블로그강의(12) 빨리 사는 법 : 부동산 단톡 상승장

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목차 

 

들어가는 말 : 이럴 거면 투자는 왜 하는 건가?

 

I. 트라이포드

 1. 소득의 트라이포드 : 노동 소득이 더 중요한데?

 2. 소득의 트라이포드 : 자본 소득 세팅하는 게 쉬운 게 아님

  - 중산층 진입 전 가장 소중한 자산

  - 경제적 자유와 3주택 10상가, 부의 전환

 3. 소득의 트라이포드 

  - 부자로 우뚝서려면 3개의 다리가 필요하다 

 

II. 부동산 투자

 1. 분양권

  - 확정수익 분양권 투자 Part.1 : 구도심 신축 투자 사례 1~2

  - 확정수익 분양권 투자 Part.2 : 구도심 신축 투자 사례 3

 2. 갭투자

 3. 재건축 재개발(1)

 

III. 수익형 파이프라인

 1. 상가 

  - 부록먼저 : 동탄2 시범단지 우측 상권분석

 2. 오피스

 3. 지식산업센터

 4. 공장 

 

IV. 싸게 사는 법

 1. 경매

 2. 공매

 3. 급매와 초급매

 

IV. 빨리 사는 법

 1. 부동산 단톡 상승장

 

V. 잘 파는 법

 1. 연락의 중요성

 2. 협상의 대가들에게 배우는 협상법

 

VI. 부동산 투자 철학

 1. 소크라테스처럼 질문하라 

 2. 루소처럼 걷고 상상하라

 3. 소로처럼 느끼고 보는 법

 4~8. TBD

 

VII. TBD

 

 

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IV. 빨리 사는 법

 1. 부동산 단톡 상승장

 

 

인터넷이 본격적으로 확산되기 시작한 게 98년~02년 정도, 네이버 카페가 활성화되기 시작한 게 2000년대 중반, 카카오톡이 대중화가 11~12년경, 단톡방이 활성화되기 시작한게 17~18년 즈음일 거다. 뭐 오차는 있겠지만 그냥 그쯤이었던 것 같다. 통신망, 인터넷 카페, 메신저, SNS, 단톡방까지 만들어진 20년 동안 부동산 상승기가 3번, 하락-정체기가 1번 있었고 가장 가파른 상승은 이번 장에 일어났다. 오늘의 주제는 이거다. 이번 장에 수요공급 외의 다른 조미료가 들어갔는가? 그리고 다음 상승장의 조미료는 무엇이 될까?

 

다수의 일반인들끼리 서로 정보원이 되어 최신 정보를 실시간(real-time)-다대다(多對多)로 전달하기 시작한 지점은 카카오톡 단톡방이 활성화되기 시작하면서부터라고 본다. 유명하지 않아도 인플루언서가 아니어도 대화 형식으로 내 의견을 대충 전달할 수 있다는 것은 일반인들의 '투자 의견 개진'에 대한 허들을 크게 낮춰 주었다.

 

정부 부동산 정책의 실패와 코로나로 인해 공급된 엄청난 유동성으로 안 그래도 오르던 부동산 시장에 이전과는 판이하게 바뀐 정보의 전달 방식이 기름 역할을 하며 시장을 활활 태워버린 거다. 그래서 오르는 기울기가 더 가팔라졌다는 생각이다. 만약 다른 조건들을 모두 똑같이 유지하고 17~18년으로 돌아가 단톡방과 카페들을 없앤다면 이 정도로 미친 상승과 빠른 순환매는 일어나지 않았을 거라 본다. 

 

그래서 17~21년의 상승장은 '단톡 정보전'으로도 간주해도 될 것 같다. 좋은 단톡방에 가입되어 있는 사람들 중 부동산에 대한 공부가 이미 된 사람들이 그렇지 않은 사람들보다 돈 벌 기회를 훨씬 더 많이 얻었다. 전국의 톡방에 소문이 한번 나면 물량이 빠르게 소진됐다(물론 괜찮은 물건인데 사람들이 몰라서 못한 것들 한정이다. 안 좋은 물건은 소문이 나봐야 여전히 안 좋기 때문에 대부분 건드리지 않는다. 투자자들은 바보가 아니니까). 좋은 사례로는 경주 두산위브트레지움이나 천안역사 동아라이크텐 정도를 예로 들면 될 것 같다. 다른데좀 예로 들면 좋을텐데 몰라서 아는 데만 쓰는 거다. 책으로 발간할 땐 사례를 많이 넣어야지..

