블로그강의(9) 이럴거면 투자는 왜 하는건가?

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목차 

 

들어가는 말 : 이럴거면 투자는 왜 하는건가?

 

I. 트라이포드

 1. 소득의 트라이포드 : 노동 소득이 더 중요한데?

 2. 소득의 트라이포드 : 자본 소득 세팅하는게 쉬운게 아님

  - 중산층 진입 전 가장 소중한 자산

  - 경제적 자유와 3주택 10상가, 부의 전환

 3. 소득의 트라이포드 

  - 부자로 우뚝서려면 3개의 다리가 필요하다 

 

II. 부동산 투자

 1. 분양권

  - 확정수익 분양권 투자 Part.1 : 구도심 신축 투자 사례 1~2

  - 확정수익 분양권 투자 Part.2 : 구도심 신축 투자 사례 3

 2. 갭투자

 3. 재건축 재개발

 

III. 수익형 파이프라인

 1. 상가 

 2. 오피스

 3. 지식산업센터

 4. 공장 

 

IV. 싸게 사는 법

 1. 경매

 2. 공매

 3. 급매와 초급매

 

V. 잘 파는 법

 1. 연락의 중요성

 2. 협상의 대가들에게 배우는 협상법

 

VI. 부동산 투자 철학

 1. 소크라테스처럼 질문하라 

 2. 루소처럼 걷고 상상하라

 3. 소로처럼 느끼고 보는 법

 4~8. TBD

 

VII. TBD

9회차

"이럴거면 투자는 왜 하는건가"

 

내가 이 강의에서 다루는 내용은 대부분 부동산을 통한 자산 증식과 현금흐름의 창출이다. 최종 목표는 일하지 않아도 중산층 이상의 소비 수준을 유지하며 편하게 먹고살 수 있는 상태이다. 다른 말로는 이제 듣는 것조차 지겹게 느껴지는 '경제적 자유'. 물려받을 돈도 모아놓은 돈도 한 푼 없었던 사회초년생 시절부터 3주택 10상가를 바라보는 지금까지 그동안 있었던 에피소드들을 살펴보고 내 사례뿐만이 아닌 주변인들을 통한 Lessons Learns를 정리하여 이 글을 읽으시는 모든 분들께 어떤 영감과 통찰들을 전달하고자 한다. 나 역시 밑바닥부터 시작한지라 내가 경제적으로 성장하는 동안 월세 보증금 내기도 어려운 친구부터 시행이나 사업을 통해 이미 수백억 대 자산을 일군 친구까지 많은 사람들을 들여다볼 수 있었다. 그들처럼 되기 위해 또 그들처럼 되지 않기 위해 어떤 삶을 살아야 할지 함께 고민하는 시간을 가졌으면 한다.

 

우선 밝혀둘 것은 나는 부동산 투자로 먹고사는 사람은 아니다. 글들을 모아 책을 내고 싶긴 하지만 부동산 관련 책이나 강의를 통해 생계를 유지하고 있지는 않다. 주로 기술을 가진 대기업 계열사나 중소-중견-스타트업들에게 기술적 문제를 해결하는 컨설팅을 제공하거나 그들이 만들지 못하는 테크 물건들을 대신 만들어주는 용역, 기술 수요 기반의 시장 예측 등의 자문을 해주는 게 내 업이다. 업무 카테고리 중 하나가 기술(특허)의 진화와 시장 변화 기반의 사업 타상성 검토라 '미래'를 보고 장기적으로 돈을 묻는 부동산 투자와 겹치는 부분이 꽤 있어 부동산 투자 자체를 즐길 수 있게 된 것 같다. 이런 부분 때문에 투자 강의나 컨설팅을 진행하는 강사분들과는 완전히 다른 이야기를 할수도 있다는 점을 말씀드린다. 나는 내 스스로 다량의 투자를 하는 사람이다.

