블로그강의(22) 지식산업센터 선택 요령

 

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목차

0. 투자개요
1. 이럴 거면 투자는 왜 하는 건가?
2. 배우지 않아도 투자를 할 수 있다? <-- 16강

 

I. 트라이포드
1. 소득의 트라이포드 : 노동 소득이 더 중요한데?
2. 소득의 트라이포드 : 자본 소득 세팅하는 게 쉬운 게 아님
- 중산층 진입 전 가장 소중한 자산
- 경제적 자유와 3주택 10상가, 부의 전환
3. 소득의 트라이포드
- 부자로 우뚝서려면 3개의 다리가 필요하다

II. 부동산 투자

- 역세권과 비역세권을 놓고 고민하는 분들께  
1. 분양권
- 하락기도 무섭지 않은 쫄보의 분양권 투자법
- 확정수익 분양권 투자 Part.1 : 구도심 신축 투자 사례 1~2
- 확정수익 분양권 투자 Part.2 : 구도심 신축 투자 사례 3

2. 갭투자
3. 재건축 재개발(1)
4. 다주택 vs 일시적2주택

III. 수익형 파이프라인
1. 상가
(1) 상가투자 기초편

(2) 상가투자의 시작 

 . 신축상가 투자 개요

 . 구축상가는 리스크가 없는가

 . 앞으로 좋아질 상가 찍기

 . 최저시급에서 자유로운 업종과 층수

(3) 상가투자 심화

 . 항아리 상권 학원자리, 병원자리

 . 역세권 2층 

 . 지식산업센터 1층

 . 오피스 상가

 . 단지내 상가 

- 부록먼저 : 동탄2 시범단지 우측 상권분석
2. 오피스
3. 지식산업센터

 . 지식산업센터 투자 기초(20강)

 . 지식산업센터 선택 요령(21강) <---여기

4. 공장

IV. 싸게 사는 법
1. 경매
2. 공매
3. 급매와 초급매

IV. 빨리 사는 법
1. 부동산 단톡 상승장

V. 잘 파는 법
1. 연락의 중요성
2. 협상의 대가들에게 배우는 협상법

VI. 부동산 투자 철학
1. 소크라테스처럼 질문하라
2. 루소처럼 걷고 상상하라
3. 소로처럼 느끼고 보는 법
4~8. TBD

VII. TBD

 

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블로그강의(22)

지식산업센터 선택 요령

 

 

지식산업센터 투자 열기가 핫하다. 누군가는 이역시 투기라고 할수도 있겠지만 투자가 맞다. 사실 투자와 투기의 구분 자체가 불가능하지만. 전국의 수많은 투자자가 없으면 지식산업센터를 지을수조차 없다. 투자자들과 은행의 돈으로 지산 건물을 짓고, 향후 실수요 기업들이 저렴한 보증금과 임대료를 내고 입주하는 방식이다. 기업들의 지산 분양에 대해 알아볼 시간도 없거니와 사업만 하기에도 결정할 것 투성이에 돈들어갈 곳이 천지삐까리기로 널렸기 때문에, 건물이 다 지어지고 나서 눈에 보이기 시작해야 입주를 고려한다. 그래서 '실수요' 기업에게만 분양을 할경우 제대로된 공급이 어렵기 때문에 일반 투자자들을 유치하는 것이라고 본다.

 

기업활동을 할 공간을 제공하는 것이기 때문에 '투자'가 맞으니, 이번 정부가 만들어 놓은 안좋은 프레임인 '부동산 투자에 대한 죄책감'을 털어버리고 자신감있게 투자하면 된다. 우리 투자자들이 입지가 좋은 곳에 기업활동에 적합하게 설계된 최신식 공간을 제공하는 거다. 분양 후 대략 3년간의 공사기간 동안 국내의 많은 기업들은 사업을 통해 돈을 열심히 벌겠지. 우리의 신용과 자금을 투입한 건물이 다 지어진 후 실수요 업들의 시야에 보이기 시작하면 기업들이 월세를 내고 입주하던가 매매를 하며 소유권을 가져간다. 내 생각일 뿐이지만 완벽한 선순환이다. 투자자들이 없다면 좋은 업무공간이 마련될 기회조차 없는 것이다. 

 

그렇다면 지식산업센터의 호실을 고를 땐 무엇을 고려해야 할까? 이번 글에선 어려운건 제끼고 쉽게 풀어보고자 한다. 보다 자세한 내용을 알고 싶으면 서점에 가서 책을 한두권 사서 읽자. 아래의 내용은 내가 여태 공부하고 겪은 내용을 바탕으로 정리한 내용이다.

 

 

■ 초보자의 지산 선택 기준 :

'산저제드 남역싼'

산업지 저층 제조형 드라이브인 남향 역세권 싼놈

 

 

지식산업센터에 처음 투자하는 분들이 복합형 지산(건물 하나에 공장, 오피스, 기숙사, 상가가 다 있는 지산)을 선택할 때 실수하는 것 하나가 분양 열기가 뜨겁고 완판이 날것 같다고 '공장'이 아닌 '오피스, 기숙사, 상가'를 선택한다는 것이다. 그러면 안된다. 물론 오피스, 기숙사, 상가 역시 잘잡으면 굉장히 좋겠지만 난이도가 굉장히 높다. 좋은 물건을 갖기 힘들다. 아마 진짜 좋은 물건은 숨겨져 있을 거다. 특히 지산 상가의 경우 오피스상권과 주거상권이 결합된 특수한 물건을 제외하곤 정말 어렵다. 초보자일수록 매진이 빠른걸 가져가야 된다. 그리고 보통 매진이 제일 먼저 되는게 '공장'이다. 여기서 말하는 '공장'이 바로 '제조형'이다.

