블로그강의(2) 중산층 진입을 위한 내 투자 방법과 철학 - 자본소득

1편은 여기에 

블로그강의(1) 중산층 진입을 위한 내 투자 방법과 철학

 

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목차 

 

I. 머릿말 

 1. 소득의 트라이앵글 : 노동 소득이 더 중요한데?

 2. 소득의 트라이앵글 : 자본 소득 세팅하는게 쉬운게 아님

 3. 소득의 트라이앵글 : 소득의 꽃 사업 소득

 

II. 부동산 투자

 1. 분양권

 2. 갭투자

 3. 재건축 재개발

 

III. 수익형 파이프라인

 1. 상가 

 2. 오피스

 3. 지식산업센터

 4. 공장 

 

IV. 싸게 사는 법

 1. 경매

 2. 공매

 3. 급매와 초급매

 

V. 잘 파는 법

 1. 연락의 중요성

 2. 협상의 대가들에게 배우는 협상법

 

VI. 부동산 투자 철학

 1. 소크라테스처럼 질문하라 

 2. 루소처럼 걷고 상상하라

 3. 소로처럼 느끼고 보는 법

 4~8. TBD

 

VII. TBD 

 

 2. 소득의 트라이앵글 : 자본 소득 세팅하는게 쉬운게 아님

 

앞선 장에서 노동소득이 중요하다고 했다. 하지만 그것은 벌 수 있을때 이야기이다. 수명이 증가하는 동시에 모든 산업에 자동화 트렌드가 일어나면서 55세 이후엔 양질의 노동소득을 얻기란 불가능한 세상이 되어버렸다. 그래서 그렇게들 자본 소득을 부르짖는 거다. 여기서 멀어진 사람들은 기본소득을 외치는 것이고.

 

자본소득이란 돈이 돈을 벌어다 주는 것을 말한다. 

 

여기서 '자본'이란 재화와 용역을 생산하거나 효용을 높이는 데 드는 밑천이다. 

그리고 '소득'이란 경제 주체가 일정한 기간에 걸쳐 노동·토지·자본 등 생산요소를 투입하여 경제활동에 참여함으로써 얻는 유용한 재화나 용역을 말한다.

 

하지만 그 밑천이 되는 돈이 어디서 뚝 떨어지진 않는다. 자본이 있어야 자본을 통한 소득을 올릴텐데 어지간한 금수저가 아니고선 자본이라 할 수 있을 정도의 돈은 없다고 봐도 무방한게 현실이다. 금수저가 아니라면 노동-사업소득을 통한 잉여자금으로 '자본이라 불리울 정도의 돈'을 모을수 있어야 자본 소득 근처에라도 가볼 수 있다는 말이다.

 

그런데 자본소득을 올리고 싶다는 사람들이 크게 놓치고 있는 것이 있다. 바로 자본 소득의 '소득' 부분이다. 소득이란 광의적으로 풀어보면 그래도 좀 지속성이 있어야 하는데, 지금의 아파트에 한정된 투자 방식은 과연 지속 가능한 모델인가?

 

상승기 후반에 올라타 힘들게 내집마련 후 대출 4억을 끼고 10억짜리 집을 한채 장만해 깔고 앉아 월 150만원씩 원리금을 상환하며 허덕이고 있다면 이것은 자본소득을 올리고 있는 것인가 그냥 내집마련을 한 것인가. 그렇게 마련해서 집이 12~13억이 됐다고 해도 그집을 팔고 하급지로 이사를 가서 의미있는 현금을 남기지 않았다면 이것은 소득이라고 할 수 있는 것인가? 

 

이사를 가려고 맘먹고 알아봤더니 상급지는 더 올라 도저히 이사를 갈 수 없다면 이건 소득을 올린 것인가? 나는 비과세 테크를 타며 끝없는 이동이 가능한가? 내가 알기론 자식 둔 집 혹은 직장을 다니는 사람이 그렇게 자유롭게 이동이 가능한 집은 별로 없다.

 

반대로 여러 이유로 상승기가 끝나 정체-하락기가 장기간 지속된다면 우리의 자본 소득은 어떻게 되는가? 10억에 산 집에 9억 8.5억 8억 매해 5천씩 떨어진다면 이것은 자본소득을 올리고 있는 것인가? 존버하면 언젠간 다시 오른다고 쳐도 그것을 소득이라고 할 수 있겠는가.

 

아파트는 수요와 공급 그리고 정부의 부동산-금융 정책에 따라 가격이 달라진다. 그래서 n년 주기설이 등장하는 거다. 오를때야 사팔사팔 하며 돈을 벌수 있지만 내릴 때는 이 자본을 통한 소득을 올리는 것이 불가능하다. 아파트로 공매도를 치지 않는 이상 돈을 벌수 없다. 그것도 장기간 동안. 

