블로그강의(8) 갭투자

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목차 

 

I. 머릿말 

 1. 소득의 트라이앵글 : 노동 소득이 더 중요한데?

 2. 소득의 트라이앵글 : 자본 소득 세팅하는게 쉬운게 아님

  - 중산층 진입 전 가장 소중한 자산

  - 경제적 자유와 3주택 10상가, 부의 전환

 3. 소득의 트라이앵글 

  - 부자로 우뚝서려면 3개의 다리가 필요하다 

 

II. 부동산 투자

 1. 분양권

  - 확정수익 분양권 투자 Part.1 : 구도심 신축 투자 사례 1~2

  - 확정수익 분양권 투자 Part.2 : 구도심 신축 투자 사례 3

 2. 갭투자

 3. 재건축 재개발

 

III. 수익형 파이프라인

 1. 상가 

 2. 오피스

 3. 지식산업센터

 4. 공장 

 

IV. 싸게 사는 법

 1. 경매

 2. 공매

 3. 급매와 초급매

 

V. 잘 파는 법

 1. 연락의 중요성

 2. 협상의 대가들에게 배우는 협상법

 

VI. 부동산 투자 철학

 1. 소크라테스처럼 질문하라 

 2. 루소처럼 걷고 상상하라

 3. 소로처럼 느끼고 보는 법

 4~8. TBD

 

VII. TBD

 

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8강

- 갭투자 

 

쉬운 개념임에도 불구하고 갭투자를 이해하지 못하는 분들이 있다. 우선 간략히 갭투자에 대해 알아보자. 정확한 용어부터 알고 갈까. 갭투자는 갭(Gap)투자다. 캡(Cap)투자가 아니다. 캡은 도대체 뭘까. 심지어 부동산 강사란 사람들도 캡투자라고 하던데 캡빵 좋은 투자라는 말일까..? 음.. 갭이란 물체와 물체 사이의 벌어진 틈, 차이를 이야기한다. 그리고 부동산 투자에선 전세가와 매매가가 벌어진 차이를 이용해서 하는 투자를 갭투자라고 하는 것이고. '갭차이'라는 말도 좀 그렇다. 갭=Gap=차이 이다. 갭차이란 갭갭, 차이차이와 같은 말이다. 쓰지 말자.

 

다시말해서 갭투자는 세입자의 전세보증금을 이용한 투자법이다. 만약 3억짜리 아파트의 전세가가 2.5억이라면, 전세를 끼고 매수할 경우 현금 5천만원에 취득세를 포함한 등기비용 일부만 있으면 집을 매수할 수 있다. 전세가가 매매가에 근접했다는 것은 그만큼 실수요가 높다는 것으로 간주할 수 있고, 전세가는 매매가의 하한을 지지해주는 기능을 하기 때문에 안전하다고 생각하여 상승기에 소액으로 집을 사놓는거다. 갭을 이용해 금융비용 없이 집을 매수해놓고, 집의 시세가 올라가면 팔아서 차익을 거둔다. 위의 사례대로 3억짜리 집에 2.5억 전세입자가 껴있던 집을 5천만원을 들여 매수하고 시간이 흘러 그 집의 시세가 6억이 된다면 6억에 팔아 시세차익 3억을 먹는거다. 물론 가진 주택의 수나 보유기간에 따라 양도소득세를 내야하므로 수익률은 달라지게 된다. 쉽게 이해하기 위해 표를 그려볼까.

 

구분	매매가	전세가	투자금 (매매가-전세가)	2년 후 매매가	양도차익	수익률
Case1	3억	2.5억	0.5억	6억	6억-3억 = 3억	600%
Case2	5억	4억	1억	10억	10억-5억 = 5억	500%
Case3	1억	9900만원	1백만원	1.5억	1.5억-1억=0.5억	5000%
Case4	3억	3.5억	-5천만원(플피)	6억	6억-3억 = 3억	∞

 

가진돈이 적을때 분양권 투자와 더불어 추천되는 투자방식이다. 전세입자의 돈을 레버리지 삼아 투자를 하는 것이니, 분양권 투자보다 돈이 덜들어간다. 분양권은 중도금 대출 제한(HUG보증,HF보증 등)이 있고, 전매제한이 있지만 갭투자는 그런 제약을 신경쓰지 않아도 되는 점이 장점이다. 또한 위 표의 Case3과 같이 전세가와 매매가가 거의 붙었을 경우 투자금을 거의 들이지 않고도 집을 매수할 수 있다. Case3을 이용해서 집을 수십채씩 매입하는 임대사업자/주택매매사업자가 가끔 뉴스에 나오기도 한다. 시드머니가 1억원 남짓 있다고 가정했을때, 갭 1천만원짜리 아파트 10개를 사놓고 각각의 시세차익이 2천만원씩 생겼다고 치면 세전 2억원의 수익을 올릴 수 있다. 그러나 지금은 각종 세금과 규제 때문에 하기 힘들다. 

