블로그강의(4) 중산층 진입을 위한 내 투자 방법과 철학 - 경제적 자유와 3주택 10상가, 부의 전환

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목차 

 

I. 머릿말 

 1. 소득의 트라이앵글 : 노동 소득이 더 중요한데?

 2. 소득의 트라이앵글 : 자본 소득 세팅하는게 쉬운게 아님

  - 중산층 진입 전 가장 소중한 자산

  - 경제적 자유와 3주택 10상가, 부의 전환

 3. 소득의 트라이앵글 : 소득의 꽃 사업 소득

 

II. 부동산 투자

 1. 분양권

 2. 갭투자

 3. 재건축 재개발

 

III. 수익형 파이프라인

 1. 상가 

 2. 오피스

 3. 지식산업센터

 4. 공장 

 

IV. 싸게 사는 법

 1. 경매

 2. 공매

 3. 급매와 초급매

 

V. 잘 파는 법

 1. 연락의 중요성

 2. 협상의 대가들에게 배우는 협상법

 

VI. 부동산 투자 철학

 1. 소크라테스처럼 질문하라 

 2. 루소처럼 걷고 상상하라

 3. 소로처럼 느끼고 보는 법

 4~8. TBD

 

VII. TBD 

 

 

4강

경제적 자유와 3주택 10상가, 부의 전환

 

잔소리를 한번만 더 한다. 노동소득과 자본소득은 분리하여 생각하기 어렵다. 노동소득 없이 자본소득이 만들어지기 어려운 환경이기 때문이다. 그래서 잘 살펴보면 노동소득과 자본소득 사업소득이 동시에 증가한 사람들이 더 많다. 어느 하나만 올라가는게 아니다. 결국 잘 버는 사람이 시드도 크고, 리스크에도 강할수밖에 없기 때문에 자산을 안정적으로 더 잘 쌓아올릴 수 있다. 

 

자산이 증가할수록 리스크 관리가 중요해진다. 높고 안정적인 급여는 리스크 관리에 탁월한 기능을 한다. 절대 노동소득을 등한시하는 우를 범하지 말자. 이 글을 읽으시는 독자들은 '자본소득은 좋은 것 노동소득 나쁜 것' 같은 이분법적 사고를 하면 안된다. 둘다 좋은거다.

 

그 반대도 마찬가지다. 부동산 투자를 하면서도 '노동소득은 신성한 것, 자본소득은 불경한 것'이라는 생각을 하시는 분들이 꽤 있던데 노동을 더이상 할수 없는 아프거나 늙은 몸이 되었을때 불경하지 않으면서 비참한 삶을 살지 않을 자신이 있는지 묻고 싶다.

 

우리는 부자들의 투자법을 배워야 한다. 부린이마냥 아파트로 몇채로 자산좀 불렸다고 자만하면 안된다. 아파트 두세채로 경제적 자유를 이뤄내긴 힘들다. 아니, 불가능에 가깝다. 깔고앉은 집은 나에게 소득을 발생시키지 못한다. 팔지 못하는 집 역시 소득이라고 할수없다. 플피세팅(플러스 프리미엄 세팅, 매입가보다 전세가 높은 상태 등을 말함)이 되지 않은 집들 역시 팔아서 차익을 남기기 전엔 나에게 어떠한 현금도 발생시키지 못한다.

 

집 몇채가 도합 20억이 올랐다고 이정도면 부자가 아니냐며 직장을 그만두려는 사람들이 있다. 실제로 자산 18억원 정도를 만들고 방송에 나와 평생 쓸 돈을 모았다며 퇴사 후 FIRE(Financial Independence, Retire Early)를 외치는데 내가 보기엔 많이 아쉬운 케이스다. 월 73만원으로 무엇을 할수 있단 말인가.

 

무엇이든 물어보살, 30대에 은퇴한 파이어족

 

방송에 나온 내용만으로만 판단한다면, 그정도 자산에서 나오는 자본으로 은퇴하겠다는 것은 곧 '긴 가난 상태의 유지'에 돌입하겠다는 것과 마찬가지로 들린다.

 

나이를 먹을수록 같은 걸 먹어도 좋은걸 먹고 싶고, 여행을 다녀도 편하게 다니고 싶은게 자연적인 거라 시간이 갈수록 돈이 더 든다는걸 인정해야 하는데 방송에 나오신 분들이 아직 연령대가 낮고 몸도 안아파봐서 그런지 앞으로 발생할 리스크와 인플레이션에 대한 깊은 고민을 하지 않은 흔적이 보였다. 물론 방송에서 말하지 못한 추가 자본 뻥튀기 계획이 있을거라고 생각하지만.

 

시간이 흐를수록 여유가 생겨야 하는데 오히려 조바심만 증가한다면 그건 경제적 자유에서 멀어지고 있다는 반증이다. 혹시 내가 그런 상황이라면 어서 투자 방식의 전환을 실행해야 한다. 부자들이 가는 길을 따라서 말이다. 금융자산 30억원 이상을 가진 부자들의 포트폴리오를 살펴보자.

 

금융자산 30억원 이상의 경우 상가를 보유하고 있다는 응답이 64.8%로, 일반 아파트(52.3%)와 토지·임야(50%)보다 상대적으로 높았다. 오피스빌딩을 보유하고 있다는 응답도 13.6%로, 30억 미만의 3.4%와 큰 차이를 보였다.
- KB금융지주 경영연구소, 2020년 11월 -
https://www.mk.co.kr/news/realestate/view/2020/11/1198771/

금융자산 30억 이상 자산가가 투자하는 부동산 보니

 

 

부자들은 '상가'를 보유하고 있다는 응답이 65%이다. 아파트, 토지, 임야보다 비율이 높다. 우리는 이걸 그대로 따라하면 된다. 30억을 모으고 시작해야 하는거 아니냐고? 아니다. 아파트 외 자산 역시 차근차근 불려가는 거다. 시작할 수 있을 때 시작해야 한다. 