 

이래서 아파트 하나만 투자하면서 자본소득을 세팅한다는건 어려운 일이라는 거다. 5년 벌고 5년 잃으면 소득이라 할 수 없다. 상승 하강 그래프가 거의 확정적으로 발생한다면 더욱 소득이라 칭할 수 없다. 이익실현을 못하고 있다면 그게 소득인가. 사이버 머니를 자본소득이라 착각하면 안된다. 진짜 현금이 들어와야 소득이다.

 

이제 아파트로 소득을 내려면 다주택자가 세금을 엄청나게 내면서도 남는게 있어야 한다. 다들 알다시피 현재 우리나라에선 이런 모델은 지속 불가능하게 되었지만.

 

앞선 1강에서 노동 소득의 중요성을 말한 이유가 여기에 있다. 노동을 통한 소득은 어느정도의 지속성이 보장돼 있다. 채용된 직원에 한해선 회사가 파산하지 않는 한 법적으로도 고용 상태에 대한 보호를 받기 때문이다.

 

이래서 잠깐 집값좀 오른다고 회사를 때려치우고 나는 자산가이고 투자자라며 어설프게 '아파트만 사고파는' 전업 투자자의 길로 나서면 피를 볼수 있다는 거다. 모든 유형의 부동산을 모든 거래 유형으로 목숨걸고 업으로 삼을 수 없다면 절대 따라하지 말자.

 

유튜브나 블로그, 카페를 통해 아파트 투자와 자본소득에 대한 분석을 많이 하는 분들은 높은 확률로 주택을 매매를 통한 안정적인 현금흐름으로 생활하기 보단 인플루언서로서의 기타 사업소득이 높아지는 바람에 현금흐름이 좋은 부유한 삶을 사는 경우가 많다.

 

사람들이 그렇게 부르짖는 '자본소득을 통한 경제적 자유'는 내가 가진 자본 등의 생산요소를 투입하여 일을 전혀 하지 않아도 일정한 수입이 들어오는 상태를 말하는 거다. 시중에 나와있는 경제적 자유 관련 사례집이나 FIRE족 관련 기사 리포트는 대부분 불완전한 자유다. 책을 쓰지 않고서는, 블로그를 하지 않고서는, 유튜브를 하지 않고서는, 파트타임 job을 가지지 않고서는 생존이 불가능한 모델이 대부분이었다. 

 

부동산을 통해 지속적으로 자본소득을 올리려면 노동소득을 기반으로, 종부세 납부가 감당이 되는 선까지 주택을 한계까지 마련한 후 세금을 이겨내면서 사팔사팔을 지속적으로 진행하고, 그렇게 번 돈으로는 외부의 요인에 흔들리지 않는 높은 대지지분을 가진 강건한 수익형 부동산들을 골라 내 자본들을 투입해야 하는게 맞다고 본다. 그래야 땅값이 올라가는 것도 먹는 동시에 건물에서 나오는 월세 현금흐름까지 가져올 수 있으니까 말이다.

 

찐 부자들이 빌딩을 매입하는 이유도 마찬가지다. 차익과 수익을 동시에 노릴 수 있어서이다. 기업오너나 연예인급으로 많이 버는 사람들이 아니라면 경제적 자유를 달성해줄 자본소득을 일으키는 부동산을 갖는 것은, 노동소득-투자소득-사업소득 모두를 갈아넣어 겨우 한두채 마련하는 것이 일반적이다.

 

경제적 자유가 이렇게 어려운 거다. 

쉬우면 누구나 다했게?ㅋ

 

공부도 하지 않고, 멘토도 없고, 소득도 낮고, 아파트 외 거래는 안해봤고, 장기간의 발품을 팔지 않고선 경제적 자유를 불러올 자본소득을 올리는 것은 불가능하다.

 

하지만 반대로 충분한 공부를 하고, 멘토를 만나고, 여러 유형의 소득을 올리고, 아파트 외 거래 경험을 쌓으며 이곳저곳 발품을 팔며 경매-공매-급매 건을 찾아 차익형투자와 수익형투자를 번갈아 가며 하다보면 진정한 의미의 경제적 자유를 동반한 은퇴를 어린 나이에도 달성할 수 있다. 

 

그런 사례들을 찾고 그들이 거쳐온 과정을 분석하여 전파하는 것이 본 강의의 목적이기도 하다. 나도 아직 반밖에 달성하지 못했다. 마지막 강의 쯤에는 달성률이 꽤 올라가 있겠지만. 

 

-3강에서 계속-

 

* 본 블로그 강의는 "스댕 톡강의방"에 연재합니다

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