블로그강의(5) 중산층 진입을 위한 내 투자 방법과 철학 - 부자로 우뚝서려면 3개의 다리가 필요하다

 

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목차 

 

I. 머릿말 

 1. 소득의 트라이앵글 : 노동 소득이 더 중요한데?

 2. 소득의 트라이앵글 : 자본 소득 세팅하는게 쉬운게 아님

  - 중산층 진입 전 가장 소중한 자산

  - 경제적 자유와 3주택 10상가, 부의 전환

 3. 소득의 트라이앵글 

  - 부자로 우뚝서려면 3개의 다리가 필요하다 

 

II. 부동산 투자

 1. 분양권

 2. 갭투자

 3. 재건축 재개발

 

III. 수익형 파이프라인

 1. 상가 

 2. 오피스

 3. 지식산업센터

 4. 공장 

 

IV. 싸게 사는 법

 1. 경매

 2. 공매

 3. 급매와 초급매

 

V. 잘 파는 법

 1. 연락의 중요성

 2. 협상의 대가들에게 배우는 협상법

 

VI. 부동산 투자 철학

 1. 소크라테스처럼 질문하라 

 2. 루소처럼 걷고 상상하라

 3. 소로처럼 느끼고 보는 법

 4~8. TBD

 

VII. TBD

 

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3. 소득의 트라이앵글 

- 부자로 우뚝서려면 3개의 다리가 필요하다 

 

앞서 노동소득의 중요성을 강조했지만 노동소득은 소득 트라이포드의 세 다리 중 하나일 뿐이다. 한개의 얇은 다리 하나로는 절대 부자로 우뚝 설수 없다. 노동-사업소득을 기반으로 자본소득의 다리까지 만들어져야 안정되게 서있을 수 있다. 

 

노동 소득이 남들에 비해 나름 괜찮다고 해도 남들보다 조금 높은 급여를 받아봐야 다른 소득의 도움 없이는 평생 부자가 되긴 힘들걸 모두 인지하고 있을 것이다. 노동소득이 굉장히 중요하고 높은 품질의 소득인 것은 맞지만 평생 임금 하나에만 의존할 경우 노후에도 노동의 굴레에서 영원히 벗어날 수 없게 된다. 자본주의 시스템의 특성상 얼마든 대체 가능한 자원이 있는 보통의 사람들에게 나가는 임금은 생활비를 제외하고 약간의 여가(혹은 투자)에 사용할 수 있는 만큼만 책정되기 때문이다. 

 

결코 노동소득이 나쁜다는게 아니지만 노동소득으로 부자가 것은 0.01%의 재능없이는 불가능하다는 것을 빨리 깨우치는 것이야말로 '부자의 삶'과 '경제적 자유'에 도달할 수 있는 몇개 없는 방법 중 하나이다. 내 신체자산들이 닳아 시장에서의 가치가 떨어지기 전에 노동을 통해 다른 종류의 소득을 발생시키는 연습과 실행을 해야한다. 빠르게 깨닫고 온-오프라인의 좋은 멘토들을 만나 공부-연습-실행이 반복된다면 내가 비록 남들보다 돈을 적게 벌거나 잉여자금을 얼마 남기지 못하는 처지에 있어도 얼마든지 부를 쌓을 수 있다. 

 

부의 트라이포드, 노동소득은 언젠가 부러지고 자본소득은 홀로설 수 있다.

 

 

그래서 부자로 우뚝서기 위해선 부의 트라이포드의 나머지 두 다리인 사업소득, 자본(투자)소득을 모두 구축할 필요가 있다. 자본소득으로 넘어가기 위한 급여가 충분치 못한 경우, 노동소득만으로 시드머니를 모으기가 버겁다면 두번째 다리인 사업소득을 만들고자 노력해야 한다. 대신 사업에 완전히 올인하기 보다는 주수입원을 노동소득으로 잡고 부수입원으로 콘텐츠 사업이나 스마트스토어, 에어비앤비 같은 부담없이 시작할 수 있고 망해도 타격이 크지 않은 작은 사업들에 도전하는 것을 추천한다.

 

사업이 좀 잘된다고 사업에 영끌 몰빵하는 우를 범하지만 않는다면, 자본 소득으로의 전환 시기가 단축되니 하지 않을 이유가 없다. 사업소득의 시작은 미미할테지만 그 또한 시간이 흐르면서 상황이 바뀔수 있다. 부수입으로 세팅된 사업소득이 주수입을 뛰어넘는 날이 올거다. 아니어도 상관없고. 그렇게 되면 '부자 트라이포드'의 나머지 두 다리가 구축된다.

 

하지만 아직 얇은 두 다리만로는 트라이포드가 자립할 수는 없다. 여전히 쓰러진다. 두 종류의 소득 모두 내 인적 자원과 시간이 들어가기 때문이다. 내 신체에 하자가 발생하기 시작하면 두 소득원은 신기루처럼 서서히 사라져간다. 인적 레버리지를 활용해 돈을 버는 사업소득 역시 '사장'이 없으면 망가지기 마련이기 때문이다.

