블로그강의(19) 역세권과 비역세권을 놓고 고민하는 분들께

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목차

0. 투자개요
1. 이럴 거면 투자는 왜 하는 건가?
2. 배우지 않아도 투자를 할 수 있다? <-- 16강

 

I. 트라이포드
1. 소득의 트라이포드 : 노동 소득이 더 중요한데?
2. 소득의 트라이포드 : 자본 소득 세팅하는 게 쉬운 게 아님
- 중산층 진입 전 가장 소중한 자산
- 경제적 자유와 3주택 10상가, 부의 전환
3. 소득의 트라이포드
- 부자로 우뚝서려면 3개의 다리가 필요하다

II. 부동산 투자

- 역세권과 비역세권을 놓고 고민하는 분들께 ← 여기 
1. 분양권
- 하락기도 무섭지 않은 쫄보의 분양권 투자법
- 확정수익 분양권 투자 Part.1 : 구도심 신축 투자 사례 1~2
- 확정수익 분양권 투자 Part.2 : 구도심 신축 투자 사례 3

2. 갭투자
3. 재건축 재개발(1)
4. 다주택 vs 일시적2주택

III. 수익형 파이프라인
1. 상가
(1) 상가투자 기초편

(2) 상가투자의 시작 

 . 신축상가 투자 개요

 . 구축상가는 리스크가 없는가

 . 앞으로 좋아질 상가 찍기

(3) 상가투자 심화

 . 항아리 상권 학원자리, 병원자리

 . 역세권 2층 

 . 지신산업센터 1층

 . 오피스 상가

 . 단지내 상가 

- 부록먼저 : 동탄2 시범단지 우측 상권분석
2. 오피스
3. 지식산업센터
4. 공장

IV. 싸게 사는 법
1. 경매
2. 공매
3. 급매와 초급매

IV. 빨리 사는 법
1. 부동산 단톡 상승장

V. 잘 파는 법
1. 연락의 중요성
2. 협상의 대가들에게 배우는 협상법

VI. 부동산 투자 철학
1. 소크라테스처럼 질문하라
2. 루소처럼 걷고 상상하라
3. 소로처럼 느끼고 보는 법
4~8. TBD

VII. TBD

 

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블로그강의(19)

- 역세권과 비역세권을 놓고 고민하는 분들께

 

NFT(Non-Fungible Token,대체 불가능 토큰)에 대해서 공부를 해보니 몇몇 유명한 NFT가 오르는 이유 역시 '희소성' 때문이다. 블록체인 기술을 적용해 세상에 단 하나만 존재하는 디지털 그림 등의 자산을 만드는 건데, 특정 디지털 자산의 경우 가지고 있으면 오프라인 사교 클럽의 회원이 되거나 그 다음에 발행하는 토큰을 무료로 받을 수 있는 등의 여러 권리가 생긴다. 예쁘지도 멋있지도 않은 쬐끄만 디지털 도트 그림이 무슨 몇억씩이나 하나 했더니 희소성이 주는 가치 때문이더라. 물론 작품성을 인정받거나 특이한 조합의 그림이 나와서 비싼 경우도 있는데, 그것들보단 한정판 회원권같은 느낌이어서 비싸진 느낌이다. 희귀 포켓몬 카드, 롤렉스 시계, 콜라보레이션 한정판 스니커즈, 생산 중지된 레고의 특정 모델 등 그동안 희소성을 가진 건 실물밖에 없었는데 그게 요즘 디지털 자산으로 넘어가면서 붐이 일어났다고나 할까. 그런데 이 NFT 역시 엄청나게 많은 시리즈가 우후죽순으로 만들어지면서(만들기가 대단히 쉽다) 희소성이 점점 희석되고 있는 것 같다. 관련 도서를 쓴 블록체인 전문가들 역시 그런 부분들을 우려하더라. 대단한 작품이 아니고서야 대체 불가능 토큰 역시 오프라인과의 연결 없이는 희소 가치 부여가 힘들거라는게 내 생각이다. 

 

이게 중요한 거다. 결국은 오프라인과의 연결성이다. 진짜 가치는 오프라인에 있다는 거다. 우리 몸뚱이는 오프라인 현실 세계에 있고, 신체의 모든 감각기관은 오프라인에서의 물리적 상호작용에 의해 작용하기 때문에 디지털 가상세계 안에서만 부여된 희소성은 좀 아쉬운게 사실이다. 물론 해당 플랫폼에 사용자가 많아지고 그들만의 리그가 생겨나고 가상 세계 안에서 목숨을 거는 사람들이 많으면 이 또한 망발이 되겠지만 말이다. 그런데 그런 글로벌 통합 플랫폼 개발이 가능하긴 할까? 전 세계인이 즐기는 단 하나의 가상 플랫폼 개발이 전제되어야 한다. 여태까지 내가 이해한 바로는 NFT의 가치가 올라가려면 현실세계에서 우리에게 어떤 혜택을 줘야 한다. 그렇다면 우리 인간에게 가장 중요한 가치와 혜택은 무엇인가. 의식주이다. 그중에가 가장 비싼 '주'이다. 가족 구성원이나 회사 직원들의 신체를 보호하고 경제활동을 기반을 만들어주는 내 소유의 공간들, 즉 부동산이다. 공간은 한정된 자원이기 때문에 희소성이 크다. 그리고 인기 있는 공간은 희소성이 더 크다. 희소성의 끝판왕이 부동산이 아니면 무엇이겠는가? 