 

나는 아무것도 안하거나 내가 하고싶은 일만 하면서 살고 싶다. 즉 '놀고 먹기 위해서' 부동산 투자를 하는 거라 이 글을 읽는 여러분들과 관점이 좀 다를 수도 있다. 노동은 신성한 것이지만 늙어서도 노동을 하긴 싫다. 사실 지금도 일을 하기 싫다. 그냥 가족들 친구들과 지지고 볶으며 부대끼고 놀고 싶다. 단, 자동으로 들어오는 현금흐름을 기반으로. 글을 읽는 분들의 목표가 단기 투자를 통한 '차익'을 가지고 자동차 구매 혹은 명품백 쇼핑 등이라면 살포기 뒤로가기 혹은 탭 닫기를 누르시길 바란다. 나는 단기 투자엔 크게 관심이 없다. 오토 수입의 시드를 마련하기 위한 단기 차익형 투자 사례도 물론 다루긴 할거지만 내가 추구하는 것은 오로지 한 지점 뿐이다. '월 현금흐름 2천 이상'. 돈에서 자유로워지려면 현재가치로 월 2천만원 정도가 자동 혹은 반자동으로 들어오면 될 것 같다. 그래야 식재료의 가격에 구애받지 않으며 요리를 할수있다. 그래야 줄서서 먹는 맛집에 가서 시그니처 메뉴를 주문할 수 있다. 그래야 자식들이 해달래는 것을 거절할 때 돈이 아닌 다른 이유로 거절하며 삶을 가르칠 수 있다.

 

내가 자동으로 들어오는 현금흐름을 중시하는 이유는 미래 때문이기도 하다. 미래의 그림을 그리는 일을 주로 하다 보니 가끔 기술에 발전에 따른 미래의 상황에 나와 우리 가족의 미래 또한 대입해보는데, 단기 미래는 항상 아름답지만 중장기 미래를 그리는 칸으로 넘어갈수록 암울해지더라. 원인은 늙어가는 나와 와이프의 신체 때문이고, 또 하나는 4차 산업혁명을 넘어선 5차 산업혁명이 왔을 경우 우리 가족들의 현금 창출 능력에 대한 불확실성 때문이다. 나는 주택 상급지 투자를 통해 깔고 앉는 자산을 쌓아놓고 노후에 그 자산을 갉아먹으면서 사는 삶을 사는 것보다, 늙어 죽기 직전까지도 현금이 계속 들어와 신규 투자를 하는 삶을 살고 싶다. 여력이 된다면 더 좋은 인프라를 누리기 위한 거주지 이동은 계속 되겠지만, 안정적인 현금흐름의 창출이 먼저다. 노후 소득이 없어 자산을 처분하며 사는 삶은 곁에서 지켜보니 생각보다 더 비참하다. 예상보다 자산이 빠르게 소모되기 때문이다. 

 

그러다보니 내 포트폴리오는 단기-중기 주택 차익투자와 급여를 통해 쌓은 자산을 주로 수익형 부동산으로 전환하는 방식으로 구성되었다. 수익형 부동산 투자의 실패 확률을 낮추는 투자를 하기 위해 책과 영상, 유료 강의 등으로 지식을 쌓고 현장을 부지런히 돌아다니면서 물건을 제대로 보고듣는 눈과 귀를 만들었다. 가장 좋은 공부는 남에게 내 지식을 전달할때 생긴다. 강의 준비를 하려면 그냥 나를 위한 공부를 할때보다 2~3배 정도의 시간이 들기 때문이다. 그래서 내가 공부한 것, 내가 투자한 물건들을 설명하고자 블로그에 부지런히 적었다. 사실 이 습관은 나 스스로에게 가장 큰 도움이 된다고 본다. 물론 지인들과 블로그를 찾아오시는 분들께도 도움이 조금이라도 됐을거라 믿는다.  

