블로그강의(7) 확정수익 분양권 투자 Part.2 경주

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목차 

 

I. 머릿말 

 1. 소득의 트라이앵글 : 노동 소득이 더 중요한데?

 2. 소득의 트라이앵글 : 자본 소득 세팅하는게 쉬운게 아님

  - 중산층 진입 전 가장 소중한 자산

  - 경제적 자유와 3주택 10상가, 부의 전환

 3. 소득의 트라이앵글 

  - 부자로 우뚝서려면 3개의 다리가 필요하다 

 

II. 부동산 투자

 1. 분양권

  - 확정수익 분양권 투자 Part.1 : 구도심 신축 투자 사례 1~2

  - 확정수익 분양권 투자 Part.2 : 구도심 신축 투자 사례 3

 2. 갭투자

 3. 재건축 재개발

 

III. 수익형 파이프라인

 1. 상가 

 2. 오피스

 3. 지식산업센터

 4. 공장 

 

IV. 싸게 사는 법

 1. 경매

 2. 공매

 3. 급매와 초급매

 

V. 잘 파는 법

 1. 연락의 중요성

 2. 협상의 대가들에게 배우는 협상법

 

VI. 부동산 투자 철학

 1. 소크라테스처럼 질문하라 

 2. 루소처럼 걷고 상상하라

 3. 소로처럼 느끼고 보는 법

 4~8. TBD

 

VII. TBD

 

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- 확정수익 분양권 투자 Part.2

 : 구도심 신축 분양권 2번째 글 - 실사례 케이스 스터디 경주 편

 

성공적으로 감당해 낸 도전 하나하나는 더 큰 도전들에 맞설 자신감을 제공한다. '도전'이라는 단어에 대해 캠브리지 사전은 '정신력이나 체력이 크게 요구되는 일을 성취하러 나섦'이라 정의했다. 우리는 지금까지 극복해야할 일이 많았고 실제로 많은 어려운 도전하여 극복해냈음에도, '백만장자' 혹은 '경제적 자유'와 같은 도전들 앞에서는 몸을 낮춘 겸손함을 보인다. 다른 도전들보다 어렵지 않을 수도 있는데도 불구하고 말이다. 마음먹기에 달렸다. 그리고 시작이 반이다. 당신도 할 수 있다. 

 

 

(3) 경주 구도심 신축 분양권 투자 전략 되돌아보기

 

천년의 도시 경주의 용강동이라는 구도심에 위치한 아파트의 분양 성적은 처참했다. 경주시의 괜찮은 자리에 정말 오랜만에 들어오는 신축이었는데도 불구하고 초장기 미분양이 났다. 준공 6개월 전까지도 미분양상태였으니까. 투자자 역시 인구 25만이 겨우 넘는 작은 도시 경주까지는 볼 생각까진 하지 않았다. 지진 이슈까지 있었기 때문일까? 지역민들을 포함한 모두에게 철저하게 외면당했다. 시행사에서는 어차피 망한 분양이라고 생각했는지, 준공을 몇개월 놔두고 중도금 대출도 실행하지 않는 조건으로 계약금만 걸고 호실을 받을 수 있게 해줬다. 지난 20년 늦여름 그렇게 힘겹게 외지투자자들에 의해 전세대 완판이 되었다.

 

해당 아파트의 분양가는 대략 3.4억원이었다. 이런 초장기 미분양 상태의 분양권에 투자한다는 것은 리스크가 높은 행위이지만, 투자 기준에 맞는다면 못할 것도 없었다. 외지인인 내가 보기에는 이 아파트는 분양 후 경주의 대장 아파트가 될거라고 확신했다. 내 확신이 틀렸어도 별 상관이 없었다. 꼭 1등이 아니어도 전국적인 순환매에 의해 언젠가는 가격이 오를거라고 생각했으니까. 이 아파트의 분양권이 완판이 난 후에 경주를 비롯한 인근 지역 커뮤니티의 반응이 꽤 격렬했던 것으로 기억한다. 나같은 경우 이 물건의 존재 자체를 모르다가 지인에 의해 우연히 알게됐고, 잠깐의 분석 후 확신에 차 바로 시행사와 원분양권 계약을 진행했었다.

