블로그강의(1) 중산층 진입을 위한 내 투자 방법과 철학 - 노동소득

[불펌금지, 블로그 링크만 가능]

 

목차 

 

I. 머릿말 

 1. 소득의 트라이앵글 : 노동 소득이 더 중요한데?

 2. 소득의 트라이앵글 : 자본 소득 세팅하는게 쉬운게 아님

 3. 소득의 트라이앵글 : 소득의 꽃 사업 소득

 

II. 부동산 투자

 1. 분양권

 2. 갭투자

 3. 재건축 재개발

 

III. 수익형 파이프라인

 1. 상가 

 2. 오피스

 3. 지식산업센터

 4. 공장 

 

IV. 싸게 사는 법

 1. 경매

 2. 공매

 3. 급매와 초급매

 

V. 잘 파는 법

 1. 연락의 중요성

 2. 협상의 대가들에게 배우는 협상법

 

VI. 부동산 투자 철학

 1. 소크라테스처럼 질문하라 

 2. 루소처럼 걷고 상상하라

 3. 소로처럼 느끼고 보는 법

 4~8. TBD

 

VII. TBD 

 

 

 

I. 머릿말

 

22년도 역시나 부동산은 많이 오를 것 같긴 하지만, 정부의 규제에 의해 내 주택투자 사이클은 이미 한사이클이 끝났다. 남들이 뭐래도 내 스스로는 중산층의 반열에 올랐다고 생각한다. 소득이나 자산이나 상위 5%안에는 들어갔으니까.

 

땡전한푼 없던 시절부터 어떻게 몇년만에 자산을 쌓았는지에 대해 블로그에 연재 형식으로 강의를 적어보고자 한다. 순자산이나 총자산은 묻지 말자. 매일 내 톡방에서 외쳐대는 3주택 10상가는 예전에 이미 넘었고, 월 현금흐름은 혼자 세후 1500만원 이상이라고 말씀드리고 강의를 시작한다.

 

아 나이는..

1982년생이다.

좋은 시절 낳아주신 부모님께 감사드린다.

 

 

1. 소득의 트라이앵글 : 노동 소득이 더 중요한데?

 

월급쟁이로 시작해서 수십억 부를 일군 대부분의 중산층들과 내 스토리도 비슷하다. 08년도에 삼성에 입사하고 '삼성의 별(상무)'이 되겠다며 에버랜드 옆의 호암관의 신입사원 전용 타임캡슐 같은 곳에 호기롭게도 적어놨건만 입사를 하고 보니, 그 당시 차장님-부장님-상무님의 인생은 부자의 삶이 아니더라. 내가 정의하는 부자는 좋은 집, 미래를 걱정하지 않을 정도의 여윳돈 혹은 오토(auto) 수입, 가족과 함께할 개인 시간의 확보 등이었다.

 

나는 남들처럼 물려받을 돈도 없는데 내 미래의 모습이, 20~30년 후의 내모습이 결국 저렇다니 견딜 수가 없었다. 가뜩이나 역마살을 포함한 내 본성들을 죽이고 사느라 고생스러운데 비전까지 보이지 않으니 더이상 회사 생활을 영위하기 힘들었다. 그렇게 퇴사를 하고 남들처럼 바로 전업투자자의 길을 걸은게 아닌, 나에게 더 잘 맞는 직장으로 옮겨 또다시 월급쟁이 생활을 시작했다. 단, 좋은 곳으로.

 

남들처럼 워라벨(work and life balance), 즉 일과 생활의 균형을 확보하는 것엔 관심이 없었다. 성장 가능성과 비전이 보인다면 일을 밤 세워가며 해도 좋았다. 당연히 그런 시즌이 아니라면 극단적으로 쉬는 것을 추구했다. 그래서 자기 일에 책임만 진다면 얼마든지 자유시간을 확보할 수 있는 새로운 직장으로 거처를 옮긴 거다. 

 

현재의 사무실에서 분배받는 연간 수입은 동년배(?)의 대기업 직원들보다 좀 높다. 이 부분이 중요하다. 나는 다른 뛰어난 투자자들처럼 전업 부동산 투자자로 살아갈 자신도 없고, 하락기도 맞아본 적이 없기 때문에 노동 수입의 가치를 더 높게 친다. 

 

파이프라인 중 가장 중요하고 가장 훌륭한 파이프라인은 매월 들어오는 높은 월급이고, 이 월급이 생활비와 대출상환 원리금을 제외하고도 꽤 남아야 한다는게 내 중론이다. 이게 충족되지 않으면 자본소득이나 사업소득의 단계로 넘어가기 어렵다. 

 

궁극적으로는 자본/사업소득을 추구하는게 맞다는 데에는 격렬하게 동의하지만 물려받을 것도 가진 것도 없던 과거의 나같은 사람들의 경우 이직을 해서라도 본인의 가치를 올리고 노동소득을 늘리는 것부터 시작해야 한다. 

