블로그강의(14) 하락기도 무섭지 않은 쫄보의 분양권 투자법

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목차 

 

들어가는 말 : 이럴 거면 투자는 왜 하는 건가?

 

I. 트라이포드

 1. 소득의 트라이포드 : 노동 소득이 더 중요한데?

 2. 소득의 트라이포드 : 자본 소득 세팅하는 게 쉬운 게 아님

  - 중산층 진입 전 가장 소중한 자산

  - 경제적 자유와 3주택 10상가, 부의 전환

 3. 소득의 트라이포드 

  - 부자로 우뚝서려면 3개의 다리가 필요하다 

 

II. 부동산 투자

 1. 분양권

  - 하락기도 무섭지 않은 쫄보의 분양권 투자법 

  - 확정수익 분양권 투자 Part.1 : 구도심 신축 투자 사례 1~2

  - 확정수익 분양권 투자 Part.2 : 구도심 신축 투자 사례 3

 2. 갭투자

 3. 재건축 재개발(1)

 

III. 수익형 파이프라인

 1. 상가 

  - 상가투자 기초편

  - 부록먼저 : 동탄2 시범단지 우측 상권분석

 2. 오피스

 3. 지식산업센터

 4. 공장 

 

IV. 싸게 사는 법

 1. 경매

 2. 공매

 3. 급매와 초급매

 

IV. 빨리 사는 법

 1. 부동산 단톡 상승장

 

V. 잘 파는 법

 1. 연락의 중요성

 2. 협상의 대가들에게 배우는 협상법

 

VI. 부동산 투자 철학

 1. 소크라테스처럼 질문하라 

 2. 루소처럼 걷고 상상하라

 3. 소로처럼 느끼고 보는 법

 4~8. TBD

 

VII. TBD

 

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블로그강의(14) 

 II. 부동산 투자

  1. 분양권

  하락기도 무섭지 않은 쫄보의 분양권 투자법

 

 

 

나는 쫄보다. 나를 보고 겁이 없어 보인다는 분들이 있는데, 전혀 아니다. 사람 잘못봤다. 나는 쫄보를 넘어선 개쫄보 핵쫄보다. 남들 살 때 안산다. 폭등기 밝은 미래만 보일 당시 남들 막 살때 난 한두 개 샀다. 지방 순환매 장에서도 그랬다. 내 맘에 쏙든 것만 산다. 어쩌다 보니 투자로 자산을 좀 불리긴 했지만, 남들이 쉽게 말하는 1천만원도 여전히 나에게 아주 큰돈으로 느껴지기 때문에 여차하면 손해를 볼 것 같은 곳은 잘 들어가지 않았다. 이런 성격 때문에 확신이 서지 않으면 어디든 투자를 하지 않았다. 그 덕분에 '하락이 오네 마네', '지금 물렸네 마네' 하는 현 상황(22년 1월)에도 느긋하게 수익형 부동산이나 경매 물건들을 뒤적거릴 수 있게 됐다고 생각한다. 

 

 

쫄보임에도 불구하고 여러 개를 사재낄수 있었다는 건 나름 내 시험을 통과한 물건들이 그래도 그만큼이나 있었다는 거다. 나름 하드코어 실전 투자자로 몇 년을 보냈더니, 아파트 분양권을 매입할 때 몇 가지 원칙이 자동으로 생겨나더라. 특정 선생님한테 배운건 아니고 그냥 이저거 닥치는 대로 읽고 보고 그랬더니 '당연히 이래야 하는 거' 아닌가라는 통찰이 조금 생겨 매입 시 체크하던 항목들이다. 지금부터 그 몇 가지 기준을 적어보고자 한다. 참고로 아래 내용들은 중요도 순이 아니고 수도권 10억 이하 가격대의 아파트들의 신축 분양권이 기준이다. 

