수익형 부동산 취득 일기 2015~2022 (feat. 보유세 대비)

스댕의 부동산 이야기 60 

수익형 부동산 취득 일기 2015~2022 (feat. 보유세 대비)

 

일단 정치권 두 인물들에 대한 욕을 좀 하고 글을 시작하려 합니다. 

비난이 꽤 길수도 있으니, 현 정권 인사들에 대한 욕을 요맨큼도 보기 싫은 분들은 스크롤을 많이 밑으로 내려주시길 바랍니다. 

 

"사실 정치인들이 몇분 빼고는 그렇게 똑똑하거나 인사이트가 뛰어난 사람들도 없잖아요. 그런데 시민들을 무지하다고 생각하고 계몽시켜야 한다는 기본적인 패시브가 여야막론하고 탑재된것 같아요."

 

"국민들 목소리에 더 귀기울이라고 세금으로 월급주며 그자리 앉힌건데, 귀를 막은채로 자기들 말만 옳다고 밀어붙이고 있으니.. 민주당은 덜할줄 알았는데 통합당보다 더쎈놈들이고 이거 참.."

 

"정치권력이라는 말 자체가 없어졌음 좋겠습니다. 「권력을 얻을거냐 돈을 얻을거냐」라고 말한 여당 고위급 인간도 문제가 참 많지요. 국민을 섬기겠다더니 결국 국민들 위에 서려는 것이 맞는거죠?" 

 

이해찬씨는 오늘도 국민들 상대로 협박을 하더군요.

다주택자들 집 처분하지 않으면 크게 손해볼거라고 경고를 합니다. 

 

이해찬 "다주택자 하루빨리 처분하는 게 이익, 분명히 말한다"(종합)

 

국민들이 뽑은 정권이니 뭐 어쩌겠습니까만은,

우리 재산권과 자유를 빼앗아가려 한다면 목소리를 높여야 하지 않을까요?

우리 자식들에게 중국/북한같이 몇몇에 의해 통제된 유사국가를 물려줄 순 없지요. 삼호어묵님께서 또 좋은 글을 또 쓰셨더군요. 각자의 목소리를 내야할 때라고 생각합니다.

 

https://cafe.naver.com/jaegebal/2091719

각자의 자리에서 싸우는 것.

 

선량한 국민들을 겁박 중인

이해찬님의 재산..

뭔 부동산이 이리 많으신지..

 

님부터 좀 파세요.. 

 

세종특별자치시 단독주택+ 서울특별시 관악구 아파트+세종시에 땅이 또 수백평+청양 임야는 수천평.. 필요도 없는 부동산을 왜 가지고 계신건지 모르겠습니다. 저기에 주택 지으면 수백명 살수있을것 같은데요. 국민들한테 사유재산 처분하라고 할거면 본인부터 솔선수범하셔야죠. 이게 무슨 내로남불들인지..?

 

당분간 거대여당의 폭주는 막기 어려워 보입니다. 그러니 나름대로의 대응전략을 짜야겠습니다. 각자도생의 시대입니다. 정책들을 보면 본질은 결국 세금 더내라는 소리인데, 세금 낼 돈을 마련해야죠. 내 월급은 별로 오르지 않기에 다주택을 유지하며 세금을 마련할 방법을 찾아야겠습니다. 

 

김진애 "집값 올라도 문제 없다, 세금만 열심히 내면 된다"

강남4구 3주택 + 수도권 1주택을 가진 초부자 4주택자 김진애씨가 그랬습니다. 

세금만 열심히 내래요.부동산 올라도 된답니다. 

진애누나는 지금 정부가 너무 좋겠지요. 이미 강남4구에 3채나 있으니까요~

 

방향성은 확실하게 주는 분들입니다.

 

"부동산은 오를거고(=우리가 올려줄거고)

세금을 뜯을테니 확실히 준비해라."

 

이말을 김진애/이해찬 두분이 동시에 이야기하고 있습니다.

맞습니다.

 

그래서 우리는 이미 가진 주택들은 최대한 지키면서,

'세금 납부를 위해'

수익형에 눈을 돌릴때가 됐습니다. 

 

국회의원님들처럼 조화로운 포트폴리오가 필요합니다.

금! 은! 땅! 상가! 지산! 오피스! 생숙! 

 

글을 시작하겠습니다.

 

 

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얼마전 평소 친분이 있던 분양사 한분께 연락이 오더군요.

