블로그강의(11) 재건축 재개발 투자 #1

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목차 

 

들어가는 말 : 이럴거면 투자는 왜 하는건가?

 

I. 트라이포드

 1. 소득의 트라이포드 : 노동 소득이 더 중요한데?

 2. 소득의 트라이포드 : 자본 소득 세팅하는게 쉬운게 아님

  - 중산층 진입 전 가장 소중한 자산

  - 경제적 자유와 3주택 10상가, 부의 전환

 3. 소득의 트라이포드 

  - 부자로 우뚝서려면 3개의 다리가 필요하다 

 

II. 부동산 투자

 1. 분양권

  - 확정수익 분양권 투자 Part.1 : 구도심 신축 투자 사례 1~2

  - 확정수익 분양권 투자 Part.2 : 구도심 신축 투자 사례 3

 2. 갭투자

 3. 재건축 재개발(1)

 

III. 수익형 파이프라인

 1. 상가 

  - 부록먼저 : 동탄2 시범단지 우측 상권분석

 2. 오피스

 3. 지식산업센터

 4. 공장 

 

IV. 싸게 사는 법

 1. 경매

 2. 공매

 3. 급매와 초급매

 

V. 잘 파는 법

 1. 연락의 중요성

 2. 협상의 대가들에게 배우는 협상법

 

VI. 부동산 투자 철학

 1. 소크라테스처럼 질문하라 

 2. 루소처럼 걷고 상상하라

 3. 소로처럼 느끼고 보는 법

 4~8. TBD

 

VII. TBD

 

 

재건축재개발 투자(1)

- 두껍아두껍아 헌집줄게 새집다오.

 

재건축 재개발은 부동산 투자의 꽃이다. 사계절을 잘 보낸 식물이 혹독한 겨울을 버텨내고 이듬해 봄에 아름답고 싱그러운 꽃을 틔워내는 것과 비슷하다고나 할까. 과거 어느 좋았던 시절 우리 부모님들께 좋은 입지에 좋은 정주여건을 마련해준 집들이 30년이 지나 집의 기능을 상실하면 다음 세대를 위한 새로운 집으로 재탄생한다. 그렇게 헌집이 새집이 되는 과정이 재건축재개발이다. 한겨울 강추위를 이겨내고 개화하는 꽃을 보면서 느끼는 봄의 감동과 헌집이 무너지고 멋지게 건축된 새 아파트를 보는 감동은 아마도 비슷하겠지. 단, 내 아파트일 경우에만..

 

재건축재개발이 어려운 것은 사실이지만 되기만 한다면 구매해줄 사람들이 널려있다. 기본적으로 30~40년전 과거에는 좋은 입지에만 아파트를 지었기 때문이다. 인터넷이 글로벌에 퍼지던 2000년대 초기 누군가가 이런 말을 했다. '내 콘텐츠를 구매해줄 1,000명의 열성팬만 있다면 누구나 창작 활동을 통해 생계를 이어나갈 수 있을 것이다.' 1천명의 팬이 1년에 10만원 정도를 내 콘텐츠에 지불할 마음이 있다면 연 1억원이 벌리니까 말이지. 같은 논리를 부동산에 적용해 보면 재미있다.

 

"재건축 아파트의 일반분양권을 구매해줄 1,000명의 열성팬만 있다면 누구나 조합 활동을 통해 큰 이익을 얻을 수 있다"고 할수 있을까?

 

현재 시세로 계산해보자. 1천세대 대단지로 탈바꿈하는 1천 세대의 입주예정자들이 우리 아파트의 일반분양권에 10억원 정도의 집값을 지불할 마음이 이미 있다면? 1천명이 10억원을 내면 그럼 1조원짜리 사업이 된다. 1조원을 무시하지 말자. 이정도 매출은 대기업 계열사도 내기 힘든 실적이다. 그런 주택정비사업의 조합원이 된다는 것은 무엇을 의미하는가. 우량주에 중장기로 투자하여 대박을 치는 것과 본질적으로 같다. 

 

재건축재개발 예정지를 미리 알아보고 들어가서 시간을 묻히면 막대한 이익이 생겨난다. 그런 이익을 얻기 위해 우리가 지불해야 하는 것은 다른 투자와 똑같다. 시간과 자본 그리고 안목이다. 재건축재개발이 본격적으로 방귀를 뀌기 전에 들어가야 수익이 커진다. 그렇다고 너무 일찍들어가면 늙어 죽을때까지 재개발의 ㅈ자도 안나올수 있으니 조심해야 하지만.    