 

 

첫 번째 원칙은 다음에 분양하는 단지의 평당 가격이다. 내가 매입하려는 물건 이후에 분양을 하려는 다음 타자들의 평당 가격을 반드시 알아봤다. 내가 분양권을 매입하던 2016년 그리고 2018~20년에 선택한 물건들은 평당가가 900~1300 사이였다. 예를 들어 내가 매입하려는 분양권이 평당 1100이라면 다음에 근처에 분양할 물건들은 1300 이상은 찍어줘야 한다. 그래야 매도하기 쉬우니까. 평당 200만원 차이면 공급 35평 기준 7천만원 차이다. 그게 안전마진으로 작용한다고 생각했다. '아니 이런 바보 같은 놈이 상승기에 싼 놈을 산다는 거냐. 비싼걸 사서 수익을 최대로 키워야지!!!!'라고 반문하는 사람들이 있을 거다. 그 말도 맞지만 난 좀 다르게 생각한다. 모두가 1등을 할 수는 없다. 나는 컨디션이 괜찮은데 다음 분양할 놈들보다 싼 놈을 찾았다. 혹은 괜찮은 입지인데 이전 분양 단지보다 평당가가 싼 놈을 찾았다. 처음부터 2~3등을 노렸다. 사람들이 상승기 때엔 무조건 1등의 비싼 물건만 산다고 생각하는데 그렇지 않다(보통의 사람들이 그렇게 투자를 잘하지 못한다). 다들 자기가 가진 자본 안에서 선택한다. 그리고 각자 가진 자본금의 범위는 아주 넓다. 그래서 싼 놈도 잘 팔린다. 따져보면 거래가 오히려 많다. 당연한 거 아닌가? 돈 잘 버는 사람들보다 돈 못 버는 사람들이 훨씬 많기 때문이다. 원래부터 비싼 1등이 잘 나가고 차액이 훨씬 크고 그런 건 당연히 알지만 거래량이 안 나오는 단지들은 매도하기 어렵더라. 아깝기도 하고. 나는 이 투자판에서 제일 많이 먹는 사람이 될 거란 욕심은 없다. 그냥 대충 사서 팔고 싶을 때 잘 팔리면 땡이다.  

 

 

두 번째 기준은 역세권이다. 브랜드 대단지 같은 거 필요 없고 무조건 역세권이다. '브역대신평초(브랜드-역세권-대단지-신축-평지-초등학교)'라는 신조어도 돌아다니던데 여기서 제일 중요한 게 역세권이라고 생각한다. 나머지 다섯 개랑 붙어도 역세권이 이긴다. 역세권이면 빌라도 잘 나간다는 점을 잊지 말자. 신축 대단지 1군 브랜드 평지 비역세권 아파트 분양권과 초역세권 300세대 3군 브랜드 분양권 중 뭘 살래? 라고 물어보면 난 무조건 후자를 선택할 거다. 여러 이유가 있겠지만 가장 중요한 건 전세가 잘빠져서 그렇다. 역세권 아파트는 전월세가 정말  잘 나간다. 전세 수요가 넘치는 곳은 영원히 안 팔아도 되기 때문에 나처럼 다주택자의 길을 선택한 사람 입장에선 투자 활동에 안정감을 준다. 역세권을 선택하면 정체-하락기에 대한 걱정도 그다지 없다. 어차피 분양가보다 높은 수준의 전세가가 계속 유지될 것이기 때문이다. 원래대로라면 아파트를 구매할 사람들이 하락기가 오면 구매를 미루고 전세를 택한다. 그때 대부분 가족 구성원들이 몸이 제일 편한 곳(학교가 가깝거나 역이 가깝거나)을 선택하기 때문에 역세권 전세는 항상 귀하다. 금상첨화는 역세권이면서 초등학교가 가까운 곳인데, 역으로 가는 길목에 초등학교가 있으면 최고로 좋다. 초등학교 저학년 아이를 학교에 넣어주고 바로 출근을 할 수 있기 때문이다. 그래서 역세권 쪽은 전세가가 크게 떨어질 확률이 낮다고 볼 수 있다.

