블로그강의(15) 일시적 2주택 비과세의 함정

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목차 

 

들어가는 말 : 이럴 거면 투자는 왜 하는 건가?

 

I. 트라이포드

 1. 소득의 트라이포드 : 노동 소득이 더 중요한데?

 2. 소득의 트라이포드 : 자본 소득 세팅하는 게 쉬운 게 아님

  - 중산층 진입 전 가장 소중한 자산

  - 경제적 자유와 3주택 10상가, 부의 전환

 3. 소득의 트라이포드 

  - 부자로 우뚝서려면 3개의 다리가 필요하다 

 

II. 부동산 투자

 1. 분양권

  - 하락기도 무섭지 않은 쫄보의 분양권 투자법 

  - 확정수익 분양권 투자 Part.1 : 구도심 신축 투자 사례 1~2

  - 확정수익 분양권 투자 Part.2 : 구도심 신축 투자 사례 3

 2. 갭투자

 3. 재건축 재개발(1)

 4. 다주택 vs 일시적2주택

 

III. 수익형 파이프라인

 1. 상가 

  - 상가투자 기초편

  - 부록먼저 : 동탄2 시범단지 우측 상권분석

 2. 오피스

 3. 지식산업센터

 4. 공장 

 

IV. 싸게 사는 법

 1. 경매

 2. 공매

 3. 급매와 초급매

 

IV. 빨리 사는 법

 1. 부동산 단톡 상승장

 

V. 잘 파는 법

 1. 연락의 중요성

 2. 협상의 대가들에게 배우는 협상법

 

VI. 부동산 투자 철학

 1. 소크라테스처럼 질문하라 

 2. 루소처럼 걷고 상상하라

 3. 소로처럼 느끼고 보는 법

 4~8. TBD

 

VII. TBD

 

 

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일시적 2주택 비과세의 함정

 

무주택자들은 실거주할 집을 마련하기 위해 노력해야 하고, 실거주 1주택 마련에 성공한 사람들은 상급지로의 이동 혹은 노후를 위해 다주택의 길을 선택해야 한다. 이미 다주택 세팅이 된 사람이라면 재산세-종부세때문에 발생하는 마이너스 현금흐름을 보완하기 위해 수익형 부동산과 토지 그리고 다른 투자 카테고리들에도 눈을 떠야 한다.

 

여기서 잠깐, 다주택자가 되라는 말을 하면 일시적 2주택 비과세를 받아야 하는데 무슨 소리를 하냐는 분들이 있다. 집값이 많이 오른 경우 양도세가 워낙 크니 그런 말을 하는 심정도 이해가 가긴 하지만 한번 논리적으로 생각해보자. 과연 일시적 2주택 비과세 혜택이 우리가 자산을 쌓아가는데 진짜 도움이 될지 말이다.

 

함정아니냐

 

부동산 투자에 대한 본질을 되짚어보자. 집값 상승기에 로켓처럼 올라가는 그래프를 보며 후회하지 않기 위함이다. 그리고 그 상승이 내 물건들에 적용돼 근로소득으로는 도저히 쌓기 힘든 자산을 만들어내기 위해서다. 급여로는 도저히 따라잡을 수 없는 상승을 지난 수십년간 수도 없이 봤기 때문에 레버리지를 땡겨 대출 이자를 내면서라도 집을 마련해 놓는 것이 부동산 투자다. 그중에서도 자본금이 적은 직장인들이나 자영업자들의 경우 우리나라에만 존재하는 제도인 '전세'를 이용하여 세입자의 자본을 레버리지 삼아 집을 마련해놓고 다음 상승을 기다리는 것이 주된 부동산 투자다. 그렇게 내돈과 남의돈을 합쳐 여러개의 등기를 마련해놓고 폭등기 혹은 돈이 필요할때 한두개씩 팔아 쓰는게 부동산 투자의 본질 아니었나.

 

그런데 언제 폭등기가 찾아올 지는 아무도 모른다. 조건을 넣고 계산하면 답이 나오는 함수가 아닌, 뭔가 조건이 계속 변화하는 복잡계이기 때문이다. 도대체 언제 오를지 모르니 괜찮은 물건을 사놓고 금융 비용을 최소화 하며 기다리는 거다. 사놓은 집이 많다면 몇번 상승기를 겪으면 자산이 크게 상승한다. 사실 폭등기를 한번만 겪어도 자산이 크게 상승한다. '보유한 부동산의 수 * 상승률'의 곱셈식이 적용되니까 말이다. 그런데 내가 일시적 2주택 비과세 혜택을 활용 중에 있는데 대폭등기가 찾아온다면?

