블로그강의(17) 상가 투자의 시작

 

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목차

0. 투자개요
1. 이럴 거면 투자는 왜 하는 건가?
2. 배우지 않아도 투자를 할 수 있다? <-- 16강

 

I. 트라이포드
1. 소득의 트라이포드 : 노동 소득이 더 중요한데?
2. 소득의 트라이포드 : 자본 소득 세팅하는 게 쉬운 게 아님
- 중산층 진입 전 가장 소중한 자산
- 경제적 자유와 3주택 10상가, 부의 전환
3. 소득의 트라이포드
- 부자로 우뚝서려면 3개의 다리가 필요하다

II. 부동산 투자
1. 분양권
- 하락기도 무섭지 않은 쫄보의 분양권 투자법
- 확정수익 분양권 투자 Part.1 : 구도심 신축 투자 사례 1~2
- 확정수익 분양권 투자 Part.2 : 구도심 신축 투자 사례 3
2. 갭투자
3. 재건축 재개발(1)
4. 다주택 vs 일시적2주택

III. 수익형 파이프라인
1. 상가
(1) 상가투자 기초편

(2) 상가투자의 시작 

 . 신축상가 투자 개요

 . 구축상가는 리스크가 없는가

(3) 상가투자 심화

 . 항아리 상권 학원자리, 병원자리

 . 역세권 2층 

 . 지신산업센터 1층

 . 오피스 상가

 . 단지내 상가 

- 부록먼저 : 동탄2 시범단지 우측 상권분석
2. 오피스
3. 지식산업센터
4. 공장

IV. 싸게 사는 법
1. 경매
2. 공매
3. 급매와 초급매

IV. 빨리 사는 법
1. 부동산 단톡 상승장

V. 잘 파는 법
1. 연락의 중요성
2. 협상의 대가들에게 배우는 협상법

VI. 부동산 투자 철학
1. 소크라테스처럼 질문하라
2. 루소처럼 걷고 상상하라
3. 소로처럼 느끼고 보는 법
4~8. TBD

VII. TBD

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블로그강의(17)

 

(2) 상가투자의 시작

 . 신축상가 투자 개요

 . 구축상가는 리스크가 없는가

 

 

신축상가 투자 개요

 

상가는 신축 상가와 구축 상가로 나뉜다. 신축 상가를 얻는 법은 아파트와 마찬가지로 시행사로부터 분양을 받는 것인데 투자하기 매우 어렵다. 현장을 보고 살수가 없기 때문에 오로지 분석력과 상상력을 동원해야 하기 때문이다.

 

신축상가를 추천하는 친구랑은 사귀지 말라는 말도 있는데 그렇지는 않다. 경우에 따라 아주 좋은 친구가 될수도 있다. 신도시 신축 상가 역시 잘만 산다면 파이프라인으로서의 기능을 얼마든지 해주는 매우 좋은 투자가 된다. 신축 상가가 생각보다 잘 돌아가서 임대수익이 좋아지면 가치가 올라가는 것이기에 오르는 임대료에 비례해 매매차익까지 발생시킬 수 있다. 좋은 상가투자는 수익과 차익, 그러니까 현금흐름과 매매차익을 동시에 가져다 주기 때문에 주택투자보다 훨씬 더 든든한 버팀목이 되기도 한다.

 

하지만 성공투자를 위해선 공부할 양이 상당하기 때문에 결코 쉬운 투자는 아니다. 물건을 제대로 볼줄 아는 눈이 필요하다. 건물이 지어진 후에 사람들의 동선 예측을 할수 있어야 한다. 그리고 내 상가에 들어올 후보 업종에 대한 어느정도의 예측과 그 상권-그 상가-내 호실에서 받을 수 있는 임대료를 대략적으로라도 추측할 수 있어야 해당 상가를 해당 가격에 구매하는게 맞는 투자인지를 판단할 수가 있다.

 

이때 임대료는 구분상가의 전용면적으로 계산한다. 근처 시세를 보고 평당 임대료를 예측하면 된다. 신도시라서 근처 임대료가 없을 경우, 다른 신도시 중 유사한 조건의(배후수요의 세대 수, 역과의 거리, 역에서 아파트까지 오는 길의 예측되는 동선, 배수후요 대비 상가의 수 등) 입지를 가진 상가들을 보며 유추해야 한다. 정확히 맞는건 아니지만 사람 사는 곳이고 그 사람들이 이용할 상가를 사는 것이기 때문에 얼추 비슷하다.

 

상가를 처음 사는 초보 투자자의 경우 신축 상가를 택할때 무리해서 1층 상가를 사는 것보다, 최고층의 50~60% 높이의 중고층으로 소액 투자를 시작해보라고 추천하고 싶다. 5층 상가라면 3~4층을, 10층 상가면 5~6층 사보라는 이야기다. 여기에는 여러가지 이유가 있다.

 

1층의 경우 시행사에서 가격을 매우 비싸게 설정할 가능성이 높다. 초보 상가 투자자가 제일 많이 하는 실수가 "상가는 무조건 1층이지"라는 건데 이런 심리를 이용해서 시행사는 1층 분양가를 다소 높게 책정하는 경우가 많다. 잘되면 좋겠지만 세상이 내맘대로 돌아가지는 않는 법. 1층 코너자리라고 꽤 비싸게 샀는데 수요가 없어 임대료를 낮게 받으면 폭망하는 투자가 된다.