 

Case4의 경우 전세가가 매매가를 뛰어넘는 경우이다. 내 경우는 아파트를 각각 2.8억, 3.2억 정도에 분양을 받았는데 두집 모두 3.5억에 전세를 맞췄다. 이러면 투자금을 모두 회수하고도 돈이 0.7억, 0.3억이 도합 1억원이 남는다. 이런건 '플피 세팅을 했다'라고 한다. 이 돈으로 부동산, 주식, 코인, 미술품 등에 재투자를 하여 잃지 않는다면 다시 돈을 불릴 수 있다. 거기서 추가적으로 해당 지역의 전세가가 오르는 경우 계약갱신이나 새로운 새입자를 들일 시 또 돈을 불릴 수 있다. 물론 인생은 실전이기 때문에 다른데 투자했다가 처맞고 Knock down이 될수도 있으니 항상 자만하지 말자. 그 돈은 나중에 돌려줘야 할 돈이다. 보수적으로 투자해야 한다.

 

신축아파트라면 입주장과 입주 2년차 비과세 매도장만 무사히 넘기면 인프라 확충과 함께 전세가가 대부분 오르기 때문에 매 계약갱신 때마다 ATM의 기능을 해주니 그것도 괜찮다. 현재 실거주 중인 아파트 역시 4억원대에 분양을 했는데 전세가는 6억원 대다. 다주택 투자의 경우 전세가가 빠지면 현금흐름에 문제가 생기니 이왕이면 개발호재가 계속 있거나 수요가 지속적으로 있는 [학군지,역세권,산업지,브랜드,대단지] 중 2~3개가 겹치는 곳에 투자를 하는 것이 좋겠다. 

 

 

"갭투자 시 유의사항"

여기까지 읽으면 갭투자가 무조건 좋은 투자로 느껴지겠지만 절대 그렇지 않다. 당연히 매매가격이 높아지지 않거나 오히려 매매가격이 떨어지는 경우도 생각해야 한다. 어떤 동네는 엄청난 유동성장에도 전혀 오르지 않은 곳도 있다. 그런 곳에 잘못 물리면 이미 낸 취득세, 보유세, 중개수수료, 보유세만 내고 되려 손해를 볼 수도 있다. 그리고 세입자와의 계약기간이 끝나서 전세금을 돌려줘야 하는데, 다음 세입자가 좀처럼 나타나지 않을 경우 자금조달이 되지 않아 급하게 대출을 땡겨야 하는 불상사도 일어날 수 있으니 조심해야 한다. 전세 퇴거자금 대출 등이 되면 다행인데 안되면 정말 힘들어진다. 또한 주변이 개발되며 신축 대단지가 들어오면 주변 전세가들이 초토화 된다. 갭투자를 해놓은 집의 계약갱신 시점과 주변 신축대단지의 입주장이 겹치지 않는지 따져봐야 하고, 만약 겹친다면 미리 자금조달 계획을 세워야 하는건 당연지사.

 

집값이 전세가 이하로 떨어지는 최악의 경우도 고려해야 할 필요성이 있다. 좀처럼 일어나기 힘든 일이지만 학군지, 역세권, 브랜드, 대단지가 모두 아닌데 도시의 산업까지 나빠지는 상황이 실제로도 일어날 수 있다는 점을 잊지 말자. 매매가와 전세가가 엄청나게 벌어진 수도권 신축에선 걱정할 필요가 없겠지만, 전세가가 매매가의 80~90%선에서 거래되는 지방의 연식 애매한 구축아파트에 갭투자를 잘못하면 폭망할 수도 있으니 절대적으로 조심하자. 절대로 갭 하나만 보고 투자하면 안된다. 심지어 부동산 커뮤니티나 단톡방 같은 곳에서 '갭 몇천 이하 아파트 리스트' 같은 자료도 돌아다니던데, 단순 가격만 보고 갭투자로 매수했다가 그 동네에 공급이 증가하거나 산업이 안좋아져 가격이 빠지는 상황이 오면 매우 힘들어진다. 갭투자의 전제조건은 '전세가와 매매가의 지속적인 상승'이라는 걸 까먹으면 큰일난다.  

 

갭투자는 상승장의 초입이라는 확신이 들때 들어가자.

