보존등기와 소유권이전등기, 후취담보와 집단대출/전세대출

 

신축 아파트에 입주할때엔 보존등기가 없다.

아무것도 나오지 않은 상태다. 

 

아무것도 없는데,

주택담보대출이 어떻게 나오는 건지,

세입자가 받을 전세대출엔 문제가 없는건지 알아보자.

 

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일단 용어를 알아야 한다.

 

 

* 보존등기란 무엇인가? 

 - 보존등기는 내 소유라는 것을 보존하기 위해, 미등기 된 (신축)부동산에 처음으로 소유권을 등록하는 절차

 

 

* 보존등기는 누가 신청하는가?

 - 건축주나 시행사

 

 

* 절차는?

 - 준공검사 후 시행사는 지자체의 '사용 승인'을 득해야 함 

   : 사용 승인이 나면 입주 가능

 

 - 사용승인을 내준 지자체는 '건축물 대장'을 만듦

   :  건축물 대장 만드는데 1~3달의 시간이 소요됨

   

 - 건축물 대장이 만들어진 후 비로소 "소유권보존등기부등본"을 만들 수 있음

   : 이건 등기소 업무이고 1~3달으 시간이 또 소요됨

 

 그래서 등기권리증을 받는데 시간이 걸리는 것.

 

 

신축아파트의 사용승인이 떨어진 후에도 등기가 나오지 않은 상태이니 원칙대로라면 대출을 받을 수가 없다. 대출을 받지 못하니 잔금이 불가능하고, 잔금을 못했으니 키불출도 안된다. 입주를 할수가 없다. 

 

이런 점을 보완하고자 '후취담보'라는 제도를 만들어 시행사랑 협약을 맺은 몇개의 은행(특정 금융사의 특정 지점)이 잔금대출을 취급할 수 있게 해줌. 이게 우리가 입주 시 자주 듣는 '집단대출'임

 

현장에 따라 다르지만 집단대출엔 여러 금융사가 참여함. 그 수는 알수 없음. 어딘 몇개 안되는 은행이 오고 어느 현장들은 모든 은행들이 총출동함. 이건 아파트도 그렇지만 상업용-업무용 부동산도 마찬가지. 집단대출은 중도금과는 다르게 1금융권에서 대거 옴. 

 

집단대출을 놓치면 개인적으로 대출받기가 어려우니 그냥 집단대출 안내문에 따라 움직이는 것이 좋음. 혼자 금리 싼곳 찾는다며 안내된 곳 외의 은행에 돌아다녀봐야 헛수고일 가능성이 높음.  

 

잔금을 치루고 나면 얼마 후 집에 문서 하나가 날아오는데 그게 바로 소유권이전등기가 완료된 등기권리증(등기필증)임.   

 

 

 

ㅇ 재건축재개발의 경우 등기필증이 나오는 시간이 엄청 늦다?

 

사실임.재건축 재개발의 경우 무슨 행정적 이유때문인지 모르겠지만 모든 등기업무가 그냥 느림. 그래도 문제는 없음. 후취담보가 있기 때문에, 잔금대출도 잘 나오고 세임자의 전세대출도 잘 나옴.  

 

 

 

 

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