원흥역에 좋은 오피스가 분양중이라며.

 

그분께선 전국 여기저기 현장들에 가실때마다 연락을 계속 주시던 분이었는데, 그동안 한개도 사지 않았었습니다. 그런데 이번 물건은 꽤 괜찮아보여 연락을 받은 즉시 현장에 가봤고 보자마자 계약을 완료했네요. '원흥역 클래시아 더 퍼스트'라는 섹션오피스였습니다. 

 

보통 이런 20층에 가까운 오피스건물은 아무리 빨라도 분양 완료에 두세달 정도를 걸릴텐데 3주반만에 완판이 되더군요. 이제 사고싶어도 못삽니다. 정말 유동성이 크고 자본의 선택과 집중이 빠르다는걸 느꼈습니다. 주택시장을 막으니 그 돈들이 이제 수익형, 주식 등으로 몰리고 있다는 것이 확실히 보입니다. 괜찮은 입지의 상가, 지산, 오피스, 생숙 등에서 공통적으로 나타는 것 같습니다.

 

저는 이번 턴에 주택에만 투자하진 않았습니다. 두군데 상가를 이미 취득하여 쏠쏠하게 월세수입을 받고 있지요. 지지난주 추가로 오피스를 세칸 샀으니 약 2년 후부턴 추가 월수익을 얻을 수 있을겁니다. 본격적으로 세금을 내야 하는 타이밍과 일치하네요. 제가 가진게 다 분양권이라 준공 및 입주가 내년부터이기 때문입니다.

 

그런데 저같은 꼬꼬마보다.. 이미 세상엔 상가,지산 대마왕님들이 많이 계십니다. 그분들 책이나 채널을 읽고 보는게 가장 좋지만.. 뭐 그런걸 보고 공부하고 실천한 사람이 또 저라.. 저처럼 일반 직장인 월급쟁이 나부랭이가 할 수 있는 상가투자기를 좀 적어보겠습니다. 아마 좀더 현실적이지 않을까용.

 

 

1. 대박날 것 같은 역세권 썩축 상가 

첫번째 상가는 인천2호선과 국철1호선이 만나는 주안역세권 입구 앞 3층짜리 썩축 상가의 2층이었습니다. 지인의 매물이 나왔는데 아무도 안사더군요. 상가가 너무 썩어서 그랬던 것 같습니다. 그런데 세입자 사장님은 영업을 잘 하고 있었어요. 그래서 제가 대출 없이 무려 현금박치기로 그 상가의 절반을 얻었습니다.

 

이게 첫 투자네요.

현금 1.8억을 묻고 월세 130만원 정도를 가져오기 시작했습니다. 대출을 받아서 했으면 수익률이 어마어마했을텐데 현금 올인을 하는 바람에 수익률은 9%정도.. 그래도 이 130만원이 생활에 매우 큰 도움을 줍니다. 취득한지 5년이 넘었는데.. 그당시 1.8억으로 분양권을 샀으면 수억 올랐겠죠. 그래도 억울하진 않습니다. 왜냐..

 

상가 재건축!!

 

상가도 재건축을 합니다. 역세권 썩축 낮은 상가를 샀더니 재건축하겠다고 여기저기서 엄청 달려들더군요. 나라에서도 좀 하라고 합니다.(역세권인데 썩어서) 재건축 추진 지주들께서 하도 날로 처먹으려고 하길래 재건축 동의서에 싸인을 하나도 안하고 버텼더니, 가로주택정비사업 추진조합이 생겨버렸습니다. 이구역 연립+상가 용적률이 통합해서 150% 정도 되는 것 같은데 상업지구라 이걸 800%이상의 용적률로 다시 올릴계획이더라구요. 아마 높은 빌딩(상가+오피스or오피스텔)으로 바뀔겁니다. 

 

이게 얼마나 마음이 든든하던지요.

솔직히 이놈이 아파트보다 효잡니다.

상업지구 역세권 썩축상가는 진리입니다.

 

여기 어딘가에 건물이 있습니다.

