경주 두산위브 트레지움 2차 뇌피셜

 

스댕의 부동산 이야기 57 

경주 두산위브 트레지움 2차 뇌피셜

 

 

제가 가진 분양권 중 유일하게 지방인 경주에 대해 분석해보겠습니다. 

분석능력이 뛰어난 것은 아니기 때문에 너무 믿진 마시길 부탁드립니다. 허접입니다. 다 쓰고 다시 읽어보니 진짜 허접 맞습니다. 죄송합니다. 피곤해서 자세히 못쓰겠습니다. 그래도 이걸 빨리 올려야 다른 글을 쓸것 같아서.. 대충 쓰고 치웁니다.

 

※ 유의하실 점 

가재는 게 편이고 팔은 안으로 굽습니다. 네.. 저는 경주 두산위브 편입니다. 그리고 상승론자입니다. 하지만 최대한 객관적으로 분석해보려 합니다. 경주와 더불어 앞으로의 지방 시장에 대해 나름대로의 시나리오를 적어봤습니다. 참고로 하나 더 말씀드리면, 제 블로그를 보시는 분들은 다 아시겠지만 저는 이번 장에 지방은 거들떠 보지도 않았습니다. 경주만 빼구요. 분양권을 취득할 당시 그만큼 매력적이었습니다. 지금도 꼭꼭 붙들고 있습니다. 

 

 

1. 미분양 관리지역이 오히려 도움이 됨

 

경주는 다른 지방도시들과 마찬가지로 오랫동안 미분양 물건이 적체되어 '미분양 관리지역'이 됐습니다. 이거 참 아이러니한게, 원래였으면 미분양 관리지역을 거들떠 보지도 않았을텐데 지금같은 시기엔 미분양 관리지역은 훈장 격입니다.

 

왜 불명예스러운 것을 훈장이라 부르는가? 617-710 대책과의 시너지효과 때문입니다. 수요공급 때문입니다. 신축 수요는 그대로인데.. 아니 더 올라가는데 신축 공급은 더욱 틀어막혔습니다. 미분양관리지역이라 더더더더더욱 공급이 막혔습니다.

 

 

2. 전세 대란 : 매매수요로 전환

 

617-710 대책으로 인해 전세가가 밀려 올라갑니다. 그냥 살기 좋다고 소문난 곳은 전세가가 다 오르고 있습니다. 이는 전국 공통입니다. 아직 우리동네는 아닌데라고 생각하시는 분이 있을겁니다. 거기도 곧 오릅니다. 기다리세요.

 

경주 두산위브 근처 휴포레의 경우 국평 전세가 2.7억입니다. 연식이 3년 차이나며 입지도 좋은 경주두산위브는 과연 어떨까요. 경주의 경우 휴포레 기준 2년에 한번 5%씩 인상할 경우 4~6년 정도 후에 전세가가 현재 매매가를 따라잡습니다. 뭔가 미래의 대장이 될것 같은 최신축 대단지 경주 두산위브 트레지움의 전세가는 어떨까요?

 

전세가랑 매매가랑 비슷해지면 당연히 전세수요의 일부는 매매수요로 전환되게 됩니다. 수요 증가~~

 

 

3. 전세가 상승 때문에 신축 수요가 생겨납니다. 그런데 경주에는 신축이 없습니다. 두산위브가 끝이예요. 수급불균형.

 

전세에서 매수로 넘어오는 사람들은 이왕이면 지역 대장 신축을 찾게 되어 있습니다. 이건 자연의 섭리입니다. 신축 선호현상은 최근 들어 생긴 트렌드가 아닙니다. 선사시대 움막시절에도 신축 움막, 신축 동굴을 더 선호하였습니다.(real)

 

그런데 경주는 미분양관리지역이라 신축 공급이 없습니다. 특이하게도 두산위브 이후 신축아파트 계획이 아예 없습니다.

가격 결정의 대원칙은 수요공급 곡선입니다. 규제같은 다른 잡것들은 아무짝에도 쓸모 없는 비듬같은 겁니다.

 

신축 수요는 많은데 신축 공급이 없으니, 마지막 신축인 두산위브가 오를까요 안오를까요?

 

 

4. 영원히 완판이 안될 것 같았는데 어쨌든 다 팔았다

 

사실 경주는 미분양 관리지역이 아니어도 공급이 어렵습니다. 땅을 파면 유물들이 자꾸 나오니.. 뚜렷한 인구 증가도 없구요.(그런데 세대 수는 많아지고 있습니다) 다들 아시다시피 경주 두산위브 트레지움 이후 경주에 향후 5년간은 신축 준공이 없지요. 게다가 617-710 대책으로 분양성적이 좋을리가 만무하기 때문에 이 분위기라면 더욱 분양이 불가능합니다. 공급파괴~~

 

대부분의 건설사들이 경주에는 분양을 하지 않았는데 나름 인지도 있는 두산그룹이 왜 자살골을 넣으러 경주에 왔을까요. 지금도 이해가 가지 않습니다. 덕분에 우린 좋은 걸 가질 수 있었지만요.. 

 

다 아파트 짓지 말라고 뚜드려맞고 포기했는데 두산은 안그랬다. 왜??