 

5억짜리 주택이 다섯 채를 가진 다주택자의 경우 2년간 각각 3억씩 오르면 15억의 자산이 증가되지만, 일시적 2주택을 활용중인 사람은 주택 한채분인 3억의 자산 증가 외엔 기대할 수 없다. 나는 이게 일시적 2주택 비과세의 함정이라고 생각한다. 비과세는 분명 좋은게 맞지만 비과세만 추구해서는 자산을 크게 쌓을 기회를 박탈당한다. 

 

 

다주택자가 될 경우 하락기때 한강에 갈 일이 생기지 않겠냐고 걱정하는 분들이 있는데, 그런 리스크를 보완하기 위해서 부동산 투자 방법론을 공부하고 나름의 기준을 세우는 거다. 교통, 산업, 학군 등 수없이도 들은 그런 것들 말이다. 

 

3주택 이상을 보유해 이미 비과세 따위 우주너머로 보내버린 사람들은 어차피 보유 중인 주택 중 한두개를 매도해봐야 양도소득세의 부담이 별로 줄어들지 않는다. 양도차익의 대부분을 세금으로 납부해야 하기 때문에 집을 더 팔지 않으려고 하는게 보통이다. 거액의 세금을 물고 집을 매도하면 비슷한 컨디션의 집을 새로 구할 수 있는 구조가 아니기 때문이다. 이왕 이렇게 된거 현금흐름을 위해 상가나 사무실, 지식산업센터 등의 다른 곳에 눈을 돌려 새로운 양도차익 혹은 현금흐름을 창출하려고 하지 주택 투자에 목숨을 걸려고 하지 않는다. 매입가보다 높아진 전세금을 활용해 플피를 발생시켰다면 그 돈으로 주식, NFT, 메타버스, 블록체인 등의 새로운 영역의 투자에 도전하기도 하고 다주택 담보를 활용하여 사업자 대출을 실행해 통해 사업으로 자산을 뻥튀기하기도 한다.

 

그런데 일시적2주택에 속박당해 있으면 양도세 납부에 대한 공포가 극에 달해 어떻게든 혜택 구간이 끝나기 전에 집을 팔려고 움직이게 되어있다. 게다가 그렇게 급하게 파는 것은 공인중개사-매수인과의 협상에 유리할리가 없다. 그놈의 비과세 때문에 보유한 주택들의 가격이 모두 더 올라갈 것을 알면서도 정리하는 실수를 한다. 물론 차익을 내고 더 좋은 곳으로 갈거라곤 하지만 그건 하늘의 별따기이다. 상급지는 더 올랐기 때문이다.

 

비과세 혜택을 연속적으로 받을 수 있는 가구의 수가 얼마나 될까. 정체기 하락기가 없는 지속적인 상승, 정부의 규제, 가족 구성원들의 사정(특히 자녀 학업 문제) 등의 조건이 모두 맞아떨어져야 일시적 2주택 비과세를 연속적으로 활용할 수 있다. 다시 말해 아주 어렵다는 거다. 투자를 하면서 많은 가구들을 봤지만 이걸로 크게 돈을 번 사람들은 정말 드물었다. 투자의 신들을 빼곤 좋은 결과가 거의 없었다. 반면 처음부터 다주택의 길을 걷던 사람들은 투자의 다양성과 크기가 긍정적인 쪽으로 완전히 달라지는걸 여러번 목격했다. 

 

부동산 역시 어느정도 가격의 변동성은 있긴 하지만, 장기적으로 보면 우상향할 확률이 훨씬 높은 상품이디. 자산이 곱셈으로 뻥튀기 되는 차별적인 경험을 하고 싶으면 일시적2주택 비과세 혜택을 추구하기 보단 다주택의 길을 선택하는 것이 맞다는 생각이다. 그럼 다주택으로의 진입은 언제 하는가? '상승기가 왔을때 해야지 룰루랄라' 같은 생각은 접어두자. 그걸 포착하는게 더 어렵고, 그때 가서 사려고 하면 좋은 물건은 구하기가 힘들다. 시장이 정체됐을 때가 가장 좋은 기회이니 마음을 잡고 무서우믈 이겨내며 본격적인 다주택 적폐의 길을 걸어보는걸 추천한다.

 

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16강에서 계속

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블로그강의(14) 하락기도 무섭지 않은 쫄보의 분양권 투자법