블로그강의(20) 지식산업센터 투자 기초

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목차

0. 투자개요
1. 이럴 거면 투자는 왜 하는 건가?
2. 배우지 않아도 투자를 할 수 있다? <-- 16강

 

I. 트라이포드
1. 소득의 트라이포드 : 노동 소득이 더 중요한데?
2. 소득의 트라이포드 : 자본 소득 세팅하는 게 쉬운 게 아님
- 중산층 진입 전 가장 소중한 자산
- 경제적 자유와 3주택 10상가, 부의 전환
3. 소득의 트라이포드
- 부자로 우뚝서려면 3개의 다리가 필요하다

II. 부동산 투자

- 역세권과 비역세권을 놓고 고민하는 분들께  
1. 분양권
- 하락기도 무섭지 않은 쫄보의 분양권 투자법
- 확정수익 분양권 투자 Part.1 : 구도심 신축 투자 사례 1~2
- 확정수익 분양권 투자 Part.2 : 구도심 신축 투자 사례 3

2. 갭투자
3. 재건축 재개발(1)
4. 다주택 vs 일시적2주택

III. 수익형 파이프라인
1. 상가
(1) 상가투자 기초편

(2) 상가투자의 시작 

 . 신축상가 투자 개요

 . 구축상가는 리스크가 없는가

 . 앞으로 좋아질 상가 찍기

(3) 상가투자 심화

 . 항아리 상권 학원자리, 병원자리

 . 역세권 2층 

 . 지식산업센터 1층 <---여기

 . 오피스 상가

 . 단지내 상가 

- 부록먼저 : 동탄2 시범단지 우측 상권분석
2. 오피스
3. 지식산업센터
4. 공장

IV. 싸게 사는 법
1. 경매
2. 공매
3. 급매와 초급매

IV. 빨리 사는 법
1. 부동산 단톡 상승장

V. 잘 파는 법
1. 연락의 중요성
2. 협상의 대가들에게 배우는 협상법

VI. 부동산 투자 철학
1. 소크라테스처럼 질문하라
2. 루소처럼 걷고 상상하라
3. 소로처럼 느끼고 보는 법
4~8. TBD

VII. TBD

 

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블로그강의(20)

- 지식산업센터 투자 기초

 

아파트 위주로 투자하시는 어떤 유명 강사분께서 최근 지식산업센터 투자를 후드려 팼던데 아파트, 상가, 지산, 오피스, 생숙, 상가주택, 땅을 포함한 많은 상품을 건드려보고 공부해온 나로써는 그 강사분의 그런 말씀에 실소를 금치 못했다. 투자에 편견을 가지다니, 투자의 본질을 잊으신 것 같다. 지식산업센터는 잘만 잡는다면 여전히 굉장히 좋은 투자처다. 주택 투자보다 훨씬 큰 시세차익을 남길수도 있고 수익형 부동산으로서의 파이프라인 구축에도 좋은 전천후 상품이다. 

 

지식산업센터를 포함한 상업용, 업무용 건물은 규제를 걸기가 생각보다 어렵다. 국가의 내수를 돌리고 수출 등의 경제효과를 일으키는 부동산들이기 때문이다. 생산성이 나오는 건물이라는 거다. 그렇기때문에 규제를 잘못해서 시장을 왜곡시킬 경우 기업들을 비롯한 경제주체들의 살림에 문제가 생긴다. 작정하고 경제를 망칠 의도를 가진게 아니라면 상가-오피스-지식산업센터는 어떤 정부가 들어와도 여기서 더 투자에 제한을 거는건 어렵다고 본다. 이미 시장의 자정능력에 의해 구린 상품들(가치 대비 분양가가 높게 잡힌)은 투자자나 실수요자에 의해서 선택을 받지 못한다. 이 시장은 담합조차 어렵다. 시장에서 외면당해 분양 성적이 좋지 못할경우 시행사가 떠안아야 하는 리스크가 막대하기 때문이다. 그래서 실수요자들이나 투자자들이 받아들일만한 분양가로 책정할수밖에 없다.

