블로그강의(24) [지도분석] 시흥 은계지구 호반써밋 단지내상가는 왜 잘되는가?

오늘은 목차를 넣지 않겠습니다.

1강부터 23강까지는 제 블로그 투자 카테고리에 다 있습니다.

특별히 오늘은 존댓말로..

 

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은계지구 호반써밋 단지내 상가 MD를 한번 보겠습니다. 

여기가 공부하기 좋은 곳입니다.

이런 공부가 별거 아닌것 같지만 단지내 상가 분양 받을 일도 살다보면 생기기 때문에 그때되서 당황하지 않고 호실을 잘 고르려면 뭐가 중요한지 알아야 합니다.

예상임대료나 매출도 한번 상상해보구요.

오늘은 동선보고 공부하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

출발~

 

 

 

[은계 호반써밋 단지내상가 1층 MD]

 

홈마트, 떡집, 쌀국수집, 김밥집, 코코케익, 빽다방, 얌샘김밥, 과일가게2개, 미소야, 마카롱, 옷가게, 전자담배가게, 인생네컷(사진), 곱창, 호프, 부동산4개, 정육점4개, 피자마루, 콩나물국밥집, 쭈꾸미집, 삼겹살집, 참지집2개, 곱창집x3개, 무인밀키트, 편의점2개, 횟집2개, 코바코돈까스, 푸라닥, 무인아크집, 바른치킨, 미용실2개, 오리바베큐, 부대찌개집, 반찬가게, 크린토피아(세탁소), 포차1, 달인김밥, 치킨플러스, 장어집..

 

 

세상에..

단지내 상가가 정말 많습니다.

그런데 꽉 찼네요. 

 

그런데 만실이라고 다좋은건 또 아닙니다.

단지내 상가 안에서도 희비가 갈립니다.

잘되는 곳이 있고 안되는 곳이 있습니다.

 

일단 2층도 둘러보겠습니다.

 

 

[단지내 상가 2층 MD]

 

다이어트 헬스(실내운동), 초밥전문점, 음악학원, 태권도, 윤선생영어, 음악학원, 미술학원, 수학학원, 코다리명가, 요가, 와튼영어+수학, 미용실2

 

 

 

 

2층은 학원 위주로 구성되어 있죠. 

대부분 학원이 들어옵니다. 

근처에 프라자상가들이 없었으면 병원들도 들어왔을텐데.

 

 

위 지도를 보시면 빨간색으로 친 네모칸이 딱 은계지구 호반써밋플레이스 입니다.

사진들은 로드뷰이구요.

 

딱 저만큼에 있는 상가인데도 참 많습니다.

호반써밋에 사람이 그렇게 많이 사는것도 아닌데 말이죠.

호반 자체 세대수 816..

 

But

 

근처 단지인 은계파크자이, 은계한양수자인, LH7단지, 아란트리(공공임대)에 상가가 별로 없습니다.

이게 중요합니다.

대부분 공공분양이었거든요.

(한양수자인은 공공분양이 아닌데 상가가 매우 적습니다)

 

공공분양이나 공공임대 아파트들의 특징이 아파트만 때려짓지 상가를 별로 넣지 않습니다.

이래서 공공분양하는 곳들 근처의 상가분양을 유심히 지켜봐야 합니다.

 

그리고 호반써밋 북쪽이 이동네 프라자 상가 전부 몰려있는 중심상권입니다.

그럼 동선이 나옵니다.

어떻게 나오냐구요?

 

요렇게

 

은계호반 단지내상가가 좋은 이유가 저겁니다.

여기저기서 동선이 다나오고,

중상쪽 수요도 일부 흡수해옵니다. 

 

임대료가 가장 비쌀 곳이 어디일지도 대충 각이 나오죠.

어디일까요?

 

잘되는 곳들이 여기입니다

 

파크자이 1700세대 + 은계호반 816세대 + 구시가지의 주동선이 나오면서 중상의 수요까지 흡수하는 북쪽 라인이 최고로 임대료가 비쌀 것이고, LH 7단지, 한양수자인, 아란트리 등의 동선을 흡수하는 서쪽 라인이 두번째로 비쌀겁니다. 나머지 상가들은 안타깝지만 임대는 잘 나가겠지만 임대료 찾아먹긴 좀 힘들거구요.

 

특히 동쪽라인은 좀 안좋습니다.

다 쓰고나서 동생한테 전화해서 물어보니 맞다고 하네요.

 

북쪽 상가들이 300~400 사이

서쪽 상가들이 200~300 사이

동쪽 상가들이 100~200 사이

 

동쪽라인은 동선이 안나옵니다. 여긴 일부러 찾아오는 업종이 들어와야 하는데 역시나 크린토피아가 딱

 

동쪽라인은 북쪽라인만큼 더좋아질수도 있었는데, 

자동차가 다니는 주출입구가 동쪽으로 나있어서 상가들이 집중이 좀 안되는 단점이 있습니다. 그래서 임대료가 2~300대로 책정이 되고 있죠. 그쪽엔 또 해당 상황에 맞는 상가들이 들어가긴 했지만요. 

 

공부가 좀 되셨습니까?

 

중상

 

 

25강에 계속