 

부자로 자립하기 위해선 내가 돈을 위해 일하는게 아닌 돈과 시간이 나를 위해 일하도록 시스템을 세팅해야 한다. 사업을 크게 벌이지 않은 일반인이 그런 시스템을 가질 수 있는 건 결국 '자본, 자산' 뿐이다. 이 종류의 소득을 쌓지 못하면 평생 일해도 부자로 살 수가 없다. 우리 부모님처럼 말이다.

 

우리 아버지의 경우 거의 20년을 한 기업에 몸을 바치셨지만 IMF 시절 가차없이 잘리셨다. 그 이후 들고 계시던 영업망을 활용해 유사한 아이템을 다루는 사업체를 만들어 연세가 70이 되신 아직까지도 본인의 사업체를 운영중이지만, 아버지의 50년의 경제활동이 무색할 정도로 부자의 삶과는 거리가 먼 삶을 살고 계시다.

 

그런 삶이 잘못됐거나 틀린 삶이란건 아니지만 부자의 길을 걷지 못한걸 '실수'라고 간주한다면, 아버지의 최대 실수는 역시나 자산에 투자를 하지 않으신 것이다. 50년간 주식은 부자놈들이나 하는 거라며 손도 대지 않으셨고, 지금 살고 계신 집 이외에 어떤 집이 필요하냐며 부동산 투자 역시 전혀 하지 않으셨다. 30년전 그당시 돈으로 1.5억 가까이 주고 힘들게 마련한 2층짜리 상가주택 한 자리에서 30년간 사시면서 자산을 거의 불리지 못하신 거다. 

 

30년전 현금 1.5억원이면 서울 어디든 갈 수 있는 돈이었고, 20년전에도 10년전에도 그 집을 팔고 오르는 지역을 찾아다녔다면 어디든 들어갈 수 있었다. 아니면 담보대출을 내서 다른 자산에 투자할 수 있었을 건데 말이다. 그런데 부모님 두분 다 빚(대출)을 극도로 싫어하셔서, 자본주의의 꽃이라 할수 있는 레버리지를 활용한 투자를 전혀 하지 않으셨던 거다. 

 

과거 언젠가 여쭤보니 내가 크는 동안 부모님께선 여러 사업을 하셔서 쏠쏠하게 현금을 보유하신 적도 있었다고 한다. 하지만 현금보유를 하는 수십년간 시중에 돈이 너무 풀려 그 목돈의 가치는 이제 반의반토막이 나버렸다. 어떻게 보면 예적금의 알량한 이자에 취해 은행과 자산가들만 배불리고 우리 부모님은 원금을 몽땅 잃으신 거나 마찬가지다.

 

아마도 동년배 부모님들은 대부분 비슷한 상황일거라 본다. 이해가 안되는건 아니다. 70~90년대 고성장기엔 은행이자가 20%에 육박했으니 월급만 잘 모아서 은행에 넣어놨어도 돈 불어나는 속도가 어마어마했으니까. 하지만 그런 좋은 시절은 이제는 갔고 다시는 오지 않을 예정이다.

 

돈을 대하는 과거의 방식을 여태까지 유지하면서 시간과 돈을 본인들 편으로 만들지 못한 것이 우리세대 부모님들을 부자의 삶에서 멀어지게 만든 가장 큰 요인이다. 그런데 문제는 우리 부모님들이 아니다. 부모님들께 교육을 받은 지금의 30-40세대 역시 비슷한 수준이라는게 문제다. 그런 지식이 없으니 지역화폐같은 현금 몇푼에 인생을 베팅하는 거다.

 

아쉽게도 이런 부분은 '이론'이나 '동기부여성 멘트'로 백날 설명해봐야 깨우칠수 없다. 실제 사례를 보고 뒤통수를 후드려 맞아야 정신을 차릴 수 있다. 

 

공부도 못하고 덤벙대던 보일러집 아들 영구가 어떻게 적은 돈으로(아니면 돈 한푼 없이) 수도권 대도시에 번듯한 신축 아파트를 마련했는지 그 과정을 봐야 한다. 회사에서 존재감도 없고 일도 못하는 송대리가 무슨 돈으로 어떤 방법으로 그렇게 입지가 좋은 곳에 상가를 매입할 수 있었는지, 저런 여유는 도대체 어디서 나오는지 알아야 한다.

 

나보다 별로 나을 것도 없어보이는 일반인들이 어떤식으로 재산을 형성하고 가문을 일으켰는지 여러 케이스를 보며 깨우치는 방법밖에 없다.

 

자본소득은 덩어리가 커지면 혼자서도 자립이 가능하다. 트라이포드의 얇은 다리가 두꺼워지며 통나무 의자같은 포지션으로 변한다. 스스로 일하면서 자신의 주인에게 부를 안겨 주고 자유를 제공한다. 이제 다음 챕터부터는 분양권, 갭투자, 재건축-재개발, 상가, 오피스, 지식산업센터, 상가주택(건축), 공장, 숙박시설, 땅 경매, 공매, 시행 등 나와 지인들이 경험한 모든 실제 사례들을 여러개 훑어보며 어떤 식으로 부를 일궜는지 기록해볼 예정이다.

 

이제야 워밍업이 끝났다. 

 

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-6강에서 계속-

 

4강

블로그강의(4) 중산층 진입을 위한 내 투자 방법과 철학 - 경제적 자유와 3주택 10상가, 부의 전환

 

 

* 본 블로그 강의는 '스댕 톡강의방'에 연재합니다

 

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