 

2. 허허벌판 신도시 항아리상권

두번째 상가는 아직 개발이 덜된 신축 항아리상권입니다. 처가쪽에서 동탄역 근처에서 사업을 하셔서 어쩌다보니 그쪽을 자주가게 되었는데 상가 엘리베이터들이 모두 미어터지더라구요.(특히 학원있는 빌딩들) 도시개발이 어찌된건지 거주민 대비 상가가 참 적습니다. 그래서 동2 상가는 좋은 기회라 생각하고 학세권 상가를 좀 보고 댕겼어요. 학세권으로요~

 

이때 만난 분양사분들이 몇분 계신데 제가 오히려 그분들한테 명함을 뿌리고 좋은 현장에 가거든 연락달라고 부탁을 했습니다. 여기서 말하는 좋은 현장은 뭐냐,

 

① 주변대비 분양가가 저렴할 것

② 향후 개발이 될 곳(=현재 좀 모자라서 경쟁이 치열하지 않은 곳)

 

전 아파트와 분양권을 살 때에도 소문난 곳은 안샀습니다.

소문난 잔치에 먹을 거 없다고..

사실 내가 먹을 기회조차 안오죠.

 

기흥역세권, 천안역세권, 주안역세권, 평택 엘크루 모두 미분양일때 잡았습니다.

상가도 마찬가지라 생각해서 덜 유명한곳을 찾았어요. 

그래야 싸니까..

싸게 사야 조정기에도 버티기 좋습니다.

 

그리고 당연히 선임대 맞춰진 곳으로 찾았습니다.

선임대에 함정이 있다고들 많이 그러는데, 신경쓰지 않았습니다. 3년후에도 비슷한 같은 가격에 세를 놓을 수 있을 것 같은 곳이면 걍 땡큐라고 생각했어요. 제 상가 취득 목적은 그냥 안정적인 월세수익이니까요. 목적을 헷갈리지 마세요. 초고수가 아니라면 상가를 팔아서 큰 프리미엄을 갖겠다는 허황된 꿈은 버리셔야 합니다. 

 

두번째 상가

그래서 선택한 두번째 상가는 요깁니다.

서연중 서연고 위에 집중상가가 보이시죠.

저기에 했습니다.

여긴 1.5억 정도가 들었고 월세는 180이 나오네요.

수익률은 11~12% 사이로 나오는 것 같습니다. 

 

여긴 사람들이 들여다보지 않는 곳이에요.

왜냐?

 

A93, A94 부지가 황무지이기 때문입니다.

황무지 바로 앞 상가를 누가 사겠어요.

 

 

ⓐ 지도를 잘 보시면 저 넓은 땅 수많은 아파트에 안에 집중상가가 하나도 없습니다. 

ⓑ 서연중 서연고 서연초 이솔초 호연초 5개 학교가 있는데, 학원을 어디로 보내야 할까요

ⓒ A93-A94는 언제까지 빈땅일까요?

 

위 abc에 의해 어렵지 않게 결정했습니다.

여기 상가가 지어지면 학원가가 생기겠구나.

주변 아파트들을 둘러보니 애들이 참 많던데.. 성업하겠구나.

 

결국 아주 좋은 영업력을 가지신 원장님께서 제 상가에 학원을 차리셨습니다. 

그리고 상가 준공이 떨어질때 쯤 A94블록 경기도 첫 후분양단지의 공사일정과 브랜드가 거진 결정됐습니다. 

1200세대.. 거기에 A93도 비슷한 세대수로 들어오겠지요.

 

대림건설~

 

제일 쌀 시기에 상가 파워 선점

전 위 사진의 사이드의 건물 중 한칸을 샀습니다.

가운데 상가들은 아직 다 안지었는데 분양가가 더 높더군요. 작년에 참 잘샀다는 생각이 듭니다.

 

 

3. 발전 가능성이 높은 골프8학군 원흥역 순수오피스 

여긴 아무생각도 안하고 있었는데 평소에 알고지내던 그 분양사분께서 여기 진짜 괜찮은 것 같다고 와보라고 해서 그냥 갔고 임장을 해봤더니 아 여긴 될곳이다 라는 느낌이 빡 와서 간김에 계약을 해버렸습니다. 초기투자금이 3500정도 들더군요. 중도금 무이자에 잔금대출 80%, 이자율 2.45% 확정.. 총투자 5800에 이자제외 월세 연 1천 이상을 바라볼 수 있는 곳이더군요.

 

게다가 섹션오피스 가벽 공사를 안하면 금을 한냥을 주더라구요.

금값은 계속 오르고..

현재 골드바 가격이 1냥에 330만원 입니다.