 

보통 묶어서 말하는 '재개발'과 '재건축'의 차이점 정도만 미리 알아보자. 대부분의 사람들이 재개발은 동네를 뒤엎고 대규모 아파트 단지를 새로 지으면 '재개발', 아파트 단지를 부수고 새로 지으면 '재건축'으로 알고 있는게 그게 아니다. 도시기반시설의 유무에 따라 구분된다. 도로, 상하수도, 에너지 공급 등의 도시기반시설이 열악하다고 판단해서 이 모든 것을 다 갈아엎으며 개발하는 걸 '재개발'이라 하고, 기반시설들이 나름 괜찮아 아파트나 빌라 몇동만 부수고 건물만 새로 짓는 것을 '재건축'이라 한다. 그렇다면 가치의 극적인 변화는 어디서 일어날까? 당연히 재개발이다. 집 뿐만이 아니라 도시기반시설까지 통째로 바뀌기 때문에 '팍'변하는 것은 재개발이 한수위다.

 

또하나 착각하는 것이 재재투자(재개발재건축투자)는 시작하기 전에 들어가서 준공이 날때까지 들고있어야 한다는 건데 절대 아니다. 재건축재개발은 우리 아파트나 빌라 등의 연차가 되어(보통 30년) 더이상 사람이 살기 위험하니 안전하지 않다는 '안전진단'을 실시할거라고 소문이 들리기 전부터 오르기 시작하여 재건축재개발 절차에 대한 조그만 소식이 들릴때마다 계속 오르게 되어있다. 쉽게말해 발동을 시작할때부터 준공이 난 이후까지 그냥 계속 오른다. 준공이 되고 몇년이 지나야 상권을 비롯한 교육 인프라까지 비로소 완성이 되기 때문이다. 그래서 발가락에서 사서 무릎에 팔아도 이득이고, 발목에 사서 허리에서 팔아도, 무릎에서 사서 어깨에서 팔아도 이득이다. 그런 것들을 이번 강의를 통해 좀 이해하기 쉽게 풀어보려 한다.

 

남천동 삼익비치.. 8억일때 고민하던 바보가 접니다.

 

일단 이걸 잘 이해하려면 용어부터 좀 알아야 된다. 별거 없으니 이번 기회에 차근차근 보면서 공부하자. 또 글밥 많다고 일다가 말지 말고. 재건축 재개발에는 특수용어 몇개가 있는데 이건 대체할 수 있는 말이 없어서 그냥 알고 가는게 좋다.

 

이런 키워드를 이해하는게 진짜 중요한거다. 용어가 어렵다고 "아이구 철수아빠~ 난 재개발재건축은 용어가 어려워서 아직 공부를 아직 못했어~ 뭔소린지 알아야 투자를 하지~ 언젠가 공부하고 하겠지" 라고 하는 사람은 영원히 공부를 안할 가능성이 높다. 투자를 하고 말고는 아주 찰나의 순간 1초만에 결정된다. 용어를 이해하는 사람은 '비례율 높대' 이 한마디에 부동산에 전화를 하고 좋은 물건을 주워 큰 부자가 될 기회가 생기는 반면, 용어를 모르는 사람은 '비례율이 뭐야 먼말인지 몰라서 못하겠네'라고 하고 머리를 긁적이며 넷플릭스를 트는 거다.

 

 

1. 비례율 비례율 하던데 도대체 그게 뭔가?

 

결론부터 말하면 비례율이 높을 수록 좋은거다. 요 단어를 중심으로 재개발재건축을 이해하면 된다. 비례율이란 재건축 재개발의 사업성을 나타내는 중요한 지표다. 개발 시 얼마나 이익이 나느냐를 계산한거다. 좀 쉽게 말하면 재건축재개발사업의 '개발이익률'이다. 재재를 통해서 '재건축재개발 조합'이 얻게 될 종후자산평가액(조합원분양, 일반분양 매출의 합)에서 사업비(조합운영비용, 건축비용, 금융비용 등)을 뺀 금액을 총 종전자산평가액(부수기 전 조합원들 부동산 가치)로 나눈다음에 100으로 곱한 거다. 

 

 

비례율이 높으면 높을 수록 좋다는 걸 누구나 알 수 있다. 

 

뭐 이런 식이다.

 

유의할 점이 있는데, 사업 초기에는 높은 비례율을 제시하며 사업성이 좋아보이게 홍보를 하고 그러지만, 실질적인 비례율은 사업이 끝날때쯤 제대로 계산이 되기 때문에 너무 장밋빛 미래만을 그리며 방탕하게 살다가는 분담금 증액 폭탄을 맞을 수 있으니 그냥 맘편하게 100% 비례율이라고 생각하는 것이 좋다.