 

몰라서 못 산 악성 미분양 물건이었지만 알려지고 스터디가 된 후 순식간에 완판이 났던 현장들이다. 만약 인터넷이나 메신저가 없었으면 미분양 해소가 어려웠을 곳들이 카페와 톡방들을 통해 정보가 빠르게 퍼날라지다보니, 원래대로라면 엄청나게 오래 걸릴 완판으로의 여정이 다소 짧아졌다.

 

아파트 입주 전 사전점검 때 찍힌 최신축 단지의 아름다운 사진들이 단 하루면 전국의 지역 커뮤니티들을 다 돈다. 그리고 많은 사람들에게 부러움의 감정을 느끼게 만든다. 또한 여러 사람들이 신축으로의 이사와 꿈을 꾸게 만든다. 그렇게 잠들어 있을 돈들이 일을 하기 시작한다.

 

게다가 수도권에 괜찮은 신축이면 그냥 10~20억, 강남 국평 30억 이상이라는 소식들의 전달이 꾸준히 커뮤니티 내에서 반복되다 보니 사람들의 인식 자체가 달라진다.  '집은 원래 뭐 그 정도 하는 거지'라고서서히 인식이 전환된다. 국평 평균 시세 2~3억짜리의 구도심 근처에 신규택지개발지구가 생겨 신축이 생기면, '비슷한 컨디션 가진 옆 도시의 아파트 단지가 10억이니 여기도 10억까진 가지 않을까'라는 생각이 퍼지기 시작하고, 3억 하던 동네의 신축 아파트가 10억을 찍는 일이 실제로 일어난다. 이런 케이스가 몇 개 생겨 강사들이 사례로 들고 나오기 시작하면 나면 '신축 불패'라는 생각이 전국에 전파된다.

 

생전 5억원 근처에도 못 가본 지방 바닷가 아파트의 분양가를 5억에 책정해도 수십대 일의 경쟁률을 보이며 완판을 친다. 중도금 대출이 나오지 않는 분양가 9억원 이상의 아파트 분양권 역시 동이 난다. 잠들어있던 돈들이 깨어나서 일을 하게 만든 건 어쩌면 통신일지도 모른다. 이번 장은 얼마나 많은 그리고 괜찮은 단톡방과 카페에 참여하여 정보를 빠르게 얻는가가 매우 중요한 시기였다. 빠르게 정보를 얻어야 남들보다 그 현장에 대해 더 오래 고민할 수 있으니까.

 

아직 이런 기술들의 진화가 끝난 게 아니다. 부동산 투자에 앞으로 접목될 기술은 아마 블록체인이 될 확률이 높다. 어떤 식으로 이용될지는 하나하나 알 수는 없지만 지금 이 순간에도 부동산과 블록체인을 접목시키려는 수많은 스타트업들이 사업을 준비하고 있다. 사실 그런 스타트업 중 하나가 나이기도 하고. 개발될 기술들로 인해 일부 집단은 굉장히 빠른 정보를 미리 선점할 수 있을 것이고, 그 속도가 곧 부로 돌아올 것이다. 부동산 계약뿐만이 아닌 사업시행과 분양 건설 전반에 블록체인 기술이 들어가면 실시간으로 양질의 정보를 얻어낼 수 있기 때문이다. 어디처럼 권한을 가진 집단이 부정을 저지르는 게 아닌, 기술로서 누구보다 빠르게 정보를 얻을 수 있는 플랫폼이 만들어질 거다. 다음 상승장을 준비하려면 이제 누구나 하는 단톡방보다 더 빠른 새로운 기술을 찾아내야 한다. 

 

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13강에서 계속

 

 

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블로그강의(11) 재건축 재개발 투자 #1