지산, 오피스로 성공했다는 사람을 별로 못봤지요? 이상하게 실패 케이스만 들어보셨을 겁니다. 성공한 사람들은 주변에 굳이 떠벌리지 않기 때문입니다. 괜한 시기와 질투만 받을 뿐이니까요. 그런 성공 케이스는 내 주변엔 없지만 인터넷과 책으로 많이 나와있습니다. 괜히 주변에서 찾지 마세요. 상업용 부동산은 사실 마음먹기가 어렵지, 시작한 이후에는 주택보다 쉽습니다. 

 

다만, 진입장벽이 주택 대비 낮다보니 주택처럼 수억원의 시세차익을 올리기는 어렵지요. 목적을 항상 생각해야 합니다. 물론 시세차익도 노릴 수 있겠지만 그보다는 안정적인 월수입을 통한 마음의 안정과, 그 돈을 안써서 생기는 약간의 시드머니 마련이 먼저라고 생각합니다. 

 

일단, 구분상가라도 2~3개 들고있으면 마음이 굉장히 편해집니다.

지난 글을 참조하세요.

 

2020/08/06 - [투자] - 수익형 부동산 취득 일기 2015~2022 (feat. 보유세 대비)

수익형 부동산 취득 일기 2015~2022 (feat. 보유세 대비)

 

2. 지방 대장 아파트

지방은 아직 전혀 오르지 않은 곳들이 꽤 있습니다. 지금은 그런 곳들에 들어가는 것이 맞다고 생각합니다. 세상에 영원히 오르는 곳도 없지만 영원히 떨어지는 곳도 영원히 내리는 곳도 없습니다. 지금은 오랫동안 오르지 않은 지방 주택 시장을 들여다봐야 합니다.

 

그중 수급이 꼬인 지역들이 반드시 있습니다. 오랫동안 가격이 정체된 곳에 브랜드 신축 대단지가 들어온다면 반드시 얻으시길 바랍니다. 그동안 눌린 지역 주민들의 욕망이 그 아파트단지에서 폭발할 가능성이 매우매우 높습니다.

 

그런 지역의 주민들은 분양 시기에는 본인 동네에 대한 부정적 편견이 반드시 있어 미래에 생겨날 진주를 보지 못합니다. 그래서 미분양이 납니다. 그런걸 발견하면 주저없이 매수하세요. 그런 단지가 몇번 포스팅했던 경주 두산위브 트레지움과 천안역사 동아 라아크텐이었습니다. 두 곳은 제가 투자한 이유는 매우 다르지만 지역 주민들에게 외면을 당했다는 공통점이 있네요.

 

2019/09/25 - [투자] - 천안역사 동아라이크텐 선구매 후분석

2020/05/26 - [투자] - 10분 고민 후 경주 두산위브 트레지움 매수

 

이런 논리면 사실 그냥 수도권에 투자하는게 낫겠지만, 서울경기권엔 파주김포까지 모두 올라버렸기에 그런 저평가나 입지좋은 미분양 분양권 자체가 없습니다. 재수없게 조정지역으로 묶인 평택 안성 정도에나 분양가 근처에 얻을 수 있는 저평가 비슷한 단지들이 몇개 있는데 무주택자나 1주택 실거주 수요가 아니라면 신규 매수하기엔 부담스럽죠.

 

수도권 2주택 이상부터는 취득세가 너무 높습니다. 물론 취득세따위 씹어먹으면서 오를 곳들이 많긴 하지만요. 반면 지방 비조정지역들은 2주택까진 취득세 문제가 없습니다. 

 

특색있는 지방 도시를 찾아보세요. 그 중 지역을 대표하는 괜찮은 산업이 있고, 사람들이 일부러라도 찾아오는 곳이 있으며 구도심에 신축을 올리는 곳에 투자를 한다면 거긴 반드시 성공하는 투자가 될거라 믿습니다. 

 

www.gjfocus.co.kr/news/articleView.html?idxno=12346

2016년이후 경주관광객 연평균 12.6% 증가...관광객 유형 '가족여행' 최다 - 경주포커스

경주같은 경우는 황리단길이 대성공하면서 주말이고 주중이고 젊은이들과 가족단위 여행객들이 끊이질 않더군요. 황리단길은 대릉원과 첨성대가 붙어있고, 한옥을 개조한 굉장히 넓은 상권이 형성되어 앞으로도 대체가 불가능할 것으로 보입니다. 서울처럼 대체지들이 있는 지역이 아니라 아마 갈수록 좋아질 겁니다.

 

저는 최근 몇번의 경주 방문을 하며 황리단길에서 경주의 희망을 봤습니다. 여긴 반드시 더 뜹니다. 경주를 찾는 젊은이들에게 좋은 추억들을 남기고 있기 때문에 인구가 줄더라도 1-2인 가구의 세대수는 증가하는 트렌드로 갈겁니다.

 

경주를 며칠간 둘러본 결과 정말 매력적인 도시이더군요. 여건만 된다면 가서 살고싶을 정도입니다. 이렇게 관광, 공업, 교육, 자연, 역사, 세대가 한꺼번에 어우러진 곳은 국내에 없을겁니다. 경주의 시세는 어떻게 될지 아직 모릅니다. 하지만 지켜보는 재미가 있을 것 같네요. 

 

 

또다른 지방도시 천안 구도심(와촌동 일대)의 경우 정부가 대놓고 밀어주고 있기 때문에 잘될 수 밖에 없습니다. 돈이 투하되는 곳엔 사람이 몰리기 마련이기 때문입니다. 

 

우리나라의 구도심은 신도시에 비해 입지가 무조건 좋습니다. 구도심 신축은 무조건 옳다는 말은 그냥 입지 때문에 나온 말입니다. 사람들이 오랫동안 살아온 이유가 있는겁니다.

 

천안역 일대 역시 수십년간 사람들에게 선택된 입지이기 때문에 여기에 신축 아파트와 상업시설, 스타트업 파크 등의 기관들이 대거 들어서고 나면 천안의 '대장'은 순식간에 바뀔수도 있습니다. 

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상상력을 발휘하려면 지속적으로 공부를 해야합니다. 결국 부동산 투자의 성공 유무도 창의성/상상력 싸움이더군요. 그런데 상상력의 기반은 지식입니다. 이런저런 지역에 대한 잡지식이 있어야 머릿속에 미래의 모습을 그려낼 수 있습니다.

 

지방 중소도시의 대장 아파트, 대장이 될 아파트들을 공부해 보세요. 하는 김에 상업용 부동산도 관심을 갖으시구요. 포트폴리오는 다양할수록 좋습니다.

 

이런 곳들에서 크고작은 시드를 마련하는 것은 원기옥을 모으는 것과 비슷합니다. 원기옥을 다 모으면 어딘가 목표로 하는 주택에 몰빵을 하셔야겠죠. 결국 내가 진짜로 살고 싶은 곳의 1주택자가 되기 위한 과정일 뿐입니다.