 

 

 

2. 권리가액

 

권리가액이란 조합원이 재개발재건축사업을 진행할 때 본인이 제공한 종전 부동산의 평가금액을 말한다. 

'감정평가액'에 '비례율'을 곱하면 그게 내 권리가액이다. 바로 요 '권리가액' 이란 놈이 실제로 재건축재개발조합원이 보상받는 금액이다. 

 

만약 내 기존 부동산의 권리가액이 5억인데 아파트 조합원 분양가가 6억이라면 1억원을 조합에 추가로 부담해야 한다. 그래야 새로 지어질 아파트를 분양받을 수 있다. 여기서 또하나의 용어가 나오는데 조합원 분양가가 권리가액을 넘어 입주권을 받기 위해서 추가로 돈을 더 내야 하는 그 1억원을  '추가분담금' 혹은 '부담금' 이라고 한다. 

 

 

 

3. 추가분담금(권리가액이 조합원분양가보다 낮을 때)

 

위에서 설명한대로 조합원분양가에서 권리가액을 뺀 금액을 말한다. 추가분담금이 높을 수록 짜증나는데 이게 외지 투자자들에겐 기회가 되기도 한다. 왜냐면 추가분담금을 마련하지 못하는 조합원들이 발생하는데 이사람들이 괜히 겁을 먹고 미리 헐값에 파는 경우가 생기기도 하고, 현금청산을 하여 일반분양권이 나오는 계기가 되거나, 오래 못들고가고 정비사업 진행 초기에 매도를 하기도 하니까 말이다. 드문 일이긴 하지만 조합원 입주권을 저렴하게 주울 수 있는 경우가 생길 수 있다.

 

'부담금'과 '추가부담금'은 아주 빡세게 구분하면 용어를 나눠 쓰기는게 맞는데 실무에선 그냥 같이 쓰이는 경우가 많다. 본질은 권리가액과 조합원분양가, 일반분양가에 의해 결정되기 때문이다.

 

 

 

 

4. 청산금(권리가액이 조합원분양가 높을 때)

 

당연히 권리가액이 조합원분양가보다 높은 경우도 생각해봐야 한다. 권리가액이 7억인데 아파트 조합원 분양가가 5억이라면 2억원을 되돌려 받는다. 이걸 '청산금'이라고 한다. 

3번 4번 정리

 

 

 

5. 재건축 초과이익 환수제

 

2018년 1월 1일 이후 관리처분인가를 실시하는 모든 재건축 사업장은 초과이익환수 대상이 되는데, 이때문에 재건축 추진이 막히는 경우도 많다. 준공 당시의 집값과 추진위원회 설립 당시 집값을 비교해 재건축에 따른 집값 상승 이익이 조합원 1인당 3000만원을 초과하면 최대 그 50%까지 부담금으로 내도록 하는 악독한 제도다.

 

2019년 국토교통부에서 일부 재건축 단지에 대해 시뮬레이션을 돌린 결과, 강남의 어떤 재건축 단지의 경우 조합원 1인당 7억원 이상을 재건축 부담금으로 부담해야 하는 것으로 나왔다. 이러한 이유로 상당수의 재건축 단지들은 관리처분계획을 수립하지 못한 채 활로를 찾을때까지 사업을 유보하고 답보상태에 머물러 있다.

 

최근 재건축 아파트들의 평당 공사비의 증액과 커뮤니티 시설을 강화하는 이유가 이놈의 '재초환' 때문이기도 하다. 재건축 부담금으로 내느니 사업비를 늘리면서 아파트를 최고급으로 짓고 아파트의 가치를 한것 높인다. 그렇게 재건축 부담금을 최소한으로 만드는 방법 등으로 재건축재개발 정비사업의 활로를 찾고 있다.

 

리얼캐스트 자료

 

 

 

6. 조합원분양가 vs 일반분양가

 

재건축재개발사업에선 조분가(조합원분양가)와 일분가(일반분양가)가 다르게 책정되는게 일반적이다. 조합원분양가란 조합원들에게 분양하는 분양가격이고 일반분양가는 조합원 분양을 마치고 남는 호실에 대해서 조합 외 일반인들에게 분양하는 분양가이다. 일반분양가가 조합원분양가보다 높은게 보통이다. 당연한 말이지만 재건축재개발 정비사업의 사업성을 높이려면 일반분양 물량이 많아야 한다. 그리고 일반분양이 비싸야 한다. 그리고 일반분양이 비쌈에도 불구하고 완판이 나야 한다. 재건축재개발 사업의 이익은 대부분 일반분양 물량에서 나오기 때문이다. 

