블로그강의(21) 상가투자 : 최저시급에서 자유로운 업종과 층수

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목차

0. 투자개요
1. 이럴 거면 투자는 왜 하는 건가?
2. 배우지 않아도 투자를 할 수 있다? <-- 16강

 

I. 트라이포드
1. 소득의 트라이포드 : 노동 소득이 더 중요한데?
2. 소득의 트라이포드 : 자본 소득 세팅하는 게 쉬운 게 아님
- 중산층 진입 전 가장 소중한 자산
- 경제적 자유와 3주택 10상가, 부의 전환
3. 소득의 트라이포드
- 부자로 우뚝서려면 3개의 다리가 필요하다

II. 부동산 투자

- 역세권과 비역세권을 놓고 고민하는 분들께  
1. 분양권
- 하락기도 무섭지 않은 쫄보의 분양권 투자법
- 확정수익 분양권 투자 Part.1 : 구도심 신축 투자 사례 1~2
- 확정수익 분양권 투자 Part.2 : 구도심 신축 투자 사례 3

2. 갭투자
3. 재건축 재개발(1)
4. 다주택 vs 일시적2주택

III. 수익형 파이프라인
1. 상가
(1) 상가투자 기초편

(2) 상가투자의 시작 

 . 신축상가 투자 개요

 . 구축상가는 리스크가 없는가

 . 앞으로 좋아질 상가 찍기

 . 최저시급에서 자유로운 업종과 층수 <---여기 

(3) 상가투자 심화

 . 항아리 상권 학원자리, 병원자리

 . 역세권 2층 

 . 지식산업센터 1층

 . 오피스 상가

 . 단지내 상가 

- 부록먼저 : 동탄2 시범단지 우측 상권분석
2. 오피스
3. 지식산업센터
4. 공장

IV. 싸게 사는 법
1. 경매
2. 공매
3. 급매와 초급매

IV. 빨리 사는 법
1. 부동산 단톡 상승장

V. 잘 파는 법
1. 연락의 중요성
2. 협상의 대가들에게 배우는 협상법

VI. 부동산 투자 철학
1. 소크라테스처럼 질문하라
2. 루소처럼 걷고 상상하라
3. 소로처럼 느끼고 보는 법
4~8. TBD

VII. TBD

 

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블로그강의(21)

- 최저시급에서 자유로운 업종과 층수 

  feat. 학원, 교습소, 병원, 은행, 헤어샵, 요가/필라테스, 개인 마사지샵, 전문판매점

매번 하는 말이지만 상가는 무진장 어렵다. 내 글을 읽고 책도 읽고 강연도 듣고 유튜브 영상도 많이 본 후에 '절대 사면 안되는 상가를 거르는 능력'을 키우고 나서 도전하는게 맞다. 아파트 투자하듯이 상가투자를 하면 열에 일곱은 망하다는 사실을 오늘도 되새기면서 이번 글을 읽자. 오늘은 상가를 고를때 고려해야하는 요소들을 더 알아보는 시간이다. 

 

 

* 최저시급의 함정

 

글을 쓰고 있는 현재 시점 기준으로 최저시급이 감당 불가능할정도로 급격하게 오르면서 자영업자들이 도태되고 있는 상황이라 정말 신중하게 선택해야 한다. 월매출 6천만원짜리 편의점의 순이익이 120만원 정도 나오더라. 여기서 최저시급이 더 오르면 점주의 이익이 더 줄어들어 고생은 고생대로 하면서 알바만도 못한 이익을 가져가니 폐점을 하게 된다. 최저임금이 올라도 끄떡없을 정도로 장사가 잘되는 곳들이야 아무 문제가 없겠지만 겨우겨우 연명하는 업장들의 경우 최저시급이 대폭 오를때마다 뭉텅이로 문을 닫는다. 만약 어느 주거단지에 잘되는 순서대로 A,B,C 편의점이 150m 간격으로 3개가 있다고 치자. 최저시급이 올라 운영비를 감당못하는 C가 망할 경우 C에서 나오던 매출이 A나 B로 이동한다. C편의점의 사장과 알바는 그렇게 일자리를 잃는다. 그리고 A,B는 돈을 더 벌게 된다. 감당못할 최저시급 인상은 일자리가 몇개 날아가고 부자는 더 부자가 되는 것이다. 더러운 세상이라고 혀를 차며 욕할게 아니라 우리는 여기서도 투자와 연결시켜야 한다.

 

1층 상가를 살때엔 초기투자금이 많이 들더라도 그 동네에서 제일 좋은 곳을 사야 한다. 그래야 정책같은 외부 변수에 덜 휘둘린다. 앞으로도 이런 기조로 정책이 적용된다면 잘되는 상가는 더 잘되고 안되는 곳은 더욱 운영이 힘들어질것이기 때문에 계속 양극화가 일어난다. 그래서 1층 상가에 투자할 때엔 돈에 맞춰서 투자를 하지 말고, 목적하는 A급 물건을 정하고 돈이 안된다면 포기하는게 맞다. 나름 거액인데 그 돈을 양극화의 하단에 담궈놓으면 절대 안된다. 최저시급을 받는 업종은 대부분 '알바'를 뽑는 업종이다. 편의점, 카페, 베이커리, 각종 매장 직원 등의 일반음식점 및 판매점 정도라고나 할까. 주변 조사를 해봤을때 내가 가질 상가가 이 구역에서 A급인가 B급인가 C급인가를 따져본 후 C급이 저대로 가다간 망할 것 같으면 B급에 투자를 하면 된다. 가성비 좋은 투자가 될것이다. 