 

 

 

"화가들의 작품"

재개발이 진행된다며 지도에 썩빌(썩은빌라) 밀집지에 누군가의 그림이 그려진다. 그렇게 '썩빌 갭투자'가 시작된다. 재개발이 된다면 더할나위 없이 좋겠지만, 과연 예상대로 진행이 될까? 빌라의 상승은 부동산 상승기의 후반에 나타나는 패턴이다. 보통 지역 전체의 집값이 올라 사업성이 보이기 시작되니 지도에 그림이 그려지는 거다. 또한 극초기 단기 투자자들에 의해 매집 후 물량을 넘기기 위해 그려지는 경우도 있다. 물론 받는 2진 투자자들도 바보는 아니니 어느정도 신빈성이 있는 곳에 그려진다. 실제 조합에 의해 동의서 확보율을 올리고자 그림이 그려지는 경우도 있다.

 

그런 일련의 과정들에 의해 재개발-재건축의 확률이 높아지는게 맞지만 시간이 상당히 오래 걸리는 재재(재건축-재개발) 물건들의 특성상, 진지하게 공부를 하지 않은채로 불나방처럼 몰려들어간 초보 투자자들이 생각보다 늦은 진행에 실망을 하여 물량을 다시 시장에 내놓기 시작하면 답이 없다. 거기에 해당 지역에 정체-하락기가 겹치게 되면 상당히 짜증나는 일들이 펼쳐지니 출처가 불분명한 재개발 예상 지도를 보고 투자할 때엔 여윳돈으로만 하는걸 추천한다. 내가 정보가 너무 빨라서 혹은 내 스스로가 세력이라서 제일 먼저 들어간 사람이라면 상관이 없는데, 어디선가 흘러온 말을 듣고 투자를 할 때에는 꼭 이런 생각을 해보면 좋다. '이 정보가 왜 나한테까지 들어왔을까? 혹시 폭탄돌리기의 마지막 주자가 나는 아닐까?' 그럼에도 불구하고 투자를 하겠다고 마음이 먹어졌다면, 투자 전 반드시 등기부등본을 반드시 떼보자. 매도자가 원주민이 아닐 경우 다시 한번 돌다리를 두들겨보고 거래를 진행하자. 

 

내가 겪은 케이스를 살펴보면 여러 투자 커뮤니티에서 시끌벅적하게 떠돌았던 화가들의 작품 중 제대로 진행되는 현장은 보지 못했다. 물론 내 정보의 한계일 수도 있다. 하지만 친한 지인이 조용하게 같이 들어가자며 추천해준 곳은 실제로 재건축-재개발이 진행되더라(포항 학잠). 해당 지역이 단톡방 등의 커뮤니티에 도는 건 한번도 보지 못했다. 진짜 갈 물건은 알게모르게 조용히 추진되더라.

 

내가 직접 투자한 사례도 있다. 실제로 투자를 진행한 시흥대야역 영남-삼보(단톡방에서 3년간 0남3보를 사라고 그렇게 이야기를 많이 했는데, 아무도 안사고 나만 샀다)의 사례를 보자. 영남아파트는 서해선 초역세권의 썩은 아파트이다. 매가 1.2억 전세 4~5천시절 여긴 재건축이 확실하니 사야한다고 많이 이야기했으나 그누구도 거들떠 보지 않더라. 서해선이 생각보다 꽤 좋은 노선이고 인근 은계지구 아파트들이나 시센푸가 쫙쫙 달리고 있었기 때문에 영남아파트는 시간이 갈수록 좋아진다고 이야기를 많이 했었다. 결과는 다음과 같다.

 

 

갭 7천을 들여 투자할 수 있었던 1.3억 하던 영남아파트가 3.7억까지 거래가 나왔다. 7천을 들여 2~3년정도 보유했으면 2억원 이상의 수익을 거둘 수 있었던거다. 세입자를 내보낸다고 해도 생활안정자금(최대1억) 등의 담보대출을 통해 실입주가 가능했다. 무주택자의 경우 이런 곳에서 시드를 늘려 재투자를 할수 있었다. 시드머니 7천을 2~3년만에 3억까지 늘릴 수 있었다. 영남아파트의 재건축 관리처분이 나면 바로 다음타자는 같은 시기에 지어진 바로 옆의 '삼보아파트' 였다. 삼보아파트는 영남아파트보다 조건이 훨씬 좋다. 영남은 작은 평형의 세대수가 많아 대지지분이 적다. 그래서 종상향이 됨에도 불구하고 일반분양이 없는 1:1재건축이라 분담금이 좀 많다. 하지만 삼보아파트는 그렇지 않았는데, 여기는 1~1.5억원 정도의 갭투자로 4억원 이상의 차익을 발생시켰다. 이 사례는 다음 강에서 자세히 다루고자 한다.

 

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9강에서 계속

 

* 본 블로그 강의는 '스댕 톡강의방'에 연재합니다

 

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블로그강의(7) 확정수익 분양권 투자 Part.2 경주

 

 

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