 

나는 부동산 투자 자체로 경제적 자유를 누리는 사람이 되고자 달리고 있다. 더 높은 목표달성을 위해 모르는 투자 영역에 대해 공부하고 현장을 돌며 쌓은 지식이나 느낌들을 공유할 계획이다. 내가 이러는 이유는 남들에게 도움이 되는 일을 하면 나한테는 더 좋은 일이 생길거라는 명사들의 말을 믿기 때문이다. 가치가 올라갈 것으로 생각되는 저분양가 물건, 기축 급매와 경매를 이용해 적은 금액으로 괜찮은 물건을 매입해서 높은 수익률의 수익형 부동산을 세팅하고 젊은 시절의 우리 가족들에게 좋은 추억을 만들어주고 싶다. 나에게 부자란 높은 현금흐름을 기반으로 사고 싶은걸 사고, 먹고 싶은걸 먹는 경제적 여유와 함께 떠나고 싶을 때 훌쩍 여행을 떠날 수 있는 시간적 여유가 확보된 상태를 말한다. 레버리지 역시 그런 가치들을 위해 사용한다.

 

내 글에서 자주 등장하는 '3주택 10상가' 역시 내가 추구하는 가치들을 대변해주는 슬로건이다. 언제가 될지 모르는 '상급지로의 이동' 혹은 추가적인 수익형 부동산 매입을 위한 3주택과 여유로운 삶을 위한 10상가. 현재 가치 기준으로 3주택 시가의 합계는 대략 20~30억원 정도의 세팅, 10상가 시가의 합계는 30~40억원 근처면 좋겠다. 세입자의 전세금을 비롯한 담보대출 및 보증금 총 레버리지는 60% 정도로 세팅한다. 그러면 대략 자산 총액은 50~70억원에 순자산은 20~30억원 정도가 되고 월 현금흐름은 1000만원 이상이 나오는 경제적-시간적 자유를 어느정도 달성한 중산층으로 살아갈 수 있다. 현재 처한 상황에 따라 위에 적힌 금액만 보면 말도 안되게 높은 목표라고 생각할 사람들이 있고, 달성가능한 목표라고 생각하는 사람도 있을거다. 당연히 이미 달성한 사람들도 있고, 저것도 목표라고 세웠냐는 부자들도 있을거다.

 

각자 보는 시각은 다르겠지만 다만 나를 보면서 중산층의 소비 수준을 유지하며 완전한 경제적 자유를 달성하려는 사람들에게 동기부여가 되길 바란다. 이미 달성한 사람들에겐 '나도 저런 시절이 있었지' 정도의 추억이 떠오르길 바란다. 나또한 무일푼에서 시작했고 부동산 투자판에도 꽤 늦게 뛰어들었음에도 불구하고 '3주택 10상가'라는 투자 활동 전에는 꿈도 못꾸던 목표를 향해 가고 있기 때문이다. 근로소득과 약간의 절약을 통해 모은 목돈과 시의적절한 단기-중장기 투자, 그리고 '시간' 만들어준 결과다. 외벌이로도 좋은 꿈을 꿀수 있었으니, 이글을 읽는 다른 외벌이 가정은 물론이고 맞벌이 가정이라면 더욱 빠르게 목표를 달성할 수 있을거라 믿는다. 굳이 3주택 10상가가 아니어도 된다. 1주택 2상가, 2주택 3상가만 되어도 가계 경제에 큰 도움이 되기 때문이다.

 

요즘 방향을 잃은 투자자들이 많다. 그런 분들께 물어보고 싶다. 투자를 하는 이유와 목표가 무엇이냐고. 부동산투자를 3년 이상 진행했는데 삶이 전혀 나아지지 않았다면 혹은 현재 걱정 투성이라면 처음부터 목표 설정이 잘못되었을 확률이 높다. 아니면 과정이 크게 잘못되었을 수도 있다. 현재 투자를 하는 이유와 목표가 불분명하다면 다시한번 목표를 잡아볼 필요가 있다. 월세를 십시일반 모아 이루는 경제적 자유인지 몇번의 비과세 차익 실현을 통한 목돈 마련과 상급지 이동인지 말이다. 추구하는 가치에 따라 투자의 방법과 포트폴리오 구성이 달라지기 때문이다. 현재 '이럴거면 투자를 왜하는건가?'라는 생각이 들었다면 꼭 되짚어 보자. 물론 앞으로 적힐 글에는 차익과 수익 모두를 다룰 예정이긴 하지만 말이다. 

 

 

10강에 계속

 

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8강 갭투자 다시보기 

https://minife.tistory.com/881

블로그강의(8) 갭투자

 

 

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