 

"아니 무슨 4차 산업혁명시대에 제조형을 가져갑니까?" 

 

이런 생각이 들수 있다. 간단하게 답을 해보자면 제조형은 만능이기 때문이다. 제조형 호실에선 오피스 업무를 할수있지만 오피스 호실에선 제조를 할수 없다. 그만큼 희소한거다. 대체제가 없다. 제조형은 오피스를 대체할 수 있지만 오피스는 제조형을 대체할 수 없다. 이거 하나만 기억해도 된다.

 

그럼 드라이브인은 무엇인가? 내 사무실 근처에 차를 댈수 있는게 드라이브인이다. 물류에 좋다. 꼭 물류가 있는 사업이 아니더라도 내 사무실 앞은 보통 해당 호실의 주차공간으로 쓰는게 보통이기 때문에 임직원들이 사무실 앞에 차를 대기 아주 편하다. 괜히 드라이브인을 찾는게 아니다. 편한게 장땡이다.

 

어차피 차를 타고 올라가는데 굳이 저층은 선호하는 이유를 물어보는 사람들이 있다. 직접 차를 몰고 10층 정도를 램프를 뱅뱅 돌아서 올라가보면 답이 나온다. 팔도 아프고 멀미도 나고 귀찮고 접촉사고도 나고 하여튼 별로다. 보통 드라이브인 지산의 입주 트렌드를 보면 저층부터 위로 올라가며 입주가 완료된다. 사람들이 찾는건 분명히 저층이다. 

 

남향을 쓴 이유는 무엇인가. 지산은 층고가 높다. 냉난방 부하가 많이 걸린다. 여름에 시원하고 겨울에 따뜻해야 에너지 비용이 절감된다. 물론 업종이나 내부에 들어가는 기기들의 스펙, 대표자의 취향 등에 따라 선호하는 향은 갈리겠지만 대체적으로 남향이 선호되는 편이다. 서향은 여름에 늦게까지 오래도록 해가 들어와서 많이 힘들다. 물론 서쪽에 미친듯이 좋은 뷰가 있다거나 분양가가 타 호실 대비 꽤 저렴하다던가 서비스 면적을 엄청많이 준다던가 공용 면적을 독점할 수 있단던가 하는 특수한 경우라면 당연히 서향을 택할수도 있다. 해가 아예 들어오면 안되는 사업의 경우 북향을 선호하기도 한다. 

 

어차피 제조형 드라이브인은 차를 몰고 가는데 역세권이어야 하는 이유는 무엇인가? 지난 글에 이미 썼다. 다시 가서 읽어보고 오자. 역세권이 출근하기 좋고, 밥먹기도 좋고, 땅값도 오른다. 무엇보다 역세권 지산은 그 자체로 희소하다. 

 

마지막으로 싼놈이다. 어떻게든 좋은데 싸게 분양하는 놈이 좋다. 비싼 놈 혹은 비싸질 놈을 싸게 사는게 좋은 투자다. 그냥 싼놈 말고 '가치 대비 싼놈'을 찾자. 부산 문현동의 BIFC-2 지산의 경우 평당 1300~1500의 분양가가 책정될 예정이지만 산다는 사람이 줄을 섰다. 연식차이가 있는 센텀시티 지산이 평당 1600~1800에 거래되고 있기 때문에 상대적으로 싸다. 절대적으로 싼 것도 지켜볼 필요가 있다. 나같은 경우 1년 전 23년 말에 수도권 산업지 준역세권에 준공되는 모 지식산업센터를 평당 430만원 선에 받았다. 글을 쓰고 있는 현재 기준 원자재, 인건비, 땅값이 모두 올라 요즘은 시공계약만 평당 500~600만으로 한다는 소문이다. 그럼 분양을 얼마에 해야 하나? 땅값과 리스크를 감안한 수익을 더하면 평당 1천은 받아야 할 것같다. 뭘까 이 기분은. 평당 400만원 대에 받은 그 물건들은 그냥 원가 이하에 가져온 기분이다. 공짠가..? 라는 생각이 들 정도. 수도권 대부분의 지산은 이제 평당 1천 이하로 분양하는 곳이 거의 없다. 그럼에도 불구하고 땅을 아주 싸게 샀다던가 하는 여러 이유로 입지가 괜찮은데 분양가가 낮게 책정된 현장들이 있다. 그래서 텔레마케팅 전화가 오면 제일 먼저 물어봐야 하는게 평당 분양가이다.

 

일단 '산저제드 남역싼'에서 통과가 되면 다른 디테일들을 체크하면 좋겠다.

 

 

 

틀린 부분이 있다면 지적 바랍니다.

 

23강에 계속.

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