 

 

그냥 넣어본 가트너 하이프 사이클. NFT는 아직 환멸단계까지도 못갔다고 봄

 

부산 해운대 해변 근처 아파트와 오피스텔들이 비싼 이유를 생각해보자. 300만이 넘는 인구가 살고 있는 부산에서 가장 상권이 좋고 사람들이 찾고 산책하기 좋고 뷰까지 좋은데 부산 제일의 부자들이 모여 사는 곳이 그곳이기 때문이다. 열거한 모든 가치를 누릴 수 있는 땅에 세워진 건물이 수요 대비 적기 때문에 희소성이 크게 부여된 것이다. 재건축 대기 중인 광안리 삼익비치도 마찬가지다. 부산 내에 그만한 입지의 (미래)신축 없기 때문에 그렇게 가격이 뛴거다. 반면 비슷한 규모의 인구가 살고 있고 산업까지 함께 발전하고 있는 미래도시 인천 송도가 부산 해운대앞의 주거지들 가격이 나오지 않는 이유 역시 희소성 측면에서 해석해볼수있다. 어찌보면 인천 송도의 미래전망이나 도시의 컨디션이 부산보다 더 좋지만 송도는 넓은 땅에 주거 공급이 계속 되고 있는 중이다. 그 아파트들이 송도의 장점들을 골고루 나눠갖기 때문에 선택할 수 있는 여지가 꽤 많다. 그래서 해운대나 광안리 재건축 단지의 가격이 나오지 않는 것이라고 본다. 

 

서울같은 글로벌 스타 도시는 전세계에서 갖고 싶어 한다. 그중에 강남은 우리나라의 모든 성공한 사람들을 포함해 외국인들까지 갖고 싶어한다. 희소성이 높다. 그래서 아주 비싸졌다. 부를 이미 이룬 사람들이 서로 강남땅을 사겠다고 경쟁하니 별수있는가. 그런 강남에 공급을 열심히 했어야 하는데 정책으로 재개발재건축을 틀어막고 있었으니 희소성이 더욱 올라간 거다. 강남 땅을 갖지 못하더라도 우리는 가능한 선에서 희소성 높은 부동산을 선택하면 된다. 강남땅 말고 일반적인 자산 규모의 중산층이 도전할 수 있는 희소성 있는 부동산은 무엇일까? 그게 역세권 신축 혹은 역세권인데 지금은 구축이지만 앞으로 신축이 될 집들이다. 우리나라의 국토 총 면적 대비 전철역 반경 500m의 면적은 얼마나 될까? 또, 그 안에는 집이 몇개나 될까? 거기서 또 신축은 얼마나 될까? 전철을 이용하든 말든 주택을 매입할 땐 역세권을 고려해야 하는 이유가 이거다. 자산을 매입할 때 이런식으로 접근하는게 좋다.

 

게다가 역세권은 굳이 지하철을 전혀 이용하지 않는 사람들도 생활 편의적인 측면에서 선택하는 경향이 있다. 역세권 주변으로 상업이 발달하기 때문이다. 일반적인 플라자 상가, 쇼핑몰, 학원가, 맛집, 오피스 빌딩 등은 모두 역세권을 선호한다. 아니, 선호하는 정도가 아니라 최우선순위가 역세권이다. 명품이 즐비한 판교 현대백화점도 신세계 본점도 부산 센텀롯데도 모두 전철역을 끼고 있다. 서민부터 부자들까지, 1인 가구부터 3~4인 가구까지 역세권을 선호할수 밖에 없으니 항상 수요 대비 공급이 모자란거다. 일반적인 가정부터 크고작은 기업들, 대규모로 개발하는 부동산 디벨로퍼(아파트, 상가, 지산, 오피스빌딩 등 모두)까지 모두 역세권을 선택한다. '뭐 이런 시골탱이에 역을 지었나'라는 생각이 드는 곳들이 경기외곽과 충남쪽에 몇군데 있었는데 10년만에 가보니 상전벽해를 이뤘더라. 그냥 답은 역세권에 있다. 역세권과 비역세권. 고민할 필요가 있는가? 대체재가 많은 것과 대체재가 부족한 것. 무엇을 자산으로 선택하는게 맞는가?

 

 

20화에 계속