 

 

 

* 최저시급에서 자유로운 업종과 층

 

최저시급과 상관없는 업종을 유치할 수 있다면 이야기가 좀 달라진다. 최저시급과 딱히 상관없는 업종은 주로 1인 사업자들 혹은 전문직들이 운영하는 업장, 무인 오토 매장 정도이다. 당장 학원, 부동산, 교습소, 병원, 은행, 헤어샵, 요가/필라테스 학원, 개인 마사지샵, 전문판매점, 무인아이스크림 판매점, 무인 밀키트 정도가 생각난다. 여기서 한번 더 분류를 하면 부동산, 무인 판매점은 1층에 들어가는게 맞고 나머지 업종들은 2층 이상으로 올라가도 영업에 문제가 없다. 여기에도 투자 힌트가 있다고 본다. "돈이 부족하면 굳이 무리해서 1층에 들어가지 말 것." 2층 이상에도 좋은 자리 많다. 세입자를 잘 들일 경우 1층보다 더 안정적으로 잘 돌아가는 중고층 상가도 많다. 1층보다 수익률을 높게 가져가는 건 당연한 얘기이고. 중고층에 들어오는 1인샵 혹은  최저시급이 고정비에 커플링이 안되는 업종들이 대부분이기 때문에 통제 불가능한 리스크 하나가 빠지는 거다. 나름 매력적이다. 그래서 상린이(상가투자 어린이..) 시절 아직 자본과 경험이 부족할 때엔 종합적으로 상가공부를 하면서 첫 투자는 2층 이상으로 올라가서 매입을 해보는 것도 괜찮은 선택이라고 생각한다.

 

사례를 한번 보자. 10층 플라자 상가의 5층을 통임대로 가져가는 입시학원을 살펴볼까. 통임대로 가져가면 임대료를 깍아줄것 같지만 막상 까보면 그렇지도 않다. 복도까지 다 쓰기 때문이다. 복도면적이나 화장실 발코니 공중정원 등의 공용면적을 전부 독점적으로 쓸수있기 때문에 시행사와의 임대차 계약시 임대료를 더비싸게 받는 경우가 있다. 그런 보물들이 시장에 가끔 등장한다. 큰 규모로 전층을 다 쓰는 학원의 경우 대충 면적대비로 임대료를 산출하기 때문에 저렴한 분양가에 나온 후면쪽-안족 호실들이 전면쪽과 임대료와 비슷하게 책정되어 있다. 어차피 임차인은 한명이라. 이런걸 사게 되면 행운이다. 규모가 있는 사업체의 경우 접고 쉽게 옮기지도 못한다. 그런 면적을 어디가서 새로 구해서 인테리어를 새로 하려면 돈이 어마어마하게 깨지기 때문이다. 이런걸 보고도 그 상가를 선뜻 사지 못하는 경우가 많다. '왜 이런 행운이 나에게?' 하며 의심을 하기 때문에. 공부가 이래서 중요하다. 공부가 되어 있다면 기회가 왔을때 잡을 수 있다. 

 

또다른 사례를 들어볼까. 5층 플라자 상가의 4층 실평수 22평 교습소다. 교습소는 보통 원장님 혼자 일을 한다. 그래서 따로 인건비가 나갈 일이 없다. 수학학원의 경우 인당 20만원을 받는다고 치고 30명 정도의 아이들을 받게 되면 월매출이 700이다(교재비 등으로  매출이 더 나긴 하겠지만 그건 그냥 제외). 관리비를 포함한 고정비용 50만원 정도를 빼면 550만원이 남는다. 여기서 지불할 수 있는 임대료는 얼마일까? 교습소 원장님의 인건비를 400으로 책정하면 월세 150만원. 인건비를 350으로 책정하면 월세 200만원도 가능하다. 교습소 운영을 잘해서 인원이 50명이 되면 월매출 1000만원이된다. 다음번 임대차 재계약때 5% 상한까지 올려서 계약하는 것도 전혀 부담이 없다. 이미 자리를 잡았기도 하거니와 기존 월세가 200만원일 경우 5% 올려봐야 월 10만원도 안되는데, 월 10만원 때문에 철거비와 인테리어비 복비를 들여 이사를 갈 사장님들은 거의 없기 때문이다. 이런 식으로 중고층 상가에 들어갈 때에도 예상 업종과 매출을 따져 임대료 상한을 생각해볼수 있다. 필라테스, 마사지샵, 헤어샵 등도 이런식으로 계산해보는 연습을 하자. 딱 한번만 해봐도 감이 온다. 이게 트레이닝이 되면 어느 부동산엘 가도 내가 해야할 질문들의 틀이 잡히게 된다. 

 

중고층 구분상가는 부동산으로 안친다는 분들도 있던데, 그러지 말았으면 좋겠다. 나처럼 소소한 행복을 추구하는 사람들에겐 아주 좋은 파이프라인이 될수있다. 임대료도 괜찮게 나오고 시세차익이 생기는 경우도 있다. 노후대비를 했다는 생각에 마음이 안정되어 본업도 더 잘되기도 하고. 

 

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22강에서 뵙겠습니다.

* 1강에서 21강까지는 본 블로그의 '투자'카테고리에 모여 있습니다.