 

지산 투자에 대한 유튜브 영상이나 책 또한 이미 많이 발행되어 있다. 그런 매체들을 보고 공부하여 자신만의 투자 철학을 만들고 투자를 하면 된다. 아파트 말고는 어렵다며 막연한 생각으로 미루기만 하면 인생 끝날때까지 영원히 밀린다. 1달 안에 공부를 끝내겠다는 마음으로 책을 한권 사읽고 나머지 디테일은 유튜브나 블로그로 공부하자. 나도 그렇게 시작했다. 난 19년부터 관심을 갖기 시작하여 슬슬 공부를 하다가 21년 상반기에 처음 매입을 해보고 4분기에 부산에 들어오는 첫번째 드라이브인 물건을 매입하면서 갯수를 늘렸다. 볼수록 매력적이다. 반드시 공부해보자. 아래부터는 공부하며 투자하며 느낀 점들이다.

 

 

1. 싼 놈을 사자

 - 투자에서 싸게 사는 것보다 중요한게 있을까. 그렇다고 싸다고 아무거나 막사는건 아니다. 싼데 역세권, 싼데 공장 및 사무실의 이전 수요가 많을 것 같은 곳을 고려한다. 지식산업센터도 양극화가 일어나고 있긴 하지만 아파트처럼 전체적으로 다오르는 중이다. 주택시장 역시 1억 이하 물건들까지 다오른걸 기억하는가? 이제 저렴한 놈을 찾기가 힘들다. 

 

 

2. 비싼데 더 좋아질 놈

 - 성수동 같은 곳은 이미 비싼데 계속 비싸지고 있다. 언젠가 한계선에 부딪히긴 하겠지만 지식산업센터 역시 클러스터 효과가 있기 때문에 모이는걸 좋아하더라. 비싸지만 훨씬 좋아질 것 같은 놈을 사면 적어도 손해를 보진 않는다.

 

 

3. 교통

 

a. 역세권 : 지식산업센터는 직원들이 근무를 하는 곳이기 때문에 교통이 중요하다. 아파트만 역세권을 찾는게 아니다. 역세권이 무조건 잘나간다. 수도권이든 지방이든 역세권에 지산을 분양하면 일단 공부는 하는게 좋다. 역세권의 땅은 한정적이라는 걸 떠올리자. 주상복합, 프라자상가, 지식산업센터, 오피스 빌딩 모두가 원하는 땅이 역세권이다. 역세권 지산을 놓치면 바보다.

 

b. 도로교통 : 지식산업센터는 과거 아파트형 공장이라고 불렀다. 일반 사무실이 아닌 제조형 지식산업센터의 경우 그 안에서 생산까지 이루어지기 때문에 물류가 아주 중요하다. 그래서 IC근처에 있는 지식산업센터가 좋다.

* 만약 역세권인데 고속도로 IC옆이면 많이 먹고 들어가는 것

 

 

4. 인구

지산 역시 일을 하는 곳이기 때문에 직원들이 출근하기 좋은 곳일 수록 좋다. 인구가 많이 모여사는 곳이 어디일까? 수도권에선 당연히 서울이 갑이고 그다음이 인천. 그리고 경부축 따라 수원, 용인, 성남 그리고 과천, 고양, 의왕, 화성, 평택 등이다. 사실 서울이랑 붙어있는 곳은 모두 사람들이 많이 살고 교통도 좋기 때문에 대부분 플러스 요인을 갖고 있다.

 

 

5. 서울 접근성

지식산업센터도 서울접근성이 중요하더라. 행정이나 회의 등이 편하기 때문일까. 지하철이든 도로교통이든 상관 없다. 과천-광명 지산들이 핫한 이유였을지도.

 

 

6. 오래된 산업단지 근처 

새로운 지산이 생기면 주변 노후된 산업단지들에서 지산으로 많이들 옮긴다. 사무실만 옮기는 경우도 있고 공장 전체가 이전하는 경우도 있다. 사업주 입장에선 새 건물이 주는 이점 중 핵심 인력의 '근무지'가 주는 채용의 용이함을 버릴 수 없다. 그래서 난 오래된 산업단지 근처에 역이 생기고 신규 지산이 들어오면 무조건 스터디를 한다. 생각해보자. 사장에게도 근로자에게도 모두 좋은 일이다. 옮기지 않을 이유가 있는가? 기존 공장부지는 그대로 써도 되고, 낡은 공장 전체를 임대를 놔도 된다. 아니면 디벨로퍼에게 매각하여 막대한 시세차익을 얻는 것도 좋고.