 

원잡으로 노동소득을 올리는데 한계가 있다면 투잡을 가던가 극단적으로 생활비를 줄여야 한다. 그래서 외벌이 기준 월 250만원 이상은 남겨야 자본소득을 만들기 위한 갭투자나 분양권 투자에 한발이라도 담글 수 있다. 분양권의 경우 이제 지방도 기본 5천만원은 있어야 시작할 수 있기 때문이다. 갭투자에 도전한다고 해도 이제 최소 5천은 들고 시작해야 그나마 괜찮은 물건에 도전할 수 있다.

 

월 250이상 남길 수 있다면 2년이면 5천이 모이고, 4년이면 1억이 모인기 때문에 매월 쌓을 수 있는 잉여자금을 높이는게 놀고 먹을 수 있는 자본소득 구축의 첫단계다. 

 

신용대출 등으로 투자금을 마련하면 되는거 아니냐고 반문하는 사람들이 있을텐데, 불안해하지 않을 수 있다면 추천한다. 하지만 투자금이 빌린 돈일 경우 대범해지기 어렵다. 항상 마음을 졸인다. 매 시각 똥줄이 탄다. 결과적으로 협상력이 떨어지게 된다. 부동산 거래는 결국 매수-매도-공인중개사 간의 협상이기 때문이고, 사업 소득을 올리는 것도 대표의 영업력에 기반한 협상이기 때문이다. 여유가 없는 사람은 손해보는 거래를 하기 마련이다.

 

그래서 최소한의 잉여자금도 쌓이지 않은 상태에서의 풀대출 영끌 투자는 말리고 싶다. 그렇게 성공한 사람은 운때가 맞은 진짜 극히 일부의 사람들 뿐이다. 그런 상태에서 자본소득과 사업소득을 꿈꾸는 것은 헛된 망상이라고 할 수 있다. 본 직업으로 소득을 올릴 수 있으면 좋겠지만 그게 안된다면 본업 외에 안정적인 두세번째 소득을 올릴 수 있는 부업을 해야 한다. 절대 투기성 시장에는 손을 대지 말고. 

 

다른 부동산 강사들과는 달리 너무 현실적인 내용을 이야기 하는거 아닌가 싶다. 시작부터 이러면 인기가 없을 수도 있는데.. 하지만 이렇게 종잣돈을 모으는게 불가능한 노동 소득이라면 장기투자를 할 수가 없다는게 내 생각이다. 자산 투자는 장기로 가야 하는데, 투자를 지속하기가 불가능하면 오히려 손해만 보고 나올 수 있다. 부동산은 아주 천천히 우상향한다. 20년 21년 같은 해는 다신 오지 않을 수 있다는 것을 잊지 말자.

 

이쯤되면 이런 생각이 들거다.

 

'그럼 회사 잘 댕기라는 소리 아니냐? 넌 퇴사했대매?'

 

맞다. 회사 잘 다니란 소리다. 근데 내 투자활동에 방해가 되는 회사라면 박차고 나와서 다른 회사로 들어가란 소리다. 회사 일이 끝나면 너무 지쳐 퇴근 후 투자 공부를 할수 없는 회사, 회사 내의 다른 직원들이 모두 일만 하느라고 재테크 이야기는 하지 않는 회사, 그냥 야근이 너무 잦은 회사 등이 이에 해당된다. 

 

이미 급여와 워라벨이 훌륭한 회사라면 퇴근 후 알아서 시간을 확보하고 자본소득을 올릴 궁리를 하면 된다. 일단 소득부터 올리자. 최소 월 200은 남기자. 

 

나같은 경우 7년간 종잣돈을 모았다. 결혼 전 총각시절 극단적인 절약을 통해 수억을 모았고, 결혼 후에는 전세에서 3년, 월세 30만원짜리 집에서 2년을 버티며 투자금의 덩어리를 키웠다. 현재 규제로 남들이 거의 다 투자를 멈춘 상태에서도 장기 투자를 지속하며 홀딩을 외칠 수 있는것 또한 급여와 기타소득의 힘이 크다.

 

기타 소득으로는 3년간 키운 블로그의 콘텐츠 수입(구글애드센스), 뭣모르고 샀던 첫 상가에서 나오는 임대수익, 동대표 회의비, 1년에 한번 나오는 주식 배당금과 와이프가 운영하는 자그마한 네이버 스마트스토어와 각종 오픈마켓 매출, 연단위 계약을 맺은 광고대행업 등이 있다. 얼마 안되지만 신용대출 이자 정도는 여기서 상쇄된다.

 

일단은 노동소득이 받쳐주지 않는 자산투자는 독이다. 남들은 나이키의 마라톤화를 신고 달리는데, 나는 짚신을 신고 뛰는 것과 같다. 얼마 달리지도 못하고 발바닥에 물집과 피고름만 잔뜩 만든 채로 경기를 포기할수밖에 없는 거지. 

 

N잡러의 시대다.

 

방법이 없다고 자포자기한 채 예능채널만 돌려 볼게 아니라 뭐라도 시작하자. 일단 시작하면 면 언젠간 된다. 나같은 멍청이도 해냈다.

 

 

* 본 블로그 강의는 "스댕 톡강의방"에 연재합니다

 - 스댕 톡강의방 : 입장코드 7777

https://open.kakao.com/o/gRjlooSd

스댕 톡강의방

  

 

투자는 마라톤