 

긴 가난을 유지하는 상태로 노후를 맞이하고 싶지 않다면, 주택 투자에 성공하여 발생시킨 '차익'을 반드시 '수익형 부동산'을 비롯한 현금을 발생시키는 자산으로 전환시키는 시도를 조금씩이라도 해야 한다. 개개인의 목표에 따라 얼만큼의 목돈이 모였을때 전환시키는지는 모두 다르겠으나 내가 지금까지 경험한 바로는 목돈 5천부터 수익형 자산으로의 전환이 가능하다. 소액으로 연습을 해서 이 바닥이 돌아가는 구조를 파악해야 한다.

 

순서는 주택 먼저다. 다주택 혹은 일시적2주택 이상을 세팅이 완료됐으면 바로 현금흐름을 발생시킬 자산투자에 돌입한다. 

 

내 기준의 경제적 자유란 대략 3주택 10상가 정도에서 어느정도 충족이 된다고 본다. 3주택은 자유로운 주거의 이동을 위한 것이고, 10상가는 오토 수입을 위한 것이다. 경매든 급매든 분양이든 매입가 4억 기준의 상가를 비롯한 여러 수익형 부동산 10개 정도가 괜찮은 입지에 한계 레버리지로 세팅되면 월세가 밀리는 리스크와 일부 공실을 감안하고서도 월 1000~1500만원 정도가 자동으로 들어오는 시스템이 만들어진다.

 

만약 매월 들어오는 돈이 1500이라면, 월 500만원정도의 소비로 중산층 정도의 생활수준을 유지하고 나머지 700만원으로는 신규투자를 위한 시드를 마련한다. 10%인 월 150만원은 세금을 내야 하니 따로 모아두고, 나머지 10%는 매월 아무 대출이나 상환한다.

 

그렇게 일을 전혀 하지 않고도 잉여자금이 매년 1억 정도가 모인다. 그러면 다른 투자자산의 무한매수*가 가능해지고, 이게 곧 자본주의 시스템 아래서의 강건한 자산 포트폴리오가 된다. 당연히 노동소득이 추가된다면 훨씬 더 좋은 상황이 된다.

 

*수익형 부동산 무한매수법, Investment Asset Unlimited Purchase Method)

수익형부동산 무한 매수법 (8상가부터는 자가증식)

 

그리고 이정도 자산이 세팅되면 그때부터는 노동소득/자본소득/사업소득이 동시에 발생한다고 볼수있다. 상가 오피스와 같은 수익형부동산을 10개 정도 돌린다는 것은 임대사업자 활동을 하고 있다는 것이니까 말이다. 

 

조금 과장하여 3주택 10상가를 예로 들었지만, 사실 노동소득을 잘 유지한다면 1주택 2~3상가만 되도 엄청난 자유가 발생한다. 내 소유의 집에서 안정적으로 생활하며 회사를 잘 다니고 노동소득으로 월 4~500정도를 벌고, 작은 구분상가 2~3개에서 나오는 세후 250~500만원 정도의 추가수입은 집안 경제에 큰 시간적 자유와 굉장한 회복탄력성*을 가져다준다. 

* 회복탄력성 : 실패했을 때 좌절하지 않고 다시 일어설 수 있는 능력

 

그렇게 수익형 자산을 통한 절반 정도의 경제적 자유, 혹은 규모를 늘려 얻어내는 완전한 경제적-시간적 자유를 얻고 나면 비로소 꿈에 그리던 '내 사업'을 시작할 수 있다.

 

사업의 가장 큰 문제 역시 리스크 관리인데, 이렇게 자산과 현금흐름을 먼저 세팅해 놓고 차분히 사업을 시작하면 자산과 현금흐름을 기반으로 인한 여유가 생겨 새로운 일에 온건히 집중할 수 있을 뿐 아니라 급할게 없으니 매우 강한 협상력이 생기게 된다.

 

'안정된 집(+주택담보 사업자 대출의 여지)', '높은 현금흐름(급여+임대료)', '이 사업 아니어도 먹고사는데 아무 문제없다는 마음가짐'에서 나오는 높은 협상력으로 시작하는 개인 사업은 어느정도 보수적인 경영만 한다면 좀처럼 망하기 어렵다. 새로운 파이프라인이 또 생기는거다.

 

그리고 노동소득, 자본소득, 사업소득의 조합을 통해 매월 남는 잉여자금을 통해 그냥 해보고 싶은 소규모의 사업이나 투자들을 모조리 시작해볼수 있는 선순환이 생기는 것이 가장 큰 장점이다. 그로 인해 아직까지도 찾지 못한 '내가 좋아하는 일'을 찾을 수 있고, 배우자나 자녀들에게도 그런 기회를 제공할 수도 있다.

 

얼마나 큰 기쁨인가. 

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* 본 블로그 강의는 '스댕 톡강의방'에 정갈하게 연재합니다

 

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3강

블로그강의(3) 중산층 진입을 위한 내 투자 방법과 철학 : 중산층 진입을 위한 가장 중요한 자산

 

1강, 2강은 3강 링크에 있습니다..

 

출처링크 : https://www.youtube.com/watch?v=rRsNPisdeLk (유튜브 Seoul 4K 채널)