 

이 현장도 제가 좋아하는 요소는 다 가지고 있었습니다. 적은 초기투자, 멋진 건물, 역세권, 엄청난 주변 개발.. 저야 꼴랑 세개밖에 못했지만 부자형님누님들이 순식간에 쓸어가서 이미 완판됐습니다. 연수익률은 18~19%정도가 나올 것 같습니다. 취득세 계산x

 

일단 임원희가 맘에 들었습니다.

"건물주가 별거야~?"

별거 아니라는 걸 알고 있기 때문에.. 

쌈마이 느낌의 광고가 좋더군요.

 

그리고 주변(창릉신도시쪽) 대비 오피스 분양가가 매우 저렴했습니다. 평당 800. 향동 등지의 다른 곳들은 1100~1200에 분양중이더군요. 그리고 원흥역엔 오피스가 없었습니다. 앞으로 별로 생길 것 같지도 않구요.

 

삼송지구, 창릉신도시, 대곡역세권개발 등을 완료하려면

사무실이 얼마나 많이 필요하겠어요. 

 

위 동그라미 안을 보면 뭐 다 예정이죠. 

전 확정보단 예정이 좋습니다. 

 

아직 3040이기 때문에,

너무 안정적인 것 보단 약간 리스키한게 좋습니다.

저 계획이라고 써있는 것들 실현될때마다 자산이 불어나는거라.

 

역세권~

절대적인건, 바로 역세권입니다.

원흥역 2번출구 150m..

 

창릉,향동쪽 계획된 오피스들이 역세권에 지어지는게 없더군요.

추가로 역이 신설될리도 없고. 생겨봤자 트램인데 십년넘게 걸리겠죠. 동2 트램도 삽도 못뜨고 있으니..

10년이면 원흥역에선 투자금 회수가 끝나고도 4년이 지난 후죠.

 

아파트도 이름에 역이 들어간게 좋지만 삼실도 마찬가지입니다.

이름에 '역(station)'이 들어가야 합니다.

그래야 임대를 잘 뺄수 있습니다.

 

대곡, 종로, 광화문, 디지털미디어시티, 마곡 등등 접근성도 좋음

 

섹션오피스 640개 언제 다 임대빼냐라고 생각하시겠지만 1섹션당 7평이라 640개라고 생각하심 안됩니다. 보통 2칸~3칸을 터서 들어오는 회사들이 꽤 있고, 아예 한층, 한줄 다 임차하는 기업들도 있으며, 임대 목적이 아닌 아예 사서 입주하는 기업들도 꽤 있습니다. 본인이 쓰려고 산 물건이 한 20~30%, 전층-한줄씩 가져가시는 분들이 또 한 10%, 뭉탱이로 가져가시는 분들이 또 한 10%.. 

 

실질적으로 50% 정도의 물량인 320개(나누기3하면 100개) 정도만 임대를 맞추면 되기 때문에 전대 방식으로 임대를 놓을 임대전문대행사도 이정도는 난이도가 낮다고 생각하나봅니다. 

 

 

이렇게 상가 2개와 섹션오피스 3칸을 추가로 취득하게 됐습니다.

두 상가에서는 이미 모두 월세를 잘 받고 있구요,

오피스에선 2년후부터 수입이 들어오겠죠.

월 90~105만원 정도가 남을 것 같습니다.

 

개가 짖어도 기차는 가고,

닭의 모가지를 비틀어도 새벽은 옵니다.

제 소박한 목표인 월세500만원 중 60% 정도를 달성했습니다.

 

이 모든 상가, 오피스 역시

어느정도 프리미엄이 형성될거라 보고 있구요.

 

'상가는 어려워, 오피스, 지산을 내가 어떻게 사' 

이런 말씀들 많이 하시던데, 아파트 처음 살때를 생각해보세요.

사고나서 공부해보니까 별거 아니잖아요. 상가 오피스도 마찬가지로 처음이 어려운거지 하다보면 진짜 별거 아닙니다. 

 

경험해보세요.

도전하지 않으면 얻을 수 있는게 아무것도 없습니다.

월세를 받아서 세금을 냅시다!(아 슬프다)

 

난기류를 만나면 안전벨트를 더 단단히 매지, 비행기에서 뛰어내리지 않습니다 내리면 죽으니까

 

이번 턴에 부동산 경험을 한 사람들은 대부분 부자가 됩니다.