 

예를 들어 기존 300세대의 저층 아파트가 재건축을 통해 600세대가 된다면 일반분양물량이 300세대가 된다. 일분가가 만약 8억원이라면 조합에 돌아가는 매출이 2400억원이고, 여기서 건설비용을 제외하면 조합(원)의 이익으로 돌아온다. 

 

 

* 중요

서해선-신구로선 더블역세권 예정지인 시흥대야역 초초역세권인 대야동 영남아파트의 경우 기존 세대가 천세대 정도 되는데, 용적률 상향에도 불구하고 아쉽게도 일반 분양 물량이 없다. 그래서 조합원들의 추가분담금이 꽤 발생한다. 그럼에도 불구하고 썩은 아파트가 신축이 될거라는 기대감에 프리미엄이 많이 붙어 시세가 1억원정도에서 3~4억원으로 수직상승했다. 만약 4억원에 누군가가 매입한 조합 물건이 사업이 좀 지연되고 원자재값 폭등 등의 이유로 건설비용(사업비)이 많이 올라 추가분담금이 기존 계산보다 많이 발생하여 2억정도를 더 내야한다면 총 비용만 6억이다. 동일평형의 일반분양이 5억이라면 일반분양 대비 1억원 비싸게 산 것이다. 그럴일은 좀처럼 일어나지 않겠지만 준공 후 바로 매도하려는 계획을 세웠는데 아파트의 시세가 횡보하거나 소폭 떨어지게 될 경우 손해가 커진다. 대야동 영남 재건축의 경우 더블역초역세권이라 그럴 일은 없겠지만 다른 곳에선 얼마든지 일어날 수 있는 일이니 조심하자. 항상 최악의 시나리오도 염두하고 보수적으로 투자를 해야 한다.

 

 

* 분담-청산 케이스 한번 더 구경하기

구분	감정평가액	비례율	권리가액	조합원분양가	분담/청산 유무
Case1	3억	130%	3.9억	3억	청산 9천만원 (돌려 받음)
Case2	3억	90%	2.7억	3억	분담금 3천만원 (내야 함)
Case3	3억	120%	3.6억	5.6억	분담금 2억원 (내야 함)

 

 

 

7.  현금청산

 

현금청산이란 재개발 또는 재건축을 통해서 새로 생기는 아파트 입주권을 받지 않는 대신, 조합으로부터 현금을 받는 것을 말한다. 현금청산을 신청하는 경우가 몇가지 있다. 실수로 기간 내에 조합원 분양 신청을 하지 않은 경우, 어떤 이유로 조합 자격에 미달이 되는 경우(정비사업에 동의하지 않은 경우), 추가분담금 낼 돈이 없는 경우, 정부의 규제로 인해 재건축재개발을 진행해도 아파트 입주권을 받지 못하게 되는 경우 등.

 

현금청산은 감정평가 당시의 실제적 가치만 반영한다. 완공 후의 미래가치는 반영되지 않으므로 제값을 못받는 다는 점을 이해할 필요가 있다. 몇년만 기다리면 가치가 확 올라가는데 말이다. 내 주장일 뿐이지만 불가피한 경우를 제외하곤 현금청산을 선택하는 건 손해다. 게다가 현금청산을 받아도 그게 다 내돈이 되는것도 아니다. 현금 청산을 했어도 차익에 대한 양도소득세를 물어야 한다. 만약 수도권 다주택자의 경우라면 양도세 중과까지 적용이 된다. 일반적으로 신축아파트의 값어치는 준공 후 몇년이 지나야 고점을 찍으므로 버틸 수 있는 만큼 버티다가 파는 것이 좋지 않을까.  

 

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이번 포스팅은 너무 길어져서 나눠서 써야겠다. 모든 것을 한번의 포스팅에 다 할수 있다면 우리나라 부동산 블로그 역사에 기록으로 남을텐데. 파워포기..ㅋ

 

재건축재개발 2부에서 ‘정비기본계획수립→정비계획수립 및 정비구역지정→조합설립추진위원회 구성→조합설립→사업시행계획인가→분양신청→관리처분계획인가→이주·철거→착공→준공→입주’ 등의 정비사업 단계에 대한 내용과 투자 타이밍, 투자 사례 분석 등을 실시해보고자 한다.

 

 

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블로그강의(10) [부록] 2동탄 시범 우측 상권분석

 

 

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