블로그강의(25) 지식산업센터 투자시 하지 말아야 할것

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목차

0. 투자개요
1. 이럴 거면 투자는 왜 하는 건가?
2. 배우지 않아도 투자를 할 수 있다? <-- 16강

3. 골고루 사야하는 이유(23강)

 - 투자 강제 정지 상황에도 불구하고 수익을 내는 방법

 

I. 소득 트라이포드
1. 소득의 트라이포드 : 노동 소득이 더 중요한데?
2. 소득의 트라이포드 : 자본 소득 세팅하는 게 쉬운 게 아님
- 중산층 진입 전 가장 소중한 자산
- 경제적 자유와 3주택 10상가, 부의 전환
3. 소득의 트라이포드
- 부자로 우뚝서려면 3개의 다리가 필요하다

II. 부동산 투자

- 역세권과 비역세권을 놓고 고민하는 분들께  
1. 분양권
- 하락기도 무섭지 않은 쫄보의 분양권 투자법
- 확정수익 분양권 투자 Part.1 : 구도심 신축 투자 사례 1~2
- 확정수익 분양권 투자 Part.2 : 구도심 신축 투자 사례 3

2. 갭투자
3. 재건축 재개발(1)
4. 다주택 vs 일시적2주택

III. 수익형 파이프라인
1. 상가
(1) 상가투자 기초편

(2) 상가투자의 시작 

 . 신축상가 투자 개요

 . 구축상가는 리스크가 없는가

 . 앞으로 좋아질 상가 찍기

 . 최저시급에서 자유로운 업종과 층수

(3) 상가투자 심화

 . 항아리 상권 학원자리, 병원자리

 . 역세권 2층 

 . 지식산업센터 1층

 . 오피스 상가

 . 단지내 상가 

- 부록먼저 : 동탄2 시범단지 우측 상권분석
2. 오피스
3. 지식산업센터

 . 지식산업센터 투자 기초(20강)

 . 지식산업센터 선택 요령(21강)

 . 지식산업센터 투자시 하지 말아야 할것(25강) <--여기

4. 공장

IV. 싸게 사는 법
1. 경매
2. 공매
3. 급매와 초급매

IV. 빨리 사는 법
1. 부동산 단톡 상승장

V. 잘 파는 법
1. 연락의 중요성
2. 협상의 대가들에게 배우는 협상법

VI. 부동산 투자 철학
1. 소크라테스처럼 질문하라
2. 루소처럼 걷고 상상하라
3. 소로처럼 느끼고 보는 법
4~8. TBD

VII. TBD

블로그강의(25) 지식산업센터 투자시 하지 말아야 할것

 

해야할 것은 지난 글에 썼으니 이번엔 하지 말아야 할것을 적어본다. 어쩌면 하지 말아야 할것을 아는 것이 더 중요할 수도 있다. 지식산업센터 투자시 선호되는 것은 '역세권/IC근처/산업지 저층 드라이브인 호실' 정도라고 정리했었다. 이것들 외에는 정말 보수적으로 투자하는 것이 좋다. 그 외 물건들은 투자 난이도가 많이 높다. 난이도가 높다는 것은 실수할 확률이 높다는 거다. 같은 건물 내에서도 해야할 곳과 하지 말아야 할곳이 있으니 이번 글을 참고하여 투자하자. 지금까지 본 지산 물건의 완판 순서는 보통 다음과 같다. 완판의 순서가 왜 중요하냐면, 그게 곧 준공 전후 전매나 임대가 나가는 순서와 같기 때문이다. 투자에 그만큼 중요한게 어디있겠는가. 

 

0. 저층드라이브인+개인정원+도어투도어

1. 저층 드라이브인

2. 지하 + 창고

3. 고층 드라이브인

4. 고층 드라이브인 안되는 공장

5. 지식산업센터에 딸린 고층 섹션오피스

6. 지산 상가

7. 기숙사 

 

1,2번 위주로 투자하면 실패할일이 크게 없다. 0번은 생각할 필요조차 없다. 전매든 임대든 최우선 순위로 빠지는 물건이다. 3,4번은 기다리면 결국 나간다. 하지만 이자비용이 좀 발생할 수 있다. 5~7번은 많이 어렵다. 5번의 경우 섹션오피스의 물량이 많이 적다면 오히려 희소해서 좋은 투자가 될수 있지만 그런 비율을 아는 것 자체가 공부가 많이 된 상태라는 것의 반증이다. 그런 분들은 이 글을 읽을 필요도 없다. 투자밥을 많이 먹은 사람이 아니라면 좋은건지 안좋은건지 구분하기가 어렵다. 그러니까 내가 초보자라면 그냥 패스하면 된다. 

 

그리고 7번 기숙사는 확실히 어렵다. 초고수가 아닌 이상 건드리지 말자. 기숙사라는 어감 자체가 문제라고 생각한다. 물론 나처럼 깨끗하게 쓰는 사람들이 더 많겠지만(ㅋ), 기숙사라는 어감에서 오는 느낌은 '기름밥 먹는 험한 형님들이 모여 술마시고 담배를 뻑뻑 피우며 청소도 안하고 사는 집' 같다. 그래서 그런지 받아줄 사람이 잘 나타나지 않는다. 결국 임대를 놔야 하는데 요즘 들어서 지산의 경우 대부분 수도권 역세권에 생기고 있어서 굳이 기숙사를 마련해야 할 이유도 좀 떨어진다. 

 

투자할 물건의 특성을 아는 것이 이렇게나 중요하다. 지산 투자를 처음 하시는 분들은 잘 모르겠으면 공식처럼 외우면 된다. 지난 글에 써놨던 것 말이다. 

 

글을 쓴 후 한소리를 듣긴 했다. 남향은 빼도 되는거 아니냐고. 맞다. 사실 향은 딱히 상관없는데 '산저제드역싼'보단 '산저제드남역싼'이 어감이 좋은 것 같아서 수정하지 않았다. '3주택 10상가'의 포스는 없지만 이걸로 밀어볼 생각이다. 

 

그리고 소문난 잔칫집에 오히려 먹을 것 없다는걸 기억하며 너무 오른 곳은 그만큼 리스크가 큰 곳이니 좀 참고 전국 산업 요충지들을 공부하면서 새롭게 들어서는 곳이나 슬슬 산업지로서의 위상을 갖추며 신축 공장의 요구가 꿈틀대는 곳을 찾아 들어가보는 것을 추천한다. 사실 그러면서 아무런 투자를 하지 않아도 그 자체가 공부가 되는 것이기 때문에 인생에 도움이 된다. 다음 턴에 사도 되니까. 

 

[오늘의 결론]

: 산업지가 아니고 역세권도 아닌 지식산업센터인데 게다가 드라이브인 호실이도 아니라면 그냥 하지 말자. 공부했다 치고 다음에 나올 좋은 놈 찾으면 된다.