 

인근에 바로 전 분양한 아파트는 2018년에 입주를 시작한 형산강 인근의 협성 휴포레 아파트였다. 국평(84㎡)의 분양가는 2.7~2.8억 근처였다. 본 케이스의 주인공인 경주 두산위브 트레지움과의 분양가는 6천만원. 경주같은 경우 부동산 상승의 순환매장이 아직 다다르지 못했기 때문에 경주같은 소도시에는 신축 아파트가 들어와도 오를 수가 없다는 의견이 지배적이었다. 그러니 직전 입주 아파트인 협성 휴포레보다 5~6천이나 비싼 두산위브엔 지역민들 일부를 제외하곤 들어갈 생각을 하지 못한 것으로 추측된다. 

 

나는 거기서 몇가지 가능성을 봤다. 지역민들은 대부분 부정적인 측면을 강조했으나 나는 긍정적인 측면에만 주목했다. 그중 가장 컸던 것은 두산위브 바로 위의 '용강산단' 이었다. 용강산업단지에는 여러 업체들이 있었는데, 현대자동차의 1차 벤더인 일진베어링을 비롯한 발레오전장 등 괜찮은 기업들이 꽤 포진되어 있었다. 제조업이기 때문에 수당을 포함한 평균 연봉이 꽤 높았을거라고 생각했다. 현대차의 약진으로 납품사의 상황이 좋았기에 필수부품을 제조하며 기술력을 쌓은 벤더들의 상황도 좋았을거라 여겼다.

 

그리고 오래된 산단이었기 때문에 해당 기업들의 종사자들이 오랜기간 일하며 쌓아놓은 가계자금 또한 상당할 것이라고 추측했다. 산단 근무자들의 평균 연봉이 6~7천이라 쳐도 당시 경주에서 제일 비싼 아파트가 2.8~3.4억이었으니 아파트를 모두 한채씩 갖고 있다고 간주해도 남은 저축량이 상당했을 거라고 판단했다. 좋은 상품만 나오면 무언가 지를 수 있는 힘이 상당히 응축됐을 거라는 생각이었다. 몇년간 신축 입주가 없었기에 비축된 에너지가 상당할 것이었고 그 힘을 폭발시킬 트리거가 해당 단지가 될 가능성이 있다고 분석했었다.

 

학원가(호갱노노 분석툴), 초등학교, 경주시청, 동쪽에 산조망

 

게다가 1.5km 정도 거리의 경주시청에 있는 1천명 가까이 되는 공무원들의 소득 수준도 빼놓을 수가 없었다. 코로나에 아무런 타격을 받지 않는 집단인데다 공무원의 연봉 인상률 또한 대단했기에 콧대높은 공무원들이 최신축에 들어가 살고 싶을거라고 생각했다. 그렇다면 외지투자자와 용강상단의 임직원들 그리고 경주시청의 공무원들이 천세대가 조금 넘는 두산위브트레지움에서 한판 붙을거라고 예상했다.

 

그리고 나는 경주의 자랑 '황리단길'에 주목했다. 코로나 시국임에도 불구하고 가을하늘 아래의 황리단길은 놀러나온 젊은이들과 가족단위 여행객으로 엄청나게 붐비는 것을 확인했다. 공영주차장과 카페들은 가득 찼고, 음식점은 대기줄이 있었다. 밥먹으러 간 김에 황리단길 사장님들 몇분을 인터뷰해보니 돈을 꽤 버시더라. 은근슬쩍 해당 아파트에 입주할 의향이 있냐고 여쭸더니 좋아는 보이는데 떨어질까 무서워서 못사는 거라고 하셨다. 상승세만 확인된다면 해당 상권에서 성공한 신흥 부자들 역시 영업장에서 10분 거리에 위치한 대장 아파트에서 살고싶을 거라 확신했다. 