 

 

다음 기준은 공급 물량이다. 물량에 장사 없다. 내 아파트 이후 물량이 계속 공급된다면 매매도 전세도 맞추기 어렵다. 다만 그냥 전체 공급보다는 가격대별 공급을 생각한다. 내가 매입할 분양권이 3억짜리이고 목표가가 5~6억 정도라면 주변에 8~9억대 아파트가 아무리 들어오든 별 상관을 안 한다. 어차피 리그가 다르기 때문이다. 

 

 

또 하나의 기준은 직장(산업)이다. 나는 무조건적으로 산업지를 좋아한다. 직장이 늘어나는 곳이 좋다. 경부축 IT-반도체벨트와 인천 송도의 바이오클러스터마냥 양질의 일자리가 지속적으로 늘어나는 곳을 끝까지 가저갈 곳으로 생각한다. 일자리가 늘어나는 곳의 최중심 한가운데가 아니라도 좋다. 어차피 일자리 증가 지역의 대장 아파트 가격이 오르면 주변으로 퍼지게 되어있기 때문이다. 산업이 곧 수요다. 특히 기러기 아빠가 많은 지방산업지와는 달리 수도권 산업지의 경우 집안의 주수입원의 직장에 따라 온가족이 옮겨다니기 때문에 그만큼 아파트 수요가 높다. 그래서 수도권 고만고만한 지역들은 학군수요보다 직장수요가 압도적으로 중요하다고 생각한다. 주수입원의 직장보다 학군이라고 생각하시는 분들이 있을 텐데, 이것도 어차피 피라미드 모형이 적용된다. 위로 갈수록 수가 적다. 공부 잘하는 아이들은 일부다. 나처럼 고만고만한 사람들은 학군보다 직장이 더 중요하다. 

 

 

학군은 빼놨다. 집값 상승에 최고로 중요한 요소이지만 학군을 고려해버리면 10억 이하에서 투자할 곳이 별로 없다. 강남 아니면 분당, 송도, 목동, 수지 정도 말곤 모른다. 그런 고민은 돈을 깔고 앉을 실거주 때나 해야지 매수매도를 통해 돈을 만들어내는 '투자'로는 초기 투자금이 너무 커서 쉽게 접근하기가 어렵다. 송도를 제외하곤 받을 수 있는 분양권 자체가 없기도 하고.  

 

 

이런 보수적인 기준으로 줍줍한 분양권들은 전세가가 모두 분양가를 훌쩍 넘긴 가격으로 임대차 계약을 맺었다. 앞으로도 잘 나갈 것 같아 걱정이 되지 않는다. 물건들을 더 집어오고 싶지만 강력한 부동산 규제 때문에 더 이상 주택을 늘리기가 어려워 잠시 쉬고 있다. 언젠가 규제가 풀리고 정체 하락기를 겪고 나면 다음 사이클이 올 텐데, 그땐 아마도 반시장적인 규제들이 거의 철폐되어 있을 거다. 그때 지금까지의 경험을 더하고 좀 더 디테일한 기준을 적용해 자산을 훨씬 불릴 수 있을 것 같다. 위 기준들은 한 채로 수십억씩 불리는 사례들의 원칙들이 아닌 수천투자 혹은 투자금 '제로'로 몇억 정도 소소하고 안전하게 가져가는 기준이란걸 다시한번 이야기한다. 아직 차익을 별로 먹어보지도 못했으면서, 투자로 현금흐름이 좋아지는 걸 경험조차 못해봤으면서 아파트 한채로 십수억원의 일확천금을 얻는 꿈을 꾸지 말자. 로또만큼이나 어려운 거다. 그런 투자를 추구하다간 오히려 아무것도 못하는 경우가 생긴다. 현재의 상황에서 할 수 있는 투자를 하고 현금흐름을 만들어나가다가 나중에 원기옥을 모아서 확신이 들때쯤 승부를 보면 된다.  

 

 

15강에서 계속

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블로그강의(13) 상가투자 기초편