 

 

7. 산업지 (feat.중소기업)

당연한 이야기이지만 산업이 발달한(발달할) 곳이어야 한다. 대기업과 딱붙어 있는 곳의 수요는 나는 잘 모르겠다. 작년에 삼성디스플레이단지 옆이라며 엄청나게 홍보한 지산들이 있었는데 어찌될지 궁금하다. 보통 대기업의 1차 벤더는 규모가 워낙 커서 지식산업센터에 못들어간다. 아니라고? 나는 삼성에 재직하던 시절 제조기술쪽 엔지니어 였기 때문에 1차 벤더에 자주 다녔다. 그리고 현재는 기술 관련 컨설팅업을 하고 있기 때문에 요즘에도 1차 벤더에 자주 간다. 1차 벤더들이나 계열사들의 현장 규모를 생각할 때 지산에 그들이 들어간다는건 어불성설이다. 절대 못들어간다. 웬만한 1차 벤더는 그들 역시 대기업에 준하는 수준이다. 그들이 필요로하는 대규모 생산설비 등을 지산 인프라에는 깔수조차 없다. 이런 사실을 바로 알아야 한다. 정신차리차. 차라리 1~2차 벤더들이 많은 곳 근처에 지산이 생기는게 더 낫다는 생각이다(제조형 기준). 2차벤더 이하로 가야 지산 건물과 제조 스펙의 규모가 맞아진다. 뭐 이또한 내 주장일 뿐이지만 이 글을 보는 독자들도 선택 기준에 넣었으면 한다. 대기업 바로 옆보다는 1~2차 벤더 근처~ 

 

 

8. 처음 들어오는 놈

지역에 처음 들어오는 지산이 좋다. '어디 최초 드라이브인 지신산업센터' 이런 타이틀이면 일단 공부를 시작한다. 처음 들어오는 놈이 보통 분양가도 제일 저렴하기도 하거니와, 해당 지역에 그 다음에 분양하는 지산은 최초 분양한 놈보다 평당가가 비쌀 확률이 높기도 하고, 그 동네에 처음 분양하는 놈이라 불확실성이 있기 때문에 디벨로퍼는 가장 좋은 자리에 시행을 하려고 할거다. 그래서 첫놈은 좋은 놈일 확률이 매우 높다. 

 

 

[종합]

만약 지역 최초 도어투도어 드라이브인인데 섹션오피스도 좀 갖추고 있고, 기숙사도 좀 갖추고 있고, 상가비율도 좋고(낮을수록 좋음), 조망도 나오고, 역세권이고, 배후에 주거지도 많고, IC 근처이고, 근처에 오래된 산단이 있는데 서울도 가깝고 평당가가 싸다면 눈감고 사면 된다. 

(..환상속에나 존재하는 유니콘일지도..)

 

 

 

지산에 들어가 직접 사업을 하던 사장님들이 지산 시세가 너무 올라 환호를 지르며 두번째 세번째 지산을 매입하여 지사를 내는 걸 목격했다. 지사를 내면서 새로운 직원을 뽑아 사업을 확장하더라. 그러면서 사업을 통해 돈을 더 벌고, 시간이 지나면서 새로 매입한 지산 역시 가치가 증가한다. 사업이 잘 안되면 급할 때 매각하여 현금화를 진행할 수도 있고, 더 사업을 잘할 누군가에게 임대를 놔서 월세를 받을 수도 있다. 얼마나 좋은 상품인가.  

 

지식산업센터의 대출은 건물 담보로 80%가 나오고 대출금리가 타 부동산 대비 낮다. 투자금이 적게 든다는 말이다. 대신 업종에 제한이 있기 때문에 분양을 받을 때 사업자를 코드에 맞춰 내야 한다. 이런 부분을 좀 어려워하는 것 같은데 막상 해보면 별로 어렵지 않다. 시행사에서 알려주는대로 하면 된다. 뭔가 어려워보인다고 피하지 말자. 요즘은 지산도 쪼개져서 나오기 때문에 20~30평 정도는 소액으로도 투자가 가능하다. 시도를 하지 않으면 얻을 수 있는 건 아무것도 없다. 누누히 말하지만 깔고 앉은 아파트는 가계의 현금흐름에 전혀 도움이 안된다. 대출 갚느라 오히려 마이너스지. 부동산 취득으로 삶이 윤택해지려면 살고 있는 집 외의 건물에서 발생시키는 방법 말곤 없다. 주택투자가 어려워진 요즘같은 시절 지산, 상가, 오피스 등에 관심을 둬야 하는 이유이기도 하다.

 

 

21강에 계속

경기남부의 한 지식산업센터 사진

 

1강~18강의 본 블로그의 '투자' 카테고리에 다 있습니다.