 

예를 들어 1층 코너자리를 10억에 받았는데 그쪽에 동선이 생기지 않아(동선이 생길 것 같지도 않아) 임차인들이 들어오지 않아서 이자와 관리비를 감당하기 힘든 상가주인이 울며 겨자먹기로 월세를 250에 주면 수익률이 연 3%밖에 나오지 않는다(250만원x12개월=3000만원/년). 보통 1층 상가의 경우 초A급 상권을 제외하곤 수익률을 대충 4% 정도로 잡는데 수익률이 3%에서 고정된다면 내 상가의 가치가 약 25% 정도 하락한 거다. 10억에 샀지만 7.5억이 되는 것이라고 볼수 있다. 

 

물론 1층 상가가 수익률 5%를 넘어 6~7%까지도 가는 반대의 경우도 생기겠지만, 그런건 초보 상가 투자자가 잡기 매우 힘들다. 물론 전문가 컨설팅을 잘 받거나 잘 하는 친구한테 코칭을 받으면 성공할 수 있기도 하다. 나같은 경우도 가끔 상담 의뢰가 들어오는데, 나는 주로 '그거사면 대박난다'보다는 '그런건 사면 안됩니다'라고 실패 리스크를 줄여주는 이야기를 하는지라 인기가 별로 없다.

 

처음 상가에 도전하는 사람들이 처음부터 크게 성공하는 것보다는(처음의 요행을 믿고 두번째 상가를 규모를 키워 똑같이 투자하다가 대폭망 하는 경우가 많음) 일단 적당한 물건으로 투자를 해서 상가에 대한 공부를 시작하는 것을 추천한다. 소액으로 투자하며 내 물건이 되고 나면 공부를 안할수가 없기 때문이다. 그렇게 한 1~2년 경험을 쌓아보고 상가 등기와 임대차 계약, 재계약, 월세 밀리는 것 등을 경험해보고 성향상 잘 맞는다면 책, 유튜브, 강의, 컨설팅 등을 통해 1층 상가에 대한 공부를 열심히 하고 그때부터 1층을 조지면 된다.

 

 

 

구축상가는 리스크가 없는가?

 

물론 신축상가 말고 구축상가를 매입하는 방법도 있다. 5년에서 7년 정도가 지나면 상가의 옥석이 가려지기 때문이다. 안나가는 상가는 가격이 뚝 떨어져있고 좋은 상가는 가격이 올라있다. 신축상가 대비 리스크가 낮다는 것이 구축 상가 투자의 일반적인 통념이고 대충 맞는 말이다. 구축상가의 경우 안정성이 높은 대신 시세차익을 기대하긴 어렵다. 매매차익은 엄청난 신규 호재(상가 앞에 지하철 출입구가 생기거나, 갑자기 동네가 재개발이 되는데 아파트 출입구가 내 상가 앞으로 나는 등의) 없이는 안정적인 월세수익'만' 가져올 수 있으니 수익형 투자에 어울린다. 하지만 구축상가 역시 리스크는 있다. 

 

사람들의 동선이 바뀌는 경우와 상권이 바뀌는 경우이다. 내가 마련한 상가가 동네의 메인 상권이고 먹자골목이었는데, 내 상가와 좀 떨어진 곳에 역사(station)가 신설되어 새로 들어올 경우를 생각해보자. 그러면 사람들의 동선이 바뀌게 된다. 동선이 바뀌면 상점들이 하나둘씩 그 동선이 잡힌 곳으로 이동한다. 그런데 부동산 거래의 특성상 계약기간을 채우고 이전을 하기 때문에 그 기간이 상당히 오래 걸린다. 상권의 이동 속도가 매우 느리다는 것이다. 이게 기존 구축 상가주 입장에서 매우 위험한 것이다. 

 

아주 느린 변화이기 때문에 눈치를 못채는 상가주인들이 대부분이다. 개구리가 서서히 냄비에서 익어가는 것처럼 알게모르게 죽어간다. 공부가 된 사람이라면 근처에 전철역이 생긴 것과 기존 상권이 아직 죽지않고 그대로 살아있는 것을 호재삼아 빠르게 다음 타자에게 넘기고 좋은 타이밍에 역세권 상가로 이동을 하지만, 공부가 안된 사람들은 오히려 근처는 아니지만 동네에 역이 생긴다고 더 좋아지는거 아니냐며 앞으로 죽어갈 구축 상가를 덥썩 사버린다.

 

신설역이 생기는 것을 예로 들었지만 동선이 바뀌는 경우는 다른 요소들도 분명히 있을 것이다. 그런 것을 잘 감지하는 것이 중요하다. 7년 이상된 구축 상가를 매입하는 것 역시 리스크가 전혀 없는 투자는 아니라는 것을 이야기 하고 싶었다. 우리는 투자 판에 으레 있는 '국룰'들을 오히려 조심해야 한다. 절대적인 건 없다. 가장 안전해 보이는 투자가 가장 위험한 투자일 수도 있고, 가장 위험해보이는 투자가 최고로 안전한 투자가 될수도 있는 거다. 그런걸 구분하고 내 돈을 베팅할 수 능력을 키우는 건 공부와 실전투자 뿐이다. 누가 더 시간, 노력, 자본을 투자해서 제대로 지식을 쌓았는지의 차이일 뿐이다. 

 

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앞으로 이어질 글들에서는 구축상가가 좋아지는 케이스, 신축상가 성공투자 사례, 경매 성공 사례, 구축상가 일반 매매 사례, 미분양 신축 상가 투자 성공 사례, 사면 안되는 상가 자리 등을 공부할 예정이다.

 

 

 

* 블로그 강의 1~16편은 다 투자 카테고리 안에 있습니다.

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