 

어쨌든 그 자살골을 넣으러 두산은 경주 한복판에 왔고, 나름 괜찮은 입지에 1천세대 신축을 때려박습니다.

그러나 역시 결과는 처참했습니다. 장기 미분양.. 그런데 또 어처구니 없는 일이 일어납니다.

 

지난 12월 정부대책으로 인해 수도권에 더이상 투자할 수 없게 된 사람들과, 너무 오르니 뭐라도 잡아야겠다고 생각한 지역민들이 합심하여 경주 두산위브를 완판시켜버립니다.(뒷동 물건이 좀 남았다고는 하는데..)

 

고맙다 두산

 

 

 

5. 지방은 못죽일겁니다. 표심때문에..

 

지금 서울경기의 민심이 매우 안좋습니다. 부자들도 정권에 불만이 많고, 서민이 도대체 뭔진 모르겠지만 정부가 부르는 그 서민들 역시 정권에 불만이 많습니다. 민심이 바닥이에요 바닥. 그런데 이 시기에 오르지도 않은 지방 부동산을 죽여버리겠다?

 

이 정권은 머리가 좋습니다. 지방 표를 버릴수가 없습니다. 제 생각엔 그 각종 규제들은 지방 비조정지역 미분양관리지역 부동산들은 피해갈겁니다. 서울경기쪽 급등지와는 부동산 정책을 분리할 가능성이 높습니다.

 

 

6. 오른게 없는 곳은 하락기에도 버팀

 

보통 빠지는 지역은 급등한 지역들입니다. 경주처럼 오르지도 않은 지역은 빠질 수가 없어요. 그런데.. 하락기가 올 것 같습니까. 서울경기는 710 이후로도 살기좋다는 곳, 지역 대장들 위주로 엄청나게 오르고 있습니다. 매수세가 끊이질 않아요. 경주도 유사한 패턴을 보일건데, 그런 곳은 당연히 신축입니다. 인프라 대충 있고 신축이면 장땡입니다.

 

정부가 저렇게 표심에 지대한 영향을 끼치는 악수를 두는건 이 부동산 상승이 끝도 없을 것 같기 때문입니다. 미국에서 중국 죽이겠다고 달러를 저렇게나 푸는데 우리가 버틸 재간이 있을까요. 우리도 초저금리 유지하고 화폐 같이 풀어야합니다. 다시 말씀드리지만 부동산을 팔아야 하는 시기는 '규제를 할 때'가 아닌 '규제를 풀 때' 입니다.

 

(추가.6번 항목 마지막 문장 부끄럽네요. 단기 매매 하실분들은 규제랑은 상관없이 사이클 보며 결정해야죠) 

7. 단기 하락이 오는 지역은 '갭투' 법인이 많이 들어간 곳

 

경주는 갭투가 없지요.

청정합니다. 

아 이제 쓰기도 귀찮네요..

 

 

8. 주변 시세

 

포항 자이 5억.

갭 유지하며 따라갑니다.

 

 

9. 정권은 짧고 재산은 길다

 

2년 후에 대선이 있습니다. 보통 대선 전엔 규제들을 많이 풉니다. 그때가 n차 상승기입니다. 규제풀면 빠져야 하는데 통화량때매 안빠질겁니다.

 

종부세 내봐야 1~2년입니다. 3억 꼬꼬마 아파트 두채를 등기쳐도 종부세 몇백이죠. 기다리면 기대값이 훨씬 높을텐데 투자자들이 팔까요? 안팔까요? 몇백 때문에 몇천을 놓을까요 말까요?

 

고위공직자들, 정책입안자들 보세요. 그들은 그걸 알잖아요. 이 정권은 짧고 본인들 재산은 길다는것을요. 그러니까 청와대에서 불이익준다고 난리를 피우고 형사처벌 한다고 으름장을 놔도 안팔고 버티죠. 걔들은 머리가 좋아서 다 아는겁니다. 그래서 돈버는거예요. 이 상황에 마피 기다리는 분들은 생각이라는걸 포기한거나 마찬가집니다. 물떠놓고 기도하는거랑 다를바가 없어요.  상식적으로 생각해보세요. 개같이 공부해서 목숨걸고 투자하는 사람들이랑 물떠놓고 샤머니즘에 기대는 사람이랑 부자되기 경진대회 하면 누가 이기겠어요. 

 

다시 말하지만 정권은 짧고 재산은 깁니다.

고위공직자들 따라하시면 됩니다.

 

이만 끝!

 

추가1)

경주 두산위브가 마피가 나길 기다리시는 분들이 있다던데.. 이미 시장은 초양극화로 가고 있습니다. 빠지는건 지금 물떠놓고 기도하는 그분들 구축집이지 신축이 아닙니다. 기다릴수록 더 벌어집니다. 장담합니다. 오늘 실거래 떴다죠. 617 이후에 거래된 것 같은데. B타입 프리미엄 1900만원..? 그리고 분양권 주택수 포함 안한다고 하죠? 법이 제정되는 9월 전까지 또 난리 날겁니다. 경주는 그때 아마 사검이죠? 

 

추가2)

아래 글은 조회수 3만이 넘어간 투자자들을 위한 힐링글입니다.

한번씩 더 읽으시길 바래요.

 

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