 

투자자, 산단종사자, 시청공무원, 황리단길 자영업자 등의 플레이어들이 확인됐다. 이 사람들은 살게 없어서, 그리고 오를지 확신이 안서서 못산거지 충분히 좋은 물건이 있고 우리 동네도 오른다는 추세만 살짝 확인된다면 주저없이 매수에 나설 것이라 판단했다.

 

타지역 분석과는 다르게 모든 호재를 경주두산위브에 갖다댈 수 있었던 있었던 이유는 두산위브 이후 추가적인 아파트의 분양이 불투명했었기 때문이다. 당시 두산위브트레지움의 처참한 분양 성적에 더해 경주는 미분양관리지역의 딱지가 붙어 있었기 때문에 후속 분양 계획이 단 한건도 없었다. 만약 어디엔가 새롭게 분양을 한다고 쳐도, 두산위브 입주 후 3년 이상 걸려 입주할 것이 확실했기 때문에 다가올 순환매 상승장에 가장 큰 수혜를 입을 수 있는 아파트는 두산이라고 생각했었다. 

 

현재 가격

 

결국 완판 후 슬슬 튀어오를 조짐을 보이더니 아파트 사전점검 이후 '건설사에서 신경써서 잘 지었다. 하자가 거의 없다'는 소문과 함께 경주 내 아파트 최고의 커뮤니티 시설과 좋은 조망, 학원가, 학교, 스타벅스, 맥도날드, 산단 배후 등을 가진 대장 아파트로 거듭나게 되었다. 해당 아파트의 투자금은 약 3천4백만원 이었으며 준공 후 전세가 잘나오면서 투자를 목적으로 한 사람들은 비교적 빠른 시간 안에 투자금을 회수하였다. 뒤늦게 진입을 했어도 산조망과 예쁜 한옥식 상가들을 조망할 수 있는 RR(로얄동 로얄층)들을 잡을 수 있었다. 현재 국평기준 최고가는 1.5억 가까이 오른 5.1억원을 터치했고, 전세가 역시 전세가율 80% 이상으로 이미 4억에 도달하였다. 분양권 매입 당시 예측한 대로 아주 높은 실수요를 보여주고 있다. 

 

본 단지의 뒤늦은 성공 이후 수요를 확인한 시행사들은 경주 내 몇군데 지역에 새롭게 분양을 시작했고, 두산의 힘있는 상승세를 지켜본 지역민들과 소문을 듣고 찾아온 후발 외지투자자들이 새로운 분양 단지들을 또다시 완판시켰다.두산에 비해 8천에서 1억원 이상 오른 분양가임에도 불구하고 말이다. 살게 없어서 투자를 못했을 거라는 예상이 적중했던 거다. 현재 인근 신축 분양권을 포함한 거래 가격으로만 따지면 경주의 대장은 두산위브 트레지움이 맞으며, 앞으로도 대장 자리는 어느정도 유지될 것으로 보인다. 투자 수익률 또한 당분간 깨지기 힘든 경주의 전설로 남지 않을까 싶다.

 

본 투자 케이스를 통해 분양권 매입 당시 어떤 관점을 통해 리스크를 극복하며 투자를 진행했는지를 설명하고 싶었다. 위에 적었듯이 망설이지 않았던 이유는 주변 직장인들의 '소득(수요)'과 '향후 물량(공급)' 이었다. 외벌이 기준 5년만 일하면 대장 아파트를 살 수 있었다는 것과(유식한 말로 바꾸면 주택구입부담지수가 매우 낮았다는 것), 향후 공급이 없었기에 불만 붙는다면 꽤 오를 여지가 있을거라는 점. 향후 이와 비슷한 지역을 목격한다면 눈감고도 투자를 진행할 수 있을 거다. 경험이 이렇게나 중요한다.

 

 

8강에서 계속..

 

* 본 블로그 431번글 등에 당시 투자하며 적은 글들이 있습니다. 

 

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6강 천안, 시흥 사례

https://minife.tistory.com/875

블로그강의(6) 확정수익 분양권 투자 Part.1

 

* 본 블로그 강의는 '스댕 톡강의방'에 연재합니다

 

 

 

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