블로그강의(13) 상가투자 기초편

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목차 

 

들어가는 말 : 이럴 거면 투자는 왜 하는 건가?

 

I. 트라이포드

 1. 소득의 트라이포드 : 노동 소득이 더 중요한데?

 2. 소득의 트라이포드 : 자본 소득 세팅하는 게 쉬운 게 아님

  - 중산층 진입 전 가장 소중한 자산

  - 경제적 자유와 3주택 10상가, 부의 전환

 3. 소득의 트라이포드 

  - 부자로 우뚝서려면 3개의 다리가 필요하다 

 

II. 부동산 투자

 1. 분양권

  - 확정수익 분양권 투자 Part.1 : 구도심 신축 투자 사례 1~2

  - 확정수익 분양권 투자 Part.2 : 구도심 신축 투자 사례 3

 2. 갭투자

 3. 재건축 재개발(1)

 

III. 수익형 파이프라인

 1. 상가 

  - 상가투자 기초편

  - 부록먼저 : 동탄2 시범단지 우측 상권분석

 2. 오피스

 3. 지식산업센터

 4. 공장 

 

IV. 싸게 사는 법

 1. 경매

 2. 공매

 3. 급매와 초급매

 

IV. 빨리 사는 법

 1. 부동산 단톡 상승장

 

V. 잘 파는 법

 1. 연락의 중요성

 2. 협상의 대가들에게 배우는 협상법

 

VI. 부동산 투자 철학

 1. 소크라테스처럼 질문하라 

 2. 루소처럼 걷고 상상하라

 3. 소로처럼 느끼고 보는 법

 4~8. TBD

 

VII. TBD

 

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수익형 파이프라인

상가투자 : 기초편

 

 

전에도 이야기했지만 주택투자할 상황이 안되서 상가투자를 한다는 말은 틀린 말이다. 상가투자는 그냥 판 자체가 다르다. 매수와 매도의 수요공급에 의해 결정되는 주택시장과는 달리, 상가는 입점 업종의 '매출'에 의해 '임대료'가 결정되고 임대료 기반으로 상가건물의 가치가 책정되기 때문이다. 가격이 결정되는 원리가 다름에도 '돈의 흐름'이 '분양권-아파트갭투자-재개발재건축-빌라-상가'로 이어진다는 건 상가를 비롯한 수익형 부동산 시장을 제대로 이해하지 못하고 있기 때문에 나오는 말이다. 위 돈의 흐름에서 상가는 빠지는게 맞다. 그런 말을 하는 사람들은 아마도 극히 일부의 돈이 분양형 상가로 빠지는 걸 말하는 것일텐데 너무 일부라 돈의 흐름으로 볼수 없다.

 

상가투자가 어렵다고 생각하는 사람들이 많다. 완전 맞다. 상가는 꽤 어렵다. 같은 상업지구 블록 내에서도 사람들의 동선에 따라 입점 업체들의 매출이 달라져 가격차이가 크게 나고, 그게 블록 단위가 아닌 한 건물 내에서도 일어나는 현상이기 때문이다. 같은 건물의 남쪽면 상가는 장사가 잘되는데 북쪽면 상가는 장사가 안되어 공실상태가 유지되면 두 상가의 가치는 크게 벌어지게 된다. 그 외에도 지하철 역사가 없던 동네에 역이 들어서면서 갑자기 주동선과 상권이 바뀌는 경우, 업무 빌딩이 들어서며 메인 상권이 바뀌는 경우 등 여러 요인이 있어 상가투자는 쉽지 않은게 사실이다.

 

그런데 그게 매력이다.

 

어렵기 때문에 공부하는 자에게 기회가 온다. 요행보다 실력이다. 별로 공부따위 안해도 되는 아파트와는 다르다. 게다가 진입 장벽이 높아 아무나 못들어온다. 쌀때 잘 골라산 물건에는 세입자가 기업이 경쟁적으로 들어온다. 점포의 매출이 오른다. 잘 협의하여 임대료를 올린다. 임대료가 올라 매매가격이 오른 상가를 부자형님누님들이 사준다. 상가 투자는 어려운게 맞지만 상가 매출과 건물 가격을 결정짓는 요소들에 대해 공부를 하여 보는 눈이 길러지면 언제든지 시작할 수 있는 매력적인 놈이다.

 

공부를 마치고 손품발품귀품을 많이 판 사람이 좋은 물건을 갖게 된다. 정직한 시장이다. 단, 상가를 구매하는 건 누군가의 추천에 기대기보다는 스스로 공부를 해서 상권과 상가를 보는 눈을 길러야 한다. 유명 강사들의 수십수백만원짜리 강의를 듣고, 컨설팅을 받고, 상가투자에 관한 책을 읽고, 유튜브에 올라오는 실전 영상들을 보고 현장을 돌아다니며 방법론을 체득한다. 상가 투자를 잘 하는 좋은 친구나 지인들을 두는 방법도 좋고, 함께 공부하고 투자하는 스터디나 카페 등에 가입하는 것도 좋다. 이 모든 것을 이미 다하고 있는 나같은 사람한테 물어가며 하는 것도 괜찮다.

 

투자판에서 들리는 말 중에 '신도시 상가는 원수에게나 추천하는거다'라는 말이 있는데 이것도 잘못된 말이다. 신도시쪽 상가나 새롭게 개발되는 도시개발 주거지구는 꿀단지다. 수만세대 아파트가 들어오는데 왜 원수에게 추천하는가? 나랑 가족 지인들이 해야지. 비싼게 좋은거라며 상가 투자에 대한 기본 개념도 없는 상태에서 시행사가 자기맘대로 설정한 초고분양가의 1층 물건을 아무거나 막 사니까 망하는거지, 아파트 단지들의 이동 동선을 그려보고 입지가 비슷한 다른동네의 상가 상황들과 비교하면서 예상 매출을 뽑아보면 해당 상가의 가격이 그게 맞는지에 대한 결론이 난다. 그렇게 분석을 했을때 가치 대비 저렴한 분양가라는 판단이 들면 분양을 받는거고, 도저히 각이 나오지 않는 자리라면 패스하면 된다. 공부할 수 있는 시간도 많다. 

 

구축상가를 살 때엔 어차피 매출정보를 알수있으니 층에 따라 적절한 수익률을 적용하여 매매가를 판단하면 된다. 신축상가를 살 때엔 유효수요(배후수요)와 아파트 출입구, 역 출구나 버스정류장으로 오가는 동선을 파악하고 세대수에 따른 필요 업종들과 매출 등을 예상하며 분양을 받으면 된다. 경매를 받을 때에도 비슷하게 분석을 하면 된다. 권리분석도 필요하지만.

 

신축 상가를 살때에 가장 많이 하는 실수가 분양팀 직원의 권유만 믿고 사는건데 그러면 안된다. 물론 좋은 물건을 얻게 되는 경우도 많이 있겠지만, 분양팀은 기본적으로 완판을 시켜야 하는 입장이기 때문에 약점은 가리고 긍정적인 멘트의 비중이 높을수밖에 없다. 그냥 대충 들으며 놓치기 쉬운 정보 정도만 파악하면 된다. 참고로 난 여태까지 나보다 수익형 부동산을 더 잘 아는 분양팀 직원분들을 단 한명도 만나보지 못하였다. 

 

향후 강의에선 상가를 포함한 수익형부동산의 투자 방법론과 사례, 주의점들을 다룰 예정이다. 아파트 투자보다 훨씬 재미있는게 수익형부동산 투자다. 

 

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13강에서 계속

 

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